物業顧問項目業主大會、業主委員會籌備運作

　　一、前言

　　1、業主委員會的性質

　　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會由小區(大廈)業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

　　2、業主委員會成立的條件

　　根據中華人民共和國《物業管理條例》和《****物業管理條例》規定，有下列情況之一的，物業所在地的區縣(市)防地產行政主管部門應當指導房屋出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：

　　1)房屋入住建筑面積達到百分之五十以上;

　　2)房屋出售已滿兩年。

　　房屋出售單位可委托物業管理公司組織開展此項工作。

　　另：一個物業管理區域成立一個業主委員會。

　　3 、業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

　　1)召集和主持業主大會;

　　2)審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;

　　3)采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同;

　　4)審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目;

　　5)審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

　　6)監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　7)前款第3、4、5項規定的事項，應當經業主大會批準。

　　8)業主委員會根據第3項的規定實施公開招標有困難的，可以委托市、區住宅主管部門實施。

　　4、業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列義務：

　　1)執行業主大會的各項決定;

　　2)遵守和履行物業委托管理合同;

　　3)不得從事各種投資和經營活動;

　　4)對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

　　二、首次業主大會的成立

　　1、物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主入住以后，應該籌備成立業主大會。

　　2、分期開發的住宅區，第一期有1/2以上投票權的業主入住以后，可以籌備成立業主大會。

　　3、項目具備成立業主大會條件后，****物業管理處應向項目所在地的區房地產行政主管部門、街道辦事處提出成立業主大會的申請。(附件一)

　　4、籌備首次業主大會的費用按照本市物業管理相關規定執行。

　　三、成立業主大會籌備組

　　1、業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業主代表、開發商代表組成。在房地產行政主管部門和街道辦的指導下負責業主大會籌備工作。

　　2、籌備組中的業主代表建議參照業委會委員的條件，并應關注以下事項：

　　a、必須是業主本人(業主身份以售房合同或產權證登記為準);

　　b、支持、配合管理處工作。

　　c、模范履行業主義務，不欠交管理費。

　　3、籌備組中業主代表和開發商的人數應符合本市法規規定，如本市法規無明確規定，應請示本市房地產行政主管部門意見。

　　4、業主代表由業主自愿申請參加。

　　5、在獲得主管部門批準后，****物業管理處應及時在小區通告欄、電子顯示屏、網站等形式召集業主自薦參加業主大會籌備工作。

　　6、業主代表報名參加籌備組人數超過房地產行政主管部門批復的人數時，由開發商代表和政府主管部門組織所有報名的業主代表召開會議推選出籌備組中的業主代表。

　　7、籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　8、籌備組應當自組成之日起30日內在房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

　　9、籌備組產生后，履行以下職責：

　　a、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　b、參照各地房地產行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》和《業主公約》。

　　c、確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　d、確定業主委員會委員候選人產生辦法。

　　10、業主大會議事規則、業主公約、首次業主大會會議召開的時間、地點、形式以及業主在首次業主大會會議上的投票權數，業主委員會委員候選人產生辦法等內容需要在物業管理區域內公示15日。

　　四、確定業主委員會的選舉方式

　　1、業主委員會人數應符合本市法規規定，或根據本市房地產行政主管部門的要求確定，一般情況下為單數。

　　2、分期開發的小區，建議業主大會籌備組根據項目實際情況確定每期的業主委員會人數，并且分布合理。

　　3、業主委員會實行差額選舉，因此候選人數應多于應選人數。

　　4、籌備組成立后應及時確定業主委員會候選人。業主委員會委員候選人應具備以下條件：

　　a、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　b、遵守國家有關法律、法規;

　　c、遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

　　d、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　e、具有一定組織能力;

　　f、具備必要的工作時間。

　　5、如售房合同或產權證上登記的業主超過一人，均可按享有的產權比例行使業主權利，但如果他們同時成為籌備組成員或業主委員會候選人，必須提前向全體業主公布。

　　6、候選人產生方式(建議根據項目情況由業主大會籌備組選擇)：

　　a、候選人的產生可采取業主自薦或推薦的方式。

　　b、物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，業主代表作為業主委員會委員侯選人，且業主代表應均勻分布在物業各個幢、單元、樓層。

　　五、公布業委會候選人資料和《業主大會議事規則》、《業主公約》(草案)

　　1、由籌備組對所有業委會委員候選人進行資格審議后(關注候選人必須是業主本人)，將候選人基本情況和《業主大會議事規則》、《業主公約》(草案)在物業管理區域內公示15日。業主如有異議可向籌備組提出質疑，由籌備組給予解答，并對相關文件進行修訂。

　　2、公布的候選人資料應包括：(以下資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意)

　　a、姓名，性別，年齡，學歷，工作簡歷，照片

　　b、競選宣言及其他

　　六、發放、回收選票

　　1、如候選人資料公示期滿業主無異議，則印制選票，并安排人員逐戶發放、回收。

　　2、投票人必須是產權登記人或產權登記人的委托代理人，公司戶應是公司法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。

　　3、業主大會表決可采取現場投票的方式，也可采用上門或在物業內固定區域集中發放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后兩種方式發放、回收選票。

　　4、發放、回收選票的工作應由籌備組具體負責實施，物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助。

　　5、為便于選票的統計和確認，選票的發放、回收都應有業主的簽字確認。

　　6、首次業主大會會議要討論通過《業主大會議事規則》、《業主公約》，且須有物業管理區域內三分之二以上的業主表決通過，故應在會前確認有足夠的選票，以便會議順利召開。

　　七、召開首次業主大會會議

　　1、會議通知及有關材料應在業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公示，也可通過小區電子顯示屏、社區網站等形式發布。

　　2、除業主或業主代表外，出席會議人員須包括所在地區房地產行政主管部門領導、街道辦事處或居民委員會、業主大會籌備組成員、業委會候選人、物業公司代表等。

　　3、當場開箱驗票、唱票。應事先確定唱票、計票、監票人。其中唱票人、計票人可由業主大會籌備組成員擔任，監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿的方式產生。

　　4、驗票時應注意：

　　a、經籌備組同意，為保證選票的真實性，可在選票上加蓋統一印章;

　　b、業主所投票數不得超過其投票權數;

　　c、所選人數不得超過應選委員人數。

　　5、業委會選舉實行差額選舉，候選人中得票數多者為業主委員會委員。

　　6、首次業主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔，業主委員會成立后，由業主委員會承擔相應職責。

　　八、召開第一次業主委員會會議

　　1、業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人(專職執行秘書的設置依據各地物業法規的規定，如法規無明確規定則由業主委員會會議決定，并在《業主大會議事規則》中予以明確)，以便業主委員會正常開展工作。

　　2、由業主委員會代表業主與物業管理公司簽訂《物業服務合同》(提前在物業管理區域內公示合同文本)。

　　3、業主委員會召開第一次會議后，應將業主大會和業主委員會會議相關決議在物業管理區域內進行公告。

　　九、業主委員會申請備案

　　1、自業主委員會選舉產生之日起三十日內，應指定專人報本市房地產行政主管部門備案，并申請刻制業主委員會公章。

　　2、申請備案時一般應提交如下材料。

　　a、業主大會的成立情況(包括業主委員會委員名單)

　　b、業主公約

　　c、業主大會議事規則

　　3、業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項需使用公章時，應由多數委員簽字認可。

　　十、注意事項

　　1、在業主大會籌備、業主代表、業主委員會選舉過程中張貼的資料，建議對張貼現場拍照保存。

　　2、業主大會籌建期間的所有相關文件，包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片，必須單獨建檔，妥善保存。

　　3、所有現場發布的公告底稿要有籌備組負責人審核，并保留記錄。

　　4、物業管理公司相關工作人員在成立業主大會過程中應積極協助籌備組工作，在對外所張貼的資料中，如涉及到物業公司人員參與，應注名"經籌備組授權"，以免造成誤解。

　　5、成立業主大會時應確定各個準備階段的時間節點。

篇2：業主大會籌備工作匯報

　　籌備工作報告

　　各級領導、各位業主:

　　很高興,今天召開了××集團××苑住宅小區第一次業主大會,同時,在這次大會上我們將選出業主代表,審議并通過《業主公約》,此次業主大會的召開,將是××苑住宅小區物業管理真正走向市場化、規范化、契約化和法治化的轉折點。從動議到籌備召開這次大會,主辦者××集團山東物業管理有限責任公司多次向濟南市房管局、市物價局、當地派出所、辦事處、小區警務區、居委會及集團公司領導請示匯報工作,得到各部門的諸多指導和協助,同時也得到各位業主的大力支持。在此,我代表大會籌備小組向熱情幫助大會籌備工作的各級領導和各位業主表示衷心的感謝,并作大會作籌備工作報告。

　　一、召開業主大會的必要性和法律依據。

　　我們知道,隨著房屋商品化和產權多元化,傳統的“房管”模式已經不適應市場經濟形勢下的物業房管需要,××苑住宅小區必須確立新型的物業管理方式。但在住房商品化的初期,有些業主對于物業管理消費的認識還很不足,容易產生物業管理單位與業主交流溝通不暢,業主不支持、不配合,導致管理服務不到位、業主投訴不斷等一系列問題。這樣,我們有必要借鑒國內外同行的經驗,探索建立新型的業主自治與專業化服務相結合的共管式物業管理模式,推行由業主參與小區物業管理,履行監督職能的獨特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法,并加以推行。1999年7月30日濟南市人民政府第149號令《濟南市物業管理辦法》規定“住宅小區的物業管理,實行業主大會和業主委員會制度”。目前我們有必要確立這種物業管理模式,對小區物業實施多功能、全方位的統一管理,為產權人、使用人提供高效、周到的多方面服務,以提高物業的經濟價值和使用價值,創造一個優美、整潔、舒適、安全的生活環境。

　　二、召開業主大會的條件基本成熟。

　　目前,住房進入商品化階段后,業主維護自身正當權利的意識很強,也有花錢買服務的意識。大家都知道,購買并非是消費的終結,為了住房的保值和享受高質量的服務,業主必然要進行再投入。這樣,房管人員與住戶的地位發生了轉換,二者之間的關系變成了相互平等的契約關系,因此,一些業主的思想觀念也發生了轉變:住戶選舉業主代表,選聘物管企業代為管理和服務,物管人員與住戶以《業主公約》的形式確立彼此的權利義務。住戶受益就必須交費,物管人員也必須提供相應的服務。這樣,物管人員就由過去的單位房產“管理者”轉變為企業經營的“服務者”,住戶也由過去的福利“受益者”轉變為必須繳納管理費的“消費者”。

　　顯然,物業管理的市場化,可以通過業主委員會理順業主與物管企業之間的關系,真正建立契約化的平等主體關系,明確雙方的權利、義務,也促使物業管理企業不斷開發服務項目,提高服務品質。

　　三、召開業主大會的目的和指導思想。

　　業主大會是由全體業主組成,決定物業管理重大事項的業主自治管理組織,代表業主行使物業管理權利。這種制度的建立有利于形成市場化管理的監督約束機制,達到綜合一體化管理目標。

　　業主代表代表全體業主,把住宅小區房屋及設施的管理。

篇3：小區業主大會會議籌備組工作報告

某家園業主大會會議籌備組工作報告

　　E家園全體業主:

　　E家園業主大會會議籌備組按照住建部274號文件、京建發739號文件和《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》等有關法律、法規和政策的規定，進行了本次業主大會會議籌備和召開工作，現將有關情況報告如下：

　　一、籌備組成立情況

　　20**年8月21日在街道辦事處、社區居委會的監督指導下，按照住建部274號文件京建發739號文件規定，召開了小區業主代表會議，按照法規文件規定的程序，推選出業主大會籌備組。籌備組由9人組成，其中7位業主，2位居委會負責人。籌備組第一次會議推選E擔任本次業主大會會議籌備組組長。

　　(籌備組成員詳細名單及公告情況見附件)。

　　二、籌備組工作原則

　　(一)籌備組組長召集和主持籌備組會議;

　　(二)籌備組作出決定應當經半數以上成員表決通過;成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。因故缺席或持保留意見的成員未簽字的，不影響決議的效力。

　　(三)籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認;

　　(四)籌備組的成員不能委托代理人參加會議;

　　(五)籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開業主大會會議;

　　(六)業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

　　三、籌備組工作日程表

時間	討論內容	決議情況	公示公告時間
20**.8.21	1、推選籌備組組長、副組長，工作分工 2、討論籌備組成立的公告 3、學習739號文件	參會8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.8.22.至8.30.公示
20**.9.4.	1、討論《致全體業主的公開信》 2、討論《業主大會會議召開方案》、《征求對方案意見的通知》 3、討論招募業委會候選人《公告》 4、學習739號、274號文件	參會8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.9.5. 至9.12.公示
20**.9.14.	根據739號、274號文件，討論、研究《業主大會議事規則》（征求意見稿）
20**.9.15.	根據739號、274號文件，討論、研究《業主大會議事規則》（征求意見稿）	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.9.15. 至9.27.公示
20**.9.22.	1、根據739號、274號文件，討論、研究《業主管理規約》（征求意見稿） 2、聽取、了解部分業主對《議事規則》的意見 3、研究建立博客，網上公示、聽取意見事宜	參會者7人（包括居委會主任王建平）全體通過第3項
20**.9.29.	1、張欣生介紹與部分業主、居民談話情況 2、根據意見，對《議事規則》（征求意見稿）進行修改，定稿 3、繼續討論《管理規約》	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過第2項	20**.9.29.至10.12.公示
20**.10.13.	1、根據政府文件的精神和大家提出的意見，討論修改《管理規約》（征求意見稿），定稿 2、學習274號文件，研究確定候選人工作	參會者7人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過第1項	20**.10.15.至11.6.公示
20**.10.17.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	參會者3人
20**.10.20.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	參會者6人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.10.21.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	參會者8人（包括居委會主任王建平）
20**.10.23.	召開業主座談會。征求、研討部分業主與居民對《議事規則》、《管理規約》的修改意見	業主、居民27人 籌備組參會7人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.10.23.	籌備組與報名參選的自薦人和被推薦人見面、溝通，了解報名人的基本情況和參選理念	業主、居民27人 籌備組參會6人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.10-11月	籌備組以個別談話方式征求意見
20**.11.1.	1、討論、確定了《管理規約》、《議事規則》的表決稿 2、全體籌備組成員以投票方式確定候選人名單 3、討論《公告》（5號） 4、討論、研究召開業主大會的工作程序	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.11.9. 至 11.24.公示
20**.11.10	研討如何做好與持有不同意見的部分業主的解釋溝通工作	參會者9人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）
20**.11.22	1、討論《致全體業主的公開信》 2、研究發放、收取表決書工作	參會者9人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過
20**.11.24.至12.3.	召開業主大會，以書面形式對《管理規約》、《議事規則》、業委會候選人進行表決		20**.11.25. 至12.3.
20**.12.2.	1、研究、確定開箱計票工作的時間、地點、方法與程序	參會者8人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過
20**.12.11.	業主大會開箱、計票	業主代表與會務組工作人員唱票、計票，居委會對開箱計票工作全程監督
20**.12.11.	1、討論、確定《業主大會決議》 2、討論、確定《籌備組工作報告》	參會者9人（包括居委會主任王建平、書記毛浩銘）全體通過	20**.12.11.至12.17.公示

　　會議記錄、決議記錄和公示、公告具體內容見附件。

　　四、業主大會會議召開情況

　　(一)業主大會會議召開時間為20**年12月24日至20**年12月3日。

　　(二)本次業主大會會議表決結果為，共發放、送達表決票736張，收回709張，其中：

　　1.《E家園管理規約》652票同意，占總人數的66.05 %，對應建筑物專有部分面積85748.37平方米，占建筑物總面積的66.47 %;10票反對;15票棄權、廢票12張。按市建委[20**]739號文件第十七條規定(下同)，《E家園管理規約》獲得通過。

　　2.《E家園業主大會議事規則》653票同意，占業主總人數的66.16%，對應建筑物專有部分面積85712.83平方米，占建筑物總面積的66.44 %;10票反對;15票棄權、廢票12張。《E家園業主大會議事規則》獲得通過。

　　3.選舉業主委員會委員，經過表決，選出七名業委會成員：

　　按表決結果，E(贊成票560張，占總人數56.73%,對應專有建筑面積73971平方米，占總面積57.34%)、E、(贊成票590張，占總人數59.78%,對應專有建筑面積77412平方米，占總面積60%)E(贊成票596張，占總人數60.39%,對應專有建筑面積78013平方米，占總面積60.47%)、E(贊成票579張，占總人數58.66%,對應專有建筑面積76468平方米，占總面積59.27%)、E(贊成票552張，占總人數55.93%,對應專有建筑面積73066平方米，占總面積56.64%)、E(贊成票583張，占總人數59.07%,對應專有建筑面積76502平方米，占總面積59.3%)、E(贊成票593張，占總人數60.08%,對應專有建筑面積78664平方米，占總面積60.97%)7位當選為E家園新一屆業委會委員。

　　五、本次業主大會會議費用情況

　　(一)本次業主大會會議費用預算總額為捌仟元，實際使用總額為伍千肆佰叁拾捌元整(5438元)，其中包括：各種公示材料和宣傳材料的制作費、打印費和外聘的會務組工作人員的勞務費。

　　(二)費用來源為本小區廣告收入。

　　籌備組成員簽名：