業主委員會訴訟法律地位的確立探討

　　韓旭業主委員會作為近些年在我國出現的新生事物，正處于蓬勃發展的過程中。然而理論上缺乏深入系統的研究，立法上對其法律地位和相關法律問題沒有明確的界定，導致在司法實踐中的各行其是，規則的缺失造成了司法的混亂，這在近年來的物業管理糾紛中越發凸現出來。因此有必要從理論上對業主委員會的法律性質及其訴訟法律地位問題作一探討，以期對司法實踐有所禪益。

　　一業主委員會既不是訴訟代理人也不是訴訟代表人

　　近年來，隨著全國各地物業管理糾紛案件的增多，業主委員會作為當事人參與訴訟的情況也隨之增多。然而，由于我國《物業管理條例》對業主委員會是否具有獨立的訴訟能力，能否直接以自己名義起訴應訴等問題采取回避的態度，加之各地認識的不一致，給司法實踐帶來了很大的困惑，法院只有根據自己的認識來行使自由裁量權，有的法院在受理業主委員會為了全體業主共同利益作為原告起訴的案件時，往往以業主委員會無訴訟主體資格為由駁回起訴，致使業主的共同利益得不到及時有效的保護。有的法院則認為業主委員會具備訴訟主體資格，支持其訴訟請求。目前，北京、上海、重慶等地高級法院均出臺了指導性文件或意見，原則上有條件地承認業主委員會可以自己名義作為原告起訴，某些情況下還可以作為被告應訴，比較好地規范了司法實踐中亟待解決的現實問題。然而這些內部指導性意見僅對本轄區審理此類案件有指導意義，不具有普遍的法律效力，最高法院目前還沒有發布相關的司法解釋，所以這個問題至今尚未解決。根據《物業管理條例》第十五條的規定:“業主委員會是業主大會的執行機構”，“代表業主和業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同”。業主委員會僅是業主大會的內部機構和業主代表機構，而最高決策機構(意思機構)是業主大會。按照民法學的代表理論，代表機構只能以被代表人的名義對外實施法律行為，而不能以自己名義，而現實是業主委員會以自己名義對外簽訂合同、起訴應訴。為了避免法律上出現的這種尷尬，有的學者另辟蹊徑，借鑒民法上的“隱名代理”理論試圖解決這一法律困境。提出“業主委員會與全體業主的關系是民事代理法律關系，其中業主委員會系代理人，全體業主系被代理人，在隱名代理情況下，業主委員會可以自己名義代全體業主為各項交易或參與訴訟，應具有當事人能力。”筆者認為這種解釋是比較牽強的，很多問題是解釋不通的，按照代理制度，代理行為的后果由被代理人承擔，代理人不承擔行為后果，而業主委員會無論是訂立合同還是起訴應訴并非一切責任全歸屬于全體業主，它作為當事人自己應承擔相應責任;另外，代理人應當是當事人之外的第二人，而業主委員會委員本身就是全體業主的組成部分，代表的也是自己的利益。故業主委員會并非全體業主的訴訟代理人，它也不可能代表每個業主的意見。有的學者認為:“當出現糾紛時，業主委員會可以根據業主大會的決定，作為訴訟代表人，以全體業主的名義提起訴訟。”這種觀點表面看似很有道理，實則不然。首先業主委員會是法定的長期存在的組織機構，是業主經合法選舉產生作為全體業主的代表，有一定的任期，既然如此又何須像代表人訴訟那樣必須在起訴時推選代表人?某些地方的司法文件要求業主委員會在起訴前要召開業主大會，其決議的內容是決定起訴與否，而非推選訴訟代表人。其次，業主委員會整個組織作為訴訟代表人也不符合代表人訴訟特征，業主委員會委員人數眾多，是否大家一起出庭參與訴訟，還是某幾個委員，抑或業主委員會主任等?如何確定具體的訴訟代表人?如果是業主委員會主任作為訴訟代表人。那么業主委員會又扮演一個什么角色呢?通過上述分析可知，把目前的業主委員會實施的訴訟上的法律行為界定為訴訟代理行為或訴訟代表行為都是不合適的。

　　二業主委員會是一個非法人的團體

　　關于業主委員會的法律性質，理論上有不同的認識，主要有以下三種觀點:第一種觀點認為業主委員會是一個社團法人，完全獨立于各個業主，享有擬制的人格，能夠獨立行使民事權利，承擔民事責任，可根據自己獨立意志行事，行為和決策的后果應由自己承擔，其效果不能直接歸于各個業主。第二種觀點認為，業主委員會是享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織，業主委員會是經過業主大會選舉產生的，經房地產行政管理部門登記備案，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，應該屬于我國民事訴訟法所說的“其他組織”。雖不具有法人資格，但作為一個合法的組織，并非各個業主的簡單聚合，有一定的組織性和穩定性

　　，并且長期存在，就應當可以行使民事權利，承擔民事責任，有獨立的訴訟主體資格，能夠以自己的名義而非經業主的再次授權而提起民事訴訟，由于其沒有獨立的擬制人格，其行為后果責任應由全體業主共同承擔。第二種觀點認為，業主委員會既非法人也無獨立訴訟主體資格，僅是一般組織，業主委員會并沒有自己獨立的財產，不享有民訴法中"其他組織"的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人，在涉及訴訟糾紛事務時，應由全體業主授權于業主委員會，由其作為全體業主的代表人參加民事訴訟活動。目前，理論界和實務界關于業主委員會法人化的呼聲比較高，然而作為法人必有一定的獨立財產，這是承擔民事責任的基礎，我國的業主委員會既不是營利性組織，不進行經營活動，也無獨立的財產，其名下的財產是全體業主授權其管理代為保管的公共基金，它本身并無處分權和所有權，不能以此承擔民事責任，故將業主委員會定位為法人團體是不符合我國法律關于法人條件的規定，因此第一種觀點是不能成立的。第二種觀點以業主委員會無獨立財產為由，絕對否認其訴訟主體資格也是不合時宜的。隨著社會發展和司法實踐的需要，法學理論也需要不斷創新。筆者認為衡量一個主體是否具有訴訟資格，并非完全依其有無財產為標準，如果訴訟的結果不是以財產為責任基礎，自不必有此要求。業主委員會在訴訟中行使的大多是請求權，需要業主委員會承擔財產責任的情形在現實中并不多見，法院所做的裁判一般也是支持或者駁回這種請求權，因此沒有理由僅僅因為業主委員會無獨立財產而否認其訴訟權能。筆者傾向于第二種觀點，它比較符合法律的規定和現實的情形，適應民事訴訟理論發展的需要。首先，業主委員會是一個業主團體，是為了代表和維護業主利益而組成的業主自治性管理組織，業主委員會是業主大會的常設機構和執行機構。北京、重慶高院出臺的“意見”也都把業主委員會和業主大會界定為業主團體，業主委員會可以對外簽訂合同，具有一定的民事行為能力，但其不具有獨立的財產，不是一個獨立的法人，因此其行為能力受到限制，訴訟風險和訴訟后果由業主委員會和全體業主共同承擔，涉及財產支付責任時，則由全體業主共同承擔。其次，從訴訟理論上講，訴訟權利能力和實體權利能力并不是統一的。在現代社會，訴訟權利能力和實體權利能力分離已成為一個普遍性的趨勢，訴訟權利能力和實體權利能力實質上是完全獨立的，訴訟權利能力并非是實體權利能力的附庸，有民事權利能力的人，必有訴訟權利能力，但并非無前者便無后者，在特殊情形下，沒有民事權利能力的人，法律上仍承認其訴訟權利能力。非法人組織是我國民訴法上的概念，我國《民法通則》并不承認其民事主體地位，這也體現了程序法上的權利能力與實體法上權利能力的分離民事訴訟當事人的范圍突破了民事主體的限制，業主委員會就是這樣一個非法人團體。

　　三立法應當確立業主委員會訴訟主體地位

　　(一)確立業主委員會訴訟主體地位具有現實的合理性

　　從業主委員會和業主大會之間的關系分析，我國的業主委員會在現實中的地位作用也比業主大會更顯著。世界上一些發達國家和地區如法國、新加坡和我國香港地區都承認由全體業主組成的團體具有法人資格，我國一些學者緊跟世界潮流，提出“應將全體業主視為依據業主公約連接起來的一個團體，并賦予這個團體以民事主體資格。”還有學者提出:“為了加強業主組織在物業管理中的地位和作用，應該由法律明確規定業主大會可以在依法成立井登記后取得法人資格，而業主委員會作為業主大會的執行機構，具體負責實施業主大會的決議，代表業主大會對物業進行管理。”上述觀點雖然比較理想，也可以理順相關的法律關系，但在我國目前缺乏現實的基礎。首先，在國人的觀念中并沒有把業主大會視為一個團體或組織機構，而僅僅把它看作一是個議事形式，除了每年召開有限的會議外并無具體的職能，在人們的頭腦中似乎是一個很虛幻的東西。相反，業主委員會是一個固定的組織機構，社會和業主給予了業主委員會更多的期望，希望其承擔更大的責任，業主或物業管理公司一旦遇到問題首先想到的是業主委員會。其次，我國《物業管理條例》賦予業主委員會許多具體實在的職能，如可以自己名義簽訂合同，并且要求業主委員會成立后須到房管部門備案，而對業主大會無此要求，這也大大強化了業主委員會在人們心目中的地位。因此，業主委員會漸漸以一個獨立的非法人組織的身份活躍于日常生活中。再次，從訴訟實踐看，法院大多也承認其訴訟主體資格和當事人能力。如廣州市翠湖山莊業主委員會訴廣州市恒和物業管理有限公司移交物業管理權糾紛一案，廣州市中級法院在判決中認為:“業主委員會是一個固定的、有具體法定職責的組織，經業主大會授權，能夠提起民事訴訟，具有民事訴訟主體資格”。為什么會出現業主大會和業主委員會這種“主仆”錯位?地方立法和司法實踐為什么愿意選擇并且接受這種錯位呢?這里套用康德的一句名言“存在的就是合理的”，那么它的“合理性”又何在呢?有學者解釋，我國實行住宅商品化的時間不長，樓宇、住宅小區的社區民主文化氛圍不濃，業主的自治意識還不強，由于缺乏歷史的積淀，作為業主管理團體的業主大會十分不受重視。相比之下，業主大會作為一種會議制度的功能更加明顯，業主大會作為全體業主最主要的自治組織這一作用并未得到充分發揮，在我國目前的情勢下，業主委員會擔當起了業主大會的諸多職能。正是基于我國業主大會地位不彰的這種特殊情勢，才有了理論與實踐中關于業主委員會地位的爭論。第四，賦予業主委員會直接以自己名義對外進行法律活動，符合“便宜主義”原則。假設按照某些學者的觀點，使業主大會法人化，業主大會作為一個團體，也不能親自實施法律行為，必須依賴于其下屬的執行機構業主委員會或業主委員會主任所為，這與目前的實際狀況并無二致只是對外行為時的名義和責任歸屬不完全相同。目前的訴訟結果由業主委員會和全體業主共同承擔而在業主大會法人化的背景下則由作為法人的業主團體承擔。然而作為法人的業主團體并非營利性經濟組織，不可能有獨立的財產來源，其財產來源于各業主交納的相關費用，最終的實際責任仍是由全

　　體業主承受。如此一來，這和目前由業主委員會充任當事人的結果有何異同呢?因此，目前在我國將業主團體法人化缺乏足夠的動力。既然業主委員會可以直接代表全體業主的利益進行法律活動，那么有何必要在業主和業主委員會之間增設一個組織機構?且機構的增設往往意味著成本的支出和加大這些最終都要轉嫁到全體業主身上。所以基于方便管理，節約成本，簡化程序的考慮，賦予業主委員會當事人資格也是合理的。

　　(二)訴訟理論的發展要求確立業主委員會當事人地位

　　從程序法的角度來審視當事人的范圍，傳統理論認為當事人必須是與案件所涉及的民事法律關系奮直接利害關系人，在狹隘的意義上界定當事人必然會縮小對實體權利救濟的可能性。正是基于傳統利害關系當事人理論的局限性，為適應擴大實體權利救濟的需要，我國學者提出了“權利保護說”。該說認為，民事訴訟當事人是因為民事權利義務關系發生糾紛，為了保護正當的民事權益，以自己的名義參加訴訟，并引起民事訴訟法律程序產生、變更、消滅的人。與傳統的利害關系當事人概念相比，“權利保護說”最根本的區別在于它的當事人概念不僅包括那些為了保護自己的民事權利不受侵害而進行訴訟的人，還包括那些為了保護他人的民事權益不受非法侵害而進行訴訟的人。后者主要指對于爭議的民事權利享有管理權和支配權的人。根據我國物業管理法規的規定，業主委員會履行的職責有:召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;及時了解業主、物業使用人的意見和建議監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;監督業主公約的實施等。從這些規定看，業主委員會代表業主在物業管理活動中享有一定的管理權和支配權。根據權利保護理論來解釋業主委員會的當事人能力，在法理上也是講得通的。

　　在研究業主委員會訴訟地位時，國外的團體訴訟理論與實踐也值得我們借鑒。現代社會尊重個人權利，個人權利的實現往往通過其所在的社會組織或團體，所有團體的行為最終可歸結為組成團體的個人的行為。所以注重團體的權利保障，并且賦予其訴權，是實現個人價值與私權的重要手段。團體訴訟即群體本身作為一個法定的團體進行訴訟，團體的成員可以直接援引有利的判決維護自己的權利。設立團體訴訟的目的，旨在維護團體的成員或其所保護人的合法權益，簡化訴訟程序，一般適用于專門的領域。如對于公寓大樓管理人(管理委員會)提起的訴訟，可以為公寓住戶(全體)或是公寓住戶的個人提起訴訟，給予公寓大廈管理人員很大的權限。根據上訴分析，我國業主委員會是一個經業主選舉產生的自治管理組織，是一個非法人團體，符合團體訴訟的特征，可以代表和維護全體業主的共同利益提起訴訟，以更好的實現業主的權利救濟，尤其是在不可分的公共事項上，單靠分散的個體業主是難以與外界力量相抗衡的。

　　(三)其他國家和地區先進的立法法例值得我們學習借鑒。

　　《德國民事訴訟法》第五十條規定:“有權利能力者，有當事人能力。無權利能力的社團可以被訴，在訴訟中，該社團具有權利能力的社團的地位。”《日本新民事訴訟法》第二十九條規定:“非法人的社團或財團，有一定的代表人或管理人的，可以以其名義起訴或被訴。”日本現行區分所有權法第二十六條第四項規定:“管理人依規約或*的決議，得為所有權人擔當原告或被告。”臺灣《民事訴訟法》第四十條第三項規定:“非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。”臺灣《公寓大廈管理條例》第三十五條規定:“管理委員會有當事人能力，管理委員會為原告或被告時應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。”意大利民法第1130條、第1131條規定，管理人有權代表管理團體對其他區分所有權人或第三人為訴訟。我國《民事訴訟法》第四十九條規定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”按照最高法院的司法解釋，“其他組織”是指合法成立、有一定的組織機構和財產但又不具備法人資格的組織。由著名民法學家梁慧星教授主持起草的《中國物權法草案建議稿》第113條規定:“管理委員會和管理人具有當事人能力。”其立法建議的理由是“鑒于賦予管理委員會和管理人以當事人能力具有起訴時的便捷性與有力性，因而近現代各國家和地區的區分所有權立法大多明文規定管理委員會和管理人具有當事人能力，可獨立充任原告或被告。”從草案建議稿的規定看，我國在制定物權法時，學者們已注意借鑒其他國家和地區先進的立法經驗。遺憾的是我國在制定《物業管理條例》時并未吸收物權法草案建議稿的合理內容，對此問題采取了回避的態度。學者們的立法建議無疑傾向于把業主委員會作為一個非法人團體或者民訴法上的“其他組織”來看待，這是對我國傳統民法理論的改革和創新，體現了法學理論工作者與時俱進的精神，也是對我國訴訟實踐的有力回應。從而使法學理論和法律規則更好的適應社會發展的需要，在實踐中不斷發展完善。因此，建議在將來制定物業管理法時，應當明確肯定業主委員會的訴訟主體資格，賦予其訴訟當事人能力，可以獨立充當原告或被告。既然物業管理法規賦予業主委員會一定的權利，那么就要為這種權利提供必要的救濟手段，因為“沒有救濟就沒有權利”。目前迫切的問題是由最高法院盡快制定和發布司法解釋，對業主委員會的訴訟主體地位問題做出規定，以統一全國的司法，這對維護廣大業主的利益無疑是非常重要的。

　　作者:南華工商學院法律系講師法學碩士律師

篇2：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010年)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求(來自:m.dewk.cn),及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項:

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部分的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應盡的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需

　　投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

　　(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

　　(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數 三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

　　(一) 具有完全民事行為能力;

　　(二) 遵守國家有關法律、法規;

　　(三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

　　(四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

　　(五) 具有一定的組織能力;

　　(六) 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責:

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維 護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

　　(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

　　(二)業主大會、業主委員會的決定;

　　(三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

　　(四)業主委員會選舉及備案資料;

　　(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(六)業主及業主代表的名冊;

　　(七)業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉鎮人民政 府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主 委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業 主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附 則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行。《業主大會規程》(建住房[20**]131號)同時廢止。