淺述物業(yè)管理工作中存在的問題及其思考

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理成為一項(xiàng)新興行業(yè)。物業(yè)管理通過合同約定的方式，以經(jīng)濟(jì)手段來管理物業(yè)，并依靠服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。但是，在近幾年的發(fā)展中，物業(yè)管理也出現(xiàn)了諸多帶有普遍性的問題。

　　一、服務(wù)不到位。一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費(fèi)后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)主的實(shí)際要求存在一定距離。

　　二、職責(zé)不清、標(biāo)準(zhǔn)不一。由于立法的滯后和業(yè)主認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，很多居民認(rèn)為，我既然是業(yè)主，那“物業(yè)”就是“仆人”，只要我交了錢，什么事你都應(yīng)該給我干。這種認(rèn)識(shí)忽略了業(yè)主和物管之間權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的關(guān)系，從而導(dǎo)致各自的職責(zé)不清，最終引發(fā)許多矛盾。

　　三、建管銜接不好。由于歷史原因，一些城市的居民小區(qū)規(guī)劃不合理，公用設(shè)施不配套、設(shè)施損害嚴(yán)重……這些問題往往在居民入住后陸續(xù)顯露出來，進(jìn)而給物業(yè)管理造成一定難度。

　　四、維修資金不落實(shí)。一些居民小區(qū)的住房出售后不建立維修基金，有的即便建立了維修基金也被挪作他用，如此以來，必然給房屋的維修、改造帶來很大困難，對(duì)房屋的安全管理產(chǎn)生諸多隱患，最終影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　鑒于以上原因，如今，有部分物業(yè)公司正結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行著一系列有益的探索與嘗試，其成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒———首先，加快改革，建立物業(yè)管理新機(jī)制。物業(yè)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，應(yīng)按照“提前介入、監(jiān)督質(zhì)量、確保入住”的要求，嚴(yán)把房屋及配套設(shè)施質(zhì)量關(guān)，完善規(guī)章制度，制定服務(wù)契約，強(qiáng)化職工培訓(xùn)，并積極宣傳、引導(dǎo)居民樹立“有償服務(wù)，有償使用，出資受益”意識(shí)，以保證物業(yè)經(jīng)營管理正常運(yùn)行。

　　其次，完善物業(yè)管理法規(guī)，依法開展物業(yè)管理工作。小區(qū)管理應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定，與公安、工商、市政、環(huán)保、交通、供水、供電等部門互相配合，各負(fù)其責(zé)，各盡其職。同時(shí)，對(duì)物業(yè)管理的主體和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，把物業(yè)管理工作納入法制化、規(guī)范化軌道。

　　其三，強(qiáng)化物業(yè)管理維修基金的建立。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)依據(jù)“取之于民，用之于民”的原則，采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)達(dá)到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)，略有積余”的良性循環(huán)路子。

　　其四，及時(shí)成立合法的業(yè)主委員會(huì)，對(duì)物業(yè)公司的工作依法進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)公司依法開展物業(yè)管理工作，使物管公司以優(yōu)質(zhì)服務(wù)回報(bào)業(yè)主的理解和支持，而業(yè)主也應(yīng)對(duì)物管公司主動(dòng)配合，積極監(jiān)督，熱情幫助，共建安全和諧的美好家園。

篇2：業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　※物業(yè)管理知識(shí)問答※

　　一.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)而定或者由雙方協(xié)商確定。

　　二.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成？

　　綜合管理費(fèi)，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)、節(jié)日裝飾費(fèi)、聘請(qǐng)專業(yè)人士費(fèi)用、法定稅費(fèi)、經(jīng)理人酬金。

　　能源費(fèi)包括公共水、電費(fèi)的支出，空調(diào)費(fèi)（指商場(chǎng)及寫字樓）、燃油費(fèi)。

　　三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容？

　　物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。

　　1.常規(guī)性的公共服務(wù)是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)。管理的基本項(xiàng)目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理

　　3）環(huán)境衛(wèi)生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費(fèi)等。

　　2.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，基金款項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業(yè)管理公司的水電費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

　　物業(yè)管理公司的水電應(yīng)獨(dú)立設(shè)表計(jì)費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偟焦芾碣M(fèi)中去。

　　六.怎樣成立業(yè)委會(huì)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　七.業(yè)委會(huì)成立時(shí)，空置單位是否有選舉權(quán)利？

　　有，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而空置單位的所有權(quán)人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權(quán)利。

　　八.編制管理預(yù)算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費(fèi)收入，以達(dá)到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內(nèi)容是什么？

　　《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約，對(duì)協(xié)議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)業(yè)主同意并經(jīng)雙方簽署后生效。業(yè)主委員會(huì)成立后，《管理公約》應(yīng)定期進(jìn)行修訂。它的主要內(nèi)容包括：

　　1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務(wù)內(nèi)容和管理權(quán)限、職責(zé)；

　　2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任；

　　3）開發(fā)商的權(quán)利和責(zé)任；

　　4）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和職責(zé)；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時(shí)的約定。

　　十.什么是《業(yè)主公約》？其產(chǎn)生的程序如何？

　　《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關(guān)涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。

　　《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂，則只需業(yè)主大會(huì)討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時(shí)”繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主手冊(cè)》、《物業(yè)管理公共契約》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)按月計(jì)收，各業(yè)主需在每月的五號(hào)前繳交當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)。

　　十二.若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　對(duì)逾期繳交物業(yè)管理費(fèi)者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計(jì)欠交管理費(fèi)額2%加收滯納金；對(duì)拖欠達(dá)兩個(gè)月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會(huì)授權(quán)對(duì)欠費(fèi)單元實(shí)施停水措施；對(duì)仍不交付者，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可報(bào)業(yè)主聯(lián)合會(huì)同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對(duì)經(jīng)常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供了多種交費(fèi)方法，業(yè)主可據(jù)實(shí)際情況加以選擇：

　　以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費(fèi)；各管理處現(xiàn)已設(shè)“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費(fèi)；

　　國內(nèi)業(yè)主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費(fèi)；

　　如銀行開設(shè)儲(chǔ)蓄代交管理費(fèi)業(yè)務(wù)，業(yè)主到管理辦理有關(guān)委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。

　　[案例提示]

　　運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現(xiàn)請(qǐng)各位同事針對(duì)上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)。《條例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。