物業管理處制度牌(標準化服務)

　　***項目簡介

　　**是由**投資委托**房地產有限公司于**年元月開發，**年12月竣工的智能化大廈。它位于**市繁華商業中心***7號，占地面積***平方米，主樓建筑面積**平方米，附屬樓建筑面積**平方米，地下停車場面積**平方米，綠化面積**平方米，綠化率達33.85%。大廈分為東、西兩區，東區20 層，西區16 層，地下2 層，分別有兩個出入口。東區7至16層為**公司辦公用房，1至3層是**信息廣場、電視電話會議中心，同時大廈還配備大型地下停車場可以停放150部車輛及所有員工的摩托車自行車。智能化的辦公系統及完善的設施，形成了成熟的辦公環境。城市園林保護兩株大樟樹，雕塑、噴水池、亭臺、假山、

　　及大樓泛光照明、戶外廣告欄等，使大廈形成獨立式院落。現在該大廈由福建省郵電物業管理有限公司承接管理，大廈內采用樓宇自動化系統，把變配電供電系統、給排水系統、空調系統、電梯系統、消防監控系統通過計算機信息處理，配合控制硬件及管理軟件進行智能化集散式控制，以節省人力和提高效率。公司采取“規范管理、優質高效、以人為本、創新服務”方針，勤練內功，塑造品牌，迎接市場競爭的挑戰。

　　本站68人。

　　水電維修，空調系統，電梯維護，消控系統，樓宇自動化管理統配電室，會議、衛生服務，保安，車庫、電視電話會議音響，金庫管理。大廈同時配有醫療室、健康活動中心、職工食堂等完善的設施。

　　**物業處質量目標

　　1.房屋外觀整潔，無亂搭建，房屋完好率達到90%以上。

　　2.公共設施設備維護良好、正常運行，每月定期保養，維護完好率達90%以上。

　　3.公共環境整體美觀潔凈：

　　3.1樓外公共場所實施8小時保潔。

　　3.2樓內公共通道、走廊、樓梯、每天清掃一次，實施8小時保潔，大堂實施24小時保潔。

　　3.3蓄水池每半年清洗、消毒一次，每半年向省局提供一次水質化驗報告，水質化驗符合國家頒布的衛生標準。

　　3.4化糞池、雨水井、污水井每半年清疏一次，如發生堵塞及時處理，確保化糞池不外溢，下水道暢通。

　　3.5垃圾日產日清。

　　3.6由外包公司每星期滅鼠滅蟑兩次。

　　4. 植物成活綠達到95%以上，出現枯死苗木及時上報經營部補種。

　　5. 對交通與車輛停放秩序的管理，做好車輛進出登記，確保車輛安全。

　　6. 保安服務

　　6.1大廈內實行24小時安全監控、巡視、門崗執勤，維護公共秩序。

　　6.2保安人員遇有險情，在接到報警后立即到達現場。

　　7. 管理服務

　　7.1接到投訴電話有記錄、有跟蹤、有處理結果反饋。

　　7.2各管理人員按規定時間巡檢，接投訴電話半小時內到現場處理。

　　8. 維修

　　8.1開通24小時服務熱線電話：75224XX(中控室) 75191XX(電房)

　　8.2維修合格率100%。

　　9. 專項服務

　　9.1負責會議室，公司領導辦公室、值班室等衛生、茶水服務、維修項目及門廳接待服務。

　　9.2負責會議前的準備工作及會議的服務的倒水工作等。

　　東街機構崗位圖

　　管理處主任崗位職責

　　管理處主任應在公司總經理的領導下，帶領管理處員工對大廈實施全面的管理，保證大廈的環境舒適優美，機電設備完好、運轉正常、水電供應正常。實現公司所確定的各項任務、責任和目標。具體職責：

　　1、 堅決執行黨和國家的各項方針政策、法律法令、有關物業管理的規定、政策 以及公司的有關規章制度。

　　2、 通曉有關物業管理、市容衛生、消防管理等法規，以及創建優秀大廈的標準和條件，組織全處的人員學習政治時事、業務知識、堅持依法管理與主動服務相結合的原則，搞好大廈管理各項工作。

　　3、 根據統一管理與專業分工負責的原則，領導全處人員對大廈 的驗收交接、環境衛生、綠化、安全防范、公共設施、供水供電、保安保衛、交通管理、費用收支及行政事務等各項工作實施全面的管理，完成公司下達的各項任務指標。

　　4、 熟悉大廈的樓宇分布、樓宇結構、公共設施、機電設備和用戶的基本情況，制定切實可行的管理措施。

　　5、 制訂本處工作并組織實施，定期檢查、監督、查處違章、提出改正措施。做好周檢和不合格服務的處理，協調違章和投訴的處理工作。

　　6、 每月月底，組織各部門負責人召開例會，總結本月工作完成情況，討論編制下月的工作計劃。

　　7、 加強本處員的團結協作，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活福利，調動員工的積極性。

　　8、 重視業主建議，自覺接受業主委員會的監督。搞好與居委會、派出所等有關部門的友好關系，以便開展各項工作。

　　管理處事務員職責

　　熟悉國家和地方政府有關物業管理的政策、法規及大廈的各項規章制度;熟悉樓宇的結構，熟悉用戶的情況，能夠處理涉及本部門的各方面工作。具體職責：

　　1、起草物業處綜合性的總結、請示、報告等公文。

　　2、負責落實公司檔案管理、保密工作、來信來訪工作、民事調解工作。

　　3、熱情接待用戶的投訴，做好記錄，并協調領導做好調查、處理和回訪工作。

　　4、對用戶報請維修，及時開出維修單，并跟蹤監督，及時回收。

　　5、負責文電收、發、傳閱歸檔和各類公文打印工作。

　　6、熱情接待業主，按《業主辦理入住手續工作流程》辦好入伙手續。

　　7、檢查業主是否遵守《二次裝修管理規定》，在裝修期間要進行跟蹤監督。對違章行為應登記在案。

　　8、完成領導交辦的其它任務。

　　工程辦主管崗位職責

　　熟悉和遵守國家有關電氣設備管理、運行等方面的法規、規范及安全規程;

　　負責管理處新增工程項目的接管、驗收及監管工作;

　　負責大廈已接管項目所有強、弱電設備、系統的正常運行、管理、維護、維修、保養，全面掌握大廈強弱電系統及其設備的性能和使用方法;

　　負責向工程部主管提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協同工程部主管共同向總公司提交方案并組織、監督實施項目的整改全過程;

　　負責每月定期向工程部主管匯報當月完成和進行的主要工作，每年兩次向工程部主管提交工作總結;

　　負責每周一次對大廈內的供配電系統、給排水系統等五大系統(包括中控室中的設備、設施)進行檢查;

　　負責完成日常使用的專業技術資料的搜集、管理工作;

　　負責每月15日前提交所有電氣專業的維修工具、設備、材料采購計劃和配合填寫相關表格;

　　負責編制所轄區內每臺電氣設備臺帳，繪制大廈電氣系統圖;

　　負責制定電氣設備、設施管理的各種規章制度，出具設備、設施巡檢表;

　　負責大廈內施工用電的現場安全管理、計量和收費工作;

　　積極推廣新技術，努力降低能耗，節約管理成本;

　　每月底負責大廈設備、辦公用電計量的抄錄、匯總并上報工程部主管。

　　對工程部主管負責，并完成站長交辦的各項任務;

　　二次裝修管理規定

　　為了保障全體業主的利益和小區(大廈)管理秩序，特根據政府有關法規的精神，制定住所二次裝修的管理規定如下：

　　1. 二次裝修必須辦理報批手續

　　1.1業主如需進行二次裝修，必須先向管理處索取并填寫《裝修施工申請表》，詳列工程之承建商、具體工程事項(圖例)及工期。管理處將在不違反有關法規、不影響樓宇結構、整體外觀和其它單位利益的情況下給予審批。

　　1.2承建商需向管理處提供作業人員身份證明，并繳付施工保證金。施工保證金的收取在于確保施工作業中不會損壞小區(大廈)的公共設施和影響其裝修內容，應事先以書面形式告知管理處并征得許可)。

　　1.3承建商在獲得管理處批準并辦理好作業人員臨時出入證之后，方可進行施工作業。作業人員必須遵守小區(大廈)內有關公共秩序、安全、衛生等方面的管理規定。

　　2. 二次裝修必須保證結構安全和外觀統一。

　　2.1施工中不得改變或損壞原有房屋的結構;不得以任何理由對樓宇原有的供水、供氣管路、電氣、通訊、視頻線路以及安全有關的保安設施、消防設施等擅自進行拆裝或改動;禁止在靠電梯井和電表管道間磚墻打洞、削墻安裝壁柜，以免破壞磚墻強度，威脅電梯及管路、電路安全。

　　2.2不得將外陽臺、窗戶、外墻作任何更改。空調機必須安裝于原有設計之空調機位或管理外指定的統一安裝位置，若需要堵掉空調預留孔，必須用顏色與外墻相近的材料，以保持樓宇外形之整齊美觀。

　　2.3業主如需安裝進戶防盜門，為了整齊美觀，須由管理處統一組織安排，請業主到管理處登記選擇。

　　2.4根據政府規定，業主不得安裝防盜網;如情況特殊確需安裝，在保證不破壞樓宇整體外觀的前提下，只能裝在鋁金玻璃門窗內側，廳陽臺允許在緊貼鋁金推拉門安裝拉閘門，其顏色規定為白色或無色。

　　2.5未獲管理處書面許可不得在樓宇之外墻、天臺、陽臺外側及其他任何公共地方貼掛支立旗幟、廣告、標語、天線或其他有礙觀瞻之物品。

　　3. 裝修施工管理

　　3.1住宅裝修施工期限：中小工程為20天，較大工程為30天，最長不得超過60天;如確需延期要辦理延期手續。每天施工時間為上午八時至十二時，下午二時至晚上八時。

　　3.2進行戶內裝修作業，應關閉門窗，減少噪音與塵土對他人的影響。、

　　3.3使用電梯搬運裝修材料或清運裝修垃圾時，應嚴格遵守《電梯使用管理規定》，并使用管理處提供的專有搬運車搬運;從樓道搬運東西一定要小心謹慎，避免撞

　　壞墻面、燈具、扶手;裝修垃圾必須用袋子裝好運到管理處指定的垃圾場，由管理處統一清運。

　　3.4嚴格遵守裝修有關規定，不得亂倒垃圾，不得損壞、污染地面與電梯，不得從樓上往下拋棄任何物品，不得占用、阻礙任何公共場所、通道或造成公共地方、公共設施的任何損壞;保持小區(大廈)整潔。違者管理處將視情予以處罰，并責令賠償損失。

　　3.5晚上8：00以后管理處對大樓進行清場，未經管理處同意，裝修施工人員不得在樓內逗留或留宿。

　　3.6為了防火、用電安全以及保證樓內衛生，禁止施工人員在樓內燒煮東西，違者沒收器具并罰款。

　　3.7裝修施工用電用水，應使用業主戶內之電源、水喉，不得私自在戶外接駁水電，違者照章罰款。

　　3.8戶內電器之安裝必須考慮原有供電線路儀表之負荷容量，必要時應請管理處之專業人員給予檢視。

　　3.9對違反本規定及本小區其它管理規章的承建商，管理處將視情節扣罰其施工保證金乃至責令其停工退場。同時，管理處有權要求業主(或承建商)拆除違章之裝修或修復造成之損壞。

　　3.10因裝修施工造成的管理堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品或造成人員傷害等，皆應由該業主負責修復賠償和善后處理，故建議業主對裝修承建商常加督導。裝修工程完工后，如發現了上述問題，仍由裝修責任人負責修復。

　　3.11關于施工收費：業主在辦理裝修申請手續時，應繳付施工保證金(視裝修工程量大小而定)。另外，收取裝修垃圾清運費(視垃圾量多少而定)、裝修管理費每天(指施工期間)。施工保證金在工程結束一個月后，經管理處驗收，如無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，在扣除垃圾清運費和裝修管理費后退回。

　　4. 其它

　　4.1據本管理處與電信局事先協議，業主新裝電話或移機必須在本管理處辦理手續才能給予安裝(裝機費與移機費按電信局規定)。

　　4.2業主如有需要，可要求管理處為其接洽承建商，以保證承建商之專業素質。

　　空置房管理規定

　　空置房由事務員進行日常管理。

　　管理員根據季節變化定時對空置房進行開窗通風、散熱。必要時應進行烘干處理，防止墻面、天花發霉、木制品生蟲及變形。

　　對于精裝修的房屋應在夏季到來之前對西曬房間進行遮陽，防止木器干裂;在梅雨季節應注意防潮，防止木器發霉、變形。

　　參照有關電器使用說明書，定期將電器打開試運行，以保持電器良好的工作狀態，還應注意及進關閉電源。

　　事務員每月定期通知保潔部進行一次例行清潔。對于精裝修的房屋保潔部位應視情況定期對木器、大理石、金屬器具進行打蠟、防護處理。

　　事務員巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作。如發現空置房內有異常情況應及時向主任匯報。

篇2：黃浦區既有住宅小區門衛室和管理處規范化建設指導意見(2018)

　　黃房管發〔20**〕11號

　　關于印發《黃浦區既有住宅小區門衛室和管理處規范化建設指導意見》的通知

　　各街道辦事處、物業服務企業：

　　根據《上海市住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃(20**-20**)》(滬府辦〔20**〕8號)、《黃浦區住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃(20**-20**)》黃府辦發〔20**〕027號和《上海市既有住宅小區門衛室和管理處規范化建設指導意見》(滬住綜管聯辦發〔20**〕1號)的文件精神，為切實推進我區住宅小區建設“美麗家園”相關工作要求，現印發《黃浦區既有住宅小區門衛室和管理處規范化建設指導意見》，請按文件要求對小區門衛室和管理處進行規范化建設，抓好推進落實。

　　上海市黃浦區住宅小區綜合管理聯席會議辦公室

　　20**年9月5日

　　黃浦區既有住宅小區門衛室和管理處

　　規范化建設指導意見

　　為進一步改善我區物業服務質量，提升物業服務企業服務窗口形象，提高物業服務行業社會公眾滿意度，根據《黃浦區住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃(20**-20**)的實施意見》任務安排，結合我區實際，在我區住宅小區推行主要出入口門衛室(門崗)和管理處規范化建設，計劃用三年的時間，實現住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設全覆蓋。現就我區住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設提出如下指導意見：

　　一、指導思想

　　為落實上海市城市管理精細化工作要求和住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃目標任務，按照“便民實用、簡潔規范、有利工作”的建設原則和“政府激勵、企業實施、業主參與”的資金籌集原則，推進我區住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設，改善物業企業服務窗口形象，提升“美麗家園”建設的內涵和品質，逐步提高我區住宅物業服務行業社會公眾滿意度。

　　二、工作目標

　　各街道根據本指導意見，結合“美麗家園”建設全覆蓋目標任務，至20**年，實現本街道住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設全覆蓋，住宅小區門衛室(門崗)和管理處硬件設施到位、標識標志統一、制度公布規范、服務態度優良，市民群眾對住宅物業服務窗口環境和服務質量感受度明顯提升，物業服務一線工作人員工作環境持續改善。

　　三、實施步驟

　　(一)方案制定階段(20**年9月)

　　各街道結合實際，通過現場調研、召開座談會等方式，根據本區住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設標準和日常服務要求，制定各街道住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設實施方案。

　　(二)試點推進階段(20**年10月-20**年11月)

　　各街道確定實施住宅小區門崗和物業管理處規范化建設的小區清單，制定具體實施方案和細化建設標準。各街道在區房管部門及區屬相關部門的指導下，按《黃浦區“美麗家園”三年行動計劃工作任務分解表》下達的任務數量，完成住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設任務。20**年，各街道完成5個試點小區的主要出入口(門崗)和管理處的規范化建設以及所有住宅小區100%統一設置“上海市住宅小區物業服務監督公示牌”和物業服務人員統一著裝、佩戴工種銘牌(袖標、胸標)

　　(三)全面推行階段(20**年12月-20**年6月)

　　各街道在試點推進、完善標準、優化管理的基礎上，形成整體推進態勢，全面推進住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設，建立常態化管理機制，做好日常維護工作，并于20**年二季度完成該項建設任務的自查自評工作。

　　(四)工作總結及成果鞏固階段(20**年7月-20**年12月)

　　20**年下半年，各街道應對轄區內住宅小區門衛室(門崗)和管理處規范化建設工作進行總結并上報區住宅小區聯席會議辦公室。區住宅小區聯席會議辦公室將組織相關部門對該項工作進行抽查和工作總結。

　　四、工作要求

　　(一)強化組織領導。

　　各街道要高度重視住宅小區門衛室(門崗)和物業管理處規范化建設工作，將此項建設工作列入年度住宅小區建設“美麗家園”重點工作目標，制定規范化建設實施方案，明確任務要求。各街道要細化工作要求，加強監督指導、落實工作責任，確保完成建設任務。各有關物業服務企業要把門衛室(門崗)和管理處規范化建設作為提升物業企業服務水平、改善物業行業形象的重要契機，制定工作計劃，落實相關任務，擦亮物業服務窗口，逐步提高業主對本企業物業服務的滿意度。

　　(二)細化建設標準。

　　各街道結合“美麗街區”創建，合理規劃窗口設置，做到樣式整齊劃一;配置完善便民服務設施，對窗口功能進行科學、合理劃分，滿足群眾服務需求。各住宅小區在統一硬件設施的基礎上，還要注重統一物業服務人員著裝，佩戴工種胸牌;統一物業服務標準，加強對物業服務人員的崗位培訓;規范文明用語，端正服務態度，熟悉工作業務，提高辦事效率。

　　(三)落實經費保障。

　　按照政府激勵、企業實施、業主參與的原則，多渠道籌集落實建設資金。各街道要將門衛室(門崗)和管理處規范化建設作為住宅小區建設“美麗家園”和為民辦實事的重要項目，落實必要的財政資金予以支持;居(村)民委員會要加強對業主大會、業主委員會工作的指導，幫助業主科學合理決策，落實業主主體責任，按相應程序籌措資金用于門衛室(門崗)和管理處規范化建設;各物業服務企業要落實必要的資金，改善辦公環境，完善辦公設施，為更好地服務業主創造良好條件。

篇3：住建局物業管理處辦公室工作職責

　　住建局物業管理處辦公室工作職責

　　一、負責貫徹落實國家、省市有關物業管理的方針、政策、法律法規和上級的政策、命令、決策等;

　　二、組織行政管理制度的制定和執行;

　　三、負責行政會議的召集、對外接待和協調工作;

　　四、負責宣傳、效能建設、年度考核和評優創建;

　　五、負責檔案管理和行政印鑒管理工作，做好文件的傳閱和信息統計、匯總、上報工作;

　　六、負責人事、勞資工作，按時編制工資和福利、物品表格，做好人事檔案的管理工作;

　　七、負責財務管理工作，做好年度預算編制、報帳、統計、固定資產登記、專項資金收繳等工作;

　　八、負責各種辦公用品用具計劃的報批、購置、登記和發放工作;

　　九、負責安全生產工作;

　　十、負責創衛協調工作;

　　十一、負責市長電話、數字城管、來信來訪、人大政協議案提案辦理和引導協調工作(具體業務由職能科室負責落實);

　　十二、完成上級交辦的其他工作。