深圳市的物業(yè)管理伴隨著特區(qū)gg開放和市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立已發(fā)展到一個比較成熟的階段。20年來,其發(fā)展速度、運(yùn)作態(tài)勢為世界注目,它創(chuàng)造的經(jīng)驗(yàn)也在全國同行業(yè)中發(fā)揮了"窗口"和"試驗(yàn)田"的作用;然而,物業(yè)管理在中國起步較晚,這一朝陽產(chǎn)業(yè)如同其他新生事物一樣,發(fā)展到一定時期會呈"瓶頸"狀,繼續(xù)發(fā)展需要一個轉(zhuǎn)型和磨合的過程,在此,對發(fā)展過程中存在的一系列熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行如實(shí)地研究解決,或有助于它在21世紀(jì)抓住新的契機(jī),邁出更穩(wěn)健的步伐。筆者僅就物業(yè)管理市場化提出一點(diǎn)膚淺的看法,以期和同仁探討。
市場化是目前我國物業(yè)管理發(fā)展的主要方向,但不是永恒、唯一的發(fā)展方向。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)應(yīng)有他的"特"色。政府一方面要積極培育市場,不斷提高物業(yè)管理市場化程度;另一方面也要正視非市場化或半市場化的行政福利型物業(yè)管理的存在,并加以扶植。
縱觀世界各國物業(yè)管理,運(yùn)行機(jī)制大體上可分兩類,一類是市場化的物業(yè)管理機(jī)制,以美國,日本為代表,其運(yùn)作特點(diǎn)是:完全按市場化原則將物業(yè)委托給物業(yè)管理公司運(yùn)作,政府基本上不參與,行業(yè)的職業(yè)培訓(xùn),資質(zhì)管理由行業(yè)公會組織實(shí)施和監(jiān)管;另一類是政府參與的物業(yè)管理機(jī)制,以新加坡、英國和香港地區(qū)為代表,其運(yùn)作特點(diǎn)是:行業(yè)管理由政府組織進(jìn)行,部份物業(yè)管理由政府負(fù)責(zé)實(shí)施,新加坡的物業(yè)管理基本上是在政府的專門機(jī)關(guān)"建屋發(fā)展局"的監(jiān)管下進(jìn)行,市場化經(jīng)營僅局限于某些高度專業(yè)化操作的領(lǐng)域。一個國家或地區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行何種運(yùn)行機(jī)制,這和該國家地區(qū)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育水平有關(guān),同時受該國家該地區(qū)所屬社會制度而派生的土地制度和住房政策的制約,從上屬兩類物業(yè)管理情況可以分析為:實(shí)行私有企業(yè)經(jīng)營型住房政策的國家或地區(qū)易于采用市場化的物業(yè)管理機(jī)制,而實(shí)行公共住房政策的國家易于采用政府參與的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。事實(shí)上,任何國家或地區(qū)都存在兩種物業(yè)管理機(jī)制兼而有之。例如香港地區(qū)私人高層樓宇管理中的業(yè)主立案法團(tuán)具有很高的市場化水平,而屬于第一類的美國,近年來都出現(xiàn)非市場化或半市場化的行政福利型物業(yè)管理。美國政府投資興建了一批福利型住房,日本也興建公共租屋,使中低收入階層也能"居者有其屋",這批住房由政府部門或委托其代理機(jī)構(gòu)實(shí)施管理運(yùn)作,這些物業(yè)不以贏利為目標(biāo),而以實(shí)現(xiàn)政府的福利住房政策為目標(biāo),只求其收支平衡,這顯然不屬于市場化的物業(yè)管理,帶有明顯的行政福利色彩。
由此可見,市場化是目前物業(yè)管理發(fā)展的主要方向,但不是永恒不變、唯一的方向。中國有中國的國情,社會主義的中國人口眾多,土地國有,社會分化正在加劇,如果單靠商品化的住房和市場化的物業(yè)管理,就難以實(shí)現(xiàn)"居者有其屋"的目標(biāo)。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)是中國gg開放的前沿、"窗口"、"試驗(yàn)田",它的物業(yè)管理既不屬于世界上的一類,也不屬于二類,特區(qū)應(yīng)有自己的"特"色,應(yīng)屬兩類兼而有之的"另類",筆者就深圳特區(qū)物業(yè)管理市場化的問題提出幾點(diǎn)探索意見:
一、培育市場,不斷提高物業(yè)管理市場化程度,這是中國物業(yè)管理發(fā)展的大方向,也是深圳物業(yè)管理發(fā)展的主要方向
深圳屬市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū),面對21世紀(jì),要建設(shè)國際化大都市,就要與全球經(jīng)濟(jì)接軌,因而著力發(fā)展商品化住房和市場化的物業(yè)管理勢在必行。就深圳物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢看,積極扶植一批頗具潛力的物業(yè)管理公司,讓他們完全按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律獨(dú)立動作,這是關(guān)鍵。具體措施有四:
1.加速改制步伐,使企業(yè)具有發(fā)展的原動力,增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力
根據(jù)深圳市委第三次黨代會精神,市委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加快我市國有企業(yè)改革和發(fā)展的實(shí)施意見》,這是特區(qū)加快建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的動力,也是發(fā)展物業(yè)管理市場化的契機(jī)。按照"意見"所提出的戰(zhàn)略性調(diào)整和改組要求,物業(yè)管理行業(yè)也可采取"四個一批"(即:發(fā)展壯大一批、提高整合一批、放開搞活一批、關(guān)閉破產(chǎn)一批)的途徑。結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)適于采用經(jīng)營者員工持股制,據(jù)一批試點(diǎn)企業(yè)的運(yùn)作看,至少有三個顯著優(yōu)勢:一是理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系,增強(qiáng)了物業(yè)公司經(jīng)營決策的自主性和獨(dú)立性;二是使經(jīng)營者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟·成牢固的利益共同體,從而增強(qiáng)企業(yè)凝聚力;三是將一部分消費(fèi)資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金,以增強(qiáng)公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。總而言之,企業(yè)的綜合實(shí)力增強(qiáng)了,才有資本去參與市場競爭。可以預(yù)料,各種形式的改制將在物業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn),對這一新生事物,政府主管部門應(yīng)注重引導(dǎo),在進(jìn)一步放寬審批員工持股的企業(yè),取消持股比例限制、借款貸款等方面予以優(yōu)惠,讓一批帶頭改制的物業(yè)管理企業(yè)具有影響力和帶動力。
2.營造市場化氛圍,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)模化、集約化、區(qū)域
篇2：國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場
國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場
隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務(wù)社會化的浪潮已經(jīng)在全社會掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。
一、國企物業(yè)管理市場化的可行性和必要性
20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國香港及國外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。
職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進(jìn)行維修外，必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時，代之以一個實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時開展多種經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。
長期以來，由于受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，國有企業(yè)承擔(dān)著許多社會功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于20**年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》（國經(jīng)貿(mào)企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)有進(jìn)有退，進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。
二、國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難
職工住房制度改革以來，許多企業(yè)也相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對職工住房進(jìn)行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進(jìn)步，但還存在著相當(dāng)多的福利內(nèi)容，與市場化的物業(yè)管理還相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。
（一）房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價扣除工齡等優(yōu)惠購買的，并根據(jù)房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，且對該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費(fèi)用。
（二）“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重。企業(yè)后勤部門一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業(yè)后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業(yè)正式職工承擔(dān)，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費(fèi)用之高，靠收取存車費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業(yè)管理帶來巨大的成本壓力。
（三）代收的水電等費(fèi)用虧差很大。計劃經(jīng)濟(jì)時期，國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)。
三、國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對策
以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴(yán)重阻礙了國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的進(jìn)程，要解決這些問題，使國企物業(yè)管理市場化，是一個比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，大致需要經(jīng)過三個時期，即準(zhǔn)備期、過渡期和發(fā)展期。準(zhǔn)備期是在企業(yè)內(nèi)部模擬物業(yè)管理形式對職工住房進(jìn)行管理，在此期間，企業(yè)應(yīng)每年安排一定的資金，對年久失修的公用設(shè)施分批進(jìn)行全面的維修。過渡期是將物業(yè)管理從企業(yè)中分離出來，形成具有獨(dú)立經(jīng)營資格的子公司，企業(yè)對物業(yè)管理公司給予支持和幫助并承擔(dān)一定的費(fèi)用補(bǔ)貼。發(fā)展期是對物業(yè)管理公司進(jìn)行改制，使物業(yè)管理公司資產(chǎn)和人員與原企業(yè)完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。
國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo)，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業(yè)管理人員不斷努力。
（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外，需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。
1、捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費(fèi)用。
2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對于國有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。
3、政府應(yīng)從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營，以分流安置富余人員。
（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進(jìn)行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。
（三）自身努力。在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。
1、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長期以來，由于國有企業(yè)的體制和機(jī)制問題，造成許多職工對企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識淡薄，因此，國企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識，教育職工認(rèn)清改革形勢，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。
2、開展綜合經(jīng)營服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢，從“特、便、專”幾個方面開展經(jīng)營服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等。“專”就是專業(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長開展服務(wù)，如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經(jīng)營服務(wù)，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡單的物業(yè)改造工程。
3、開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢互補(bǔ)，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，增強(qiáng)市場競爭力。
劉獻(xiàn)民/太原煤炭氣化（集團(tuán)）有限責(zé)任公司
篇3：論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑
論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑
一段時間以來，關(guān)于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個，一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場誤區(qū)為主要內(nèi)容的，如何進(jìn)行市場拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。
不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國gg開放和市場經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。
但是，作為一個新興的專業(yè)類型市場，我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。
本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題，談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。
一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合，是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容
物業(yè)管理市場容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進(jìn)程的一個重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。
現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:
(一)政府協(xié)調(diào)
區(qū)分不同情況和類型，一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整，但由12個開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評，同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本，形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)，制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面
(二)市場調(diào)整
一方面，使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤來源點(diǎn)。嚴(yán)格說，開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的，按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。而且當(dāng)一個項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價和政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時，這個傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司，也不成立物業(yè)管理公司而成立個管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。
如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長期侵占業(yè)主利益時，很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時也會使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時候，要看到市場經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商，尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何，要有一個充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏。
總之，從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看，市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。我們再做一個比較，以深圳為例，目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家，深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家，而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近700。比較之下，深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。
二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分，是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。
時下，有一種認(rèn)識認(rèn)為，物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時，又在傳統(tǒng)計劃體制影響下，堅守大而全，小而全的做法，似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內(nèi)容一古腦地全盤接收，把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如，在90年代初社會上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊(duì)，但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后，其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足，現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的，將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。
(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場
目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長，向社會承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司，搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義，走向市場，競爭不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會降低的。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。
(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場
在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等，如果說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話，會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理，可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā)，甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實(shí)，對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細(xì)分的主力。
(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場
物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題的話，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域，而從市政管理的角度看，通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。
當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會上去，美國的一個20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候，我們所能反應(yīng)出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場化經(jīng)營是在主營項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時，使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。
三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要
建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會決議指出"當(dāng)前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè)，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，經(jīng)營機(jī)制不活，管理水平落后，服務(wù)意識不強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力差，虧損經(jīng)營或上級補(bǔ)貼經(jīng)營普遍，甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進(jìn)程。所以，物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行，其主要途徑有以下3個方面:
(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級對下級公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準(zhǔn)入的基本條件。
(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵兼并、合并和購買重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)更趨合理。
(三)對房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時鼓勵目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。