如何計算出物業(yè)管理費(fèi)用

　　業(yè)主、甚至業(yè)主委員會委員，如果對物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成了解不清晰，就無從了解物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成與價格高低。很多業(yè)主拿臨近的小區(qū)比較物業(yè)費(fèi)貴或者便宜，事實上即便同樣規(guī)模的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)也是千差萬別的。只有了解物業(yè)成本的構(gòu)成，才能對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行仔細(xì)的分析，才能夠?qū)ξ飿I(yè)公司提出明確具體的要求。因為時間關(guān)系我只能做一個大致的介紹，這個介紹是建立在我以前曾經(jīng)參與過的物業(yè)分析、評估、談判的過程中的總結(jié)。

　　最早我也是業(yè)委會主任，去年又重新做業(yè)主委員會的委員。我們小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立后面臨的直接問題就是物業(yè)談判，物業(yè)談判當(dāng)中涉及最多的問題是所有項目費(fèi)用的缺口。剛才那位先生提了一個很現(xiàn)實的問題，從物業(yè)公司提保安的費(fèi)用是7500元。這7500元是哪里來的?據(jù)我了解7500元是一個崗位的費(fèi)用，而不是一個人的費(fèi)用。如果完全符合勞動法，勞動法里規(guī)定一周工作40小時，如果6個小時一天就會超兩個小時工作，一個崗位應(yīng)該是四個人。現(xiàn)在很多的小區(qū)支付不起太高的費(fèi)用，一般一個崗位用三個人，這三個人其實是超過勞動負(fù)荷的，如果一天一崗四個人，一個人就要工作6個小時?，F(xiàn)在的狀況是三個人，每人8個小時輪崗沒有休息日，超16個小時以后按照雙倍工資支付，實際上是用了六個人。

　　物業(yè)管理項目通常分為三大類。第一個是物業(yè)管理，物業(yè)管理的核心內(nèi)容是按照《物權(quán)法》中對專有部分以外共有部分設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)管理。第二是業(yè)主服務(wù)，包括安全服務(wù)和特約服務(wù)，比如保安、保潔、入戶維修還有社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容;比如垃圾清運(yùn)、供電、供水、供暖，這些委托給物業(yè)公司有時直接由業(yè)主委員會、業(yè)主大會負(fù)責(zé)的，這些也是物業(yè)管理最常見的內(nèi)容。

　　談及物業(yè)管理時業(yè)主委員會不是居民委員會，更應(yīng)該關(guān)注的是設(shè)施設(shè)備。從精確的點(diǎn)算來講，一個十億的小區(qū)大概有六、七億是共有設(shè)施設(shè)備，如果從概念范化表述買到能夠獨(dú)立支配的僅僅是戶門內(nèi)的空間，換句話說有價值的都是共有的部位。比如說家里的墻屬于共有是不能處分的，同時又有義務(wù)要維護(hù)它，壞了要花錢修。屋面、樓板、基礎(chǔ)、外墻、公共照明等一系列的東西都是共有。從這個意義上講，一個小區(qū)專有部分的價值約等于零，如果沒有共有部位的維護(hù)專有部位是一錢不值。所以共有部分的維護(hù)、共有設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)才是業(yè)主委員會和物業(yè)公司核心關(guān)注的內(nèi)容。

　　我們算過一筆帳，一個十億的小區(qū)七億的財產(chǎn)當(dāng)中大概有兩三個億是易耗的，這些東西完全取決于管理。以電梯為例，養(yǎng)護(hù)管理的好可以用到25-30年，如養(yǎng)護(hù)管理的不好，最短3年就需要大修。占總造價60%以上的維修費(fèi)用就算大修，換句話說等于本來電梯能用30年結(jié)果用幾年就壞了，所以物業(yè)費(fèi)用核心的用途就是設(shè)施設(shè)備。在計算過程中從結(jié)論來講每花一分錢的物業(yè)費(fèi)能給業(yè)主節(jié)省財產(chǎn)價值絕對超過一元錢，但前提是這一分錢的物業(yè)費(fèi)一定要花到業(yè)主的身上。

　　大家最直觀的感受是為業(yè)主的服務(wù)。比如看到保安、保潔、垃圾清運(yùn)等。但這些服務(wù)內(nèi)容都叫瞬時項目，比如今天保潔沒有做好明天做好，對以前和將來沒有任何的影響，但是物業(yè)管理的管理項目是持續(xù)性的。大家首先要明白物業(yè)管理做什么，才能明白業(yè)主委員會要做什么。從成本角度上分析，物業(yè)管理實際上包括幾項內(nèi)容：物料、能源保證、人力資源、管理費(fèi)用、決定決策(權(quán)利人的經(jīng)費(fèi))、稅收。這些方面可能在每一個小區(qū)有所不同，因為物業(yè)合同和規(guī)約約定的范圍是不一樣的。下面我舉幾個例子，這些例子是為了告訴大家成本是如何構(gòu)成的。

　　比如說電梯。電梯的費(fèi)用構(gòu)成第一是物料(零部配件);第二是人力維持，也就是常說的值守，這里值守是兩個概念，一個是電梯運(yùn)營的值守，另外是維護(hù)保養(yǎng);第三是管理成本，表面維持成本和實際發(fā)生的成本不一樣，比如找了一個水平很高項目經(jīng)理，可能工資很高但通過他的整合、分配、調(diào)度能讓物業(yè)費(fèi)發(fā)揮120%的工效，請的項目經(jīng)理是核算的。管理成本包括財務(wù)成本，比如收費(fèi)的財務(wù)人員、管理、稅收都是必須要考慮的;第四是其他風(fēng)險規(guī)避，物業(yè)管理的責(zé)任主體是業(yè)主，它的核心內(nèi)容在于一旦出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的損害性賠償是由全體業(yè)主承擔(dān)，而不是由物業(yè)公司承擔(dān)。常用的風(fēng)險規(guī)避的方法就是保險，另外就是定期大中修的方式。以上這些構(gòu)成了電梯的成本，而這些成本攤銷到所有的物業(yè)管理費(fèi)里除以建筑面積就是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中電梯的費(fèi)用。

　　從服務(wù)項目的成本分析來講，事實上包括人力的成本，人力成本構(gòu)成要素包括崗位設(shè)置和勞動配制兩個方面。比如說一個大門是需要一個單崗還是雙崗，一個門雙崗一天就要八個人。再比如保安，首先門崗是要有的，其次巡邏崗的設(shè)置跟小區(qū)的占地面積有關(guān)，一般來講七萬平米一個巡邏崗，還有兩個崗是大家不注意的一是消防的中控崗。對消防中控崗《消防法》還有一個規(guī)定，必須是九個人。最后一個崗位就是監(jiān)控崗，所有的攝象頭是要看守的。從基礎(chǔ)的小區(qū)配置來講一般六到八個崗位，如果按照現(xiàn)在保安的一崗三個人配制來，18個保安是最起碼的配備，如果按照正規(guī)的配制來說需要32個保安。這些都是人力成本配置過程當(dāng)中要考量的事情。

　　設(shè)備物料。我們可能只看到保安一個月拿到了多少錢，實際上里面包括了警用設(shè)備、服裝清洗等項目。

　　生活支持。保安是住在崗位，所以就要提供食宿，小區(qū)沒有食宿條件就要在外面安排，還有一些會提供文化活動，這也是為了保證保安的穩(wěn)定性。

　　業(yè)務(wù)支持。包括培訓(xùn)、個性培養(yǎng)等等。

　　組織成本。保證保安隊長、經(jīng)理等管理費(fèi)攤銷，任何一個分項目里面都需要分?jǐn)偪傢椖康某杀尽?/p>

　　以上是服務(wù)項目成本構(gòu)成的大致分享，也是提要求的時候大家必須想到的，比如說要求物業(yè)公司在門口加崗，事實上是要加出了以上的這些內(nèi)容。

　　成本構(gòu)成的影響因素

　　人力資源是受崗位設(shè)置的影響，也就是說小區(qū)需要什么樣的崗位設(shè)置是要提需求的。像剛才馬女士所說，現(xiàn)在需要45個保安，崗位需求就設(shè)置出來了。通常講的崗位是四個人，但是某些崗位可以設(shè)兩個人，比如說不需要白天的巡邏崗，這樣一個巡邏崗里面一個人就可以，這些個性化需求可以組織設(shè)計。但是在設(shè)置崗位、人員的時候要依據(jù)《勞動法》和《民法》，不能侵權(quán)。

　　物料消耗。同管理者的規(guī)模和常態(tài)是關(guān)系的。物業(yè)公司越大物料的成本越低，利潤越高，管理費(fèi)用越高，就在于規(guī)模是自身牽制的，個人在小區(qū)是管理成本是最低的。我在成都考察的時候看到過這樣一個小區(qū)，72戶人家每個月的物業(yè)費(fèi)是0.55元/平米，每家每戶基本上都是一百平米左右，等于一個小區(qū)7200平米，小區(qū)里面還有八個停車位，一個月一個車位是20元，所有的費(fèi)用都?xì)w總到一起一個月不到四千塊錢，這個小區(qū)要實施物業(yè)管理的時候只能派一個人，這個小區(qū)正好是由旁邊的大小區(qū)物業(yè)公司代管，工程也是交給旁邊代管。以后物業(yè)管理沙龍還會提到怎么樣通過規(guī)模效應(yīng)來降低物業(yè)管理成本。

　　管理成本還包括相對成本和絕對成本。絕對成本是不可減少的，比如說工資、物料。相對成本每個小區(qū)是不一樣的，跟駐場經(jīng)理是有關(guān)系的，能力強(qiáng)管理效率高，管理的合理相對成本就低，但是相對支付的管理者工作就要高。

　　監(jiān)督成本。包括程序、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，比如說秘書也是監(jiān)督成本的一部分。

　　成本的形成過程

　　首先要知道需求，小區(qū)要知道要什么，哪些管理要花錢，要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)、我的個性需求是什么等等。比如說保潔是一周清掃一次還是一天清掃一次，這是關(guān)系到大量的人力成本。其次還有崗位確定、人力配置、物料預(yù)算、渠道形成、業(yè)務(wù)資源、監(jiān)督成本、決策成本，其中決策成本就是業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)、決策的咨詢等等。所以小區(qū)的物業(yè)成本當(dāng)中最核心的是需求分析，因為首先要明白要什么。第二個明確崗位設(shè)置、物料、人力配置、渠道等等形成以后才能比較合理的預(yù)估出小區(qū)的物業(yè)管理成本。

　　以電梯為例。通行的行業(yè)運(yùn)行費(fèi)是1.6萬/部，假設(shè)一個小區(qū)是12層，有幾種情況：一梯三戶、二梯八戶、三梯十戶。如果一梯三戶是36戶分?jǐn)傠娞葙M(fèi)用，按一戶120平米它每平米收費(fèi)就是0.31元，同理二梯八戶配置每平米運(yùn)行費(fèi)0.23元，三梯十戶配置是0.28元。大家同樣看到的一棟樓，可能物業(yè)費(fèi)單從電梯一項就差出了八分。

篇2：索賠費(fèi)用3種計算方法

　　索賠費(fèi)用的3種計算方法

　　索賠費(fèi)用的計算方法有：實際費(fèi)用法、總費(fèi)用法和修正的總費(fèi)用法。

　　(1) 實際費(fèi)用法

　　實際費(fèi)用法是計算工程索賠時最常用的一種方法。這種方法的計算原則是以承包商為某項索賠工作所支付的實際開支為根據(jù)，向業(yè)主要求費(fèi)用補(bǔ)償。

　　用實際費(fèi)用法計算時，在直接費(fèi)的額外費(fèi)用部分的基礎(chǔ)上，再加上應(yīng)得的間接費(fèi)和利潤，即是承包商應(yīng)得的索賠金額。由于實際費(fèi)用法所依據(jù)的是實際發(fā)生的成本記錄或單據(jù)，所以，在施工過程中，系統(tǒng)而準(zhǔn)確地積累記錄資料是非常重要的。

　　(2) 總費(fèi)用法

　　總費(fèi)用法就是當(dāng)發(fā)生多次索賠事件以后，重新計算該工程的實際總費(fèi)用，實際總費(fèi)用減去投標(biāo)報價時的估算總費(fèi)用，即為索賠金額，即：

　　索賠金額＝實際總費(fèi)用－投標(biāo)報價估算總費(fèi)用

　　不少人對采用該方法計算索賠費(fèi)用持批評態(tài)度，因為實際發(fā)生的總費(fèi)用中可能包括了承包商的原因，如施工組織不善而增加的費(fèi)用；同時投標(biāo)報價估算的總費(fèi)用也可能為了中標(biāo)而過低。所以這種方法只有在難以采用實際費(fèi)用法時才應(yīng)用。

　　(3) 修正的總費(fèi)用法

　　修正的總費(fèi)用法是對總費(fèi)用法的改進(jìn)，即在總費(fèi)用計算的原則上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。修正的內(nèi)容如下：將計算索賠款的時段局限于受到外界影響的時間，而不是整個施工期；只計算受影響時段內(nèi)的某項工作所受影響的損失，而不是計算該時段內(nèi)所有施工工作所受的損失；與該項工作無關(guān)的費(fèi)用不列入總費(fèi)用中；對投標(biāo)報價費(fèi)用重新進(jìn)行核算：按受影響時段內(nèi)該項工作的實際單價進(jìn)行核算，乘以實際完成的該項工作的工程量，得出調(diào)整后的報價費(fèi)用。

　　按修正后的總費(fèi)用計算索賠金額的公式如下：

　　索賠金額＝某項工作調(diào)整后的實際總費(fèi)用－該項工作的報價費(fèi)用

　　修正的總費(fèi)用法與總費(fèi)用法相比，有了實質(zhì)性的改進(jìn)，它的準(zhǔn)確程度已接近于實際費(fèi)用法。

篇3：園林綠化養(yǎng)護(hù)承包費(fèi)用計算方法

　　園林綠化養(yǎng)護(hù)承包費(fèi)用計算方法

　?。ò磫?、灌木株數(shù)及地被面積測算法）

　　一、基本費(fèi)用：

　　1、澆水費(fèi)用以每m?每年有水1t計，水費(fèi)（加排污費(fèi)）2.5元/t，則

　　每m?澆水費(fèi)用為：1*2.5=2.5元/年。

　　2、清殘花落葉及綠化垃圾以該項工作占基本工作的15%計，以平均每人管理4000m?計，一個綠化工人年工資為8400元，則

　　清殘花落葉及綠化垃圾費(fèi)為：8400/4000*15%=0.315元/年

　　3、服裝費(fèi)以平均發(fā)放2套工作服，每套70元計，每人管理4000m?，則

　　服裝費(fèi)為70*2/4000=0.035元/m?（年?m?）

　　4、工具費(fèi)以平均每年工作區(qū)（4000m?）配500元工具計，則工具費(fèi)為：500/4000=0.125元/年

　　5、意外事件處理費(fèi)以每年每個工作區(qū)（4000m?）有一個臺班（350元）計，平均

　　每m?的處理費(fèi)為：350/4000=0.0875元/年。

　　6、補(bǔ)植及其他費(fèi)用按前五項之和乘以20%計，則

　　補(bǔ)植及其他費(fèi)用為：【（1）+（2）+（3）+（4）+（5）】*20%=0.6124元/（年?m?）

　　7、總基本費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=3.6749元/（年?m?）

　　二、修剪費(fèi)用：

　　平均每次每m2修剪費(fèi)用=基本費(fèi)*5%=3.6749*5%=0.1837元（次/m2）。每年修剪6次，則每年修剪費(fèi)用為0.1837*6=1.1022元（次?m?）。

　　三、施肥費(fèi)用：

　　一般以m?每次復(fù)合肥30g算，按5.5元/kg計，則每次復(fù)合肥30克，按5.5元/公斤，則費(fèi)用為5.5×0.03=0.165元/（㎡/次）.一年施肥3次,則費(fèi)用為0.165*3=0.495元/（㎡/次）

　　四、松土除草費(fèi)

　　按基本費(fèi)的10%計，則每年費(fèi)用為3.6749×10%=0.36749元/（㎡/年）。

　　五、病蟲害防治費(fèi)

　　平均每次按基本費(fèi)的5%計，每次費(fèi)用為0.184元（㎡/年）,每年噴藥6次，則費(fèi)用為0.184×6=1.104元/（㎡/年）。

　　六、稅費(fèi)

　　按5.2%稅率計,則稅費(fèi)=(1+2+3+4+5)*5.2%=0.3507

　　元/（㎡/年）。

　　七、利潤

　　按5%稅計,則利潤=(1+2+3+4+5+6)×5%=0.3547元/（㎡/年）。

　　八、總費(fèi)用

　　總費(fèi)用為上述各項之和,即7.45元/（㎡/年）

　　基本數(shù)據(jù)：

　　1、承包養(yǎng)護(hù)區(qū)域綠地總面積：m?

　　其中：2、喬木株數(shù)：株

　　3、灌木株數(shù)（或面積數(shù)）：株（m?）

　　4、草坪及地被面積數(shù)：m?

　　綠化養(yǎng)護(hù)承包總費(fèi)用計算方法：

　　1、喬木養(yǎng)護(hù)費(fèi)用=10元/株?年×喬木株數(shù)

　　2、灌木養(yǎng)護(hù)費(fèi)用=4元/株（m?）?年×灌木株數(shù)（或面積數(shù)）

　　3、草坪及地被養(yǎng)護(hù)費(fèi)用=5.5元/m??年×面積數(shù)

　　4、利潤=[（1）+（2）+（3）]×5%

　　5、總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）

　　四、簡易快速測算法：

　　小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：7-12元/m?年