農業行政處罰重大案件審理制度

　　為了進一步規范我區農業行政重大案件審理程序，確保具體行政行為合法有效，公正公平和堅持重大案件集體審理的規定。根據《行政處罰法》和《農業行政處罰程序》結合我區實際，特制定本制度。

　　一 總 則

　　第一條：農業行政處罰重大案件的審理，應當堅持以事實為依據，法律為準繩，遵循以人為本，實事求是、客觀公正、寬嚴適度的原則，確保案件審理的客觀性、公正性、和合法性。

　　第二條：農業行政處罰中的重大案件是指：擬作出以下行政處罰的1.責令停產、停業2.吊銷許可證照，3.較大數額的罰款：凡對非經營違法行為處罰金額在1000元以上的，對經營違法行為處罰金額20000元以上的，即為重大案件。

　　重大案件以下的一般案件的審理，由執法機構、報法制機構審核，農業行政主管部門按照行政處罰案件的審批程序辦理。

　　第三條：農業行政主管部門對農業行政處罰的重大案件的審理應建立相應的制度和機構，即建立農業行政處罰案件審理聯席會議制度和農業行政處罰重大案件審理委員會以及辦事機構，依法負責對重大案件進行審理。

　　二 重大案件審理機構及職責

　　第四條：農業行政處罰重大案件審理聯席會議制度

　　聯席會議人員組成：農業行政處罰重大案件聯席會議負責人由農業委員會機關負責人擔任，成員為機關負責領導和相關直屬單位負責人，法制和執法機構負責人。必要時案件主辦人員參加。

　　聯席會議主要職責：負責對農業行政處罰重大案件的進行會審，針對案件的專業技術問題提出專業性意見或建議。

　　第五條：重大案件審理委員會

　　重大案件審理委員會人員組成：農業行政處罰重大案件審理委員會主任由農業委員會機關負責人擔任，成員為農業行政主管部門的法制機構和執法機構負責人，必要時案件主辦人員參加。

　　重大案件審理委員會主要職責是：對案件的違法事實的認定;證據的真實性、合法性、關聯性;執法程序的合法性;適用法律的準確性進行審理。

　　第六條：案件審理辦公室

　　案件審理辦公室為區農業行政處罰重大案件聯席會議和重大案件審理委員會辦事機構，設在農委法規科。負責重大案件審理及日常事務，其主要職責：

　　(一)受理案件材料;(二)根據案件性質決定提出是否召開案件審理聯席會議審理。(三)根據重大案件聯席會議意見，將提交案件審理委員會議進行審理。

　　根據案件審理辦公室的報領導審批的意見，決定召集案件審理會議的時間和地點。

　　農業行政處罰案件審理聯系會議與案件審理委員會議由農業行政主管部門負責人召集，并主持會議。

　　三 重大案件審理程序

　　第七條：重大案件聯系會議會審案件時，首先由執法機構負責人報告案件的有關情況。各分管領導和相關部門負責人對案件的所涉及的專業技術、違法事實、法律適用進行 論證，并形成意見，作為案件審理委員會對案件審理的重要參考依據。

　　第八條：案件審理會審理案件時，首先由執法機構負責人介紹案情，重大案件審理委員會辦公室匯報聯席會議的意見，經與會人員充分討論后，形成案件的處罰意見。案件承辦人要將案件集體審理記錄和決定的意見反映在案件材料中。

　　第九條：處罰機關根據案件審理委員會形成的決定，制作《行政處罰事先告之書》。處罰機關下達《行政處罰事先告之書》后，當事人提出陳述申辯意見或者出現法定減輕或者從輕情節的，需要改變處罰決定的，應將書面材料提交案件審理委員會再次審理，處罰機關根據再次審理意見制作《行政處罰決定書》。

　　四 重大案件審理紀律：

　　第十條：案件審理時應啟用回避制度。執法機構負責人和法制機構負責人對回避進行審核，委機關負責人對回避進行審批 。

　　第十一條：重大案件聯席會議和案件審理委員會議審理案件時，所有參會人員應對案卷材料，涉案證據、會議審核內容嚴格保密，不得向當事人透露案件審理的任何情況。

　　第十二條：案件審理委員會成員在案件審理前或者案件審理過程中不得單獨會見當事人，不得接受當事人的饋贈，不得為當事人殉私說情。

　　第十三條：參與重大案件聯系會議和重大案件審理的人員，違反上述紀律和規矩相關規定的，將追究責任人的行政和法律責任。

篇2：最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

　　第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

　　第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

　　第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探

　　物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探

　　物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探(一)

　　隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，人們的居住條件迅速改善，物業管理糾紛案件呈現快速增長的趨勢。這些案件尤其凸顯自身的特點，審視物業管理糾紛案件的發展規律，找尋其解決辦法，是人民法院面臨的新課題。

　　第一節物業管理糾紛案件的審理要點和技巧

　　一、物業管理糾紛案件審理的價值取向

　　在審理物業管理糾紛案件中，應當從物權法律關系和合同法律關系等不同角度著眼，正確認識、把握物業管理糾紛的特點和規律。掌握審理要點，巧妙運用審判技巧，堅持以下幾個基本的價值取向。

　　第一，充分尊重業主的建筑物區分所有權。

　　物業管理的基礎是業主的建筑物區分所有權，對物業進行管理是業主行使區分所有權的行為，這是物業管理糾紛案件審理過程中必須首先把握的基本理念。在物業管理法律關系中，業主處于核心地位，權利義務的產生皆出自于業主行使區分所有權的行為。人民法院要保障業主充分行使區分所有權，并在業主權利受到侵害時為其提供有力的救濟渠道。

　　第二，準確把握物業服務企業的管理服務人地位。

　　物業管理是一種約定俗成的稱呼，這種稱呼導致了很多誤解，物業服務企業認為自己是管理者，業主也認為自己應該服從管理，從而導致各自權利義務定位的錯誤，產生了很多不必要的糾紛和矛盾。在有關糾紛的審理中，應當強化物業服務企業與業主之間的平等地位，引導物業服務企業增強服務意識。由于物業管理本質上是一種民事行為，雙方是平等的民事主體，因而必須認識到，物業服務企業無論何種情況下均不能對業主采取處罰或強制措施。

　　第三，平等保護業主與物業服務企業的合法權益。

　　在強調業主核心地位的同時，要把握權利與義務的對等性。業主享有區分所有權，享有因讓渡物業管理權而接受服務的權利，但也要遵守作為專有權人、共用部分持份權人和團體成員所應遵守的義務，遵守為物業服務企業的服務提供報酬的義務。在過去的糾紛中，更多的是物業服務企業的“管理”行為不規范，作為進步的標志，業主權利的覺醒方興未艾。但與此同時，諸多損害物業服務企業合法權益的行為也開始顯現。由于現有物業管理法規對業主的規制過于簡單、原則，加上目前的輿論宣傳重在保護業主合法權益，不少業主缺乏義務意識，違反業主公約、拒交物業管理費的現象有抬頭的趨勢。因此，司法實踐中要樹立平等保護各方當事人的理念，不得偏向任何一方。

　　二、物業管理糾紛案件的審理要點

　　在物業管理糾紛案件的審理中，法官應注意把握以下要點：

　　（一）充分尊重合同當事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權

　　“法官正確行使自由裁量權平衡利益沖突，處理違規行為，消除社會矛盾，是營造和諧的法律秩序的重要方式。”賈和平：“自由裁量與法官職業化建設之法哲學思考--兼論完善法官制度”，載《法律適用》20**年第3期。由于物業管理的法律、法規或規章不完善，很多案件審理過程中都缺少相應的法律依據，法官自由裁量權相對較大。物業管理權利義務的確定和爭議的解決既要符合基本法律，如民法通則、房地產法及其他相關法律的規定和精神，更要尊重當事人依法設立的合同。我國民法通則第6條規定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。對于物業管理糾紛案件的審理，應當依照法律、行政法規、國家政策，并根據雙方當事人訂立的合同嚴格執行。如果法律、行政法規、國家政策沒有明文規定，或者是規定不一致的，就應按照法律、行政法規、國家政策的基本精神和基本原則，正確理解雙方當事人的意思表示，適當運用法官自由裁量權，合理、公正地做出處理或裁決。

　　在物業服務費糾紛案件審理的過程中，筆者認為，就物業服務費標準的確定，應該充分考慮合同約定的服務價格。物業服務合同糾紛是建立在合同基礎之上的，因合同和其他民事活動引發的糾紛，應重視當事人之間的約定，在案件的審理過程中，應當尊重當事人的真實意思表示，以當事人之間達成的合同和協議為基礎進行處理。尤其應當尊重當事人之間的關于糾紛解決方式的約定，對于雙方議定的條款，只要不與法律、行政法規的強制性規定相沖突，就應當作為調處糾紛的依據，在審判中加以應有尊重。物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。比如對于物業服務費糾紛案件的審理，如果物業服務企業與業主之間就物業服務收費有明確的約定，法院不應過分干涉。如《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》實施之后，北京市很多物業小區小修費的收費存在困難，很多業主都認為物業服務企業不應收取業主的小修費，而有的法院也判決物業服務企業不得再收取業主的小修費。

　　按照上述規定，如果物業服務企業與業主之間約定收取小修費的，物業服務企業可以按月收取小修費。事實上，對于舊有物業，很多室內設備設施有待維修更新，所以如果按月收取小修費，及時更新設備，比業主自行維修或者就某專項服務與物業服務企業之間達成專項特約服務更為合算，對業主更為有利。而且物業服務本身就像各種其他服務一樣，存在級別與檔次的差距，如果在所有物業服務項目上，一律統一收費標準，就無法保證權利與義務對等，甚至造成明顯的不對等。法院一方面要考慮物業糾紛個案背后可能的潛在影響面，另一方面又不能輕易否定或者更改合同相關條款，做出更改合同條款的判決必須是出于無奈之舉。所以法官應當謹慎行使自由裁判權，法院對于業主與物業服務企業之間物業服務合同的認定，可以從另一個角度使業主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，使業主在享受物業服務的同時，認真履行交納費用的義務。另外，由于物業服務是日常發生的、長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。

　　（二）注意審查物業服務合同的效力，依法居中裁判

　　法院在尊重當事人意思自治原則的同時，在審理物業管理糾紛時，應當注意審查物業公司管理的合法性。物業服務企業進行物業管理的合法性，主要有兩方面：一是其須是具有物業管理資質的法人單位。物業服務企業是指依照法定程序成立并具備相應資質，從事物業管理服務的單位。從事物業管理的企業，除具備企業法人的設立條件外，還須具備一定的資質。此前，建設部《物業服務企業資質管理試行辦法》對物業服務企業資質及評定也作了專門規定，所以，應當對物業服務企業是否具有相關資質進行審查。二是其進行物業管理應當依據開發商的委托或業主委員會的選聘。這兩方面缺一不可。法官在審理案件時，不僅要按照一般民事訴訟的程序規定要求物業公司提交法人營業執照，還應讓其提交物業管理的資質證書。同時，還應當要求物業服務企業提供與開發商或業主委員會簽訂的物業管理委托合同。對那些雖有物業管理資質，但進駐小區進行物業管理不是基于開發商的委托或業主委員會的選聘，而是強行進入小區并提供物業服務的，不宜按照有關標準判令業主交納物業管理費。

　　審判實踐中，常常遇到的問題是物業服務企業在提供物業服務時，并未取得物業管理資質證書，業主及物業使用人常常以此作為抗辯理由，認為該企業不能收取物業服務費用。對此問題，《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規定，對于此類糾紛，應按一般民事糾紛處理。我們認為，根據法律規定，物業服務企業從事物業管理服務，應當具備此方面的資質，在其不具備這種資質的情況下，其與業主之間的關系不構成物業管理關系，其與業主簽訂的物業服務合同應歸于無效；但在物業服務合同簽訂時不具備相應資質，在訴訟過程中已經取得相應資質的，可以認定物業服務合同有效。在合同無效的情況下，若物業服務企業確實提供了物業服務，業主也實際接受了服務的，人民法院應當本著公平原則判決業主按照實際接受的服務并參考相關標準酌情給付物業服務企業相應的服務費用。

　　（三）在事實認定上注重運用經驗法則

　　對于物業管理糾紛案件中物業服務企業提供的服務是否符合相關標準的判斷，要求法官在審理該類案件時不但要綜合運用法律知識和社會經驗做出判斷，更要立足于物業糾紛案件的特殊性，平衡當事人雙方的利益。

　　司法實踐中經常發生物業服務企業已經完成了服務內容，但是缺少證據支持；而欠費業主對物業服務的質量存在疑義，也苦于缺乏充分、足夠的證據來支持其理由，導致此類案件雙方的矛盾容易激化，并呈現群發勢態。所以在案件審理中，應當嚴格審查合同對于服務標準的約定是否準確、明晰，然后根據雙方約定審查物業服務企業是否按照約定履行了合同義務。如果業主與物業服務企業之間沒有直接簽訂物業服務合同，或者在認定物業服務標準問題上存在意見分歧，法官需兼顧兩組標準：一是行業標準和合同標準。行業標準體現在相應的規范性文件中，如果雙方當事人沒有簽訂合同或雖有合同卻沒有約定相應收費標準，法院可以參照行業標準。但是不能機械地理解行業標準，因為物業標準的好壞更多的應以合同標準來確定。二是過程標準與結果標準。對物業企業來講，進行物業管理工作本身就是過程的體現，所以在衡量標準上物業公司愿意以過程標準作為依據。而業主則更愿意以實際享受到的結果標準作為判斷的依據。如何協調兩者的關系是法官不能忽視的一個問題。審判實踐中，對于以下幾種情況可以分別進行處理：

　　1、物業企業服務“輕微不達標”的認定

　　所謂“輕微不達標”自然沒有精確的標準，如上所述，這種情況需要法官根據實際情況進行綜合判斷。我們認為，如果物業企業履行了合同的主要義務，如基本保證了小區的秩序有序和清潔，安全保衛工作基本到位等，但有證據證明物業服務企業在一些項目上沒有達到服務標準，比如在接到業主報修后比約定的時間遲到，但也對業主的問題進行了修理等，尚沒有達到對物業服務合同構成違約的程度，可以認為是“輕微不達標”。在追繳物業費的案件中，對于業主因此行使的抗辯權，法院應遵循抗辯權對等行使原則。不但要考慮業主希望擁有良好居住環境愿望的合理性，還要認識到物業企業已經履行了主要合同義務，支出了相應成本。在判決時可以認定業主不構成違約，對物業企業主張的違約金或滯納金要求可以考慮降低或不予支持。

　　2、物業企業服務嚴重不達標的認定

　　所謂“嚴重不達標”是物業企業在一些服務項目上沒有履行合同主要義務，如小區秩序混亂、小區綠地裸土嚴重超標、消防設施管理嚴重失當。如果可以確認上述事實，法院可以在一些具體項目上進行核減。但必須是在有充足的證據情況下，最好咨詢相關的專業機構，進行必要的成本核算甚至組織價格評估，慎重確定核減的幅度，否則容易造成新的不公平，可能會造成影響整個小區的正常生活秩序的不良后果。

　　3物業服務企業嚴重侵害業主權益的認定

　　物業企業存在侵占小區公用空間進行經營、將專有用途的房屋出租營利等侵害業主公共權益的行為，業主要求法院核減物業費的，我們認為，對于上述抗辯法院審查情況屬實的，可判決免除物業合同約定的違約金，但如果沒有給全體業主造成損失的，不宜核減物業服務費；如果確實給物業小區全體業主造成重大損失的，可以再核減物業費，或是通過將物業服務企業占用小區公用部分的收益折抵物業管理費用的方法。對于物業服務企業訴訟業主交納物業服務費，而業主能否反訴主張物業服務企業違約的問題則需要從程序上予以研究。對于物業企業侵害業主共同權益的行為，我們贊同業主大會會議經一定程序的表決后，由業主進行集團訴訟，如果小區公共利益受到侵害的同時，個別業主的權利也受到侵害，則業主也可以自己的名義另行訴訟。因為即便物業企業存在上述行為，也是對全體業主權利的侵害，物業合同的主體也不是業主個人。物業企業侵害業主共同利益時應由業主委員會或全體業主共同主張權利，否則業主大會、業主委員會存在的價值將無從體現。

　　（四）尊重當事人之間的合同約定，確定權利義務、責任的劃分

　　隨著小區業主對汽車持有量的增加，關于業主訴訟物業服務企業承擔保管責任的案件也越來越多，物業服務合同并非是一個單一的合同，而是一個合同組。審理此類案件的一個基本問題是物業服務企業是否有保管義務，如業主在小區內停車與物業服務企業形成的合同的性質，它事關物業服務企業賠償責任的認定。如果二者之間的合同是有償保管性質，且物業服務企業存在過錯，則物業服務企業需承擔全部賠償責任；而如果二者不形成保管合同關系，則物業服務企業僅在其未盡保安職責時，承擔違約責任。《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第32條規定，物業服務合同約定有財物保管義務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業服務企業承擔相應的賠償責任，物業服務合同沒有約定財物保管義務，但物業服務企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或為配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業服務企業承擔與其過錯相適應的責任。第33條規定，物業服務企業在其有物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在車輛發生丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任，沒有簽訂停車管理服務協議，物業服務企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業服務企業應承擔的賠償責任。上述規定為此類型物業管理糾紛的處理提供了較為明確的法律依據。物業服務企業是否負有保管責任、是否有過錯、是否構成違約責任，是認定這類案件中物業服務企業是否承擔賠償責任、補充賠償責任的依據。物業服務企業一般不會與業主在物業服務合同中明確約定保管財物的合同性質，在此種情況下，法院一般也不宜認定二者構成保管合同關系。對因保管發生的糾紛中物業服務企業的過錯應由誰來承擔舉證責任？我們認為，物業服務企業此時應承擔的責任是違反物業管理合同的違約責任，因而應采過錯推定原則，由物業服務企業對其盡到了安全防范義務承擔舉證責任。此外，在審理此類案件中，在根據物業服務企業的過錯程度、收費高低確定物業服務企業的賠償責任時，法官的隨意性太大，應該再規定較細的條款對物業服務企業是否有責任予以確定。

　　（五）規范業主行為，維護小區全體業主的利益

　　“實現私權利以不侵害他人權益為限”是民法的基礎理論。在審判實踐中，物業服務企業存在違約行為的同時，業主履行合同或維護權利不適當，甚至為了自己維權侵害其他業主合法權益的情況也大量存在。例如，有的業主因停車收費爭議，把車輛停在小區通行路口，堵塞交通。目前，因業主搭建行為引發的物業管理糾紛在案件中也占了相當大的比重，此類糾紛多發生在居民小區內。有的業主為了自己生活上的便利，在物業的共用部位搭建雨篷、觀景臺，也有的因為業主為了擴展自己的使用空間而封閉陽臺，物業服務企業認為妨礙了小區的整體美觀，要求業主拆除，雙方由此發生糾紛。此類案件中，雙方爭議的焦點主要集中在如何理解私搭亂建問題上。在物業共用部位（如屋面）搭建雨篷、養鴿棚、觀景臺，或在公用位置設置雜物架等，既給物業服務企業維修、管理工作造成了妨礙，也侵害了其他業主的公共利益，有的物業管理合同及管理規約等也明確規定業主不得從事上述行為，因而應判令業主進行拆除，恢復原狀。對于業主在自己物業的空間范圍內進行封閉陽臺、設置輔助設施的行為，應當視具體情況分別處理：如果業主簽訂的物業管理合同、業主公約中明確約定禁止此種搭建、封閉行為，或者雖未做約定，但其封閉、搭建行為已經損害到公共利益，違反了相應法律、法規的禁止性規定，則應當判令拆除、恢復原狀；如果業主的行為屬于正當行使物業所有權的行為，并未違反約定或違反法律法規的禁止性規定，則對要求拆除的請求應當不予支持。另外也要考慮到物業服務企業在物業管理合同訂立中的優勢地位，注意以衡平原則界定物業服務企業與業主間的權利義務，防止物業服務企業以格式條款過度限制業主行為自由，侵犯業主利益。

　　（六）慎重認定物業服務企業的違約，適當酌減物業服務費

　　對于業主要求酌減物業服務費，或者要求物業服務企業承擔違約金的，應當重點審查物業服務企業提供的服務是否符合合同約定的標準。就物業服務企業的違約而言，常見的違約行為表現為未實施物業管理行為、未提供物業管理服務；或雖實施了物業管理行為、提供了物業管理服務，但其物業管理與服務的目標與質量未達到法律或合同中的規定的要求。一般來說，前者較好判斷，而后者則具有模糊性，因為物業服務企業的服務項目大多是行為義務，在完成后有時無法分辨。這項工作理論上法官也無法做到案件事實的真實性與法律的真實性的統一，因為法官不能每日蒞臨物業小區進行實地考察，所以要想查清物業服務企業提供的服務是否到位也不現實。但實踐中，對于物業服務企業是否履行了約定還是應當從細審理，認定物業服務企業是否構成違約時應按服務項目具體確定，物業管理合同是一個合同群，依據具體服務項目的不同，通常包括若干個具體服務合同，比如清運垃圾的合同、修理公共設施的合同。每個具體合同的服務內容、服務標準、收費標準均不相同，因此在審理過程中，應該區分業主提出的抗辯理由是針對合同的哪個項目，其目的不在于個案的解決，而是提醒物業服務企業在工作中不斷提高服務意識和質量，不僅要起到幫助教育當事人的作用，也為今后減少糾紛和訴訟奠定基礎。對于物業服務企業服務存在不合格情況的，物業費的酌減數額要適當。既要防止酌減數額過少造成物業服務質價不符，又要防止酌減數額過高導致業主將法院判決在小區內當“喜報”進行張貼，導致其他大批業主拒絕交納物業費，等待被訴后降低收費標準。關于物業費數額的酌減，可采取分項酌減與總體酌減相結合的方法。如果業主的抗辯成立，應在該合同項下對該項收費進行減免，而不能籠統地減免物業費，要針對不同小區不同案情靈活掌握酌減方法，確保物業服務質價相符，酌減幅度適中。

　　（七）樹立司法權威，維護業主整體利益

　　判決書、調解書是人民法院裁判案件的最終結果，執行上述法律文書是人民法院司法權威的最終體現。物業糾紛案件特別是追索物業費案件，由于涉及面廣，關系到眾多業主的利益，很多業主抱有“法不責眾”的錯誤心態。近年來，法院在執行過程中多次遇到業主的抗拒執行，而當法院強制執行時，又容易引發“法院成了物業公司的追債人”的不良社會影響。但如果執行力度不夠，將嚴重影響司法權威，進而可能引發更多的業主拒絕交納物業費。因此，在執行過程中，應加大執行力度，對經過勸導、督促、教育、批評后仍不履行生效法律文書所確定的交費義務的當事人，應依法采取民事訴訟強制措施，以維護司法權威。一些業主拒絕交納物業費的行為從表面上看是與物業公司進行對抗，但由于物業費回收率的降低將直接導致物業服務質量的下降，實質上這種行為也是在損害其他交費業主的利益。同時，由于物業公司不能提供業主詳細信息、存款人重名現象嚴重及業主所在單位不配合等原因，法院查詢扣劃業主帳戶存款存在障礙，所以應盡量采取直接執行方式。另外，還應創新執行方式，對于找不到被執行業主，但其所購房屋內有承租人的案件采取扣押租金債權并給承租人發協助執行通知的方式；對于所購房屋空置，無人居住的業主，采用不動產強制管理的方法，委托申請人即物業公司進行管理出租，以出租收益抵償物業費。達到增加物業公司物業費回收率的目的，為其改善服務創造條件。

　　物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探(二)

　　物業管理糾紛案件通常涉案人數眾多，法官在處理時需非常謹慎。注重案件審理的方式、方法，巧妙運用一些審判技巧，將有助于糾紛的解決。

　　（一）重視現場勘驗、調查取證

　　物業管理糾紛中，多數業主對自己的主張缺乏舉證能力，僅有當事人陳述，無相關證據支持。有時即便有證人證言，但雙方之證人證言相矛盾，亦無法采信。依法律規定，舉證不能則要承擔舉證不能的法律后果。例如，追索取暖費的物業公司選擇在7、8月份起訴，即便業主拒交的理由是室溫低于16度，但沒有證據支持。再如，以管理不到位為由拒交物業管理費的情況下，如訴訟時已有較好改善，業主的主張就很難得到支持。此類糾紛一審判決業主交費后，二審改判率極低。為依法保護雙方的合法權益，首先，對于業主以物業管理企業管理不到位、服務質量差為由拒絕交納物業管理費案件，業主未向法院提交證據，法院依職權又未收集到有利于業主的證據的情況下，對該業主的主張應當不予支持。二是對于物業管理企業故意利用業主缺乏舉證能力而大做文章的情形，法官除了依法指導業主舉證，更重要的是應當依職權進行現場勘驗，調查取證，并據此做出判決。

　　（二）重視業主委員會訴訟中的作用，注意案件審理的社會效果

　　一些小區成立了業主委員會，他們與物業公司簽訂有物業管理委托合同，存在物業管理委托關系。業主對小區內的公共事務管理有意見應當向業主委員會反映，由業主委員會協調解決。此時單獨的業主再以物業公司對公共事務管理不到位、物業服務質量與價格不相符等作為抗辯理由而拒交物業費時，我們就應當區別考慮。首先，要注意征集業主委員會的意見，了解其與物業公司的解決方案，并尊重他們的解決意見。其次，要促使小區業主委員會充分發揮其自身各方面的作用，使其主動地對物業管理服務進行監督管理，積極參與管理事務，及時解決物業管理過程中的問題，一方面規范物業服務企業的服務行為，另一方面可以引導小區業主理解物業服務企業，達到相互諒解，化解矛盾，也使案件的審理結果能同時取得良好的社會效果。

　　（三）充分發揮人民陪審員、人民調解員的作用，建立物業企業與業主溝通的平臺

　　許多物業服務企業只知平時干活，到時收費，與業主溝通少。物業服務不同于有形的商品，業主不清楚物業服務的內容，認為自己生活沒什么不方便的，沒有見到物業公司的人員到自己家來提供過幾次服務，可收費卻不少，從而產生抵觸情緒。發生糾紛后又因為不了解法律程序，認為法院給企業立了案，自己成了被告，對法院也產生不信任。北京市石景山區人民法院在轄區的每個物業小區基本都有法院的人民陪審員或居委會的調解員，法院主動邀請人民陪審員參與審理涉及該小區的案件，人民陪審員對于自己居住環境比較了解，能對物業公司提供的服務做出客觀的評價。同時人民陪審員與被告溝通更方便，相同的居住環境使得雙方之間隔閡較少，在人民陪審員了解案情，知道物業公司做了哪些工作后，不僅在個案中可以向被告闡明，在平時的工作和生活中也會不自覺地充當起物業企業的宣傳員角色，將物業公司所做的工作向身邊的人進行解釋，讓更多人了解物業公司，減少訴訟的發生。

　　（四）加強法院與各行政主管部門的聯系與協調，規范物業服務企業的經營行為

　　物業管理雖然僅是在業主與物業服務企業之間發生的合同關系，但事實上不僅影響到民間百姓的生活，也影響到政府的形象與公信力。由于物業管理糾紛案件的審理涉及物業管理的各個方面，作為居中裁判的法官，不可能對上述各個方面的專業知識有詳盡的了解，而市、縣各級建委和市發改委作為物業服務企業的主管機關及價格方面的主管機關，對于相關的法律、法規、部門規章的具體規定了解比較具體，且上述部門在日常工作或接待投訴過程中會對涉案小區的具體情況有所了解。北京市海淀區人民法院在案件審理過程中，與市、區建委及市發改委建立了長效聯絡機制，對于案件審理中涉及行業管理、價格投訴等專業問題，承辦法官主動與相關機關的有關人員取得聯系，進行咨詢，掌握、了解案件涉及的專業性問題，并盡可能對物業管理糾紛中的相關問題與相關部門一道統一意見、協調解決。

　　對于物業服務企業的管理測評、小區業主委員會的督促等，都與各級行政主管部門的監督與管理無法分開。如價格管理機關就應根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業服務費收取的參考價格。同時，物業服務企業的行政主管機關應當強化物業服務企業的監管力度，確實落實對物業服務企業的評估、監測功能，如果政府無力實施，也可以考慮引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

　　在關于業主委員會成立的立法相對完善的情況下，對于業主委員會的成立應該成為各級政府主管部門必須實施的行政行為，如果怠于履行職責的，業主可以就此進行行政訴訟。物業公司服務的改善從根本上要靠業主自行監督，但個體的業主很難對物業公司的管理和決策產生影響，因此，有必要促成各小區召開業主大會、成立業主委員會。對此，相關政府部門雖然開展過這項工作，但效果并不理想，從我們了解的情況看，產生訴訟糾紛的小區，絕大部分并沒有業主委員會。就北京市的情況而言，在北京市超過1500個的新建小區中，成立業主委員會的比例也僅為20％。

　　（五）集中審理、就案講法，加強普法教育工作

　　法院對于有代表性的物業管理糾紛案件可以采用就地審理的原則，將案件帶入物業小區的同時，也將普法教育與宣傳帶入物業小區。在案件的審理中，注意強化業主與物業服務企業的契約意識，提示雙方當事人審慎地訂立和履行物業合同。由于物業合同長期性、復雜性的特點，對于物業合同中未予明確約定的事項，應當引導業主和物業公司在履行合同時，本著誠實信用的原則，以平和的心態，行使合同權利，履行合同義務。如果出現物業服務問題，無論是業主還是物業公司都應該采取積極的態度，通過溝通、協商和談判，妥善處理糾紛。在審理過程中尤其要讓業主認識到計劃經濟年代住房產權公有，由政府的房管部門或者單位的相關部門負責對房子進行管理；而現在市場經濟條件下，房子是業主個人的私有財產，業主通過住房私有化可以從房子的升值中獲利，所以維護房產的費用也應由業主個人承擔。同時應強調守法意識，無論物業公司還是業主都應充分認識法院判決的嚴肅性并自動履行。物業糾紛在訴訟階段是業主與物業公司的矛盾體現，但進入執行程序就不再是當事人間的紛爭，而是國家司法權威和強制力的體現，當事人如不自動履行，法院將依法強制執行。法院在審理案件的過程中，還應當引導業主以正確的方式表達利益訴求，而不能采取“拒絕應訴”、“拒不履行法院判決”等消極對抗方式，更不能以損害其他業主的利益為代價表達不滿情緒。展開思想道德教育，從業主和物業公司長期共存、互相依賴的關系出發，強調和諧共處、快樂生活的好處；再從物業公司和業主在樓盤升值*同獲益及物業公司為索要欠費支出大量訴訟經費，其實最終還要全體業主承擔等角度，強調二者的共同利益，促成業主與物業公司的相互體諒和支持。法院選擇典型案例，就地開庭，業主參加旁聽，有利于增強業主證據保全意識，教其學會證據保全方法，也可以利用業主的監督達到對物業公司警示的作用。

　　（六）加大物業管理糾紛案件的調解力度，促進和諧“鄰里”關系

　　物業服務企業與業主共同生活在同一個物業小區，物業管理糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時，是根據“有利生產、方便生活”的原則，加大調解力度，力求做到“案結事了”。物業公司在解決糾紛時，也應當盡可能選擇協商和談判的方法化解糾紛，法院可以積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解。如北京市朝陽區人民法院在20**年推出了以調解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。根據北京市法院網的統計，起訴到法院的物業糾紛有40％左右都是和解解決的，這說明物業糾紛有很大的協調解決的空間。物業服務企業作為物業小區業主的“鄰居”，應當本著積極解決糾紛的態度，盡可能化解糾紛。

　　北京市海淀區人民法院立案庭在受理物業管理糾紛案件中積累了一些成功經驗。主要包括以下幾方面：一是定期召開轄區物業公司的工作協調會，及時將法院受理物業管理糾紛案件（主要是欠費案件）的情況向物業公司進行通報，并對各個物業公司即將提起訴訟的欠費案件的情況進行了解。為了化解矛盾，避免群體性糾紛，告知各個物業公司遇有欠費案件及時立案，避免大批量集中起訴欠費業主，將群體糾紛化整為零。同時，在協調會上指導物業公司加強自身工作，注意工作的方式方法，尤其是在催繳欠費時要采取合法、緩和的方法進行，避免與業主發生激烈的沖突。通過上述工作，在立案時就可以達到控制群體糾紛、化解社會矛盾的效果。二是對于業主委員會作為原告起訴的案件進行認真審查。在業主委員會作為原告向法院提起訴訟時，立案人員要求起訴人提供業主委員會成立的文件、召開業主大會的通知、業主大會形成的決議、是否有超過2/3業主同意的簽字或書面征求業主意見的書面結果等文件，以保證業主委員會的起訴符合《物業管理條例》以及北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》的相關規定。

　　在案件審理中，還應當發揚以往的就地審理原則，積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關協助主持和解。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，輕率地判決，一方面不利于解決小區中物業服務企業、業主之間的矛盾，另外一方面也加大了物業服務企業與業主的對立程度，很多物業服務企業訴訟業主交納物業服務費的案件剛剛解決，又要訴訟代收、代繳，而這一訴訟剛完，業主又訴訟物業服務企業違約，使物業服務企業與業主雙方都進入到司法訴訟的怪圈中，損耗了國家寶貴的司法資源；另一方面，也不利于物業合同的繼續履行。

　　在案件宣判時，還要注意解釋法律，化解怨氣。因物業管理糾紛案件的被告多為業主，且該類案件具有較強的影響力和群體性，一旦處理不好就會引發群體糾紛，造成不良的社會影響，故在上述案件作出判決前，承辦法官對判決結果應慎之再慎。同時，在宣判時注意宣判技巧，對于人數眾多的案件安排分批宣判，將各種判決結果的不同當事人安排到一起宣判，使當事人對整批案件有個基本了解，知道對于提供證據的被告法院會依法保護其合法權利不受侵害；對于物業公司缺乏事實及法律依據的案件法院會依據法律規定駁回物業公司的訴訟請求或依法降低物業管理費的標準。對于物業公司的起訴符合法律依據且有合同依據、被告又沒有證據對抗物業公司訴訟請求的，法院也會依法支持物業公司的訴訟請求。同時，對雙方在物業管理糾紛中各自的缺陷在宣判中予以解釋，并進行法制宣傳工作。通過宣判過程中分批宣判這種“軟著陸”的方法，緩和和化解了業主與物業公司及當事人與法院之間的矛盾和對立情緒。