業(yè)主自家窗戶貼廣告，物業(yè)管理公司是否有權(quán)管的探討
隨著居住小區(qū)的規(guī)模化、現(xiàn)代化，以及公司經(jīng)營的信息化和專業(yè)化，小區(qū)內(nèi)的個體商戶和中、小公司的數(shù)量不斷增多。有些業(yè)主為了招攬生意，在自家門前或是窗戶上張貼廣告宣傳自己的業(yè)務(wù)，一時間各種花花綠綠的廣告充斥了整個小區(qū)，迷亂了人們的雙眼。這種在自家窗戶上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業(yè)主，但卻引起了小區(qū)其他業(yè)主的不滿，他們認為這種行為嚴重影響了整個小區(qū)的外觀，造成了整個物業(yè)的貶值。 從事商業(yè)活動的業(yè)主究竟能不能在自家窗戶上張貼廣告，贊成和反對的業(yè)主所持的觀點截然不同。贊同張貼廣告的業(yè)主認為：在自家窗戶上貼廣告，是自己對房屋行使所有權(quán)的一種方式，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對房屋進行占有、使用、收益和處分，有權(quán)對房屋按照自己的意愿進行裝飾，在自家窗戶上張貼廣告又沒有占用小區(qū)的共用部位，更沒有違反相鄰關(guān)系的規(guī)定，他人無權(quán)干涉。
反對張貼廣告的業(yè)主則認為：廣告雖然是貼在業(yè)主自家的窗戶上，但卻是給所有人看的，從把小區(qū)作為一個整體的角度講，涉及的就不再是個別業(yè)主的問題，而是整個小區(qū)的外觀問題。個別業(yè)主在窗戶上張貼廣告影響了小區(qū)的景觀，進而降低了整個小區(qū)的居住品質(zhì)，這種行為雖然方便了個別人，卻損害了大多數(shù)人的利益。 究竟反對張貼廣告的業(yè)主對小區(qū)居住品質(zhì)的要求是否應(yīng)該得到滿足？物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會是否有權(quán)對業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為進行管理？如果有管理權(quán)，它的法律依據(jù)又是什么？在類似爭議不斷增多的今天，這些問題不容忽略，值得人們進行認真地加以探討和分析。
我們對上述問題的觀點是：
一.業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為不應(yīng)該被看作是純個人行為，而應(yīng)該是涉及到整個小區(qū)整體利益的行為。
因為現(xiàn)代的小區(qū)作為一個整體，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對房屋進行的任何事實處置都有可能影響到其他業(yè)主的權(quán)益。基于對小區(qū)整體的保值、增值需要，基于全體業(yè)主對居住品質(zhì)的要求，小區(qū)里的任何業(yè)主都有義務(wù)維護小區(qū)的環(huán)境。
二.業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)管理和制止個別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。
業(yè)主大會的權(quán)利是基于法律的規(guī)定，業(yè)主委員會的管理權(quán)則是基于業(yè)主大會賦予的職權(quán)以及其自身負有的、監(jiān)督業(yè)主公約實施的職責。
按照《物業(yè)管理條例》第12條、第13條的規(guī)定：業(yè)主大會應(yīng)由全體小區(qū)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加，并由參會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過，可以作出決定，該決定對小區(qū)全體業(yè)主有約束力，全體業(yè)主必須執(zhí)行。也即如果全體小區(qū)有投票權(quán)的四分之一以上業(yè)主作出決定，反對在小區(qū)張貼廣告，那么，所有業(yè)主必須遵守，理由是《物業(yè)管理條例》第7條第1項的規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則……以及該條例第17條第2款：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)定。
也就是說，如果大多數(shù)業(yè)主反對在窗戶上張貼廣告，可以通過業(yè)主大會的形式把這個要求體現(xiàn)出來，制定這方面的制度，也可以賦予業(yè)主委員會這方面的職責，還可以把它寫進業(yè)主公約，讓全體業(yè)主遵照執(zhí)行。
三、物業(yè)管理公司同樣有權(quán)管理和制止個別業(yè)主在自家窗戶上張貼廣告的行為。
另外，需要明確說明的是：物業(yè)管理公司也有權(quán)要求物業(yè)使用人清除小廣告。主要依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第48條第2款規(guī)定：物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。該規(guī)定說明業(yè)主及使用人均應(yīng)遵守業(yè)主公約，而物業(yè)管理公司有權(quán)對違反業(yè)主公約的行為進行制止，無論是業(yè)主還是使用人。
篇2：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權(quán)成本
降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權(quán)成本
序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業(yè)管理費且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實施強制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動，特別是動用司法強力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規(guī)則的工具。因為如果司法強力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現(xiàn)永久的和諧。
房地產(chǎn)的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產(chǎn)的權(quán)利，單個業(yè)主如何維護呢?
物業(yè)管理活動，則更純粹是單個業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業(yè)商業(yè)公司用于對物業(yè)的維護、保養(yǎng)，以及對居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價值。物業(yè)管理活動幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動，業(yè)主交納的物業(yè)管理費，100%的用于該項活動，而物業(yè)管理企業(yè)在這個領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責任義務(wù)進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價格收取費用。
業(yè)主拒交銀行按揭款項或者拒交物業(yè)管理費，大多是因為其不認可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費的對抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會，也正因為如此必將導(dǎo)致業(yè)主欠費案件大多以敗訴告終。
但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經(jīng)濟、可操作的權(quán)利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動的維權(quán)渠道。否則，當維權(quán)成本遠遠高于侵權(quán)者獲得的利益時，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎(chǔ)上。而國民是公民，則應(yīng)該是我國依法治國的基礎(chǔ)。當國家財產(chǎn)屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權(quán)利;當國家財產(chǎn)屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個公民有權(quán)對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權(quán)利。而這個權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。
但是今天，我們有機會在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財產(chǎn)的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。
而當前法律規(guī)定的業(yè)主大會，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!
我們必須了解，業(yè)主大會，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。
但是，當業(yè)主大會，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對相對較小的從內(nèi)部或外來侵權(quán)行為，用業(yè)主大會的方式來維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對物業(yè)的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業(yè)主大會再來維權(quán)，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟手段，業(yè)主大會存不存在也無妨。
比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護責任和義務(wù)。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業(yè)主大會決議才能救濟?!
比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對社區(qū)局部進行改造，在單個業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!
比如，當物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時，業(yè)委會拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責任(對物業(yè)管理公司是權(quán)利，對業(yè)主大會是責任)，單個業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會而起動維護共有財產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會，改選或罷免業(yè)委會才能解決?!如果業(yè)委會拒不召開業(yè)主大會呢?“召集業(yè)主大會”的權(quán)利在業(yè)委會是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會還不訴訟呢?......。
更有甚者，業(yè)委會未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會對業(yè)主大會的侵權(quán)行為是相當惡劣和嚴重的，此時業(yè)主大會成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業(yè)主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實事上導(dǎo)致業(yè)委會違法、侵權(quán)的肆無忌憚。一個侵權(quán)行為，無論如何它都是侵權(quán)行為才對。總不能因被侵權(quán)人主動主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時，被侵權(quán)人抗辯就無效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國家權(quán)利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。
說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結(jié)果，和法院無關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。
《物業(yè)管理條理》因其出臺時上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現(xiàn)的完全沒有私有財產(chǎn)的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產(chǎn)且保護私有財產(chǎn)的現(xiàn)實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會共有財產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實際上是無法行使)權(quán)利了。
我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護自己的權(quán)益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。
因此首先我主張，建議立法使得單個業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動的訴訟中，還有業(yè)主對業(yè)委會決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責任倒置。
而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個業(yè)主可以依本合同對物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業(yè)主大會議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會某個或者全部委員和補選、改選業(yè)委會的業(yè)主大會，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會議決議，決議有效”，“單個業(yè)主可以依本《規(guī)則》對業(yè)委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。
從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。
從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現(xiàn)事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設(shè)計，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時無法對特定人群行賄以實施其侵權(quán)行為;對侵權(quán)行為永遠有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。
有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設(shè)計，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對民事侵權(quán)活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權(quán)利，不設(shè)計低成本的權(quán)利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。
因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設(shè)計一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會對侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無能力、無渠道使用這些法律。
謝謝大家。
篇3：小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組就移動基站施工最新聲明
小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組就移動基站施工一事的最新聲明
各位鄰居：
就EEA區(qū)移動基站進駐施工一事，經(jīng)過討論，我們做出如下聲明：
1、物業(yè)公司在業(yè)主們長達一年之久的多次要求下，至今也不公布移動基站的詳細技術(shù)方案，我們無法判斷其輻射值是否符合環(huán)保部門的豁免范圍。此外，物業(yè)公司對我們的其他疑問至今也不召開會議進行說明。因此，本小組全體成員仍明確反對其進駐小區(qū)施工。
2、鑒于目前我社區(qū)業(yè)主大會尚未成立，無法組織業(yè)主按照物權(quán)法及物業(yè)管理條例等相關(guān)法律的要求對移動基站施工這一社區(qū)管理重大事項進行投票表決。因此在目前的情況下， A區(qū)其他業(yè)主對移動基站施工的任何同意或反對意見我們都給予充分尊重。
3、自即日起，本維權(quán)小組成員將把我們的反對意見及具體不允許移動施工的部位、樓號告知物業(yè)公司，A區(qū)其他業(yè)主請自行向物業(yè)公司表達你們同意或反對的意見。
4、本維權(quán)小組認為，保證社區(qū)長治久安，維護全體業(yè)主利益的最根本方式是早日真正實現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)公司的有效監(jiān)督。因此，盡快成立起業(yè)主大會并選舉出業(yè)主委員會，是本社區(qū)近期的首要工作。本維權(quán)小組將一如既往的支持本社區(qū)業(yè)主大會籌備組的工作，我們也在此呼吁各位鄰居積極踴躍的參與到社區(qū)業(yè)主大會的籌建工作中來。
EE小區(qū)業(yè)主維權(quán)小組
20**年10月14日