農村信用社案件專項整治學習體會及看法
通過近段時間的學習教育，本人對案件專項治理工作重要性和必要性有了更深的認識，現將本人對本次活動的開展，談談自己的體會及看法。
近年來，金融案件頻發，發案率仍然居高不下，防案形勢非常嚴峻。縱觀金融案件的發生，盡管形式各異，但追究原因歸結為一點，主要是由于各項內控制度未履行好、落實好造成的。通過近段的學習，我們發現這些案件除暴露銀行業內部管理松懈，有章不循，處罰不力等問題外，另外一個重要的原因就是忽視了員工道德風險的控制。最主要存在的問題是：一、是員工法紀意識差，教育乏力。
俗話說，千里之堤，潰于蟻穴。農村信用社點多、面廣、線長，絕大多數員工身處最基層，長期以來，規范化、制度化的思想教育開展不夠，員工重視實際，視思想教育為形式、為空談，認為在各自網點內的人低頭不見抬頭見，思想教育無意義，久而久之，員工思想道德水準、法律法規觀念得不到凈化和提高，遵紀守法的自覺性和防腐拒變能力差，大多憑個人的良知做工作，談不上高尚的人生觀和價值觀。
二、是防患意識不強，管理乏力。
近幾年來，大部分信用社注重了業務開展，忽視了案件防范，一手硬一手軟的現象得不到徹底改觀，尤其在基層信用社，任務至上，片面追究幾項主要業務指標的考核，不重視內部管理、安全教育和責任意識，有的甚至欺上瞞下或走過場形式學習。
三、稽核檢查圖形式、走過場、監督乏力。
一方面稽核檢查力量相對薄弱，對信用社點多、面廣、線長和客觀上難以全面實施有效的監督檢查；另一方面，稽核檢查人員有的責任心差，原則性不強，稽核檢查圖形式，走過場，該發現的問題沒有及時發現，發現的問題也沒有采取有效措施進行處罰，而是大事化小、小事化無。有些事情雖然發現了，也下達了整改通知，但對落實情況沒做進一步的督促檢查，使問題越積越大，最后導致發生重大經濟案件。
從以上幾個方面看，本人認為：要做好案防工作，關鍵是人，農村信用社發展務必牢固樹立人本觀念。
一、樹立“人本意識”，提高思想教育水平。
大家都知道，信用社內部的各項規章制度林林總總，不可謂不全，處罰不可謂不嚴厲，但是好多制度在許多職工看來只是墻上的制度，并沒有很好的予以落實，規范自已的行為。究其原因，是大家的思想意識在作怪，是農村信用社長期的員工思想教育工作不到位，崗位安排僵化，老好人意識嚴重的結果。
本次案件專項治理工作教育活動，首要解決的就是一個人的意識問題，應該使大家認識到，制度并不是用來看的，而是用來指導實際工作的。特別是本次活動中所例舉的一些案例，對每一位員工應該是有很強的震憾，比如《**年農村信用社系統詐騙、盜竊、搶劫、涉槍案件的通報》、山西金融詐騙案的報道，特別是發生在我們身邊信用社案件有關責任人的處理決定及秀嶼區埭頭信用社職工脫崗事件的處理決定，使每一位員工真正認識到搞好內控制度，并不是領導的責任，也不是可有可無的事情，而是關系到每一位員工的切身利益的事情，一人不遵守內控制度，就可能給別有用心的人以機會，最終損害的是集體的利益，更是自已的利益。因此，模范地遵守內控制度，不僅僅是對自身的愛護，也是對他人的負責。在這個方面，農村信用社應該將本項工作深入持久的開展下去，做好人的思想工作，真正使每一位員工從思想上重視，從行動上自覺。
篇2：對物業服務合同糾紛案件中問題探討
對物業服務合同糾紛案件中問題的探討
近年來，法院受理的物業服務合同糾紛案件成較大上升趨勢，看似小事的物業糾紛已成為當前影響和諧社會關系的一大隱患和城市發展矛盾的問題之一。筆者試就物業服務合同糾紛案件中的問題進行探討。
一、物業服務合同糾紛頻發的主要原因分析
（一）訴訟成本低
物業服務合同的訴訟費用極低，同時訴訟標的也不高，即便全部支付也完全在其可接受范圍內，而上訴對業主來說沒有太大影響，加之我們的社會誠信機制還在初級階段，所以在調解過程中當事人雙方對敗訴的影響可以部分忽視。同時，我們的宣傳也使當事人特別是業主產生了歧義，他們認為法院即便判決了，到了執行階段仍可以和解，而且不比在審理階段的損失大，加之可以對物業公司給以“教訓”，何樂而不為呢！
（二）開發商的原因
1、車位問題。多數訴訟的小區在5年前建成，由于開發商在設計時沒有考慮到汽車問題，隨著汽車價格的下降，越來越多的業主有自己的私家車，停車問題日益嚴重，而都是小區內的業主，物業公司無法厚此薄彼，而全部納入又無法做到，因此無論如何都有業主不滿，因此發生沖突。
2、監控設施問題。開發商在安裝監控設施時偷工減料，不少小區發生盜竊案件后，公安機關在調取監控錄像時發現，攝像頭為固定制式且分辨率很低，而且沒有夜視功能，日落后完全不能分辨人物。
（三）物業公司存在的問題
1、物業管理服務水平低。多數僅僅停留在打掃衛生等低檔次的服務上，只注重收費，不注重人文管理，物業管理的服務特征被淡化，加之部門管理人員服務態度不好，致使管理企業與業主矛盾加深。
2、物業公司收費項目及收費價格不合理、財務收支不透明，綜合服務質次價高，甚至侵吞屬于業主所有的公共收益（如小區公共通道劃為停車場所得收益、地下室以及其他已經公攤給業主用房的出租收益等），很少有財務報表公示，導致業主對物業公司的服務普遍不滿，對物業公司所為不信任。
3、物業公司對住宅小區管理不到位，物業公司管理人員和保安極其不能盡職工作，以致在一些小區經常發生業主財產和生命健康受到侵（傷）害的事件，導致業主對物業公司工作人員和保安人員信任度不高。
4、物業公司對管理工作不思改變，通過訴訟等方式獲取“利益”。一些物業公司在收取不到物業費時沒有及時反省自身，而是利用訴訟的方式收取物業費。尤其個別物業公司在全面推出小區一段時間后才開始訴訟，利用業主不善保存證據等訴訟技巧收取物業費，將矛盾轉化到法院，引發業主的極度不滿。當前物業管理糾紛的特點，即案件數量增長迅猛，涉案人數眾多，矛盾易激化，審理難度大。本應協商解決的糾紛主要通過法院司法處理，不僅業主與物業公司更加對立，在一定程度上浪費了目前本應緊缺的司法資源，而個別物業公司惡意讓政府背黑鍋，加劇了社會矛盾的隱患。
（四）業主存在的問題
1、業主針對物業服務過分追求細節化、專業化，擴大化。一方面更加注重對高品質生活的追求，業主與物業公司發生糾紛不僅僅對直接物業服務的基本問題提出需求，更偏重于為自己營造高品質的生活環境。如業主針對小區停車、小區綠地問題等提起抗辯；另一方面業主所關注的權利范圍不再局限于自身專有權，更多的著眼于成員權和共益權的維護和行使。如業主因物業公司將小區公共區域用于經營而提出抗辯。
2、業主在維權過程中維權混亂，導致惡性循環。首先，是業主的維權意識淡薄、維權方向混亂。有很多業主不交納物業費的原因是由于開發商遺留的房屋質量問題，在5年的保修期內，業主沒有積極主動的行使自己的權利，而是要求物業公司為其服務，即便物業公司向其明示了服務主體，這些業主也不采取合法的維權行為而以不交納物業費來對抗物業公司的消極對抗。其次，是舉證問題。物業公司在提供服務的過程中存在瑕疵或有侵害業主合法權益的行為，但由于業主往往不具備相關法律知識，無法及時有效地采取證據保全措施，故在訴訟時面臨舉證不能的困境。第三、小區業主不自覺行為。一些業主為圖自己方便而占用消防通道、破壞綠地、堵塞道路，雖然物業公司也存在一定瑕疵，但其他業主出于不愿得罪人的考慮不主動行使權利，如提起相鄰關系訴訟，而是完全歸責于物業。由于上述問題的存在，業主常常會采取以不履行義務的方式對抗物業公司，進而導致物業費糾紛不斷增多，物業公司與業主的矛盾進一步激化。此外有些業主濫用法院調解，將法院調解工作視為法院妥協，認為既然法院調解就可以獅子大開口，不顧事實胡亂壓價，引起原告的不滿。
3、小區內業主財產損失造成調解困難。不可否認現有小區治安環境問題是存在的，特別是丟失自行車、電動車及家中被盜等情況發生后，由于物業公司在安保工作上的不到位，及事后處理不當，更有甚的漠不關心的態度引發業主不滿，繼而拒絕交納物業費。現有物業公司大多數在與業主委員會簽訂物業合同時明確對非物業造成的業主的財產和人身損失不負責任，而業主并不知道或者知道而想當然的從自身利益角度出發錯誤理解，長期積累的憤恨導致調解不能實現。
（五）其他原因
1、業委會不盡職。業委會是業主通過業主大會會議產生的，是業主大會的常設性執行機構，但是實際上大多數業委會是物業公司甚至是開發商選舉的，絕大多數業主并不知道業委會或者知道業委會但是不知道委員是誰，而且業委會基本上沒有組織業主召開業主大會，更談不上報告物業管理的實施情況；及時了解業主
、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；更有甚者個別業委會成員與物業公司沆瀣一氣，侵犯業主的合法權益。2、政府物業主管部門存在的問題。一是對物業管理企業考核工作滯后。物業管理企業往往成立時間均比較短，規模小，實力較弱，專業技能落后，服務能力和水平較差，不能滿足物業管理工作的需要，同時有實力按照其資質進行服務的更少，相關部門在引入物業公司后，僅僅是從形式上審核了其資質，但沒有對其實際實施的水準進行考核。二是政府在完善物業服務市場的競爭條件，維護競爭和交易規則方面有待加強。主要表現在物業管理公司招標選聘和正常退出機制不完善，部分物業公司（特別是開發商前期組建或引進的物業公司）以強勢管理者自居，經營不規范，以致部分物業管理企業胡亂收費、肆意侵害業主利益而有恃無恐，還以強勢管理人自居，動輒起訴業主致使小區業主與物業公司關系嚴重對立、緊張。三是對超過物業公司職權范圍內的侵犯業主權益的行為保護不及時。物業公司作為企業其權利能力不能超過國家機關，特別是某些業主侵犯其他業主合法權益時，物業公司無權進行處罰和制止（如私搭亂蓋、破壞草坪、違法飼養動物等），這是需要國家機關的強力介入而往往不能及時得到某些部門的響應；特別是小區內發生的盜竊案件（主要是自行車等）不能及時破獲對業主造成了不良的影響。四是宣傳工作不力。絕大多數業主對于物業公司的服務范圍和發生糾紛如何解決存在很大的誤解，導致不能及時保護自身的權利，物業公司作為相對方當事人，讓其主動做出對其不力的宣傳解釋工作在目前情況不切實際，而街道相關部門沒有及時進行宣傳指導工作也是產生此類問題的原因。
業主作為物業管理活動的相對方，雖然人數眾多但是做為個體其實際處于弱勢地位，政府有關部門如果沒有強勢介入，必然導致其權益不能得到保護，因而引發業主與物業公司的糾紛，對社會整體的和諧發展帶來不良的影響。
3、住房專項資金使用困難。根據《物業管理條例》的規定，“對于小區的共用部位和共用設施的維修，需要動用住房專項資金的必須經專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。”但是事實操作中，如果按照此項規定執行，基本上專項資金無法使用，進而導致一些業主的權利得不到保護從而引發訴訟。
4、法律空白，也是引發業主與物業公司沖突的原因之一。對小區業主侵犯其他業主權利的行為如私搭亂改、放養寵物家禽、破壞綠地等行為，物業公司在下達整改通知后，該業主沒有及時改正，但是物業對此沒有執法權而相關部門未及時介入導致隱患存留。
此外，物業服務企業的經營意識落后，其經營理念仍存在于原始的物業服務之中，而沒有發現更多的商機—業主的需求是多樣化的，而物業服務合同所確定的的范圍是有限的，還應當從業主需求角度出發的，才能發現更多的商機，比如在業主的家電維修、食品購買、家政服務等角度出發開發藍海思路。這樣不僅能夠開源，提高經營收入也有利于與業主的溝通。
三、解決途徑
物業合同不僅僅是業主與物業公司之間的簡單合同，還涉及到方方面面的問題，因此應該全方面進行管理，促進整個行業的發展。
1、在宏觀調控下通過市場競爭對物業企業進行優勝劣汰，服務水平差的被自然淘汰，競爭能力強的可以不斷發展壯大。首先，強化措施，推進社區物業管理持續健康發展。強化政府部門對物業管理公司的有效監管和執法檢查，引入市場競爭機制，促使物業公司規范經營。一是提高物業服務公司成立和經營“門檻”，如提高注冊資金并繳納物業維修保障金，一旦出現物業公司違法經營給物業小區帶來隱患而又拒絕改善的由相關政府部門動用物業維修保障金為業主服務。其次，開展對物業公司的評比，每年由政府組織小區業主對物業公司進行評比，對未按照物業服務合同履行義務的物業公司，組織召開業主委員會或業主大會另選物業公司，增強物業公司的品牌和競爭意識。第三是加快建立物業管理招投標制度。按照《物業管理條例》的有關規定，加快建立物業管理招投標制度，穩步推進房地產開發與物業管理的分業經營，按照加強協調、注重引導、以點帶面、逐步推廣的原則，引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業管理新機制。
2、開展法院與相關部門的配合溝通。當事人之間的沖突往往在法院審理案件中可以及時發現，因此建立法院與物業主管部門之間的聯席工作機制是十分必要的，法院可以將案件審理過程中發現的問題已情況反映等方式和主管部門溝通，便于主管部門及時查找原因找出解決途徑。同時，相關主管部門也可以在法院審理案件時配合法院開展調解工作，如要求物業服務企業限期整改，而同時業主也積極配合物業企業，主動交納物業費幫助企業度過難關，這樣也降低了法院調解案件的難度提高了工作效率。
3、加強以判促調工作，應保護當事人的合法權益。針對物業糾紛，要進一步加強調解，化解物業公司與業主之間的沖突。對于經法院多次調解拒不接受合理意見的頑固當事人應當及時進行判決，使其放棄利用法院調解工作達到非分目的之妄想，并通過少數判決起到宣傳效果實現以點帶面。但值得注意的是針對不負責任的物業公司（主要是已經撤場但又提起訴訟的），在調解時應當大幅度減免物業費，因為該物業公司已不再為
業主服務，而且其服務存在嚴重質量問題，現其撤出而將法院作為收款機，應對其給予一定的懲罰4、建立靈活的物業管理體制。現有的小區業主管理體制為業主大會、業主委員會，但是由于有的小區業主人數較多，召開業主大會難度較大，而業主委員會人數有限很難顧及全面，因此可以由每樓的業主選舉樓長，再由業主授權樓長代表自己行使權利。同時，可以在業主委員會下設立保安、綠化、衛生等專門委員會，由業主選舉專門委員會委員保護業主的合法權益，這樣就方便業主行使權利也便于分權，防止個別業委會委員怠于義務的履行和提高效率。
【作者簡介】
張德安，單位為揚州市邗江區人民法院
篇3：淺論物業管理糾紛案件增多特點成因相關對策
淺論物業管理糾紛案件增多的特點、成因及相關對策
近年來，隨著縣域經濟的快速發展和農村村民向城鎮居民轉化的步伐的不斷加快，物業管理公司也如雨后春筍般發展起來。以如東為例，在20**年時，該縣尚無一家正規的物業管理公司，而今已經猛增至十多家，物業管理行業的興起促進了城市住宅小區管理的現代化、專業化，同時也引發了大量矛盾糾紛，其中有部分糾紛便訴至法院。
一、物業管理糾紛案件的特點
1、案件數量呈逐年上升趨勢。20**年-20**年第一季度，該院共受理物業管理糾紛案件156件，其中：20**年12件，20**年24件，20**年45件，20**年第一季度75件。物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件有131件，占總數的83.97%，業主起訴物業公司要求財產損害賠償案件25件，占總數的16.03%。
2、標的額普遍較小。催繳物業管理費用案件占絕大多數，因此標的額多在500元以下。
3、訴訟主體比較單一。主要是物業管理公司和業主的訴訟，且物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件占絕大多數。業主起訴物業管理公司的案件一般為物業監管不力導致財產損失或房屋質量等問題，與物業公司協商未果而引起訴訟。
4、撤訴的占絕大多數。在物業管理公司起訴業主的案件中，很多業主接到法院傳票后，就找到物業公司繳清了管理費用，撤訴率很高，但業主起訴的案件中撤訴的很少。該縣法院受理的156件物業管理糾紛案件中，判決結案36件，占總數的23.07%，調解結案38件，占總數的24.35%，撤訴82件，占總數的52.56%。
5、群體性訴訟較多，群眾影響較大。有的物業管理公司因催收物業管理費用，一次性起訴業主多達幾十戶。
二、物業管理糾紛案件增多的原因
1、開發商遺留的問題轉嫁給物業管理公司。多數小區由于開發商將商品房屋向業主交付之前，缺乏政府對整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后不滿，導致糾紛發生。
2、低收入群體經濟承受能力有限，不少購房者還屬于中低等收入家庭，他們或是因為市政建設、舊城改造搬遷或回遷而住進了樓房，雖改善了居住條件，但由過去的“無償服務”變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識沒有確立，使他們對物業收費產生抵觸情緒。
3、物業管理公司管理不規范，服務不到位。物業管理行業發展太快，企業良莠不齊，服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業主的服務，收費與服務不相符。對服務不滿意的業主，就以不交費的方式與之抗爭。
4、業主對物業管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。有人買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題。只知道與開發商打交道，而不知道如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。
5、業主大會、業主委員會組建難，與社區建設脫節，導致業主與物業管理之間糾紛的處理渠道不暢。組織數量眾多、相互之間不熟悉的業主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象，且大部分業主參與意識不強。業主委員會的職能缺失，導致業主與物業管理企業之間的糾紛無法自行排解。
三、解決物業管理糾紛案件增多問題的對策與建議
1、完善相關立法，使之更具適用性和可操作性。訴訟解決往往都是事后救濟，只能治標。建議有關部門積極介入,盡快制定相應的實施細則。在司法中要研究實施中出現的迫切需要解決的難題,完善相應的法規政策，以利于司法統一，才能最終對物業管理糾紛防患于未然。
2、加強對物業管理知識的宣傳。物業糾紛的起源，表面上看似乎是收費與服務問題，其實根源在于人們對物業服務的思想觀念錯位。加強對法律法規的宣傳，使廣大業主明確應盡的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識。
3、加強對物業管理企業的監督管理，嚴把物業管理公司的準入門檻。建立對物業管理企業的監督管理約束機制，對于服務能力差、業主投訴多的物業管理公司，可責令其停業整頓。通過多種形式、多種渠道督促物業管理公司加強自身建設，提高服務質量。建立“以質論價、質價相符、合同約定”的服務收費體系，加快物業管理誠信體系建設。
4、積極推動小區業主委員會的建立及有序運作。政府職能部門、開發商、物業管理企業積極配合協調，及時推動組建業主委員會，并為其有序運作，發揮職能作用提供便利和保障。教育廣大業主通過業主委員會來維護自己的權益，而不是簡單的拒交物業費。在業主委員內部建立業主與物業管理企業之間糾紛的自行排解機制，通過和諧手段來解決糾紛，逐步建立良好的互信氛圍。
5、建立物業管理糾紛快速處理通道。如東法院在這方面做了一些嘗試，今年初，該院積極開展“送法進社區”活動，建立了物業管理糾紛快速處理工作機制，遵循合法、自愿、經濟、簡便原則，根據物業管理公司的申請，啟動程序，在確定的小區內張貼公告，并通知物業管理公司和相關業主參加調解。自機制運行以來，共對試點小區所涉91戶欠費業主進行了調處，其中88戶業主當場繳清欠費。
(作者單位：江蘇省如東縣人民法院)