闡述完善住宅小區(qū)物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響

　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及住宅商品化的不斷推進，我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作也應(yīng)運而生，成為服務(wù)產(chǎn)業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)。如何發(fā)展和完善住宅小區(qū)物業(yè)管理，并真正做到為客戶服務(wù)，具有重要的意義。本文首先討論了住宅小區(qū)物業(yè)管理的概念，分析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并完善和發(fā)展住宅小區(qū)的物業(yè)管理的策略。

　　物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。

　　一、物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對房產(chǎn)價值的影響

　　現(xiàn)今物業(yè)管理已經(jīng)成為了在房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中不可或缺的一部分。雖然物業(yè)管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業(yè)管理可以讓房產(chǎn)本身保值增值，相反將會影響房產(chǎn)自身的價值。

　　房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現(xiàn)出來自身的價值。房地產(chǎn)通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關(guān)系。品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產(chǎn)失去自身價值。房地產(chǎn)競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業(yè)服務(wù)就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務(wù)拖了后腿，整個房產(chǎn)價值甚至開發(fā)商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。

　　二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響

　　在一級市場上房地產(chǎn)的銷售價格受到位置、規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量、周圍環(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發(fā)商、建筑商與服務(wù)商（物業(yè)管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產(chǎn)是良好信譽的集中體現(xiàn)，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發(fā)商和建筑商而言的特殊性在于：開發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過一定程度的投入并達到法規(guī)的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務(wù)商的物業(yè)管理公司卻在沒有開始服務(wù)的時候已經(jīng)對銷售價格產(chǎn)生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業(yè)管理對一級市場上房地產(chǎn)銷售價格的影響主要是通過企業(yè)的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產(chǎn)生了對項目今后使用的良好預(yù)期來實現(xiàn)的，因此在制定銷售價格時應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理因素，對其影響進行正確地評估。

　　在二級市場上，物業(yè)管理是通過大量、具體和持續(xù)地管理和服務(wù)來影響房地產(chǎn)價格的。影響二級市場上房地產(chǎn)成交價格的因素往往比一級市場多且更加復(fù)雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業(yè)主自身的身份地位及其發(fā)展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產(chǎn)生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產(chǎn)估價的角度出發(fā)，來分析物業(yè)管理對房地產(chǎn)客觀合理價格的影響，指出房地產(chǎn)估價過程中在哪些方面應(yīng)該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價結(jié)果更為貼近估價對象真實的價值。

　　三、物業(yè)管理對房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)的影響

　　隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調(diào)查：物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

　　從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù)。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。

　　一旦物管機構(gòu)在管理服務(wù)

方面出現(xiàn)差錯，管理不到位，導(dǎo)致服務(wù)對象的不滿，就意味著會失去業(yè)主的信任，從而影響開發(fā)商的聲譽，對房地產(chǎn)開發(fā)商的再建或新的銷售都會產(chǎn)生極大的影響。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必由之路，是改善投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。如果生活配套設(shè)施的不到位，不僅給日后業(yè)主的生活帶來不便，還會直接降低購房者住區(qū)的生活質(zhì)量。這就對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了新的要求，不僅樓盤位置、房屋戶型要考慮，而且社區(qū)布局、配套設(shè)施也應(yīng)該成為項目規(guī)劃的重點。很難想象在一個車位不足、健身場所缺少、購物娛樂配套不到位的住區(qū)有什么居住品位可言。由此我們得出房產(chǎn)價值提升或減損與第三方物業(yè)的管理有著緊密的關(guān)系。

　　良好的物業(yè)管理，既是房產(chǎn)的助推劑又是最好的廣告。在做好房產(chǎn)開發(fā)的同時重視物業(yè)服務(wù)管理，會給房產(chǎn)本身做到最大限度的保值增值，良好的物業(yè)管理能最大限度的保證了房產(chǎn)本身及配套的設(shè)施設(shè)備的完好，實現(xiàn)了房地產(chǎn)價值的最大化。

篇2：房地產(chǎn)與物業(yè)管理的重要關(guān)系與影響

　　房地產(chǎn)與物業(yè)管理的重要關(guān)系與影響

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、 保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我 國的物業(yè)管理也就是gg開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。

　　經(jīng)濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產(chǎn)業(yè)從長期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明:

　　第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。

　　第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對物業(yè)的維修、養(yǎng)護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業(yè)化的管理與服務(wù)。

　　第三，住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機構(gòu)已無法適應(yīng)這種需要，它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機構(gòu)。

　　第四，隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應(yīng)現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

　　一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經(jīng)營和服務(wù)于一體的物業(yè)管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來了。

　　二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響主要有以下幾點:

　　第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

　　第二，有利于物業(yè)保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。

　　第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。

　　第五，有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。

篇3：影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進對策

　　影響物業(yè)管理費收繳率的因素和改進對策

　　一、物業(yè)管理費收繳現(xiàn)狀

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的收繳率，目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異，包括不同的關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些報道給出的數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù)，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業(yè)服務(wù)費的收繳情況。

　　序號 物業(yè)類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經(jīng)濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業(yè)用房 92.85

　　表1 全國物業(yè)服務(wù)費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》20**.5

　　從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出，從全國的情況來看，居住型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關(guān)報道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數(shù)據(jù)了解到各個城市的物業(yè)管理費收繳率的情況，與中國物業(yè)管理協(xié)會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)報告情況。

　　以我國的一級城市的物業(yè)服務(wù)費收繳率為例，北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數(shù)；在武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，小區(qū)物業(yè)管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費；深圳平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業(yè)管理費收繳率低的因素

　　筆者認為物業(yè)收費收繳率低主要是由開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因?qū)е碌摹?/p>

　　(一)開發(fā)商的遺留的問題。

　　1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費。

　　我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題，有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題屬于建設(shè)質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題，不知道應(yīng)該同開發(fā)商、施工單位(在維保期內(nèi))進行交涉和維權(quán)，導(dǎo)致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

　　2、開發(fā)商越權(quán)承諾使物業(yè)管理公司長期受苦。

　　開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對物業(yè)管理了解不夠，不知道物業(yè)管理公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對開發(fā)商的有效制約，不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題，從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費的方式來維權(quán)。

　　(二)業(yè)主的觀念以及意識問題。

　　1、業(yè)主有償付費的觀念未形成。

　　業(yè)主還沒有完全形成享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念。由于長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應(yīng)和接受新興的物業(yè)管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業(yè)管理當作一種服務(wù)性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業(yè)主對物業(yè)管理實際內(nèi)涵的了解程度。

　　由于部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，導(dǎo)致物業(yè)管理費用與業(yè)主期望的支付費用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責，他們把物業(yè)管理公司的服務(wù)看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。這樣必然會使物業(yè)管理公司進退兩難，不該服務(wù)的項目不得不去做，應(yīng)該服務(wù)的項目也沒有做好，導(dǎo)致整體服務(wù)水準下降。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。

　　1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識較低。

　　據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，80%的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務(wù)意識和觀念滯后，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和服務(wù)素質(zhì)不高，在服務(wù)過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當，加深了管理工作的服務(wù)難度，致使業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　2、服務(wù)項目的明晰程度。

　　提交物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。進而導(dǎo)致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同，加之確實有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進行亂收費的現(xiàn)象，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費的標準、項目和收費方式不滿，以及對于共用設(shè)施設(shè)備、場地維護費用的分攤不滿等。

　　3、多樣化服務(wù)的發(fā)展水平。

　　一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務(wù)，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務(wù)需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區(qū)服務(wù)行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務(wù)的，“眾口難調(diào)”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務(wù)，以使業(yè)主的滿意度達到最大化，進而達到物業(yè)管理費用收繳率的提高。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。

　　有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業(yè)主的關(guān)系，增強與業(yè)主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務(wù)的理念，妥善解決業(yè)主提出的實際問題，是提高物業(yè)費收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏與業(yè)主間的溝通交流，引起業(yè)主對物業(yè)公司在收費標準和服務(wù)質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑，卻無法對物業(yè)管理企業(yè)進行及時地咨詢來消除疑慮，最終導(dǎo)致對物業(yè)管理費收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進行交流交流、仔細傾聽業(yè)主的訴求，用每一個物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務(wù)，去打動業(yè)主。溝通將是影響整個物業(yè)服務(wù)費收繳率的關(guān)鍵所在，并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關(guān)鍵點所在。

　　(四) 法律規(guī)范不完善。

　　《物業(yè)管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)。所以一旦發(fā)生爭議，業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費的方式發(fā)泄出來。再加上政府宏觀調(diào)控不夠，導(dǎo)致新舊體制形成對立，對物業(yè)管理收費問題產(chǎn)生了影響。

　　(五) 物業(yè)服務(wù)費本身所具有的特性。

　　物業(yè)服務(wù)費的無形性使得業(yè)主所享受的服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費之間的性價比評估較為困難；物業(yè)服務(wù)費的綜合性、公共性使得單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)標準做出選擇(尤其在前期)，而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)而有針對性地終止服務(wù)，所以雙方都很難以對服務(wù)進程進行控制。除此之外，物業(yè)服務(wù)合同期較長，容易使物業(yè)服務(wù)費這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴散、積累矛盾，從而從長遠來說影響物業(yè)服務(wù)費的收繳率。

　　三、物業(yè)管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。

　　(一)公開服務(wù)項目，增強信息透明度。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企業(yè)要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務(wù)相符合。要加強收費的內(nèi)外監(jiān)督，加強財務(wù)審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務(wù)項目，服務(wù)標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　(二)加強物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。

　　為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關(guān)收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務(wù)的標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的認知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識。

　　(三)加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)。

　　1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

　　物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實維護業(yè)主的利益，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。

　　2、開展創(chuàng)新的多樣化服務(wù)。

　　目前多數(shù)物業(yè)管理提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)較少，并且業(yè)主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務(wù)成為物業(yè)管理服務(wù)的亮點，將對提高物業(yè)費收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進行服務(wù)創(chuàng)新，積極開發(fā)延伸性和差異化服務(wù)，在樹立良好的品牌服務(wù)的同時，分析業(yè)主需求，開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業(yè)主不斷增長的需求，進而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度，改善物業(yè)管理現(xiàn)狀，增加物業(yè)管理的盈利，促進物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。

　　(四)同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當嚴格按照規(guī)章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強相應(yīng)的維權(quán)意識，認真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務(wù)，加強溝通交流。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，在制定前期物業(yè)管理方案的時候，更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎(chǔ)。業(yè)主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業(yè)主所需所想，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　(六)加強和完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。

　　政府部門應(yīng)盡快細化有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，加強市場的宏觀調(diào)控，制定符合物業(yè)管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則，改變思路，充分發(fā)揮行政功能，使物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護自身的合法權(quán)益，解決好物業(yè)管理收費難的問題。