物業(yè)管理招投標(biāo)案例分析

　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標(biāo)的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。

　　為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。

　　根據(jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。從長遠(yuǎn)來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。

　　附：南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動效果分析。

　　1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。

　　1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況

　　(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。

　　物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實。

　　物業(yè)管理區(qū)域：一個。

　　(2)招標(biāo)范圍：全國公開招標(biāo)，公證部門全過程公證。

　　(3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運作。

　　(4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。

　　(5)評委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。

　　(6)評標(biāo)方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標(biāo)辦隨機抽查評分。

　　(7)評分類別及權(quán)重：信譽(12%)、標(biāo)書(54%)、答辯(34%)

　　(8)公共服務(wù)費確定：政府定價：別墅，3元/(月·平方米);高檔公寓，0.5元/(月·平方米)。

　　(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗。

　　2)龍江高教公寓招標(biāo)概況

　　(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95%以上。

　　物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金;物業(yè)管理區(qū)域為2個。

　　(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。

　　(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

　　(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。

　　(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。

　　(6)評分類別及權(quán)重：信譽(10%)，標(biāo)書(30%)，價格(50%)，答辯(10%)。

　　(7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，中標(biāo)價為0.36元/(月·平方米)，業(yè)主委員會標(biāo)底價為0.34元/(月·平方米)。

　　(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗。

　　3)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示

　　(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。

　　(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務(wù)延伸。開發(fā)商開始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管理，通過市場競爭來改變“自建自管”狀況，找到了提升產(chǎn)品的新賣點。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標(biāo)活動，均引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)。“以人為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補公共服務(wù)費的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。

　　(4)需要引起重視和改進(jìn)的問題：

　?、俟こ探ㄔO(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個物業(yè)標(biāo)的，均不同程度存在設(shè)施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴(yán)重不足(設(shè)計每戶1.8輛)，地下進(jìn)出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。

　　②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20%。

　　③物業(yè)管理采取招投標(biāo)的市場化運作，其公共服務(wù)費價格應(yīng)由市場調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價或過多限制。

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)案例解析

　　案例一 北京回龍觀“競選”管家

　　--北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標(biāo)

　　1999年11月8日,由北京天鴻集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的全國最大的經(jīng)濟(jì)適用房項目--北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動在北京舉行。北京天鴻集團(tuán)公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標(biāo)中勝出。北京面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司,在全國是第一次;北京市副市長汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競標(biāo)活動。

　　本次天鴻集團(tuán)物業(yè)管理招標(biāo)活動,先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名,經(jīng)過專家復(fù)評,最后選擇了具有甲級資質(zhì)的北京天鴻集團(tuán)房產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術(shù)力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標(biāo)。答辯會上,5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想,并回答了評委的提問,最終北京天鴻集團(tuán)公司房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標(biāo)。

　　目前全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,競爭日趨激烈,許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的延伸,作為市場競爭的主要手段和品牌建設(shè)的重要組成部分。開發(fā)商--北京天鴻集團(tuán)公司董事長兼總經(jīng)理李發(fā)增說:“此次招標(biāo)正是要改變過去‘重建設(shè)輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式,將‘開發(fā)建設(shè)’與‘物業(yè)管理’分開,不僅避免過去‘建管’不分造成的責(zé)任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩,同時也可規(guī)范市場競爭行為,從而推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。”

　　沈建忠在競標(biāo)會上指出:此次物業(yè)管理招標(biāo)活動將對全國的物業(yè)管理工作產(chǎn)生很大影響,其意義首先表現(xiàn)在它打破了過去社會上一直認(rèn)為在普通住宅、低價位住宅區(qū)無法進(jìn)行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū),轉(zhuǎn)變了某些人認(rèn)為只有高檔物業(yè)才能進(jìn)行一流服務(wù)、一流物業(yè)管理的觀念,普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務(wù);二是這次招投標(biāo)是在嚴(yán)格、公正、公平的原則下進(jìn)行的,為全國物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗,是有益的借鑒;三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營作風(fēng),改進(jìn)服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。

　　案例二 深圳市府物業(yè)找“管家”

　　深圳市對政府辦公大樓管理公開招標(biāo),從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學(xué)化的第一步。

　　主持招投標(biāo)的深圳市機關(guān)事務(wù)管理局局長說:“以后,市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標(biāo)的方式讓專業(yè)公司進(jìn)行管理。此次向社會招投標(biāo)活動是機關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財政開支、深化機關(guān)后勤改革及進(jìn)一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實踐和嘗試?！?/p>

篇3：高教公寓物業(yè)管理招投標(biāo)案例分析

　　在百家湖花園首次面向全國招聘 “管家”之后,江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢,也通過招標(biāo)的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。

　　為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程 --南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地約30萬平方米,由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標(biāo)中明確提出,物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半,標(biāo)書占30分,答辯和企業(yè)信譽分別占10分。

　　根據(jù) 1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》,住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是最高的5級,每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下,南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標(biāo)書發(fā)出后,南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說,南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動,老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見,這次明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿,顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力,比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝,就要拿出更具競爭力的價格來,降低一個收費等級,提高一個服務(wù)檔次,勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗,以降低企業(yè)經(jīng)營成本。從長遠(yuǎn)來看,這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。

　　附:南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動效果分析。

　　1999年12月5日,南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。2000年3月20日,南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會選聘“管家”。最終,兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動推動了江蘇,特別是南京市物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。

　　1)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況

　　(1)物業(yè)標(biāo)的:在建,規(guī)劃建設(shè)26,8萬平方米,已建11萬平方米,其中別墅3萬平方米(已入住)。

　　物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。設(shè)施基本齊全,維修基金基本落實。

　　物業(yè)管理區(qū)域:一個。

　　(2)招標(biāo)范圍:全國公開招標(biāo),公證部門全過程公證。

　　(3)招標(biāo)主體:物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托,與開發(fā)商共同招標(biāo)并運作。

　　(4)投標(biāo)方:深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。

　　(5)評委組成:建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。

　　(6)評標(biāo)方式:專家綜合評定,其中信譽調(diào)查由招標(biāo)辦隨機抽查評分。

　　(7)評分類別及權(quán)重:信譽(12%)、標(biāo)書(54%)、答辯(34%)

　　(8)公共服務(wù)費確定:政府定價:別墅,3元/(月?平方米);高檔公寓,0.5元/(月?平方米)。

　　(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù):借鑒其他省市經(jīng)驗。

　　2)龍江高教公寓招標(biāo)概況

　　(1)物業(yè)標(biāo)的:已建29.3萬平方米,南北兩片,即將入住率95%以上。

　　物業(yè)類型:經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅,設(shè)施齊全,但車位、管理用房等不足,落實了維修基金;物業(yè)管理區(qū)域為 2個。

　　(2)招標(biāo)范圍:南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),公證部門全過程公證。

　　(3)投標(biāo)方:南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

　　(4)評委組成:業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。

　　(5)評標(biāo)方式:借鑒工程招標(biāo)方式,無底價競標(biāo),專家評標(biāo),業(yè)主委員會最終定標(biāo),其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。

　　(6)評分類別及權(quán)重:信譽(10%),標(biāo)書(30%),價格(50%),答辯(10%)。

　　(7)公共服務(wù)費確定:政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合,中標(biāo)價為0.36元/(月?平方米),業(yè)主委員會標(biāo)底價為0.34元/(月?平方米)。