安全管理的概念
§1、物業(yè)的安全需求
1.1安全的含義：
物業(yè)安全管理中的“安全”是一個(gè)抽象的概念,包括“安全狀態(tài)”和“安全概念”,其中“安全狀態(tài)”是指:
人的生命得到保障，人身免受傷害;
物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒(méi)有受到損失;
不發(fā)生違背人的意志的情況。
“安全概念”是建立在“安全狀況”基礎(chǔ)之上的，是人們心理上對(duì)安全的“感覺(jué)”包括：
由“安全狀況”和安全防范措施的落實(shí)，使人們有安全感和信心;
公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài);
個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾;
廣義上講,物業(yè)的安全應(yīng)該包括房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全，以及各類災(zāi)害的防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全責(zé)任主要?jiǎng)澯晒こ滩块T負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害的防護(hù)則由各個(gè)部門相互協(xié)調(diào)完成，如對(duì)火災(zāi)的防護(hù)就由工程部門負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行，而由保安人員承擔(dān)滅火和救護(hù)的主要責(zé)任。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負(fù)責(zé)的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。
物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相關(guān)部門的支持配合下，靈活運(yùn)用企業(yè)、物業(yè)和社會(huì)資源，以達(dá)到安全為目標(biāo)所采取的組織性、技術(shù)性措施。
物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過(guò)程都包括安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。同時(shí)，安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會(huì)的安全狀況等都有密切的關(guān)系。
1.2 安全的需求
1.2.1安全的市場(chǎng)需求
“安全”是人們對(duì)居住和生活工作環(huán)境的最基本要求，無(wú)論多么原始的房屋，給人帶來(lái)的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個(gè)原始的概念，即房屋能給人提供一個(gè)防備外人、野獸、自然因素和災(zāi)害影響的環(huán)境。從這個(gè)意義上講，安全是人們對(duì)建筑的最基本需求，同樣也是對(duì)物業(yè)管理的最基本要求。
隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們對(duì)安全的需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用現(xiàn)代科技手段來(lái)增強(qiáng)安全設(shè)施的同時(shí)，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上充分考慮安全的需求。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對(duì)良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
與物業(yè)管理的有些服務(wù)內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認(rèn)為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉(cāng)庫(kù)與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財(cái)產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒(méi)有差異。
但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的做法是不可行的，不同物業(yè)的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么?在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來(lái)鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標(biāo)并具體設(shè)計(jì)物業(yè)安全管理方案?需要我們對(duì)物業(yè)的安全進(jìn)行更細(xì)致的分析。
就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財(cái)產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的基本需求;而良好的公共秩序，對(duì)個(gè)人的尊重和隱私權(quán)的保護(hù)等心理上的需求是業(yè)主和使用人對(duì)安全的進(jìn)一步需求。前者在需求上是基本的、無(wú)差異的，而后者需求的程度則受到環(huán)境、習(xí)慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對(duì)訪客的管理采取登記和業(yè)主確認(rèn)后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認(rèn)為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認(rèn)為麻煩或有傷親友的自尊。
對(duì)安全進(jìn)一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎的安全管理方案。
對(duì)安全的基本需求既然是無(wú)差異性的，所以在確定安全管理目標(biāo)和具體管理方案時(shí)主要不是從需求的不同來(lái)決定，而主要考慮以下因素：
安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價(jià);
安全隱患以及安全管理的難度;
一旦發(fā)生安全問(wèn)題，損失的大小;
業(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來(lái)的變化;
是否滿足國(guó)家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定規(guī)范的要求(如消防要求)。
1.2.2安全的社會(huì)需求
物業(yè)安全是社會(huì)安全的重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會(huì)安全狀況的影響和制約，又對(duì)社會(huì)的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。物業(yè)安全的社會(huì)需求主要是以社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來(lái)體現(xiàn)，以遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國(guó)家相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。
物業(yè)安全的社會(huì)需求具有強(qiáng)制性，無(wú)論業(yè)主或使用人是否愿意或承認(rèn)，都應(yīng)是物業(yè)管理安全管理必須達(dá)到的基本目標(biāo)，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關(guān)規(guī)定等。物業(yè)管理的安全管理人員應(yīng)該了解相關(guān)的規(guī)定，并在制定管理方案時(shí)制定滿足這一需求的措施。
本書(shū)附錄列舉了部分的相關(guān)法規(guī)，供學(xué)習(xí)參考。
1.2.3安全管理的行業(yè)需求
物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹(shù)立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達(dá)到的目標(biāo)。
依據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(工業(yè)區(qū)、大廈)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全管理(保安、車輛管理、消防)的具體要求如下：
一、住宅小區(qū)：
小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。
有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。
危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。
消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制定消防應(yīng)急方案。
機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出登記。
非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。
二、工業(yè)區(qū)：
工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。
有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。
結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，對(duì)貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實(shí)行憑證通行制度。
進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。
室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記。
非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地清潔。
危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。
消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。
組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。
訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。
工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批，對(duì)裝修過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。
區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責(zé)任書(shū)。
集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無(wú)安全隱患。
三、大廈;
大廈基本實(shí)行封閉式管理。
有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。
結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施。
進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。
室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。
非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地清潔。
危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。
消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。
組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。
訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。
無(wú)火災(zāi)安全隱患。§2、物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容
2.1物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)
2.1.1物業(yè)安全管理目標(biāo)的制定依據(jù)和方法
進(jìn)行物業(yè)安全管理的目的，是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)采取組織性、技術(shù)性的措施，滿足物業(yè)的安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、文明的生活和工作環(huán)境。
物業(yè)安全管理的目標(biāo)應(yīng)依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來(lái)制定，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的基本要求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
上一節(jié)我們已經(jīng)對(duì)物業(yè)安全管理的需求進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上制定安全管理目標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
應(yīng)達(dá)到國(guó)家和地方相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)安全(包括消防)的基本要求;
應(yīng)滿足客戶對(duì)安全的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財(cái)產(chǎn)的安全;
根據(jù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的實(shí)際情況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消除安全隱患;
以物業(yè)管理行業(yè)安全管理優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)。
在實(shí)際工作中制定具體項(xiàng)目的物業(yè)安全管理目標(biāo)時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
安全管理目標(biāo)應(yīng)與項(xiàng)目物業(yè)管理總體目標(biāo)相適應(yīng);
目標(biāo)應(yīng)具體，方便考核、檢驗(yàn)，并方便制定相應(yīng)的管理措施，如對(duì)治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為表述;
目標(biāo)應(yīng)切合實(shí)際，并以現(xiàn)有的條件通過(guò)努力能夠?qū)崿F(xiàn);
在制定目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮成本因素。
2.1.2物業(yè)安全管理的管理指標(biāo)
在物業(yè)安全管理方面，有以下幾個(gè)管理指標(biāo)，其內(nèi)容和含義如下：
1、名稱：治安案件發(fā)生率
計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：
∑治安案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×1000‰
推薦標(biāo)準(zhǔn)：治安案件發(fā)生率≤5‰
2、名稱：刑事案件發(fā)生率
計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：
∑刑事案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×1000‰
推薦標(biāo)準(zhǔn)：刑事案件發(fā)生率≤1‰
3、名稱：火災(zāi)發(fā)生率
計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：
∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總戶數(shù)×1000‰
推薦標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)發(fā)生率≤1‰(不發(fā)生重大火災(zāi)事故)
4、名稱：安全管理有效投訴率
計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：
∑安全管理有效投訴次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×100%
推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴率≤2%
5、名稱：安全管理有效投訴處理率
計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：
∑完成處理有效投訴次數(shù)÷∑有效投訴次數(shù)×100%
推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴處理率=100%
6、名稱：物業(yè)安全管理客戶滿意度
計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：
∑調(diào)查中客戶滿意人數(shù)÷∑調(diào)查總?cè)藬?shù)×100%
推薦標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)安全管理客戶滿意度≥95%
2.2物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容
一般來(lái)講，物業(yè)的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容：
物業(yè)治安安全管理
物業(yè)消防安全管理
物業(yè)交通和車輛管理
物業(yè)公共設(shè)施安全管理
物業(yè)公共秩序綜合管理
災(zāi)害事故的預(yù)防和處理
安全和消防知識(shí)宣傳教育
2.2.1物業(yè)治安安全管理
通常意義上的治安安全管理，是指對(duì)擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權(quán)利，侵害公、私(他人)財(cái)產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事處罰的行為和事，進(jìn)行強(qiáng)行管理的過(guò)程。而物業(yè)的治安安全管理具有更廣泛的內(nèi)容，除上述內(nèi)容以外，還包括安全防范和綜合服務(wù)，即我們不僅僅是在發(fā)生治安事件時(shí)進(jìn)行管理，而且要采取各種措施預(yù)防事件的發(fā)生，同時(shí)還應(yīng)通過(guò)熱情的服務(wù)來(lái)營(yíng)造良好的氛圍，促進(jìn)鄰里和睦，化解矛盾和糾紛。事實(shí)上，對(duì)具體的物業(yè)安全管理工作，預(yù)防往往更加重要，而調(diào)解和服務(wù)的需求和實(shí)際數(shù)量往往遠(yuǎn)高于治安事件的處理。作為物業(yè)的治安安全管理，應(yīng)正確處理好防范與處理、管理與服務(wù)的關(guān)系。
治安安全管理主要通過(guò)門衛(wèi)、守護(hù)、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式進(jìn)行。
2.2.2物業(yè)消防安全管理
物業(yè)消防安全管理是物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容，其包括防火和滅火(救護(hù))，具體包括：
消防宣傳教育;
消防演練;
消防設(shè)備的運(yùn)行管理和維護(hù);
消防用具的使用和管理;
消防監(jiān)控;
消防檢查;
消防檔案管理等。
有關(guān)消防管理的詳細(xì)內(nèi)容和相關(guān)知識(shí)將在本書(shū)后面進(jìn)行介紹。
2.2.3物業(yè)交通和車輛管理
物業(yè)交通和車輛管理包括交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理三方面的內(nèi)容，其各項(xiàng)工作的主要內(nèi)容介紹如下。1、交通管理：交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車(包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車)、路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車分流，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。交通管理的具體內(nèi)容包括：
確定道路的使用性質(zhì)、行駛方向，時(shí)間或區(qū)間限制等內(nèi)容，并確保使用人知曉;
配備相應(yīng)的交通標(biāo)識(shí)，包括指示牌和道路線;
制定并貫徹有關(guān)交通管理制度;
根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的限速規(guī)定，必要時(shí)鋪設(shè)限速裝置;
車輛疏導(dǎo)，確保交通暢順和安全;
盡可能減少車輛尾氣和噪音對(duì)環(huán)境的破壞和對(duì)人們生活工作的影響。
2、車輛管理：車輛管理的對(duì)象包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車，其中機(jī)動(dòng)車指的是各種汽車、電動(dòng)車、摩托車、輪式專用機(jī)械車;非機(jī)動(dòng)車指的是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。車輛管理的主要內(nèi)容是：
根據(jù)具體情況設(shè)定各類車輛或具體車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放;
采取各種手段和措施，防止車輛丟失或損壞;
3、停車場(chǎng)管理：停車場(chǎng)有露天停車場(chǎng)、室內(nèi)停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、機(jī)械式立體車庫(kù)、路邊停車等類型，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題有不同的情況，應(yīng)根據(jù)具體停車場(chǎng)的實(shí)際情況制定管理辦法，一般停車場(chǎng)的管理包括以下內(nèi)容：
停車場(chǎng)的標(biāo)識(shí)、停車線、和倒車限制保護(hù)裝置;
建立停車場(chǎng)管理制度和規(guī)定，其中公開(kāi)制度應(yīng)明示;
建立并實(shí)施停車登記發(fā)卡制度;
停車時(shí)對(duì)車輛駕駛的要求和停車引導(dǎo);
停放車輛的安全管理;
室內(nèi)停車場(chǎng)照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運(yùn)行管理;
依據(jù)相關(guān)法規(guī)和約定收取相關(guān)的費(fèi)用。2.2.4物業(yè)公共設(shè)施安全管理
物業(yè)公共設(shè)施安全管理，主要是保障物業(yè)公共設(shè)施的安全和正常使用，包括：
物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財(cái)物和倉(cāng)庫(kù)等;
生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會(huì)所、游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)地等;
物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。
2.2.5物業(yè)公共秩序綜合管理
物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而采取的相關(guān)措施，以營(yíng)建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。包括：
對(duì)亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理;
節(jié)假日、特殊場(chǎng)所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理;
對(duì)污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生事件和行為的管理;
對(duì)業(yè)主糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)和勸解;
對(duì)賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件的管理等。
2.2.6災(zāi)害事故的預(yù)防處理
好物業(yè)的安全管理過(guò)程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災(zāi)害事故的預(yù)防處理是指對(duì)事故、自然災(zāi)害、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。由于這類事件具有不可預(yù)見(jiàn)、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴(yán)重的特點(diǎn)，常規(guī)的管理方法難以應(yīng)對(duì)，需要我們運(yùn)用科學(xué)的管理方法，專項(xiàng)系統(tǒng)的研究解決，以提高物業(yè)安全管理的綜合水平。具備這樣的能力可避免或減少事故的發(fā)生、控制事態(tài)的發(fā)展、較少事件的損失。災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容：
災(zāi)害事故的鑒別;
災(zāi)害事故的預(yù)防(包括措施和資源);
應(yīng)急處理程序或工作方案;
培訓(xùn)及演練;
事件發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì);
事件發(fā)生后的處理。
2.2.7安全和消防知識(shí)宣傳教育
物業(yè)安全管理需要業(yè)主和使用人的理解、支持、協(xié)助和配合，宣傳和教育工作可以使業(yè)主及使用人了解所在物業(yè)安全管理的具體內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處進(jìn)行配合，尤其是業(yè)主對(duì)有些知識(shí)相對(duì)缺乏，宣傳教育往往會(huì)達(dá)到良好的效果，如某大廈請(qǐng)消防專家對(duì)業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行消防知識(shí)的講座，結(jié)果使業(yè)主對(duì)消防工作的重要性和家庭防火知識(shí)有了一定的了解，有超過(guò)六成的業(yè)主主動(dòng)購(gòu)買了滅火器，對(duì)大廈消防工作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管理水平明顯提高。
2.3 物業(yè)安全管理的基本方式
目前我國(guó)物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式：
2.3.1自己管理和外委管理
大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行日常的安全管理，也有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè)保安公司進(jìn)行管理，也有的物業(yè)將保安工作部分外包，包括某些特定的區(qū)域(如倉(cāng)庫(kù))和某些特定的內(nèi)容(如停車場(chǎng))。對(duì)一些特殊用途的物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由部分由武警負(fù)責(zé)，如有的政府機(jī)關(guān)由武警負(fù)責(zé)安全防范，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)消防管理等。
2.3.2 集約式管理和分解式管理
集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細(xì)的部門，保安員要同時(shí)或輪崗承擔(dān)不同類型的工作，這類管理的特點(diǎn)是成本較低，管理過(guò)程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對(duì)較少的物業(yè)。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專業(yè)，如對(duì)停車場(chǎng)、消防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對(duì)較多的物業(yè)。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不僅可以提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。細(xì)分的方式要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行策劃分析，如某小區(qū)有40萬(wàn)平方米的建筑面積，可將守衛(wèi)(固定崗)按地理區(qū)域劃分成幾個(gè)組團(tuán)，其保安員和停車場(chǎng)的管理人員相對(duì)獨(dú)立，這樣的好處是使每一個(gè)保安員都能對(duì)守護(hù)的對(duì)象和環(huán)境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨(dú)的隊(duì)伍，配備自行車或摩托車(摩托車不能在擾民的情況下用)，可以提高巡邏的效率，并提供了應(yīng)付緊急事件的機(jī)動(dòng)增援力量。又如某物業(yè)管理公司在相互之間距離不遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有多個(gè)管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個(gè)管理處分解出來(lái)，由相對(duì)專業(yè)的人員負(fù)責(zé)，在提高或保障質(zhì)量的前提下，能夠明顯降低成本。
2.3.3 敞開(kāi)式管理和封閉式管理
敞開(kāi)式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來(lái)進(jìn)行劃分的，是物業(yè)安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。這里所說(shuō)的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報(bào)警的技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。
封閉式管理因?yàn)槟軌驅(qū)M(jìn)出物業(yè)的人員、車輛和物品進(jìn)行有效監(jiān)管，因而對(duì)保障物業(yè)安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封閉式管理，尤其是對(duì)居住物業(yè)，國(guó)家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)也大力倡導(dǎo)這種管理方式。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件的限制(如公共場(chǎng)所象公共寫(xiě)字樓、超市等較難實(shí)行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對(duì)車輛進(jìn)行管理等)，而且管理成本相對(duì)較高，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或使用人的不便。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理方案時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。
正是由于封閉式管理的上述特點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式：
1、全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物全部實(shí)行查驗(yàn)放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理內(nèi)容主要有：
人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記;其他人員禁止入內(nèi)。
車：所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。
物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)(如危險(xiǎn)品、劇毒物品等)，大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運(yùn)出。
全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。
2、半封閉式管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物實(shí)行部分查驗(yàn)放行的管理方法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對(duì)需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理方法。當(dāng)實(shí)行全封閉式管理?xiàng)l件不足時(shí)，可考慮進(jìn)行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。
半封閉式管理同樣需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。通常情況下有下列幾種類型：
對(duì)大型住宅小區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和物品進(jìn)行選擇性限制(選擇性限制是指保安員根據(jù)目測(cè)、觀察和經(jīng)驗(yàn)，有選擇性的對(duì)可疑的人員和物品進(jìn)行查驗(yàn)放行)，而對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。
對(duì)寫(xiě)字樓的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)大件的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。
對(duì)工業(yè)區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)全部的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。
3、局部封閉式管理：
局部封閉式管理是對(duì)物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上的劃分，對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行封閉式管理而對(duì)其他區(qū)域進(jìn)行敞開(kāi)式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對(duì)包含商業(yè)街的住宅區(qū)，可以對(duì)住宅部分進(jìn)行封閉式管理，而對(duì)商業(yè)部分則進(jìn)行敞開(kāi)式管理。§3、物業(yè)安全管理的要素
3.1 物業(yè)安全管理的基本特征
3.1.1影響物業(yè)安全管理效果的因素
物業(yè)的安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響物業(yè)安全管理效果的因素很多，歸納起來(lái)大致有以下幾個(gè)方面：
社會(huì)因素的影響：包括社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和管理部門的工作力度等;
物業(yè)因素的影響：包括物業(yè)的基本狀況，安防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主的構(gòu)成和基本素質(zhì)等;
物質(zhì)資源因素的影響：包括安防設(shè)備(智能化設(shè)備)，安防用具和工具(包括交通和通訊條件)，工作環(huán)境和防護(hù)用品等;
人力資源因素的影響：包括保安員的數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等;
管理因素的影響：包括管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評(píng)和獎(jiǎng)懲措施等;
其它因素的影響：如自然災(zāi)害等。
影響物業(yè)安全管理效果的因素中有許多是物業(yè)管理企業(yè)所難以把握和控制的，在這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環(huán)境，使之更有利于物業(yè)的安全管理，另一方面要在現(xiàn)有的條件下，通過(guò)人員素質(zhì)和管理水平的提高，達(dá)到最佳的管理效果和最好的管理效能。
3.1.2物業(yè)安全管理的基本特征
物業(yè)安全管理具有以下基本特點(diǎn):
綜合性強(qiáng)，管理難度大;
服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高;
對(duì)人員的綜合素質(zhì)要求較高;
而對(duì)市場(chǎng)化、企業(yè)化的物業(yè)管理來(lái)講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征：
契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理合同來(lái)進(jìn)行的，其內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。
服務(wù)性：安全管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，具有較強(qiáng)的服務(wù)特征。
特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)的對(duì)象是特定的，管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容也是特定的，與社會(huì)安全保衛(wèi)有區(qū)別。
有償性：物業(yè)安全管理是有償服務(wù)，是一種市場(chǎng)化行為，必須遵守市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)則。
3.2物業(yè)安全管理的要點(diǎn)和難點(diǎn)
3.2.1要具備與安全管理目標(biāo)相適應(yīng)的基本物質(zhì)裝備和條件
配備足夠的資源是安全防范的基礎(chǔ)，有時(shí)甚至是必要的條件，如沒(méi)有滅火器材和安全防護(hù)用具，談不上消防管理。另一方面，很多情況下技術(shù)裝備的配備可以大幅度的提高管理效率，在降低管理成本的同時(shí)提高安防水平，如配備無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)能提高巡邏的效能，使夜間單人巡邏成為可能，同時(shí)快速反映和增援使應(yīng)對(duì)緊急情況的能力大大提高。
3.2.2要有切合實(shí)際并行之有效的管理方案
安全管理方案的制定應(yīng)該建立在對(duì)具體物業(yè)狀況、安防條件等進(jìn)行深入分析和正確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細(xì)節(jié)，都應(yīng)認(rèn)真細(xì)致的加以考慮，并且根據(jù)實(shí)際運(yùn)行的情況進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)或環(huán)境和條件發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整或修改，一個(gè)好的安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)。
3.2.3建立并維持一支高素質(zhì)的物業(yè)安全管理隊(duì)伍
在物業(yè)安全管理工作中，建立并維持一支高素質(zhì)的物業(yè)安全管理隊(duì)伍是關(guān)鍵，可以說(shuō)，在各種影響安全管理效果的因素中，人的因素是第一位的。要達(dá)到這一目標(biāo)，首先要正確確定人才構(gòu)成和素質(zhì)要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴(yán)格把關(guān)，其次是加強(qiáng)培訓(xùn)、訓(xùn)練和思想教育，還要明確職責(zé)并加強(qiáng)檢查和考核，獎(jiǎng)懲分明，同時(shí)還要在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。
物業(yè)安全管理人員的主要構(gòu)成是保安員或安全員，保安員的素質(zhì)構(gòu)成是關(guān)鍵，保安員的基本任職條件主要包括：
思想端正，作風(fēng)正派;
無(wú)犯罪記錄;
身體健康，五官端正;
熱愛(ài)本職工作，愿意為業(yè)主服務(wù);
具有與任職崗位相適應(yīng)的文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
保安人員的素質(zhì)要求主要包括政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、心理素質(zhì)和身體素質(zhì)，其主要內(nèi)容包括：
擁護(hù)社會(huì)主義制度，熱愛(ài)祖國(guó);
了解有關(guān)政策和法律法規(guī)，并能在實(shí)際工作中運(yùn)用;
精通相關(guān)業(yè)務(wù)，熟練掌握相關(guān)技能;
提高辨別是非的能力;
具有服務(wù)意識(shí)，善于溝通;
具有應(yīng)變能力，能夠處理各種緊急事件;
身體健康，無(wú)疾病;
具有完成工作所需要的必要體能;
具有與工作崗位要求相適應(yīng)的儀容、儀表和言行規(guī)范。
3.2.4建立并運(yùn)行規(guī)范化、易檢驗(yàn)、操作性強(qiáng)的安全管理操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)
按標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求進(jìn)行物業(yè)安全管理具體運(yùn)作，是搞好物業(yè)安全管理的行之有效的方法，這種經(jīng)營(yíng)管理思路甚至無(wú)法用其它方法有效替代，而我國(guó)物業(yè)管理目前還有相當(dāng)多的企業(yè)管理人員對(duì)此缺乏深刻的理解和有效運(yùn)用，使保安人員在具體工作中缺乏指引，按照自己的工作方法、工作習(xí)慣和判斷行事，當(dāng)然無(wú)法保證管理服務(wù)目標(biāo)的達(dá)到和質(zhì)量的穩(wěn)定性。作為物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該引起重視，將這一方法有效實(shí)施并運(yùn)行，而積極貫徹并實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理和質(zhì)量保障標(biāo)準(zhǔn)對(duì)此有很大的幫助和促進(jìn)。
3.2.5充分發(fā)揮檢查、監(jiān)督和考評(píng)的有效作用
大量的實(shí)踐證明，對(duì)物業(yè)安全管理進(jìn)行制度化、常規(guī)化的檢查、監(jiān)督和考評(píng)，堅(jiān)持客觀公正的進(jìn)行工作評(píng)價(jià)，將保安員的表現(xiàn)與收入及升職機(jī)會(huì)合理聯(lián)系起來(lái)，獎(jiǎng)罰分明，對(duì)搞好物業(yè)安全管理具有重要的作用。
3.2.6加強(qiáng)與業(yè)主和外部的協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)各種積極因素為物業(yè)安全管理服務(wù)
物業(yè)的安全管理既然是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，各種因素都將對(duì)安全管理的效果產(chǎn)生影響，因此物業(yè)管理企業(yè)在提高內(nèi)部運(yùn)作管理水平的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與外部的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，包括業(yè)主及社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等，形成業(yè)主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，才能收到較好的效果。3.3物業(yè)安全管理中易出現(xiàn)的問(wèn)題
誤區(qū)一、管理目標(biāo)和管理方案不切實(shí)際
對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)而言，管理目標(biāo)和管理方案都應(yīng)建立在實(shí)際需求和考慮成本因素基礎(chǔ)之上，物業(yè)安全管理同樣要遵守這樣的原則，否則所提供的產(chǎn)品就不是客戶所需要或接納的。管理目標(biāo)和管理方案的設(shè)計(jì)實(shí)際上就是物業(yè)安全服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)的產(chǎn)品不是業(yè)主所需要的，或者設(shè)計(jì)的產(chǎn)品實(shí)際性能達(dá)不到，或達(dá)到的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)客戶的支付限度，這樣的商品提供者是沒(méi)有前途的。這本是非常簡(jiǎn)單的道理，但在現(xiàn)實(shí)工作中，我們經(jīng)常看到不切實(shí)際管理目標(biāo)和管理方案，有的企業(yè)將別人的管理目標(biāo)和管理方案原樣照般，不考慮企業(yè)和物業(yè)的實(shí)際情況;有的企業(yè)盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，而自身的資源情況和管理水平根本達(dá)不到，眼高手低等等，實(shí)際工作中要避免這種情況的發(fā)生。
誤區(qū)二、不能擺正管理與服務(wù)的關(guān)系
有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，受傳統(tǒng)觀念的影響，將物業(yè)的安全管理當(dāng)成一種執(zhí)法管理職能，與社會(huì)執(zhí)法部門的管理相混淆，致使安全管理方法簡(jiǎn)單、手段生硬，隨意罰款、亂收費(fèi)、甚至發(fā)生打罵業(yè)主的惡劣現(xiàn)象，給業(yè)主帶來(lái)不便，引發(fā)了不滿。由于得不到業(yè)主的理解、支持和配合，安全管理水平也難以提高。這種情況發(fā)生的原因是管理者對(duì)物業(yè)管理的理解和認(rèn)識(shí)膚淺，管理水平低，應(yīng)該杜絕這種現(xiàn)象，防止其對(duì)企業(yè)本身和對(duì)行業(yè)的危害。要正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到物業(yè)的安全管理是一種契約委托服務(wù)，其職能和權(quán)利的基本來(lái)源是業(yè)主的物業(yè)管理委托合同，不是國(guó)家授權(quán)。在實(shí)際工作中，要貫徹“業(yè)主第一、服務(wù)之上”和思路，將管理寓于服務(wù)之中，才能取得好的效果。
誤區(qū)三、運(yùn)作程序生搬硬套
很多物業(yè)管理企業(yè)將別人的物業(yè)安全管理運(yùn)作程序和運(yùn)作規(guī)程照班移植使用，不考慮企業(yè)和物業(yè)的實(shí)際情況，這對(duì)企業(yè)是有害的。一個(gè)有效的管理方法、運(yùn)作程序和規(guī)程，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的情況(包括企業(yè)的管理機(jī)制、基礎(chǔ)條件和人員素質(zhì)等)，和物業(yè)的實(shí)際情況(包括安防基礎(chǔ)條件、周邊環(huán)境、業(yè)主狀況和管理費(fèi)用等)量身定做。我們這樣說(shuō)并不是不提倡學(xué)習(xí)和借鑒別人先進(jìn)的管理方法(事實(shí)上本書(shū)后面提供了大量這樣的示范程序供學(xué)習(xí)和參考)，而是學(xué)習(xí)的過(guò)程應(yīng)該進(jìn)行充分的理解和消化，看看是否適用于自己的情況，是否應(yīng)該進(jìn)行修改和調(diào)整等。
誤區(qū)四、過(guò)分重視制度體系的建立，忽視實(shí)際執(zhí)行情況的落實(shí)
有制度和相關(guān)規(guī)定而在實(shí)際工作中不遵守或不執(zhí)行的現(xiàn)象，目前在物業(yè)管理中非常普遍的存在，很多管理者或工作人員太習(xí)慣于在日常工作中通過(guò)人的指令傳達(dá)及請(qǐng)示匯報(bào)這種落后的管理模式，對(duì)其危害性認(rèn)識(shí)不清，致使相關(guān)制度和規(guī)定形同虛設(shè)，有些公司制度本身就是用來(lái)應(yīng)付檢查和審核的，有些公司管理者帶頭違反相關(guān)規(guī)定，有些制度的規(guī)定沒(méi)有檢查和獎(jiǎng)懲措施而不能引起操作人員的重視，這一現(xiàn)象對(duì)物業(yè)安全管理質(zhì)量和水平有很壞的影響，在實(shí)際工作中應(yīng)盡量克服。
誤區(qū)五、過(guò)分強(qiáng)調(diào)安防人員數(shù)量，忽視質(zhì)量和管理效率
有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為有大量的保安員就能搞好物業(yè)的安全管理，過(guò)分強(qiáng)調(diào)安防人員的數(shù)量，而忽視人員和管理效率，事實(shí)上目前相當(dāng)多的物業(yè)管理項(xiàng)目，其保安員的數(shù)量是偏多的，但管理效果并不十分明顯。過(guò)多的保安員數(shù)量不僅會(huì)增加成本和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，還會(huì)造成職責(zé)不清，工作推委等問(wèn)題，在實(shí)際工作中，在保證必要人數(shù)的同時(shí)，重視提高保安員的綜合素質(zhì)和管理效能，以高效率的工作換取高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)有效降低管理成本，才市明智物業(yè)管理的選擇。
誤區(qū)六、不能將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合
在現(xiàn)代大多數(shù)的物業(yè)管理項(xiàng)目中，單純依靠人的工作而搞好物業(yè)的安全管理已經(jīng)變的越來(lái)越困難或不經(jīng)濟(jì)，物防、技防手段已成為安全管理的必要，而將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，是搞好物業(yè)安全管理的有效方法。這里物防、技防是基礎(chǔ)條件，且只有當(dāng)人的操作和管理水平與其相適應(yīng)時(shí)才能真正發(fā)揮作用，比如雖然設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，但值班人員不在崗、對(duì)發(fā)生的事件沒(méi)有看到、或?qū)Πl(fā)生的事件不知如何處理，照樣不能起到保安的作用。
誤區(qū)七、不能將常規(guī)性管理與突發(fā)性事件的處理有機(jī)結(jié)合
常規(guī)性管理與突發(fā)性事件的處理，事故的預(yù)防和事故發(fā)生時(shí)的處理，是物業(yè)安全管理的兩個(gè)重要的組成部分，忽視任何一方都是不可取的。這兩方面的工作又是相互聯(lián)系，相互影響的，一定要將兩方面的工作有機(jī)結(jié)合，才能保障物業(yè)安全管理的整體水平。如大廈的消防監(jiān)控中心，平時(shí)是一個(gè)監(jiān)控和報(bào)警中心，收集、匯總、分析、處理和核實(shí)各種火災(zāi)報(bào)警信息，起到消防預(yù)警的作用。但在已經(jīng)核實(shí)火災(zāi)的情況下，其角色立即轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄓ嵵行摹⒙?lián)絡(luò)中心和指揮中心，此時(shí)的值班人員，不論什么級(jí)別和職務(wù)，都是當(dāng)時(shí)的最高指揮，獨(dú)立完成對(duì)外報(bào)警、調(diào)集義務(wù)消防人員、引導(dǎo)疏散、組織滅火和救護(hù)，操作消防設(shè)備的運(yùn)行等，直到更高級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)到來(lái)為止。而現(xiàn)實(shí)的情況，有的中心將電話鎖起來(lái)，或只能打進(jìn)不能打出，防止值班人員亂打電話;有的中心的值班人員只知道在發(fā)生火災(zāi)時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)、請(qǐng)示，這樣的監(jiān)控中心不論投資多大，技術(shù)多先進(jìn)，都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。
誤區(qū)八、忽視證據(jù)的收集、保存和事后總結(jié)
注意收集和妥善保存證據(jù)，是物業(yè)安全管理人員應(yīng)該養(yǎng)成的良好習(xí)慣，這樣做的好處一方面可以降低管理風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的損失;另一方面還有利于事件和糾紛的合理解決，從而提高管理水平。事后的總結(jié)更有利于對(duì)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和反思，從而預(yù)防類似事件的發(fā)生，不斷提高管理服務(wù)水平。
篇2：談物業(yè)管理中消防安全管理
談物業(yè)管理中消防安全管理
隨著蘇州工業(yè)園區(qū)二、三期建設(shè)速度的加快，大批原有農(nóng)民住宅已被動(dòng)遷，在原來(lái)城鎮(zhèn)周圍相繼建起了大批的動(dòng)遷房，也建造了部分商品房，為此，住宅小區(qū)中物業(yè)管理也隨之產(chǎn)生，而預(yù)防火災(zāi)，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，消防安全檢查，已成為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容，物業(yè)管理中消防管理基本目的，在于預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和住戶的工作、生活提供了安全環(huán)境，因此，可以說(shuō)搞好消防管理是物業(yè)安全使用和社會(huì)安定的重要保證。如何加強(qiáng)物業(yè)管理中的消防安全管理，依筆者認(rèn)為，須做好以下幾個(gè)方面的工作:
一、明確物業(yè)管理人員職責(zé)，使自己知道干什么，怎么干，具體包括10個(gè)方面：
1、認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；
2、負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào)和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機(jī)構(gòu)，中心應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班。要對(duì)整個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認(rèn)真工作。對(duì)部門經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查好轄區(qū)內(nèi)的消防工作，對(duì)有問(wèn)題的及時(shí)進(jìn)行整改。
3、嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對(duì)防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并進(jìn)行匯報(bào)、交流、評(píng)比；定期對(duì)業(yè)主(使用人)的住處進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。
4、負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。
5、管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。
6、組織消防宣傳教育，廣泛開(kāi)展防火宣傳，動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強(qiáng)防火意識(shí)。宣傳方式可靈活多樣，生動(dòng)活潑，可以發(fā)通告、帖廣告、出墻報(bào)，也可以觀看消防自救電視錄像。同時(shí)揭露批評(píng)違章違法行為，加強(qiáng)引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的消防意識(shí)。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或使用人傳授消防知識(shí)。
7、定期對(duì)管區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無(wú)腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。
8、管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。
9、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)指揮和撲救。
10、制止任何違反消防安全的行為和企圖。
物業(yè)管理公司全體員工都應(yīng)是義務(wù)消防員，義務(wù)消防人員應(yīng)制定職責(zé)，主要是:學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，正確使用各種消防器材 和設(shè)備；積極開(kāi)展小區(qū)消防宣傳，深入轄區(qū)內(nèi)住戶、酒樓、商場(chǎng)、歌舞廳、公共娛樂(lè)場(chǎng)所開(kāi)展安全檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改；制止任何違反消防安全的行為；管理好本部門和管轄區(qū)內(nèi)的消防器材和設(shè)備；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，公司全體員工無(wú)論是否當(dāng)班，都必須立即投入搶救現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施搶救，不得借機(jī)逃避；要報(bào)告有關(guān)部門和消防隊(duì)；要組織人員搶救險(xiǎn)情，并注意查找起火原因，采取適當(dāng)措施，力爭(zhēng)盡快把火撲滅；要組織群眾撤離危險(xiǎn)地區(qū)，做好妥善安排；要做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打劫和搞破壞活動(dòng)；要協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作。
二、建立較完善的消防安全制度，做到有章可循。
1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預(yù)報(bào)、信息通訊中心，消防值班員必須要樹(shù)立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運(yùn)行情況記錄。
2、防火檔案制度。物業(yè)公司要建立防火檔案，對(duì)火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點(diǎn)消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時(shí)查閱:還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。
3、消防崗位責(zé)任制度。要建立各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火崗位責(zé)任制， 上至公司領(lǐng)導(dǎo)，下至消防員，都對(duì)消防負(fù)有一定責(zé)任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業(yè)管理公司招集物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的單位和住戶樓長(zhǎng)簽訂《防火責(zé)任書(shū)》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。
4、定期開(kāi)展消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報(bào)警系統(tǒng)要準(zhǔn)確無(wú)誤，達(dá)到應(yīng)急要求。配電房、值班室、管理公司應(yīng)按規(guī)定配齊各種滅火器。備用發(fā)動(dòng)機(jī)、消防水泵、消防電梯應(yīng)能應(yīng)急使用。定期組織大檢查，每月管理公司進(jìn)行普查，每周科室進(jìn)行自查，平時(shí)設(shè)置專人重點(diǎn)抽查，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。
5、保安人員的定期和演習(xí)制度。從我們園區(qū)情況來(lái)看，蘇都、都市、師惠坊等小區(qū)在這方面做得較好，他們?cè)谠⑽逡弧ⅰ?19”等節(jié)日期間與公安消防部隊(duì)一起，假設(shè)居民住宅火災(zāi)，進(jìn)行演練，效果較好，受到了居民的歡迎，也使得居民群眾受到了消防知識(shí)教育。
6、其他有關(guān)消防規(guī)定。如嚴(yán)禁使用交流電門鈴；嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)堆放易燃易爆物品；嚴(yán)禁在樓上燃放煙花爆竹；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自進(jìn)行管、線路(電表)改裝、增容；嚴(yán)禁堵塞防火通道；正確使用石油氣，做到人走火滅等。
三、建立一支高素質(zhì)的消防隊(duì)伍
為加強(qiáng)物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理公司全體員工都必須熟悉《中華人民共和國(guó)消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建設(shè)消防管理規(guī)則》。物業(yè)管理公司必須成立一個(gè)專職或兼職的義務(wù)消防員，園區(qū)有的物業(yè)單位保安人員少則十幾多則幾十人，這是一支不可忽視的隊(duì)伍，作為消防監(jiān)督部門來(lái)說(shuō)，一是對(duì)其加強(qiáng)防火業(yè)務(wù)指導(dǎo)，二要對(duì)其進(jìn)行滅火技能培訓(xùn)，三要定期開(kāi)展檢查，達(dá)到充分發(fā)揮這支隊(duì)伍的作用。
四、加強(qiáng)消防設(shè)備的管理
為了保障消防工作的安全，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，建筑物內(nèi)部基本設(shè)有消防設(shè)備和滅火器材。目前，隨著科技的發(fā)展和建筑防火要求的提高，一些先進(jìn)的消防設(shè)備被應(yīng)用到建筑領(lǐng)域。政府主管部門對(duì)消防工作也越來(lái)越重視，制定了許多政策和法規(guī)。對(duì)新建的較大的建筑項(xiàng)目，必須經(jīng)消防驗(yàn)收，符合要求才發(fā)給合格證，允許投入使用。
作為物業(yè)管理公司，必須定期檢查消防設(shè)備的完好，要禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是住戶進(jìn)行二次裝修時(shí)，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對(duì)不準(zhǔn)放置其他物品。
五、物業(yè)的特殊消防管理
1、住宅裝修時(shí)的消防管理
(1)裝修者必須事先填寫(xiě)裝修申請(qǐng)，列出裝修計(jì)劃，匯同裝修圖紙上報(bào)管理處審批，在確保安全的情況下進(jìn)行裝修。
(2)在消防設(shè)施和電氣管網(wǎng)不受損壞的前提下方可施工。
2、服務(wù)場(chǎng)所的消防管理
(1)安裝、使用電器設(shè)備必須符合防火規(guī)定，對(duì)臨時(shí)增加的電氣設(shè)備，必須按有關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)措施保證安全使用。
(2)嚴(yán)格控制明火，確實(shí)需要使用時(shí)，必須采取安全預(yù)防措施。嚴(yán)禁燃放鞭炮、焰火。
(3)安全出口處應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的標(biāo)志并加裝自動(dòng)開(kāi)啟應(yīng)急燈，疏散通道必須保持暢通，嚴(yán)禁堆放任何物品。
(4)各服務(wù)臺(tái)每天的值班經(jīng)理為當(dāng)天的消防值班負(fù)責(zé)人，節(jié)假日領(lǐng)導(dǎo)要堅(jiān)守崗位和排班值班，加強(qiáng)消防措施，確保安全。
物業(yè)管理是一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式相配套的綜合管理，它是和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的管理形式，而與其相聯(lián)系的消防管理又是密不可分的，物業(yè)管理雖說(shuō)自20世紀(jì)80年代引入中國(guó)后，時(shí)間已有10余年，但仍處于發(fā)展階段，在消防管理這方面積累的經(jīng)驗(yàn)還不豐富，有待以后不斷總結(jié)，真正使居住小區(qū)居民有一個(gè)良好的消防安全環(huán)境。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：供電設(shè)備安全管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：供電設(shè)備安全管理
供電設(shè)備的安全管理有兩方面的涵義，一方面是保障設(shè)備安全運(yùn)行，另一方面是保障設(shè)備使用人員和設(shè)備管理人員的人身安全所實(shí)施的管理活動(dòng)。加強(qiáng)供電設(shè)備的安全管理可以防止供電設(shè)施損壞、絕緣老化、誤操作造成的短路、漏電引起的火災(zāi)、觸電事故。
一、加強(qiáng)安全教育普及安全用電常識(shí)
電能可造福于人類，但如果使用和管理不當(dāng)，也常常給人們帶來(lái)極大的危害，甚至傷人性命。因此，必須加強(qiáng)電氣安全教育，使供電設(shè)備使用人員和設(shè)備管理人員樹(shù)立“安全第一”的觀點(diǎn)。普及安全用電常識(shí)，按規(guī)定使用安全用具，力爭(zhēng)供、用電過(guò)程中無(wú)事故發(fā)生，防患于未然。
二、供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理
住宅區(qū)供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理是做好供電安全管理的基礎(chǔ)。按照《中華人民共和國(guó)電力法》和(電力供應(yīng)使用條例》的有關(guān)規(guī)定，供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理主要內(nèi)容有:
①住宅區(qū)供電設(shè)施工程建設(shè)，必須在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃的用地范圍內(nèi)進(jìn)行。要在政府規(guī)劃的線路走廊、配電房的用地上，架設(shè)導(dǎo)線、敷設(shè)電纜等供電設(shè)施。
②住宅區(qū)供電設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工必須符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)和電力安全標(biāo)準(zhǔn)，不得使用國(guó)家明令淘汰的電力設(shè)備和技術(shù)。一般是物業(yè)部門提出申請(qǐng)，報(bào)城市電力企業(yè)管理部門審批，由物業(yè)部門委托供電企業(yè)組織實(shí)施。
③住宅區(qū)供電設(shè)施建成投產(chǎn)后，由物業(yè)部門接管。對(duì)已建成的住宅區(qū)供電設(shè)施進(jìn)行遷移、改造和采取防護(hù)措施時(shí)，必須與供電企業(yè)管理部門進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)同意后方能施工。
④住宅區(qū)內(nèi)從事建設(shè)的單位，凡申請(qǐng)新裝用電，臨時(shí)用電，增加電的容量，變更和終止用電，都必須到當(dāng)?shù)毓╇娖髽I(yè)辦理審批手續(xù)。
三、供電設(shè)施的安全操作管理
供電設(shè)施的安全操作管理就是規(guī)范供電設(shè)施的操作程序，保證供電設(shè)施操作過(guò)程中的安全。供配電室的值班人員必須有強(qiáng)烈的安全意識(shí)，熟悉安全用電基本知識(shí)，掌握安全注意事項(xiàng)，按照操作規(guī)程操作電氣設(shè)備。
1.安全操作注意事項(xiàng)
①操作高壓設(shè)備時(shí)，必須使用安全用具。使用操作桿、棒，帶絕緣手套，穿絕緣鞋。操作低壓設(shè)備時(shí)帶絕緣手套，穿絕緣鞋，同時(shí)注意不要正向面對(duì)操作設(shè)備。
②嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況帶電作業(yè)時(shí)，必須在有監(jiān)護(hù)人、有足夠的工作場(chǎng)地和光線充足的情況下，帶絕緣手套，穿絕緣鞋進(jìn)行操作。
③自動(dòng)開(kāi)關(guān)自動(dòng)跳閘后，必須查明原因，排除故障后再恢復(fù)供電。必要時(shí)可以試合閘一次。
④變配電室倒閘操作時(shí)，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)。
⑤電流互感器二次側(cè)不得開(kāi)路，電壓互感器二次側(cè)不得短路，不能用搖表測(cè)帶電設(shè)備的絕緣電阻。
⑥設(shè)立安全標(biāo)志。應(yīng)對(duì)各種電氣設(shè)備設(shè)立安全標(biāo)志牌，配電室門前應(yīng)設(shè)“非工作人員不得入內(nèi)”標(biāo)志牌，處在施工中的供電設(shè)備，開(kāi)關(guān)上應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)志牌，高壓設(shè)備工作地點(diǎn)和施工設(shè)備上應(yīng)懸掛“止步，高壓危險(xiǎn)”等標(biāo)志牌。
2.變配電室設(shè)備的安全操作規(guī)程
為確保安全，防止誤操作，按照國(guó)家DL408-91《電業(yè)安全工作規(guī)范》的規(guī)定，倒閘操作必須根據(jù)上級(jí)變配電所調(diào)度員或值班負(fù)責(zé)人的命令，經(jīng)受令人復(fù)誦無(wú)誤后執(zhí)行，并填寫(xiě)操作票。
(1)送電操作規(guī)程
變配電所送電時(shí)，一般應(yīng)從電源側(cè)的開(kāi)關(guān)合起，依次到負(fù)荷側(cè)的開(kāi)關(guān)。有高壓斷路器、高壓隔離開(kāi)關(guān)、低壓斷路器、低壓刀開(kāi)關(guān)的情況下，送電時(shí)，一定要按照:母線側(cè)隔離開(kāi)關(guān)(刀開(kāi)關(guān))→負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)(刀開(kāi)關(guān))→斷路器的合閘次序操作。
(2)停電操作規(guī)程
變配電所停電時(shí)，一般應(yīng)從負(fù)荷側(cè)的開(kāi)關(guān)拉起，依次拉到電源側(cè)開(kāi)關(guān)。以保證每個(gè)開(kāi)關(guān)斷開(kāi)的電流最小，較安全。有高壓斷路器、高壓隔離開(kāi)關(guān)、低壓斷路器、低壓刀開(kāi)關(guān)的電路中，停電時(shí)，一定要按照斷路器→負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)(刀開(kāi)關(guān))→母線側(cè)隔離開(kāi)關(guān)(刀開(kāi)關(guān))的拉閘次序操作。
(3)變壓器維修前的安全操作規(guī)程
為確保在無(wú)電狀態(tài)下對(duì)變壓器進(jìn)行維修，必須先拉開(kāi)負(fù)荷側(cè)的開(kāi)關(guān)，再拉開(kāi)高壓側(cè)的開(kāi)關(guān)。用驗(yàn)電器驗(yàn)電，確認(rèn)無(wú)電后，在變壓器兩側(cè)掛上三相接地線，高低壓開(kāi)關(guān)上掛上“有人工作，請(qǐng)勿合閘”警示牌，才能開(kāi)始工作。
(4)配電柜維修前的安全操作規(guī)程
斷開(kāi)控制配電柜的斷路器和前面的隔離開(kāi)關(guān)，然后驗(yàn)電，確認(rèn)無(wú)電時(shí)掛上三相短路接地線。當(dāng)和臨近帶電體距離小于6cm時(shí)，設(shè)置絕緣隔板。在停電開(kāi)關(guān)處掛警示牌。
四、供電設(shè)備過(guò)負(fù)荷的安全管理
供電設(shè)備過(guò)負(fù)荷是指用戶的用電功率超過(guò)了供電系統(tǒng)的額定功率時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。在這種情況下，開(kāi)關(guān)電器、變壓器、線路都有被燒壞的危險(xiǎn)。近年來(lái)人們的生活水平不斷提高，微波爐、空調(diào)等大功率用電設(shè)備進(jìn)入普通家庭，使居民用電功率大量增加。原有住宅的供電設(shè)計(jì)容量不能滿足現(xiàn)在的需要，保險(xiǎn)絲斷裂、導(dǎo)線燒壞、電表燒壞等造成的停電事故時(shí)有發(fā)生。這不但影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)，而且處理這些事故要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)該高度重視。
通常解決過(guò)負(fù)荷問(wèn)題有兩個(gè)解決的辦法:一種是改造增容。即需要換線、換變壓器、換開(kāi)關(guān)設(shè)備，增加供電容量。這種方法需要耗費(fèi)大量的資金。物業(yè)管理公司往往難以解決改造任務(wù)和資金缺乏的矛盾。另一種方法是加強(qiáng)用電管理。物業(yè)管理公司要限制沿街的商業(yè)店鋪從居民住宅私接電線，居民安裝大功率電器要申請(qǐng)接入低壓電網(wǎng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方能接入，以此來(lái)限制供電系統(tǒng)的過(guò)負(fù)荷。通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)保證居民基本的家用電器的正常使用，保證物業(yè)管理公司的信譽(yù)和財(cái)物不受損失。
五、供電設(shè)施防雷的安全管理
供電設(shè)施遭雷擊時(shí)，上百萬(wàn)伏的高壓會(huì)沿著導(dǎo)線傳播，擊穿供電線路上的供電和用電設(shè)備，還可能造成人身傷亡事故，造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，所以防雷勢(shì)在必行。防雷管理主要包括兩個(gè)方面內(nèi)容，一是根據(jù)國(guó)家的防雷標(biāo)準(zhǔn)安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節(jié)防雷器具正常工作。
(1)變配電所的防雷器具
變配電所屬于一級(jí)防雷建筑物，按照規(guī)定變配電所應(yīng)裝避雷針。避雷針由三部分組成:伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時(shí)，避雷針可將雷電流迅速引入地下，避免其他設(shè)備受損。為防止雷電波沿導(dǎo)線傳入配電所，在高壓進(jìn)線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時(shí)呈現(xiàn)很高的電阻對(duì)電路工作無(wú)影響，當(dāng)遇雷電的高壓時(shí)呈現(xiàn)低阻，通過(guò)引下線和接地體將雷電流引入大地。
(2)變配電所防雷器具的管理
避雷器具的管理較簡(jiǎn)單。每年4月份雷雨季節(jié)前由變配電室的值班電工，進(jìn)行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的試驗(yàn)、測(cè)量和維修，保證避雷器具良好運(yùn)行。