深圳物業(yè)管理為何一騎絕塵？
全國(guó)第一家物業(yè)管理公司，全國(guó)第一部地方物業(yè)管理法規(guī)，全國(guó)第一家物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，全國(guó)物業(yè)管理第一村（深圳“東湖麗苑”小區(qū)），全國(guó)第一個(gè)吸引市民廣泛參與的“物業(yè)管理周”，……深圳的物業(yè)管理創(chuàng)造了多個(gè)全國(guó)第一。深圳現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)1526家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)90家。20**年，深圳全市物業(yè)管理從業(yè)人員總數(shù)已達(dá)22萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員總?cè)藬?shù)的4%左右，在管建筑面積超過(guò)3.46億平方米，受惠人口超過(guò)1000萬(wàn)人。深圳市物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值20**年達(dá)到204.08億元①。在深圳，物業(yè)管理行業(yè)雖經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，卻仍能成為久盛不衰的焦點(diǎn)，成為“創(chuàng)新深圳、活力深圳”重要的一張名片。
在深圳物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)先全國(guó)的背后，我們看到是深圳物業(yè)管理主管部門(mén)積極立法，合理引導(dǎo)；看到的是深圳物業(yè)管理人依法管理，創(chuàng)新服務(wù)；看到的是廣大業(yè)主廣泛參與，積極投入。深圳物業(yè)管理行業(yè)，正因此，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，在全國(guó)各城市物業(yè)管理中一騎絕塵。
毋庸置疑，一個(gè)地方，一個(gè)行業(yè)，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，與領(lǐng)導(dǎo)的重視，領(lǐng)導(dǎo)的能力息息相關(guān)。在深圳，由于外來(lái)人口占市民的大部分，房屋供應(yīng)緊張，在關(guān)內(nèi)，更是人口密集，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展得到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。深圳充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理對(duì)于建設(shè)和諧社區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)地位和重要意義。一直以來(lái)，非常重視物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。
早在1993年，深圳市人大就頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)———《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，20**年，深圳市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議公布實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，地方性法規(guī)結(jié)合了深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，使深圳物業(yè)管理行業(yè)有法可依；20**年1月17日深圳市府出臺(tái)《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，規(guī)范了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加快了深圳業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立進(jìn)程；20**年8月15日，深圳市物價(jià)局、市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布了《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，指導(dǎo)深圳物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)。具有深圳特色的物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范、指導(dǎo)著深圳物業(yè)服務(wù)行業(yè)，建立了規(guī)范物業(yè)服務(wù)，化解物業(yè)服務(wù)矛盾，規(guī)范業(yè)主依法參與的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，指引深圳物業(yè)管理行業(yè)向前發(fā)展。
深圳對(duì)物業(yè)管理行業(yè)給予了政策扶持，行業(yè)外地戶(hù)籍優(yōu)秀人才可以轉(zhuǎn)入深戶(hù)。從20**年開(kāi)始，深圳市公安局與勞動(dòng)保障部門(mén)聯(lián)合舉辦保安員職業(yè)技能競(jìng)賽，競(jìng)賽成績(jī)前300名戶(hù)籍可以轉(zhuǎn)入深圳，享受與深圳市民同等市民待遇。此舉鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)人才積極學(xué)習(xí)，努力工作，提高了行業(yè)優(yōu)秀人才的榮譽(yù)感和穩(wěn)定性。
從20**年9月份開(kāi)始，深圳每年在全市舉行大規(guī)模的“物業(yè)管理周”活動(dòng)，深圳物業(yè)管理人發(fā)出了深圳物業(yè)“以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，守法守約，公平競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)決杜絕損害業(yè)主利益的行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造滿(mǎn)意的工作、生活環(huán)境”的誓言。深圳物業(yè)管理周活動(dòng)通過(guò)舉辦“兩岸三地物業(yè)管理高峰論壇”、“業(yè)主體驗(yàn)日”、“物業(yè)管理電臺(tái)熱線(xiàn)”、“金管家大賽”、行業(yè)運(yùn)動(dòng)會(huì)等一系列活動(dòng)，充分展示了深圳物業(yè)管理行業(yè)的整體形象和精神風(fēng)貌，發(fā)揮和彰顯了物業(yè)管理在保持文明城市成果的重要作用，現(xiàn)在 “深圳物業(yè)管理周”活動(dòng)在全國(guó)已形成具備的社會(huì)影響力。
經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，深圳已經(jīng)形成了萬(wàn)科、金地、福田、長(zhǎng)城、中旅等物業(yè)管理品牌，后起之秀卓越物業(yè)、花樣年物業(yè)等近年來(lái)風(fēng)生水起，勢(shì)頭逼人。外資物業(yè)管理品牌企業(yè)戴德梁行、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等均在深圳設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，積極參與深圳物業(yè)管理。如今，深圳的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)走出深圳，積極在全國(guó)開(kāi)辟物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，把深圳的物業(yè)服務(wù)帶入很多城市。
物業(yè)管理行業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，勞動(dòng)密集度高，可模仿度強(qiáng)，所以，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。要在行業(yè)立足、發(fā)展，并創(chuàng)造優(yōu)秀品牌，非常不易。成為行業(yè)中的常青樹(shù)，不倒翁，到底有什么秘訣？筆者曾經(jīng)在深圳從事物業(yè)服務(wù)，總結(jié)起來(lái)，應(yīng)有如下幾點(diǎn)：
一、依法管理。深圳物業(yè)管理企業(yè)深受香港物業(yè)管理影響，而香港物業(yè)管理重要的理念就是依法合規(guī)，依法合規(guī)是現(xiàn)代契約經(jīng)濟(jì)、社會(huì)運(yùn)行發(fā)展的基礎(chǔ)。深圳的物業(yè)管理企業(yè)一般都會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，定期公示物業(yè)管理費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，也較為透明、公開(kāi)。20**年深圳東海花園命案以及隨后20**的深圳信托花園周一男命案讓深圳物業(yè)管理行業(yè)痛定思痛，更加注重了依法履行管理職責(zé)。幾年來(lái)，深圳物業(yè)管理重新樹(shù)立在全國(guó)物業(yè)行業(yè)的標(biāo)桿地位。
二、創(chuàng)新服務(wù)。在深圳，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)及服務(wù)要求，建立了質(zhì)量管理體系，較多企業(yè)通過(guò)了環(huán)境管理體系和職業(yè)健康安全管理體系。企業(yè)服務(wù)做到了實(shí)時(shí)控制，痕跡管理，很多企業(yè)建立了嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制。物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理理念、新的管理制度，新的組織形式、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運(yùn)作，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高
的勞動(dòng)效率。在物業(yè)服務(wù)中，很多企業(yè)結(jié)合實(shí)際，開(kāi)展了服務(wù)創(chuàng)新，形成了各具特色的服務(wù)品牌。萬(wàn)科物業(yè)的“全心全意為您”、中航物業(yè)的“超越平凡，打造一流”、 花樣年物業(yè)的“為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值，讓生活更有風(fēng)格”……創(chuàng)新是一個(gè)行業(yè)不斷進(jìn)步的靈魂，是一個(gè)行業(yè)不斷發(fā)展的不竭動(dòng)力。相信憑借敢為天下先的創(chuàng)新精神，深圳物業(yè)管理行業(yè)還會(huì)再接再厲，繼續(xù)成為全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展標(biāo)兵。
三、開(kāi)拓奮進(jìn)。深圳的物業(yè)管理企業(yè)牢固樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)為本的服務(wù)理念，在實(shí)踐中努力打牢安全服務(wù)、工程管理、客戶(hù)服務(wù)、環(huán)境管理等服務(wù)基礎(chǔ)，不斷豐富和拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。長(zhǎng)期以來(lái)，類(lèi)似中旅聯(lián)合物業(yè)的“做精、做專(zhuān)”服務(wù)、花樣年的“彩生活”服務(wù)……不斷涌現(xiàn)。花樣年更豪邁的提出，要成為全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家上市公司，顯示了公司永不止步的奮斗精神。在服務(wù)業(yè)主的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)努力鍛造一支服務(wù)技能和服務(wù)意識(shí)兼?zhèn)涞膯T工隊(duì)伍，多為員工創(chuàng)造良好的工作生活條件，積極提高員工薪資待遇，開(kāi)展各項(xiàng)文體活動(dòng)，豐富員工文化生活。如筆者曾經(jīng)服務(wù)的戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)公司，員工生日，公司會(huì)有賀禮，單位有籃球隊(duì)，閱覽室，職工宿舍，減少了員工流失。深圳物業(yè)管理行業(yè)，有一支敬業(yè)奉獻(xiàn)的人才隊(duì)伍。這支隊(duì)伍多年來(lái)，開(kāi)拓奮進(jìn)，為深圳物業(yè)管理創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)行業(yè)第一，使得歷經(jīng)30多年發(fā)展，物業(yè)管理仍能成為鵬城的一個(gè)亮點(diǎn)。
服務(wù)效果很大程度上取決于服務(wù)對(duì)象的認(rèn)知、文化、素養(yǎng)。深圳的業(yè)主相對(duì)其他地區(qū)的業(yè)主，具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
首先，業(yè)主參與度高，深圳的業(yè)主普遍不差錢(qián)，不在乎交費(fèi)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)合規(guī)服務(wù)要求高。他們對(duì)自己居住環(huán)境的安全、潔凈要求較高，注重驗(yàn)證物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)是否相符，對(duì)居住辦公環(huán)境經(jīng)常發(fā)出自己的聲音。業(yè)主文明程度較高，能積極配合物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。我經(jīng)常看到深圳的業(yè)主遛狗，自帶保質(zhì)，塑料袋等---為了處理狗的排泄物。
其次，有良好的現(xiàn)代契約觀念，維權(quán)意識(shí)強(qiáng)。業(yè)主如因故未能及時(shí)交費(fèi)，會(huì)主動(dòng)對(duì)物業(yè)管理公司說(shuō)明。深圳的業(yè)主具有較強(qiáng)的維權(quán)意識(shí)，他們要求，法定權(quán)益必須得到保障，法律未定的權(quán)益應(yīng)符合大多數(shù)業(yè)主利益。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否具有獨(dú)立法人地位，深圳的業(yè)主發(fā)表了不少意見(jiàn)。在深圳業(yè)主炒物業(yè)管理企業(yè)的事件，早就不是新聞。業(yè)主（通過(guò)成立“業(yè)主維權(quán)委員會(huì)”）罷免不稱(chēng)職的業(yè)委會(huì)也不是新聞。在深圳，要做好物業(yè)管理，讓業(yè)主滿(mǎn)意，并不容易。
深圳物業(yè)服務(wù)行業(yè)也存在一些不容忽視的問(wèn)題，如物業(yè)法規(guī)的制定對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，行業(yè)優(yōu)秀的人才的需求得不到有效供給，行業(yè)從業(yè)人員待遇缺乏大幅度提升的空間等。
30年彈指一揮間過(guò)去，物業(yè)管理行業(yè)在深圳從無(wú)到有，從小到大，讓我們看到物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的勃勃生機(jī)，深圳物業(yè)正在從青澀走向成熟，從一個(gè)輝煌走向另一個(gè)輝煌，我們必將看到深圳物業(yè)管理的一個(gè)新的春天。
篇2：深圳物業(yè)管理發(fā)展啟示錄
深圳物業(yè)管理發(fā)展啟示錄
贊彈深圳物業(yè)管理
從1981年深圳市第一家物業(yè)管理公司成立到今天，深圳物業(yè)管理經(jīng)過(guò)21年實(shí)踐和探索，已經(jīng)擁有上千個(gè)管理機(jī)構(gòu)(注冊(cè)物業(yè)管理公司685家)，15萬(wàn)從業(yè)人員，年產(chǎn)值高達(dá)45億元，其發(fā)展歷史為深圳帶來(lái)了如詩(shī)如畫(huà)的生活環(huán)境，極大地改善了市民的生活質(zhì)量。
和全國(guó)大中城市比，深圳物業(yè)管理覆蓋面最廣，特區(qū)內(nèi)占95%，特區(qū)外也已突破55%；范圍涉及17大類(lèi)，包括多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、部隊(duì)營(yíng)房、醫(yī)院、學(xué)校、車(chē)站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街、農(nóng)民房等。總之，凡有樓房的地方，都有物業(yè)管理。
城建城管之“靈丹妙藥”
深圳市物業(yè)管理辦公室主任劉新云接受記者采訪(fǎng)時(shí)，扳著手指一口氣列舉了物業(yè)管理帶給深圳的數(shù)不完的可喜變化:物業(yè)管理推動(dòng)了深圳城市建設(shè)的發(fā)展，促進(jìn)了園林式、花園式城市的建設(shè)進(jìn)程；物業(yè)管理和安全文明小區(qū)建設(shè)有效抑制了治安事件和刑事案件的發(fā)生；物業(yè)管理大大減少了消防隱患，凡物業(yè)管理的范圍，極少發(fā)生重大火災(zāi)事故；物業(yè)管理使物業(yè)保值增值，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展；物業(yè)管理提供的維修服務(wù)，有效延長(zhǎng)了物業(yè)壽命，如近年開(kāi)展的屋頂美化綠化和沿街外觀的整治翻新，既美化了環(huán)境，又使物業(yè)煥然一新；物業(yè)管理為千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主和住戶(hù)創(chuàng)造了安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環(huán)境；物業(yè)管理部門(mén)組織社區(qū)業(yè)主、住戶(hù)開(kāi)展形式多樣的文娛體育活動(dòng)，使住戶(hù)之間關(guān)系融洽了，距離拉近了，建立起和睦相處的鄰里關(guān)系；蓮花二村、蓮花北村、梅林一村成為旅游參觀的景點(diǎn)，曾多次接待黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和外國(guó)元首的視察；物業(yè)管理還使居民改變了消費(fèi)觀念，懂得了維護(hù)自己的權(quán)益，知道了花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念。
短短21年，深圳的物業(yè)管理蓬勃發(fā)展，獲得全國(guó)物業(yè)管理最高榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的物業(yè)項(xiàng)目最多，對(duì)全國(guó)影響最大。去年國(guó)家批準(zhǔn)的全國(guó)40家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，深圳18家，占全國(guó)總數(shù)的45%；深圳有153個(gè)小區(qū)獲建設(shè)部?jī)?yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)稱(chēng)號(hào)；一批在全國(guó)有影響的名牌企業(yè)，如萬(wàn)科、深業(yè)、金地、萬(wàn)廈、華僑城、中航、中海、鵬基等，成為行業(yè)的佼佼者；30多家公司在全國(guó)30個(gè)多個(gè)城市接管了物業(yè)。
深圳物業(yè)管理的政策法規(guī)較為完善，已初步形成體系，為物業(yè)管理企業(yè)保駕護(hù)航。如《住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《優(yōu)秀住宅區(qū)、優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋本體維修基金管理規(guī)定》、《物業(yè)管理合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《老住宅區(qū)整治改造實(shí)施辦法》等等。這些政策法規(guī)的出臺(tái)，奠定了物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)中的地位，維護(hù)了物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，既保護(hù)了業(yè)主利益，又規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。
新鮮經(jīng)驗(yàn)層出不窮
“1拖N” 管理新模式--中海物業(yè)創(chuàng)立的管理架構(gòu)，彌補(bǔ)了過(guò)去“小而全”的不足，即確定一個(gè)資深的區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊N個(gè)小區(qū)管理處實(shí)行“4統(tǒng)4分的管理運(yùn)作”(工作統(tǒng)一安排，分頭實(shí)施；人員統(tǒng)一調(diào)度，分點(diǎn)駐守；管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分片服務(wù)；財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支，分別核算)。這種模式使管理服務(wù)規(guī)范化，管理和維修人員配比降低22%，提高了專(zhuān)業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)平均減少兩成以上。
ISO9000質(zhì)量體系--深圳市已有上百家物業(yè)管理公司獲得ISO9002或ISO14000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。
智能化、信息化--通過(guò)追逐前沿科技來(lái)重點(diǎn)發(fā)展如電梯等共用設(shè)備的維修和調(diào)試，智能化設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工，物業(yè)管理軟件開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目，促使物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向改進(jìn)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，保證了物業(yè)管理的科技實(shí)力始終與市場(chǎng)樓宇建設(shè)的科技發(fā)展同步，在服務(wù)市場(chǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中先聲奪人。
集約管理、增質(zhì)降價(jià)-- 深圳物業(yè)管理的發(fā)展主流。它符合當(dāng)前物業(yè)管理國(guó)際潮流，有效地解決了管理成本高、收費(fèi)低、企業(yè)難以維持的困難。據(jù)測(cè)算當(dāng)企業(yè)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米后，每增加50萬(wàn)平方米，總體管理成本可下降10%以上。
專(zhuān)業(yè)化管理--深圳市已出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)型的清潔公司、保潔公司、電梯公司。小區(qū)的物管部門(mén)針對(duì)不同的服務(wù)項(xiàng)目，將小區(qū)的具體服務(wù)分包給專(zhuān)業(yè)公司，所支付的開(kāi)銷(xiāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于專(zhuān)門(mén)養(yǎng)一支龐大的物業(yè)管理隊(duì)伍。這些公司專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量好，物業(yè)管理公司對(duì)一個(gè)小區(qū)的管理只需要一兩個(gè)通過(guò)嚴(yán)格考試選出的高級(jí)主管人員便可滿(mǎn)足要求。
個(gè)性化服務(wù)--根據(jù)不同的住戶(hù)類(lèi)型提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。
無(wú)人化管理--1999年由萬(wàn)科物業(yè)倡導(dǎo)，是深圳物業(yè)管理的亮點(diǎn)。如景田城市花園基本看不見(jiàn)管理人員，但業(yè)主所需的各種服務(wù)卻可隨時(shí)提供，如開(kāi)門(mén)、停車(chē)、澆花、收費(fèi)等。此外，無(wú)人售貨、自動(dòng)取款、網(wǎng)上購(gòu)物等與人打資金交道的窗口行業(yè)正朝智能化方向發(fā)展。小區(qū)管理由勞動(dòng)密集型向科技型轉(zhuǎn)變。
氛圍管理--在住宅區(qū)內(nèi)，注重營(yíng)造出溫馨、和諧的環(huán)境氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，感染、教育和約束在此氛圍中生活的業(yè)主。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的這個(gè)模式迅速被許多住宅區(qū)接受并改進(jìn)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。
一卡制--業(yè)主在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括水、電、有線(xiàn)電視、電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等，都可以通過(guò)一張卡全部解決。
打分制--通過(guò)一個(gè)衡量物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的打分表，讓物業(yè)公司洞察工作各環(huán)節(jié)的不足之處，同時(shí)讓業(yè)主了解物業(yè)公司的工作業(yè)績(jī)。這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的考核，體現(xiàn)了管理的科學(xué)化。
管理報(bào)告制--業(yè)主和住戶(hù)繳交的管理費(fèi)用在什么地方，所花的錢(qián)值不值?1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出這一制度，每季度向業(yè)主匯報(bào)管理費(fèi)的花銷(xiāo)情況。
小區(qū)會(huì)所--新社區(qū)成功的標(biāo)志。把住戶(hù)吸引到會(huì)所里來(lái)，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開(kāi)多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，是新型物業(yè)管理公司追求的方向。
深圳的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)被全國(guó)許多城市所借鑒。隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技的進(jìn)步，觀念的更新，意識(shí)的提高，人們對(duì)物業(yè)管理的要求日趨苛刻。如何適應(yīng)形勢(shì)，把物業(yè)管理推上新的歷史臺(tái)階，創(chuàng)造更加燦爛的明天，這是我們面臨的重大課題。
受深圳物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的影響，九十年代初開(kāi)始，全國(guó)絕大部分城市先后引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理新體制。如今，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%。作為中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，深圳一直是全國(guó)的旗幟。但種種跡象表明，物業(yè)管理覆蓋面(特區(qū)內(nèi))高達(dá)95%的深圳，業(yè)主和住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的投訴卻越來(lái)越多，絲毫不給“旗幟”留臉面。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公開(kāi)的商品房投訴數(shù)據(jù)，20**年比前年投訴量遞增5%，其中物業(yè)管理方面的投訴占了很大比重。傳媒甚至預(yù)言，關(guān)系市民切身利益和代表城市文明形象的物業(yè)管理行業(yè)將在今年有一輪震蕩。
業(yè)主住戶(hù):投訴有理
近年來(lái)，深圳物業(yè)管理方面的糾紛明顯增多，出現(xiàn)了多起業(yè)主炒物業(yè)管理公司“魷魚(yú)”的事件，出現(xiàn)了業(yè)主和物業(yè)公司暴力對(duì)抗直至對(duì)簿公堂的現(xiàn)象。20**年，社會(huì)反響強(qiáng)烈的深圳“紐扣大王”小區(qū)被殺案，其判決結(jié)果給物業(yè)管理敲響了警鐘。由于物業(yè)管理公司未全面、認(rèn)真地履行合同義務(wù)，法院判令其承擔(dān)違約責(zé)任，賠付死者家屬10萬(wàn)元。這個(gè)判決表明，物管公司頭頂除了光環(huán)，還有達(dá)摩克利斯懸劍。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司未對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)問(wèn)和必要的巡查，讓兇犯在小區(qū)空房?jī)?nèi)潛伏了整整3天，最終導(dǎo)致慘案發(fā)生。
深圳物業(yè)管理取得了輝煌成就，這是不容置疑的。那么，物業(yè)管理的問(wèn)題究竟出在哪里，業(yè)主住戶(hù)投訴的焦點(diǎn)的什么?資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有的是開(kāi)發(fā)商和物管公司交接不到位；有的是兩者相對(duì)獨(dú)立，交接時(shí)權(quán)利義務(wù)不明確；有的是項(xiàng)目邊開(kāi)發(fā)邊入住，物業(yè)管理滯后，出現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)人管；有的是入住和物管同時(shí)進(jìn)行，導(dǎo)致管理混亂。開(kāi)發(fā)商和物管公司之間如果有經(jīng)濟(jì)糾紛，就可能直接損害消費(fèi)者的權(quán)益。例如，房子出現(xiàn)門(mén)窗關(guān)不嚴(yán)、漏水等質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者投訴并要求修理時(shí)，物管公司和開(kāi)發(fā)商往往相互推諉，誰(shuí)也不負(fù)責(zé)任，消費(fèi)者像皮球一樣被踢來(lái)踢去。
深圳前些年物業(yè)管理投訴總量中，有效投訴只占15%左右，其中絕大部分是由于業(yè)主與管理公司溝通不暢，形成誤會(huì)甚至成見(jiàn)所至。20**年市住宅局物業(yè)監(jiān)察處接到的物業(yè)管理方面的有效投訴突破千宗。這些投訴集中反映了“四亂”。
亂收費(fèi) 深圳市有關(guān)部門(mén)對(duì)各類(lèi)住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定。如政府微利住宅小區(qū)按每平方米多層0.35元/月、高層2.60元/月收取；獲市級(jí)“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”、“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)”稱(chēng)號(hào)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%，省級(jí)可上浮10%，國(guó)家級(jí)可上浮20%。但一些物管公司隨意列定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，收取裝修押金、清掃電梯費(fèi)、換燈泡費(fèi)、清運(yùn)垃圾費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、電話(huà)線(xiàn)入戶(hù)費(fèi)等名目繁多的種種費(fèi)用，高檔住宅的亂收費(fèi)現(xiàn)象更嚴(yán)重。有的物管公司為了多收費(fèi)，虛報(bào)員工數(shù)量、虛設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。消費(fèi)者弄不清哪項(xiàng)該交，哪項(xiàng)不該交，該交的也不知道是否合算。如龍輝花園擅自將物業(yè)管理費(fèi)從0.42元/平方米上調(diào)至0.52元/平方米，業(yè)主表達(dá)不滿(mǎn)，聯(lián)合起來(lái)向管理處討說(shuō)法，直至管理處許諾回調(diào)并將多收的管理費(fèi)沖減，事態(tài)才告平息。景田紫×閣林先生投訴說(shuō)，小區(qū)管理處另外按每平方米1.65元加收電費(fèi)是不合理的。
許多工薪階層人士感嘆“買(mǎi)房容易養(yǎng)房難”--每月支付供樓款，還要交幾百上千元物管費(fèi)，卻沒(méi)有享受到多少服務(wù)。物管人員只是“站站崗、掃掃地、收收費(fèi)”。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，需要交付占總房?jī)r(jià)2%的公共維修基金。但一些物管公司收取了公共維修基金后，又向業(yè)主收取大中維修費(fèi)，顯然屬重復(fù)收費(fèi)。 還有許多業(yè)主反映，買(mǎi)了房還沒(méi)入住，物業(yè)管理公司就莫名其妙向業(yè)主催收物管費(fèi)。
亂開(kāi)支物業(yè)管理公約有明確規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期向住戶(hù)公布收支帳目、物管年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，同時(shí)接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。事實(shí)上，不少物業(yè)管理公司置若罔聞。 許多業(yè)主認(rèn)為物管公司收取的費(fèi)用與服務(wù)不成比例。交了管理費(fèi)，卻不知這些錢(qián)花在哪兒? 物管公司隨意增聘保安員，且保安員的服裝頻繁更換，這些費(fèi)用是否合理?物管公司不公布帳目清單，業(yè)主有疑慮，很容易引起糾紛。
亂處罰少數(shù)業(yè)主認(rèn)為物管公司服務(wù)不到位，拒交物管費(fèi)。物管公司不運(yùn)用正當(dāng)方式解決問(wèn)題，而采取停水停電的手段“處罰”。家住龍華鎮(zhèn)樂(lè)×花園的秦小姐告訴記者，住戶(hù)已抄表到戶(hù)，電費(fèi)直接交給了供電局，但因沒(méi)及時(shí)交納水費(fèi)和管理費(fèi)，被停電2天。羅湖商業(yè)城的林先生反應(yīng)，只要與住戶(hù)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，物業(yè)管理處動(dòng)輒停電停水。這種做法擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益，也激化了雙方的矛盾。
亂承諾開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者承諾提供24小時(shí)熱水或24小時(shí)電梯服務(wù)，但往往做不到。一些入住率不高或物管費(fèi)入不敷出的高層樓宇，采用夜間停水、停電梯的辦法“節(jié)約”經(jīng)費(fèi)。住戶(hù)對(duì)此強(qiáng)烈不滿(mǎn)，戲稱(chēng)為:清晨體驗(yàn)“上甘嶺”，深夜哼哼“步步高”。 記者在某著名物業(yè)管理公司的BBS上看到一則投訴:“早上自來(lái)水像撒尿，湊合著還能洗把臉。今天倒好，滴水沒(méi)有，只好用純凈水漱口、臉都沒(méi)洗就上班了。這種狀況還要維持多久呵?我受不了了!” 業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)，沒(méi)得到相應(yīng)的服務(wù)還受到諸多限制，能滿(mǎn)意嗎?萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)缺水怎么辦?老人孩子夜里生病電梯不開(kāi)怎么下樓?晚上加班或有事回來(lái)晚了要爬樓梯，遭遇劫匪怎么辦?
某小區(qū)會(huì)所圖書(shū)室宣稱(chēng)有500多冊(cè)精美圖書(shū)供業(yè)主閱覽。一位業(yè)主對(duì)這圖書(shū)室的評(píng)價(jià)是:“不知從哪個(gè)垃圾堆里撿來(lái)的書(shū)，又破又臟，有的連封面都沒(méi)有，挑不出一本可看的，或者值得一看的。這樣的圖書(shū)室還不如不辦。
不信你也去看一看。一次收費(fèi)一元，月票20元。”業(yè)主的說(shuō)法也許有點(diǎn)夸張，但表明了他的失望情緒。
物管公司:有苦難言
中國(guó)物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)至今還沒(méi)完全系統(tǒng)地真正建立和完善，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利尚不明晰，籠罩在物業(yè)管理行業(yè)上空的“微利”陰霾仍未散去。
深圳某高層樓宇在購(gòu)房合同中寫(xiě)明樓內(nèi)安裝合資企業(yè)生產(chǎn)的高級(jí)電梯，當(dāng)業(yè)主入住后，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商安裝的是另一廠(chǎng)家生產(chǎn)的，使用不久便“癱瘓”了的電梯。細(xì)心的人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，為數(shù)眾多的物業(yè)管理公司和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是“父子”或“兄弟”關(guān)系，物業(yè)管理公司在接受樓宇管理時(shí)，沒(méi)辦法也不可能站在維護(hù)業(yè)主利益的角度對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格審查。 因此，在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的后遺癥很容易被帶入物業(yè)管理中。此外，一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，不愁費(fèi)用短缺，無(wú)心提高管理服務(wù)水平，加之缺乏相應(yīng)的管理法規(guī)，使物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化水平受到很大限制。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，我國(guó)加入WTO，對(duì)房地產(chǎn)界的沖擊首先就在物業(yè)管理上。他們建議政府積極引導(dǎo)，加大力度推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)公開(kāi)投標(biāo)制度。業(yè)主不僅要選聘質(zhì)優(yōu)低價(jià)的管理公司，還應(yīng)對(duì)招標(biāo)的資格、程序、評(píng)標(biāo)人員的組成等作出相應(yīng)的規(guī)定，最大限度地改變我國(guó)目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的“血緣”關(guān)系。
據(jù)悉，南寧市已發(fā)出通知，不再允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。廣州市出臺(tái)的《物業(yè)管理資質(zhì)審定辦法》大幅度提高了一級(jí)資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)，迫使物業(yè)管理公司壯大規(guī)模和提高服務(wù)水平，目的之一就是盡可能打破這種“血緣”關(guān)系，營(yíng)造開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間更加公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
只有通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和質(zhì)量，推動(dòng)更多的物管企業(yè)實(shí)行ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，才能從根本上解決物業(yè)管理投訴多的問(wèn)題，深圳物業(yè)管理企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于領(lǐng)先地位。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾指出，在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，一些深層次問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越突出，加快物業(yè)管理的立法步伐已是當(dāng)務(wù)之急。由于缺乏大法和行政法規(guī)，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理；建管之間缺乏有效的銜接，物業(yè)管理企業(yè)因此代人受過(guò)；業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等互利、雙向選擇的新型經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系尚未建立；物業(yè)管理公司應(yīng)在自愿的前提下提供水、電、氣費(fèi)的代收代繳等全方位有償服務(wù)。
深圳市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是政府定價(jià)和指導(dǎo)定價(jià)相結(jié)合--安居房以政府定價(jià)為主(政府多有補(bǔ)貼)，商品房則以指導(dǎo)定價(jià)為主。管理費(fèi)用分為四個(gè)檔次，物管公司服務(wù)等級(jí)分為甲、乙、丙三級(jí)，甲級(jí)公司規(guī)模較大，提供的服務(wù)質(zhì)量較高，收費(fèi)相應(yīng)較貴。市住宅局物業(yè)監(jiān)管處的職責(zé)是，對(duì)有重大失誤的物管公司進(jìn)行考評(píng)，違規(guī)的給予查處，視情節(jié)輕重采取吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、降級(jí)等處理方式。去年深圳有約10%的物管公司被降級(jí)處理。
謝家瑾司長(zhǎng)提出了解決收費(fèi)問(wèn)題的辦法:一是爭(zhēng)取國(guó)家盡快制定物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化政策，在職工工資中相應(yīng)增加物業(yè)管理消費(fèi)支出部分，并在居民中樹(shù)立物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)；二是健全物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，對(duì)不同的消費(fèi)群體，提供不同深度的物業(yè)管理；三是加強(qiáng)行業(yè)自律，建立約束機(jī)制。
“物有所值”的爭(zhēng)論 物業(yè)服務(wù)究竟值多少錢(qián)?這一直是業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)。大多商品房的業(yè)主認(rèn)為“管理費(fèi)過(guò)高但沒(méi)享受到相應(yīng)服務(wù)”，對(duì)此，物業(yè)公司也有苦衷。一天掃一遍地和掃三遍地，也許在保潔效果上沒(méi)有太大區(qū)別。找個(gè)退休人員或聘請(qǐng)訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)人員當(dāng)保安都可以。但在兩可之間作出選擇后支付的費(fèi)用卻大不一樣。
深圳一家資深物業(yè)管理公司的李總經(jīng)理認(rèn)為，物業(yè)管理公司作為企業(yè)，若長(zhǎng)期沒(méi)有盈利，就很難維持。現(xiàn)實(shí)的情況是，大多數(shù)物管公司僅靠收取管理費(fèi)只能保本。老住宅區(qū)業(yè)主想按新建社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和要求實(shí)現(xiàn)智能化管理，每平方米只交1元的管理費(fèi)又要享受3元的服務(wù)，物管公司不虧才怪。李總坦言，物管公司最大的難處是，他們與業(yè)主在法律待遇上的實(shí)際不平等。
物業(yè)管理公司的違規(guī)行為有經(jīng)濟(jì)和法律諸多方面的監(jiān)控，但對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為卻無(wú)得力的管教措施。即使業(yè)主無(wú)故長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)或擅自裝修、影響小區(qū)整體美觀等，物業(yè)管理公司只能“溝通勸說(shuō)”。無(wú)奈下對(duì)業(yè)主起訴，幾個(gè)月的管理費(fèi)連付律師費(fèi)都不夠。
深圳某律師事務(wù)所的許律師認(rèn)為，物業(yè)管理最為合理的方式是分類(lèi)、分項(xiàng)服務(wù)。例如提供24小時(shí)保安巡邏、封閉管理、全新設(shè)施等各需多少費(fèi)用，業(yè)主可自行選擇高價(jià)格、高質(zhì)量的服務(wù)，而收費(fèi)低廉的只提供基礎(chǔ)服務(wù)。
目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人。物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)潛力巨大的新興行業(yè)。但是，有人說(shuō)，中國(guó)的物業(yè)管理處境尷尬:一方面，它被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)為“朝陽(yáng)行業(yè)”，國(guó)家“十五”規(guī)劃為物業(yè)管理行業(yè)指明了發(fā)展方向；另一方面，物管行業(yè)大面積虧損，業(yè)主投訴不斷，物業(yè)管理企業(yè)叫苦不迭。朝陽(yáng)與灰暗、理論與現(xiàn)實(shí)的強(qiáng)烈反差迫使深圳物業(yè)管理者進(jìn)行更深層次的思考與探索。
國(guó)外物業(yè)管理啟示錄
物業(yè)管理在國(guó)外已有100多年的歷史，相當(dāng)一部分物管企業(yè)具有資金、技術(shù)和人才優(yōu)勢(shì)。國(guó)外的物業(yè)采取自主經(jīng)營(yíng)、物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離的方式管理。業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定。
新加坡--物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。該局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，對(duì)政府建造的公共設(shè)備、設(shè)施及建筑附屬物共有產(chǎn)權(quán)實(shí)行共管。例如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費(fèi)使用。
新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定:政府出售的公共住宅，規(guī)定室內(nèi)裝修在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。同時(shí)規(guī)定住戶(hù)裝修須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，由領(lǐng)有該局施工執(zhí)照的承包商承包。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。為了保持建筑物的結(jié)構(gòu)完整性和外觀統(tǒng)一性并保證安全，對(duì)室內(nèi)裝修項(xiàng)目也有一系列的嚴(yán)格規(guī)定。
美國(guó)--設(shè)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并擁有一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員。美國(guó)各級(jí)政府機(jī)構(gòu)中，都設(shè)有房產(chǎn)管理局，其職責(zé)是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查。美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)(IREM)是負(fù)責(zé)培訓(xùn)注冊(cè)物業(yè)管理師的組織，總部設(shè)在芝加哥，有l(wèi)00多個(gè)地方分會(huì)，注冊(cè)物業(yè)管理師約有15000名，他們管理著全美8770億美元的房地產(chǎn)，960萬(wàn)套住宅，76億平方英尺的商業(yè)樓字。任何一個(gè)管理師只有在達(dá)到IREM制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)以后，才能得到注冊(cè)管理師(CPM)證書(shū)。此外，全國(guó)有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會(huì)和組織還有國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFMA)，主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施的管理， BOMA則代表在物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主或房東的利益。許多協(xié)會(huì)辦有定期刊物，開(kāi)設(shè)教育性專(zhuān)題講座和課程，幫助物業(yè)管理人員優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)職業(yè)道德。
在美國(guó)，只要具備申請(qǐng)資格、符合法定條件，任何人都可以申請(qǐng)成立物業(yè)管理公司。管理人員必須持有大學(xué)畢業(yè)證書(shū)，有的管理崗位必須取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)證書(shū)。
日韓--日本和韓國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)均需領(lǐng)取特許證才能從事物業(yè)管理，從業(yè)人員須經(jīng)考試取得資格后才能擔(dān)任管理職務(wù)。以日本人的一般收入計(jì)算，居民住房的每平方米物業(yè)管理費(fèi)較低。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設(shè)備檢查等工作。
樓內(nèi)沒(méi)有物業(yè)人員或保安人員24小時(shí)值班，居民小區(qū)根本就不雇用這種保安人員。一般住宅樓的大門(mén)都是自動(dòng)號(hào)碼或呼叫鎖，物業(yè)人員不隨意進(jìn)入任何居民的房門(mén)。一旦有哪家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶(hù)可直接向有關(guān)公司撥打電話(huà)，維修人員很快就會(huì)趕到修復(fù)。
韓國(guó)和日本私權(quán)意識(shí)、等價(jià)交換意識(shí)很強(qiáng)。公眾積極參與物業(yè)管理，業(yè)主接受花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的管理形式。業(yè)主如果拒付物業(yè)管理費(fèi)是違背社會(huì)道德規(guī)范和國(guó)家法律的。物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)選雇，居民委員會(huì)的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見(jiàn)、要求，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設(shè)專(zhuān)人管理帳目。委員會(huì)所有成員的工作都是盡義務(wù)，沒(méi)有報(bào)酬。
從容入世 與狼共舞
入世之后，按照總協(xié)定的要求，外國(guó)企業(yè)可以直接進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的各個(gè)領(lǐng)域，平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其中，物業(yè)管理行業(yè)是外商最想進(jìn)入，也較容易進(jìn)入的領(lǐng)域之一。
物業(yè)管理界不少人吶喊“狼來(lái)了”。其實(shí)，“狼”早就來(lái)了，只不過(guò)入世之后，來(lái)了“狼群”罷了。早在七八年前，境外物管企業(yè)就進(jìn)入了國(guó)內(nèi)。合資控股、“洋管家”入侵、國(guó)內(nèi)物管企業(yè)進(jìn)軍海外三種“與狼共舞”的局面已經(jīng)形成。在廣州，最早獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱(chēng)號(hào)的麗江花園，開(kāi)發(fā)之初就引入了“怡高”作為顧問(wèn)，并進(jìn)行了多年的合作。
有21年發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的深圳，作為全國(guó)物業(yè)管理的“領(lǐng)頭羊”，做好了戰(zhàn)前準(zhǔn)備。萬(wàn)科、中海等一大批知名企業(yè)已具備了與國(guó)外同行同臺(tái)競(jìng)技、逐鹿中原的條件。入世后還有幾年過(guò)渡期，我們完全可以利用這段寶貴的時(shí)間制定應(yīng)對(duì)措施，抓緊調(diào)整提高自己，形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)。我們相信，物業(yè)管理企業(yè)一定能夠順利跨過(guò)入世這道坎，“克狼制勝”。
物業(yè)管理需要什么人才?
某權(quán)威雜志上的一篇文章認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)除個(gè)別部門(mén)外，大多數(shù)只要具備一般的技能就足以勝任了，他對(duì)物業(yè)管理企業(yè)最好的工作年齡段 “劃了一個(gè)圈”:40至55歲。此君的理論顯然處于“初級(jí)階段”。
實(shí)際上，據(jù)考察過(guò)日本物業(yè)管理的深圳市物業(yè)管理委員會(huì)辦公室主任劉新云介紹，日本物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和人才的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)非常高。探測(cè)房屋的使用壽命，電梯的使用和維護(hù)，室外的綠化環(huán)境等都需要專(zhuān)業(yè)人才和先進(jìn)的專(zhuān)用儀器設(shè)備。又以清潔工作為例:不同房間的墻面、地面采用什么類(lèi)型的洗滌劑，各類(lèi)家具電器如何除塵保潔，都由專(zhuān)家提出方案；室內(nèi)空氣質(zhì)素、門(mén)窗及冷暖空調(diào)的送風(fēng)均用精密儀器適時(shí)監(jiān)測(cè)、調(diào)整；通風(fēng)管道采用化學(xué)和機(jī)械方式定期清洗；物業(yè)管理公司的清潔工作者必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格考核，高級(jí)清潔師職稱(chēng)由國(guó)家勞動(dòng)部頒發(fā)證書(shū)，其專(zhuān)業(yè)學(xué)識(shí)和地位受到社會(huì)的承認(rèn)。總之，大批具有本科、碩士和博士學(xué)歷的年輕人已經(jīng)進(jìn)入了物業(yè)管理企業(yè)。這些是我國(guó)物業(yè)管理目前還無(wú)法達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。
從近年勞動(dòng)力市場(chǎng)的招聘情況看，物業(yè)管理人員的需求量一直很大，可惜能滿(mǎn)足招聘單位要求者不多。全球著名的香港物業(yè)管理企業(yè)--第一太平戴維斯物業(yè)咨詢(xún)公司、某《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)在中國(guó)招聘物業(yè)租售助理，要求除英語(yǔ)口語(yǔ)流利、計(jì)算機(jī)操作能力強(qiáng)等基本素質(zhì)外，還要求應(yīng)聘者具備物業(yè)估價(jià)、租售代理專(zhuān)長(zhǎng)；試用期月薪3500元，提供的福利非常優(yōu)厚，工作環(huán)境優(yōu)美，且能提供良好職業(yè)培訓(xùn)機(jī)會(huì)。若求職者認(rèn)為自己的能力不止這個(gè)價(jià)還可以面談。
這反映出目前此類(lèi)單位求賢若渴，也說(shuō)明物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員匱乏。
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)剛起步，尚未形成適合中國(guó)國(guó)情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論，目前少數(shù)高校專(zhuān)科雖已開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程，但所教內(nèi)容并未真正涉及行業(yè)，有的只教物業(yè)管理技能的基礎(chǔ)知識(shí)，難以適應(yīng)現(xiàn)代化社會(huì)的需要。
有識(shí)之士認(rèn)為，深圳應(yīng)該率先組建物業(yè)管理產(chǎn)研學(xué)基地，即物業(yè)管理和科研機(jī)構(gòu)、高等院校及相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)秀企業(yè)聯(lián)合，共同開(kāi)辟物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)利空間。例如，與本市大專(zhuān)院校合作，建立物業(yè)管理初級(jí)學(xué)員實(shí)習(xí)基地；與國(guó)內(nèi)外高級(jí)管理人員教育學(xué)院聯(lián)合，將小區(qū)建成培養(yǎng)高級(jí)物業(yè)管理人才的學(xué)校；建設(shè)物業(yè)管理人員輸出基地；編制物業(yè)管理的聲、光、電教材等等。中海物業(yè)公司與上海同濟(jì)大學(xué)電子信息工程學(xué)院合作，已共同研制開(kāi)發(fā)出大型物業(yè)管理軟件、信息發(fā)布系統(tǒng)和高層樓宇對(duì)講系統(tǒng)等樓宇智能化產(chǎn)品。
近期目標(biāo):走穩(wěn)三大步
規(guī)范運(yùn)作 競(jìng)爭(zhēng)上崗--首先要規(guī)避法律責(zé)任。物業(yè)管理主要涉及民事和行政兩大法律責(zé)任。民事法律責(zé)任是指物業(yè)管理因違反合約或管理過(guò)錯(cuò)給他人造成人身和財(cái)產(chǎn)的損害而必須承擔(dān)賠償?shù)刃问降姆珊蠊ㄘ?cái)產(chǎn)被盜、人身傷害、強(qiáng)制措施、管理失當(dāng)、違背事約五種情況下引起的法律責(zé)任；行政法律責(zé)任是指管理公司的違法行為如偷稅漏稅、亂收費(fèi)、排污超標(biāo)等受到國(guó)家職能部門(mén)的制裁。只有依法循規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)才能穩(wěn)步發(fā)展。
現(xiàn)階段，大量物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)公司依然是親緣關(guān)系。要健全物業(yè)管理法規(guī)，邁向公平競(jìng)爭(zhēng)的軌道，必須打破誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的僵局。令人欣喜的是，深圳通過(guò)招投標(biāo)方式接管物業(yè)已蔚然成風(fēng)。萬(wàn)科物業(yè)順利接管北京的國(guó)家建設(shè)部大院；大連萬(wàn)達(dá)已從深圳聘請(qǐng)著名專(zhuān)家執(zhí)掌物業(yè)管理帥印；中海物業(yè)在全國(guó)接管物業(yè)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，成了全國(guó)物業(yè)管理的“第一大戶(hù)”。
開(kāi)源節(jié)流 蓄勢(shì)待發(fā)--建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在杭州舉辦的“中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展論壇”上說(shuō)，目前各地在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)延用政府定價(jià)方式，主要考慮消費(fèi)者承受能力，不能依照物業(yè)管理發(fā)生的成本，使部分物業(yè)管理收費(fèi)背離價(jià)值規(guī)律，影響行業(yè)發(fā)展。為此，必須著手研究物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化政策，在職工工資中相應(yīng)增加物業(yè)管理消費(fèi)支出部分，提高職工的物業(yè)管理支付能力。這對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，實(shí)在是讓人心動(dòng)的利好消息。
合理節(jié)約、挖潛增效是增加收入的主要途徑之一。深圳市某花園小區(qū)充分利用雨水和處理后的游泳池清換水刷洗小區(qū)地面，一個(gè)夏季節(jié)水上千噸，節(jié)約水費(fèi)近3000元。又如某大廈對(duì)不合理的公共用電系統(tǒng)進(jìn)行改造，使公共電費(fèi)由每月4萬(wàn)余元下降到2.2萬(wàn)元左右。這些改進(jìn)措施保證了業(yè)主和物管企業(yè)的利益，達(dá)到了雙贏的目的。
專(zhuān)業(yè)化分工使各項(xiàng)物管服務(wù)內(nèi)容更廣泛，有效降低了經(jīng)營(yíng)成本。如中海物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作已全部由專(zhuān)業(yè)保潔公司承擔(dān)，實(shí)踐效果明顯。
物業(yè)管理行業(yè)受到投資者的重視。中華人民保險(xiǎn)公司已在全國(guó)范圍內(nèi)推出物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)，深圳于去年12月26日簽下第一份保單。資本血液的輸入，使物業(yè)管理具備了可持續(xù)發(fā)展的潛能。
行業(yè)規(guī)模 社區(qū)經(jīng)濟(jì)--按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)大概配備55名保安人員，25名保潔員，5名綠化人員，15名維修人員，10名物業(yè)管理員，即需要110人的物業(yè)管理隊(duì)伍。深圳金地物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理陳必安認(rèn)為，形成規(guī)模是未來(lái)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。如果一家物業(yè)管理公司要管1000萬(wàn)平方米的小區(qū)，沒(méi)有較高的管理水平和強(qiáng)大的整合資源能力，是很難駕馭的。發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)既可以帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益又可以方便業(yè)主，如社區(qū)教育業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)、家政業(yè)、商務(wù)、健康業(yè)等。
發(fā)展中的物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)比，顯得瘦小單薄，只有骨架，難見(jiàn)豐腆的肌肉。專(zhuān)家指出，深圳物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象除住宅、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、部隊(duì)外，還可開(kāi)發(fā)廣場(chǎng)、山林、湖泊、旅游區(qū)等自然物業(yè)和社會(huì)物業(yè)；服務(wù)內(nèi)容不能局限于保安、清潔、維修三大類(lèi)，中海物業(yè)開(kāi)通“中海家園服務(wù)網(wǎng)”，向業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的120余種特色服務(wù)就是很有意義的探索；要摒棄人海戰(zhàn)術(shù)式的服務(wù)手段，可以利用高科技逐步減少十幾萬(wàn)保安大軍為突破口。
物業(yè)行業(yè)應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的租賃與銷(xiāo)售、社區(qū)內(nèi)的商品零售業(yè)與信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、教育業(yè)等諸多行業(yè)充分聯(lián)合交流，構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以此產(chǎn)生最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。例如，中海物業(yè)公司已湖南證券合作，實(shí)現(xiàn)了家庭大戶(hù)室操作股市；與商品零售業(yè)合作，在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辦物業(yè)公司超市等。
遠(yuǎn)期目標(biāo):編織兩張網(wǎng)
21世紀(jì)的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺(tái)”。面對(duì)現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理行業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”。破譯這道“難題”的“密碼”是構(gòu)筑“網(wǎng)絡(luò)大平臺(tái)”，即實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化。
初級(jí)網(wǎng)絡(luò)--住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要針對(duì)這個(gè)產(chǎn)品群建立“大平臺(tái)”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺(tái)”管理下和諧地工作、生活；物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺(tái)”，把大家聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)實(shí)現(xiàn)了管理者與住戶(hù)的“零距離”溝通。
物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)事務(wù)討論，接受和處理住戶(hù)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等。物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。
高級(jí)網(wǎng)絡(luò)--自從世界上第一幢智能建筑1984年在美國(guó)出現(xiàn)后，美國(guó)、加拿大、歐洲、澳大利亞和東南亞等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)先后提出了各種智能家居的方案。美國(guó)家庭網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，不僅牽動(dòng)了許多行業(yè)，而且開(kāi)拓了新的大市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)一家權(quán)威市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今后兩年內(nèi)將有近1億的家庭構(gòu)建家庭網(wǎng)絡(luò)。到明年，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化家庭所帶來(lái)的市場(chǎng)總值將高達(dá)4500億美元，其中3700億美元是智能信息家電硬件產(chǎn)品的價(jià)值，其余是軟件和技術(shù)支持服務(wù)的費(fèi)用。
住宅智能化是人類(lèi)住宅的又一場(chǎng)新的革命。現(xiàn)代社會(huì)的家庭正在以家庭智能化帶來(lái)的多元化信息和安全、舒適、便利的生活環(huán)境，作為一個(gè)理想的目標(biāo)來(lái)追求。不久的將來(lái)，沒(méi)有智能家居系統(tǒng)的住宅將會(huì)像今天不能上網(wǎng)的住宅那樣不合潮流。目前智能化住宅之所以能作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賣(mài)點(diǎn)，也說(shuō)明智能化住宅有它的市場(chǎng)需求。我國(guó)已密切注意到世界智能家居的發(fā)展動(dòng)向，在《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目實(shí)施方案》中，將建設(shè)智能化小康示范小區(qū)列入國(guó)家重點(diǎn)的發(fā)展方向。建設(shè)部要求“到20**年，大中城市中60%的住宅要實(shí)現(xiàn)智能化”。
專(zhuān)家預(yù)測(cè)，智能家居發(fā)展將大大推動(dòng)我國(guó)實(shí)現(xiàn)家庭信息化進(jìn)程。到20**年，真正理想的豪華“寬帶智能家居”群就可能出現(xiàn)，深圳興許還會(huì)提早一兩年呢。
篇3：深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)旃芾頃盒修k法(2004年)
深住〔20**〕35號(hào)
二○○四年四月八日
為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的管理,建立健全專(zhuān)家?guī)旃芾碇贫?保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的公開(kāi)、公平、公正,提高評(píng)標(biāo)質(zhì)量,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,特制定本辦法。
第一條 本辦法適用于深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家的資格認(rèn)定、入庫(kù)及招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)焓褂煤凸芾怼?/p>
第二條 物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)煊缮钲谑形飿I(yè)管理行政主管部門(mén)及深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室依照有關(guān)規(guī)定建立和管理。
第三條 深圳市物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘谐槿≡u(píng)標(biāo)專(zhuān)家。
第四條 入選物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)斓膶?zhuān)家,必須具備如下條件:
(一)從事物業(yè)管理或相關(guān)工作滿(mǎn)五年,具有本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱(chēng),有較深的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn),年齡一般在六十歲以下(業(yè)主委員會(huì)委員可適當(dāng)放寬);
(二)熟悉物業(yè)管理及有關(guān)招投標(biāo)的法律法規(guī);
(三)能夠認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé);
(四)身體健康,能夠承擔(dān)評(píng)標(biāo)工作。
第五條 物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家入選專(zhuān)家?guī)?采取個(gè)人申請(qǐng)和單位推薦兩種方式。采取單位推薦方式的,應(yīng)事先征得被推薦人同意。
個(gè)人申請(qǐng)或單位推薦均應(yīng)有書(shū)面的申請(qǐng)書(shū)或推薦書(shū),并附有符合本辦法第四條規(guī)定條件的證明材料存檔備查。
第六條 物業(yè)管理行政主管部門(mén),對(duì)專(zhuān)家?guī)斐蓡T實(shí)行監(jiān)督和管理
(一)對(duì)申請(qǐng)人或被推薦人進(jìn)行培訓(xùn)、組織考試和評(píng)審,決定是否接受申請(qǐng)或者推薦,并向評(píng)審合格的申請(qǐng)人或被推薦人頒發(fā)物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家證書(shū)。
(二)定期組織專(zhuān)家進(jìn)行物業(yè)管理、招投標(biāo)業(yè)務(wù)和有關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)、講座和業(yè)務(wù)交流;
(三)為每位專(zhuān)家建立檔案,詳細(xì)記載專(zhuān)家成員參與評(píng)標(biāo)活動(dòng)的具體情況,并實(shí)行網(wǎng)上公示,接受群眾監(jiān)督。
(四)建立年度考核制度,對(duì)每位入選專(zhuān)家進(jìn)行考核。專(zhuān)家因身體健康、業(yè)務(wù)能力、信譽(yù)、離開(kāi)物業(yè)管理行業(yè)等原因不能勝任評(píng)標(biāo)工作的,專(zhuān)家資格將被終止。
第七條 物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家享有下列權(quán)利:
(一) 接受物業(yè)管理招標(biāo)人邀請(qǐng),擔(dān)任物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員;
(二) 依法對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審,提出評(píng)審意見(jiàn),不受任何單位或者個(gè)人的干預(yù);
(三) 接受參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的勞務(wù)報(bào)酬;
(四) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家負(fù)有的義務(wù):
(一)遵守評(píng)標(biāo)工作紀(jì)律,不得私下接觸投標(biāo)人,不得收受他人的財(cái)物或者其他好處,不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較[[、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況;
(二)客觀公正地進(jìn)行評(píng)標(biāo),每次評(píng)標(biāo)結(jié)束后,向主管部門(mén)提交書(shū)面的評(píng)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)或感言,每年向主管部門(mén)提交一份書(shū)面的評(píng)標(biāo)匯報(bào)材料;
(三)自覺(jué)抵制違規(guī)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),協(xié)助、配合專(zhuān)家?guī)旃芾聿块T(mén)的監(jiān)督、檢查,未經(jīng)主管部門(mén)授權(quán),不得在公開(kāi)場(chǎng)合以物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家的身份發(fā)表物業(yè)管理招投標(biāo)方面的言論;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家的抽取
(一)物業(yè)管理招投標(biāo)專(zhuān)家的抽取,應(yīng)由招標(biāo)人派代表于評(píng)標(biāo)會(huì)24小時(shí)前到物業(yè)管理招投標(biāo)辦公室專(zhuān)家?guī)熘须娔X隨機(jī)抽取;
(二)與招標(biāo)項(xiàng)目有利害關(guān)系的專(zhuān)家,在當(dāng)次抽取時(shí)應(yīng)予回避。
第十條 專(zhuān)家?guī)斐蓡T有下列情形之一的,由物業(yè)管理行政主管部門(mén)給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的,取消專(zhuān)家資格,并予以公告:
(一) 私下接觸投標(biāo)人的;
(二) 收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的;
(三) 向他人透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況的;
(四) 不能客觀公正履行職責(zé)的;
(五) 無(wú)正當(dāng)理由,拒不參加由主管部門(mén)通知的評(píng)標(biāo)活動(dòng)三次以上的。
第十一條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證專(zhuān)家及評(píng)標(biāo)活動(dòng)檔案的記載真實(shí)有效;不得以管理為名,非法干預(yù)專(zhuān)家的評(píng)標(biāo)活動(dòng),不得以私人名義不經(jīng)過(guò)合法程序介紹專(zhuān)家參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)。
第十三條 本辦法由深圳市物業(yè)管理行政主管部門(mén)及深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室負(fù)責(zé)解釋。