是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下。為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)的管理費(fèi)用、

(9)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：

　　是指按照規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定 資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)是指在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的與物業(yè)服務(wù)直接有關(guān)的，使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

(10)法定稅金：

　　其涵蓋

　　1、營(yíng)業(yè)稅(按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收)

　　2、城市建設(shè)維護(hù)稅(按營(yíng)業(yè)額7%征收)

　　3、教育附加費(fèi)(按營(yíng)業(yè)額3%征收)

篇2：物業(yè)管理維修費(fèi)用控制的淺析

　　物業(yè)管理維修費(fèi)用控制的淺析

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢?而物業(yè)管理費(fèi)收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按政府定價(jià)、行業(yè)定價(jià)和協(xié)議定價(jià)來(lái)確定；只有通過(guò)在對(duì)用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費(fèi)用的開支來(lái)提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，控制好維修費(fèi)用對(duì)降低物業(yè)管理費(fèi)用意義重大，因此，我認(rèn)為要圍繞如下三大方面來(lái)工作，達(dá)到既維護(hù)好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費(fèi)用。

　　一、認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算

　　首先，由公司工程部計(jì)劃列明維修項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會(huì)計(jì)資料、目前市場(chǎng)維修行情對(duì)預(yù)算作出修改意見。歷史會(huì)計(jì)資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項(xiàng)目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計(jì)劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會(huì)討論通過(guò)后確定全年維修費(fèi)用的預(yù)算。

　　二、建立和完善維修費(fèi)用審批制度

　　(一)事前審批

　　財(cái)務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財(cái)務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會(huì)間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預(yù)付維修合同款時(shí)，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來(lái)支付維修工程款，財(cái)務(wù)人員還要隨時(shí)了解工程進(jìn)度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結(jié)算時(shí)，要注意前面預(yù)付款有無(wú)發(fā)票，收尾工程款有無(wú)扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗(yàn)收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。

　　三、控制和降低維修費(fèi)用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價(jià)格合理、講信譽(yù)的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價(jià)格上的優(yōu)惠。

　　(二)采用競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式。對(duì)大項(xiàng)目的維修要實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，通過(guò)維修單位提供的服務(wù)、價(jià)格的比較，挑選出合適的單位來(lái)為公司服務(wù)，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時(shí)間。平時(shí)就要注意小修理，該修時(shí)要及時(shí)修理，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。

　　(四)作好當(dāng)?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對(duì)于小修、中修工程，也許由公司的工程部來(lái)組織就能完成。只有及時(shí)掌握市場(chǎng)的價(jià)格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費(fèi)的控制也還有其他許多方面，許多方法可進(jìn)行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運(yùn)轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運(yùn)轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運(yùn)轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對(duì)維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤?/p>

篇3：物業(yè)管理員試題《物業(yè)管理費(fèi)用管理》

　　物業(yè)管理員試題《物業(yè)管理費(fèi)用管理》

　　一、單選題

　　269、物業(yè)管理勞動(dòng)成本分為()

　　A、有形成本B、無(wú)形成本C、固定成本D、有形成本和無(wú)形成本

　　270、物業(yè)管理勞動(dòng)成本中屬于有形成本的是()

　　A、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B、市容管理費(fèi)C、交通管理費(fèi)D、排污費(fèi)

　　271、小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金，單靠日常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)，因此，有必要以基金的形式()

　　A、臨時(shí)籌集B、事先提取C、事后籌集D、按月籌集

　　272、當(dāng)商品房出售后，小區(qū)維修基金應(yīng)向()籌集。

　　A、開發(fā)建設(shè)單位B、業(yè)主本人

　　C、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主D、公有住房的售房單位

　　273、國(guó)家規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新費(fèi)用由()支付。

　　A、使用人按建筑面積B、使用人的單位

　　C、物業(yè)管理公司D、開發(fā)建設(shè)單位

　　274、物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算機(jī)除了合理預(yù)算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是()。

　　A、不要漏項(xiàng)B、留出余地C、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理D、節(jié)約管理費(fèi)用

　　275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從()中提取。

　　A、管理費(fèi)B、服務(wù)費(fèi)C、維修基金D、盈利

　　276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。其利潤(rùn)率暫由()來(lái)確定。

　　A、業(yè)主委員會(huì)B、物業(yè)管理公司C、政府房管部門D、政府物價(jià)部門

　　277、物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)是兩稅一費(fèi)，共計(jì)為經(jīng)營(yíng)總收入的()

　　A、5%B、5.5%C、8% D10%

　　278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的折舊年限通常按()計(jì)算。

　　A、2年B、3年C、5年D、10年

　　279、房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位()的基金。

　　A、日常保養(yǎng)B、日常維修C、所有維修D(zhuǎn)、大修理

　　280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上，多層住宅不低于售房款的()，高層住宅不低于售房款的()。

　　A、 0%，30%B、30%，30%C、30%，40%D、20%，40%

　　281、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主手中，并()

　　A、由管理員簽字B、由經(jīng)理簽字C、業(yè)主委員會(huì)簽收D、由業(yè)主簽收

　　二、多選題

　　282、無(wú)形成本是指因管理勞動(dòng)過(guò)程或發(fā)展本行業(yè)給社會(huì)和環(huán)境帶來(lái)的消極影響，包括()

　　A、行政管理費(fèi)B、交通管理費(fèi)C、市容管理費(fèi)D、教育費(fèi)、科研費(fèi)

　　283、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納的稅金包括()

　　A、營(yíng)業(yè)稅B、所得稅C、印花稅D、房產(chǎn)稅

　　284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要有()

　　A、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)B、小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金

　　C、多種經(jīng)營(yíng)收入D、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)營(yíng)收入

　　285、政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在()

　　A、減免部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)B、制定相關(guān)政策

　　C、給予一定資金支持D、從總投資中提取專用基金

　　286、管理和服務(wù)人員的工資福利費(fèi)包括()

　　A、基本工資B、福利費(fèi)C、服裝費(fèi)D、獎(jiǎng)金

　　287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)包括()

　　A、交通費(fèi)、通訊費(fèi)B、福利費(fèi)、服裝費(fèi)

　　C、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)D、辦公用房租金

　　288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)包括:()

　　A、交通工具B、通訊設(shè)備C、辦公設(shè)備D、工程維修設(shè)備

　　289、收益性物業(yè)管理中的收入包括()

　　A、租金收入B、保證金C、其他經(jīng)營(yíng)性收入D、準(zhǔn)備金

　　290、辦公費(fèi)中的宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)支出的數(shù)量取決于()

　　A、物業(yè)的空置水平B、物業(yè)的新舊程度

　　C、物業(yè)管理公司的規(guī)模D、市場(chǎng)的供求狀況

　　291、收益性物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作都應(yīng)以()為中心。

　　A、提高物業(yè)的檔次B、提高經(jīng)濟(jì)效益

　　C、滿足當(dāng)前承租人的需要D、吸引未來(lái)的新承租人

　　292、任何一種收益性物業(yè)的管理，基本都包括()等方面的內(nèi)容。

　　A、制定管理計(jì)劃和租金收取辦法B、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金

　　C、提供安全保衛(wèi)服務(wù)D、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系

　　293、維修基金的收繳對(duì)象，有向()收取。

　　A、業(yè)主B、開發(fā)建設(shè)單位C、物業(yè)的出售者D、物業(yè)的管理者

　　三、判斷題

　　294、()物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為人工費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用兩大類。

　　295、()物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定。

　　296、()物業(yè)管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理公司對(duì)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕和整治服務(wù)。

　　297、()物業(yè)管理費(fèi)用=物業(yè)管理勞動(dòng)成本+物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　298、()物業(yè)管理的勞動(dòng)成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費(fèi)的物質(zhì)資料及活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

　　299、()公有住房或商品房出售后，當(dāng)維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定，可以臨時(shí)向業(yè)主籌集。

　　300、()物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。

　　301、()公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用的測(cè)算方法分簡(jiǎn)單測(cè)算法和成本法。

　　302、()在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)的測(cè)算方法中，簡(jiǎn)單測(cè)算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費(fèi)用測(cè)算。

　　303、()當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，造成的損失應(yīng)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　304、()物業(yè)管理保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)、員工的醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。

　　305、()我國(guó)城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收，按年計(jì)征，分期繳納。

　　306、()就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看，辦公費(fèi)等相對(duì)固定的費(fèi)用，隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成正比變動(dòng)。

　　307、()收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營(yíng)性房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理。

　　308、()收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是承租人對(duì)物業(yè)的環(huán)境滿意，并希望繼續(xù)租用。

　　309、()對(duì)收益性物業(yè)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。

　　310、()物業(yè)管理公司在任何情況下，都不能采用停止服務(wù)的手段來(lái)處理拖欠管理費(fèi)的問(wèn)題。

　　311、()在追討托欠的管理費(fèi)時(shí)，應(yīng)注意保存好催款工作的書面記錄，因?yàn)榘彩前凑辗沙绦?/a>解決時(shí)的物證。

　　312、()商品房和公有住房出售后，由業(yè)主分擔(dān)的維修基金可一次性籌集，也可分次籌集。

　　313、()開發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時(shí)，必須支付一定數(shù)額的維修基金。

　　314、()物業(yè)周圍的公共基礎(chǔ)設(shè)施是城市公共設(shè)施的一部分，其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。