一直以來,我國物業(yè)管理實務(wù)中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規(guī)范等問題,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理公司處于強勢地位,在物業(yè)管理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況,這種狀況已經(jīng)成為阻礙我國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。因此,如何使業(yè)主委員會走出這種法律困境,更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用,成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。

　　困境一:業(yè)主委員會的法律地位不明確

　　我國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類:自然人、法人和其他組織、國家,社會組織要成為民事主體,要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力,依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的組織。法人必須符合下列四個條件:(1)依法成立;(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費;(3)有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所;(4)能夠獨立承擔民事責任。其他組織又成為非法人組織,是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。我國《民法通則》沒有關(guān)于其他組織的規(guī)定,但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”最高人民法院關(guān)于適用《民事訴訟法》若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確,其中第四十條規(guī)定:“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織,是指合法成立,有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn),但又不具備法人資格的組織。”由此可見,其他組織是受我國法律認可和保護的民事主體之一,主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。

　　法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨立承擔民事責任,法人能夠自己獨立承擔民事責任,與其成員的責任是嚴格分離的,如公司的責任與股東的責任相互獨立;其他組織則不能獨立承擔民事責任,其責任與成員的責任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離,但是成員必須承擔最終責任,如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。

　　根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》(以下簡稱為條例)關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定,業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織,履行下列六大職責:

　　(1)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

　　(5)制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行以下五項職責:

　　(1)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服

　　務(wù)合同; (4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

　　(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　經(jīng)過對比后我們可以得出以下結(jié)論:第一,業(yè)主大會既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)章制訂權(quán),又擁有進行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、

　　“決定專項維修基金的使用、續(xù)籌”等民事活動的資格,還能夠代表全體業(yè)主對公共場地、設(shè)施設(shè)備行使財產(chǎn)權(quán);第二,業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設(shè)執(zhí)行機構(gòu),根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負責處理業(yè)主大會的日常事務(wù),對外可以根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同,本身沒有獨立的意思能力;第三,業(yè)主委員會雖然是依法成立的,但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會可以經(jīng)過登記后取得法人資格,所以業(yè)主委員會不是法人。第四,雖然目前在物業(yè)管理實務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待,但是從法律責任上分析,業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔最終責任,因此,業(yè)主委員會也不屬于其它組織。筆者認為業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系就如公司董事會與股東會的關(guān)系相當,業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機關(guān),而不是法人和其他組織。也就是說,按照法律規(guī)定業(yè)主委員會目前并不具備任何法律主體資格!

　　困境二:業(yè)主委員會的運作程序亟待規(guī)范

　　《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”,但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責任等都沒有具體規(guī)定。

　　《條例》規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會”,沒有具體規(guī)定業(yè)主大會召開的條件(物業(yè)交付時間、入住比例等)。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組,負責業(yè)主大會籌備工作。”“籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”這就是說,如果建設(shè)單位不參加業(yè)主大會籌備組,業(yè)主大會就不可能成立,也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會。而現(xiàn)實生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量(如存在建設(shè)質(zhì)量問題、害怕失去物業(yè)管理地位等)而不愿意成立業(yè)主大會的大有人在,這樣業(yè)主委員會的組建也就不可能順利進行。

　　業(yè)主委員會作為作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),要具體負責實施業(yè)主大會的各項決議和規(guī)定,處理本區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理相關(guān)的事項。但是由于業(yè)主委員會的委員都是兼職,在完成各自的本職工作之余,不可能有很多的時間和精力來處理業(yè)主委員會的事務(wù)。雖然一些地方性法規(guī)如《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會可以設(shè)置專職主任、副主任或者聘請專職執(zhí)行秘書,但是從全國范圍看,如何保證業(yè)主委員會的工作效果是一個普遍性的難題。目前業(yè)主碰到什么問題,往往不是想到找業(yè)主委員會,而是通過物業(yè)管理公司來解決。但如果業(yè)主需要解決的問題就是出自物業(yè)管理公司呢?業(yè)主又該找誰呢?

　　《條例》也規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,但是對監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定,這就很容易造成“人人監(jiān)督、人人都沒法監(jiān)督”的局面。另一方面,《條例》規(guī)定“業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強......的業(yè)主擔任。”在市場經(jīng)濟條件下,業(yè)主委員會委員要花費大量的時間和精力做好自己的工作,又不能取得合理報酬,完全憑著公益心為全體業(yè)主服務(wù),可能在短時間內(nèi)可以做到,但是要堅持二、三年甚至更長的任期則并不可行。并且在沒有監(jiān)督機制的情況下,業(yè)主委員會委員極有可能利用自己手中的職權(quán)為自己謀求私利而不惜損害其他業(yè)主的利益!

　　業(yè)主委員會法律困境的解決思路

　　發(fā)達國家和地區(qū)為了規(guī)范各物業(yè)管理法律主體的行為,維護廣大業(yè)主和租戶的合法權(quán)利,一般都設(shè)有業(yè)主自治組織(業(yè)主代表大會和業(yè)主管理委員會)或者住戶自治組織(房客聯(lián)合會或者住戶自助小組)。這些組織的存在,對于貫徹政府的物業(yè)管理政策、有效的實施物業(yè)委托管理、保證業(yè)主和住戶的自律和相互監(jiān)督,都具有積極作用。因此很多國家和地區(qū)用法律的形式對業(yè)主(或住戶)自治組織加以規(guī)范、扶持和制約。其中有些國家和地區(qū)強制性的要求建立業(yè)主自治組織,如我國臺灣地區(qū)《公寓大

　　廈管理條例》就規(guī)定:凡同一建筑物有三戶和三戶以上業(yè)主,就必須建立具有法人資格的“管理委員會”。也有一些國家和地區(qū)授權(quán)業(yè)主選擇是否成立具有法人資格的自治組織,如我國香港特別行政區(qū)的《建筑物管理條例》規(guī)定:業(yè)主有權(quán)組織具有法人資格的業(yè)主立案法團,代表所有業(yè)主行使權(quán)利,實現(xiàn)利益并承擔責任。 發(fā)達國和地區(qū)的法律一般也要求業(yè)主大會成立后要依法到政府部門登記注冊并取得法人資格,組成獨立的法人團體。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的管委會具體負責執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議,對建筑物進行管理。管委會要接受業(yè)主的監(jiān)督、檢查,并定期向業(yè)主大會報告工作情況,以保證管委會妥當、善意的行使自己的職責。但也有些國家和地區(qū)作出了不盡一致的規(guī)定,如我國臺灣的《公寓大廈管理條例》也要求全體業(yè)主組成“區(qū)分所有權(quán)人會議”并選舉產(chǎn)生執(zhí)行機關(guān)--管理委員會,但是沒有授予“區(qū)分所有權(quán)人會議”以法人地位,而是規(guī)定“管理委員會有當事人能力”。

　　發(fā)達國家和地區(qū)一般對業(yè)主或住戶自治組織的建立方式和條件也做出具體規(guī)定,如我國香港《建筑物管理條例》就規(guī)定管理委員會可以通過三種方式建立:1)業(yè)主自主組建(需征集到20%的業(yè)主簽名同意并且出席大會的業(yè)主超過全體業(yè)主的50%);2)主管當局委任(需有擁有份數(shù)不少于20%的業(yè)主提出申請);3)審裁處委任(需有擁有份數(shù)不少于10%的業(yè)主或主管當局或獲授權(quán)人員的申請)。業(yè)主委員會一經(jīng)成立就要接受業(yè)主大會和政府專管當局的監(jiān)督,如果業(yè)主委員會委員有違反法律法規(guī)規(guī)定職責的情況就必須承擔罰款、訓戒等法律責任。為了保證業(yè)主委員會委員的利益,各國和各地區(qū)一般也規(guī)定委員可以按照標準領(lǐng)取一定的津貼,作為其時間、精力付出的回報,。

　　根據(jù)發(fā)達國家和我國港、澳、臺地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗,加強業(yè)主組織的地位、實現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護業(yè)主權(quán)益的有效途徑。從我國《物業(yè)管理條例》有關(guān)業(yè)主大會的規(guī)定分析,業(yè)主大會作為一個代表和維護全體業(yè)主利益的自治組織,已經(jīng)具備了取得法人資格的形式條件:1)依法成立;2)有自己的名稱(×××業(yè)主大會)、組織機構(gòu)(業(yè)主委員會為執(zhí)行機構(gòu))和場所;3)有自己管理的財產(chǎn)和經(jīng)費,現(xiàn)在唯一欠缺的條件是沒有法律明確規(guī)定業(yè)主大會可以取得法人資格。因此,筆者認為,為了加強業(yè)主組織在物業(yè)管理中的地位和作用,應(yīng)該由法律明確規(guī)定業(yè)主大會可以在依法成立并登記后取得法人資格,而業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)具體負責實施業(yè)主大會的決議,代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。

　　同時,物業(yè)管理法律法規(guī)也應(yīng)對業(yè)主大會組建的條件、程序,對業(yè)主委員會的監(jiān)督措施、物質(zhì)津貼、法律責任進一步明確化和具體化。如規(guī)定入住率達到一定的比例或交付時間超過一定期限業(yè)主就可以籌備成立業(yè)主大會,當建設(shè)單位或者前期物業(yè)管理公司阻撓業(yè)主大會的成立時,一定比例的業(yè)主可以向有關(guān)行政主管部門申請強制成立業(yè)主大會;規(guī)定業(yè)主大會和物業(yè)管理主管部門對業(yè)主委員會的進行監(jiān)督的方式與措施,業(yè)主委員會委員違反職責應(yīng)當承擔的法律責任等。這樣既符合業(yè)主自治這一原則,也有利于保護業(yè)主的合法權(quán)益,促進我國物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。

篇2：武漢市加強全市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的意見(2014)

　　武漢市加強全市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的意見(20**)

　　武漢市人民政府辦公廳關(guān)于加強全市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的意見

　　武政辦〔20**〕154號

　　各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：

　　當前，我市住宅小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會組建率低，直接影響了廣大業(yè)主共同管理權(quán)的行使，影響到全市物業(yè)服務(wù)水平整體提升和小區(qū)和諧穩(wěn)定。為維護業(yè)主的合法權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)市場中的主體作用，保障物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）和《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強我市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作提出以下意見：

　　一、提高認識，增強做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的責任感

　　業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實行自我管理的實現(xiàn)方式。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是業(yè)主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，是行使住宅小區(qū)共同管理權(quán)的自治組織和合法主體。業(yè)主大會能否及時成立及定期召開，業(yè)主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的行使和共同財產(chǎn)權(quán)的保護，成為影響和制約小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要原因，而且關(guān)系到住宅小區(qū)能否建立以契約為基礎(chǔ)的規(guī)范式運作管理方式，成為當前社區(qū)治理工作的重要內(nèi)容之一。為此，各區(qū)人民政府和各相關(guān)部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作穩(wěn)妥有序推進。

　　二、明確職責，加快推進業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作進程

　　各區(qū)人民政府要把推進住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作，納入轄區(qū)社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作，實現(xiàn)實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的全覆蓋，其中20**年內(nèi)住宅小區(qū)召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會率達到70%。

　　（一）落實責任，理順體制。依據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）是業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區(qū)居委會建設(shè)的工作要求，將其作為社會治理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，落實部門和專人具體指導、協(xié)助本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動；區(qū)住房保障房管部門負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運作進行業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督管理；區(qū)民政部門負責指導街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常管理工作；社區(qū)居委會負責協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）做好召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的具體組織工作。

　　（二）摸清底數(shù)，有序推進。各區(qū)人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模（面積、戶數(shù)等）、實施物業(yè)管理情況、業(yè)主入住情況、業(yè)主委員會組建狀態(tài)以及期滿未換屆等情況進行全面調(diào)查，摸清底數(shù)，并在此基礎(chǔ)上，認真分析每個住宅小區(qū)的具體情況，結(jié)合社會治理和社區(qū)建設(shè)工作，研究制訂轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作整體推進方案。方案要明確區(qū)住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居委會的職責分工，落實措施。

　　（三）完善程序，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區(qū)居委會根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制訂轄區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關(guān)工作進行指導監(jiān)督時，要充分尊重業(yè)主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業(yè)主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業(yè)主身份的社區(qū)黨組織成員和社區(qū)居委會委員參選所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協(xié)委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經(jīng)驗的黨政機關(guān)、企事業(yè)單位的領(lǐng)導干部參選業(yè)主委員會委員和擔任負責人。

　　（四）加強監(jiān)管，規(guī)范運作。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，各區(qū)住房保障房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要加強備案管理，及時指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法開展工作，建立健全各項規(guī)章制度，加強對業(yè)主委員會委員的培訓，提高業(yè)主委員會委員的責任意識、法律意識和服務(wù)水平，保證業(yè)主委員會規(guī)范運作，充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

　　三、強化措施，保障業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作任務(wù)順利完成

　　（一）加強領(lǐng)導。各區(qū)人民政府要把業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領(lǐng)導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)負責人參加的領(lǐng)導小組，組織開展轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，加強溝通聯(lián)系，形成組織領(lǐng)導體系，為構(gòu)建在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和住房保障房管部門指導監(jiān)督下，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和諧互動的物業(yè)管理模式奠定基礎(chǔ)。

　　（二）強化考核。各區(qū)人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會的監(jiān)督考核機制，充分調(diào)動其工作積極性。20**年年底，將對各區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。

　　（三）加強宣傳。各區(qū)人民政府及其街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳加強業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的重要意義以及有關(guān)法律、法規(guī)和工作程序等，不斷提高廣大業(yè)主參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的積極性和主動性，以及社會各界對業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。

　　武漢市人民政府辦公廳

　　20**年9月9日

篇3：武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(2012)

　　武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(20**)

　　武房規(guī)〔20**〕1號

　　市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的通知

各區(qū)房管局，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》及住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合武漢市實際，我局制定了《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

　　總則

　　第一條 為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其日常活動適用本規(guī)則。

　　第三條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　第四條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負責本市業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關(guān)示范文本的擬定等工作。

　　區(qū)房屋主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負責指導、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調(diào)解處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中的投訴、糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關(guān)工作。

　　第七條 提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員交叉任職。

　　第八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。

　　第一節(jié) 業(yè)主大會基本職責

　　第九條 業(yè)主大會履行下列職責：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（二）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；

　　（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)

　　委員會不適當?shù)臎Q定；

　　（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（六）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監(jiān)督實施；

　　（七）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡；

　　（八）決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式，并監(jiān)督使用；

　　（九）制訂、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；

　　（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

　　第十條 管理規(guī)約應(yīng)對下列主要事項作出約定：

　　（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

　　（四）業(yè)主共同利益的維護；

　　（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

　　（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

　　（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　第十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：

　　（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）業(yè)主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（三）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

　　（四）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期；

　　（五）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（六）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

　　（七）業(yè)主大會印章的使用和管理。

　　第十二條 業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十三條 業(yè)主委員會的工作規(guī)則，應(yīng)對下列主要事項作出規(guī)定：

　　（一）業(yè)主委員會的職責；

　　（二）業(yè)主委員會成員的分工及職責；

　　（三）業(yè)主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（四）業(yè)主委員會工作經(jīng)費的管理；

　　（五）業(yè)主委員會印章的使用管理；

　　（六）業(yè)主委員會工作檔案的管理；

　　（七）業(yè)主委員會換屆時有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財物的交接等。

　　第二節(jié) 首次業(yè)主大會籌備

　　第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

　　第十五條 成立業(yè)主大會應(yīng)當符合下列條件之一：

　　（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

　　（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。

　　開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當在收到報告或者要求之日起60日內(nèi)，會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府代表擔任。

　　籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務(wù)指導。

　　第十八條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：

　　（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

　　（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（三）具有完全民事行為能力；

　　（四）熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔；

　　（五）履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

　　（二）房屋及其他建筑物面積清冊；

　　（三）業(yè)主名冊（業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式）；

　　（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

　　（五）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

　　（六）綠化竣工證明；

　　（七）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

　　（八）專項維修資金交存證明；

　　（九）成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責：

　　（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（三）確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；

　　（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　（五）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；

　　（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復。

　　開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合協(xié)助籌備組開展工作。

　　第二十一條 籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業(yè)主委員會移交開發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開首次業(yè)主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

　　第二十二條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第三節(jié) 會議制度

　　第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　第二十四條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計總和計算。

　　（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總?cè)藬?shù)按照前述的統(tǒng)計總和計算。

　　依法登記取得或者根據(jù)特權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。

　　業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。

　　第二十七條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；多數(shù)票原則上應(yīng)超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/3的業(yè)主。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　第二十九條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第三十條 業(yè)主大會決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。

　　第三十一條 業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　業(yè)主委員會基本職責

　　第三十二條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員之外可設(shè)候補委員，候補委員人數(shù)按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，替補當選為業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會候補委員在候補階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

　　第三十三條　業(yè)主委員會履行以下職責：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　　（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　　（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　　（三）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　　（八）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　　（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

　　（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

　　（七）業(yè)主意見及建議。

　　第三十六條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應(yīng)當加強對業(yè)主委員會委員的培訓。

　　業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條 業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他機構(gòu)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動，經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　第三十九條 業(yè)主委員會議事活動用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排，應(yīng)不少于15平方米。

　　第四節(jié) 產(chǎn)生和備案

　　第四十條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

　　第四十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（二）具有完全民事行為能力;

　　（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

　　（六）身體健康，具備必要的工作時間。

　　社區(qū)居民委員會成員作為業(yè)主委員會委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

　　第四十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名。籌備組應(yīng)當審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

　　第四十三條 業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當在7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時，業(yè)主委員會職責自行終止，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：

　　（一）《業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表》（樣表附后）；

　　（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（三）管理規(guī)約；

　　（四）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（五）會議表決及其他相關(guān)資料。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業(yè)主委員會備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。

　　業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章應(yīng)當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動。

　　第五節(jié) 會議制度

　　第四十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　第四十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第四十九條 業(yè)主委員會討論業(yè)主大會授權(quán)的物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

　　第五十條 業(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當經(jīng)全體委員1/2以上簽字同意通過。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　第五十一條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

　　業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。

　　第六節(jié) 委員資格的終止

　　第五十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

　　（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第五十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

　　（一）拒不履行委員職責；

　　（二）利用委員資格謀取私利；

　　（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　　（四）拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；

　　（六）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

　　（七）因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。

　　第五十四條 業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　業(yè)主委員會換屆選舉

　　第五十五條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會應(yīng)當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　　（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；

　　（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；

　　（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會主任負責主持選舉新一屆業(yè)主委員會，并做任期內(nèi)的工作報告。

　　第五十六條　業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當責令其在30日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當會同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表組成的籌備組，在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。

　　指導和監(jiān)督

　　第五十七條 物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五十八條 業(yè)主大會業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當告知社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

　　第六十條　業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當責令其在30日內(nèi)召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

　　第六十一條　按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

　　第六十二條　違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當依法追究責任人的法律責任。

　　第六十三條　業(yè)主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業(yè)主委員會委員或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

　　第六十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

　　第六十八條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。《武漢市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　附：

　　業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表(略)

　　業(yè)主委員會委員基本情況(略)