綜合辦公樓物業項目接管方案

　　根據本公司物業管理經驗，物業管理應盡可能早地介入。我們根據辦公樓個體特性將全部管理過程劃分為三個階段，即竣工前管理階段，搬遷及調試管理階段和正常管理階段。圖示如下：

　　竣工前管理階段 從物業公司正式進駐之日起，至首批單位入駐為止。該階段的主要任務是協助業主/建設方完善設計和施工監理、參與房屋竣工驗收、配合做好局部區域的安全保衛和保潔工作、人員招聘培訓工作、物業管理各類前期準備以及物業開荒。

　　搬遷及設備調試管理階段 從首批單位進駐起至整個辦公樓入駐完成止。該階段的主要任務是房屋的交接驗收、接待做好單位搬遷服務配套工作，同時維護辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯動調試完成設備設施，以及應對突發性故障的搶修。

　　正常管理階段 從搬遷入駐及設施調完成，辦公樓物業管理進入正常管理階段，該階段的主要任務是對整個項目進行全方位管理，為客戶提供全面服務，對內部管理不斷完善和提高。

　　三個階段工作的內容和管理重點有區別，又前后承接，前一階段工作質量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開與控制。根據本公司經驗，唯有在每階段都將嚴格控制，規范操作，熱心服務，依法管理才能全面實現提出的各項管理目標，真正做到讓客戶滿意。

　　以下就各階段的具體內容逐一說明：

　　一、竣工前管理階段管理內容

　　綜合辦公樓辦公樓物業移交將可能分步實行，故結合此情況，物業竣工前管理階段又分成：

　　1、前期介入工作內容為：

　　分類 工作內容 具 體 要 求

　　物業交接驗收 參與工程竣工驗收和物業交接 參與施工單位進行的設備安裝調試。

　　參與甲方同施工單之間進行的隱蔽工程驗收、單位驗收和總體驗收。

　　就調試和驗收中發現的問題提出整改意見。

　　接受甲方委托對物業作現狀接收，并記錄存在的問題，責成整改完善。

　　施工現場管理 現場安全管理(根據業主方的需要) 實行24小時安保值班和不定時辦公樓巡視。

　　對施工現場可能出現的安全薄弱環節提出改善意見，尤其對重點環節的設防。

　　督促施工單位在施工現場中潛在的危險區域，樹立明顯提示標志，確保進出人員的安全。

　　嚴格安全管理，嚴密巡查，監管和排除在施工作業、電器使用和消防安全方面的不安全因素，確保施工現場的安全。

　　做好成品保護，現場材料、設備加以監督，嚴防盜竊和損壞。

　　做好辦公樓進出口、周邊區域的安全管理，對進出人員和車輛進行嚴格有序控制

　　施工現場 現場環境管理 監督施工單位落實對重要材質的成品保護，并做好提示工作。

　　做好清潔開荒的各種準備，對部分完工可交付的樓層先期組織開荒。

　　組織完成辦公樓開清潔開荒 制訂清洗方案，測算所需費用，報甲方審定。

　　組織人力、物力、按需按時地完成清洗。

　　管理處籌建 編制完善物業管理方案 收集有關物業設計、建筑、設備設施及周邊環境方面的資料，編寫關于物業實施方案。

　　了解本物業設備及安裝狀況，從管理適用性角度寫出《項目設備評估報告》。

　　根據該方案制訂實施細則，包括各崗位職責、各種操作規范、相關規章制度。

　　員工招聘到崗 項目前期核心管理人員入駐現場。

　　完成綜合辦公樓管理處員工招聘培訓。

　　根據工程需要，選調工程專業人員到現場。

　　管理處開辦 選定管理辦公室和工作用房(完成必要裝飾)。

　　購置管理所需要的一切設備、工具、材料。

　　定制員工制服。

　　印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。

　　作好辦公樓使用各項準備工作。

　　整個項目管理處全流程試運作

　　清潔開荒計劃

　　序號 區 域 項 目 備 注

　　1 大 廳 地面、墻面清潔上蠟、拋光 擦地機清洗、上蠟，高速拋光機拋光

　　2 外圍、地下車庫、自行車場、臺階 地面沖洗，頂、風管、橋架保潔 高壓水槍地刷、清潔劑

　　3 屋 頂 沖 洗 地刷、清潔劑

　　4 樓 層 地面、墻面、頂面;衛生間、茶水間、房間、電梯廳、樓梯; 擦地機清洗、隔斷清潔、衛生間潔廁劑清潔、壁面萬向握把

　　6 電 梯 轎廂清潔 不銹鋼保養 不銹鋼保護膜清理、清潔、上不銹鋼光亮劑、溝槽清潔

　　7 外 墻 玻璃及石質墻面清洗 委托專業公司

　　2、管理處試運行

　　辦公樓驗交開始至首批辦公單位開始搬遷入住，此階段作為管理處試運行階段。

　　分類 工作內容 具 體 要 求

　　工程移交

　　資料交接 設備資料收集，隱蔽工程檔案收集與制作，為今后維護保養做好充分準備。

　　代表業主方接收設備資料(圖紙、操作手冊、維護保養手冊等)。

　　對工程驗收過程中發現的問題做好詳細記錄，作為設備資料留存備案。

　　實物核查 根據圖紙及設備清單，對已裝設備或系統實物逐件復核，標明安裝位置。

　　收取并保管設備的附件、備件、零配件，開列清單備查。

　　設備試運行、調試 供貨商到現場作專題培訓，主要操作人員及預備人員一同參加。

　　供貨方或安裝方完成調試、試運行后，由物業設備工接收，負責操作、運行。

　　參與業主方 竣工驗收 公司及項目設備人員，組成現場接收小組，參與竣工驗收。

　　對在現場接收過程中出現的問題，出具整改通知書和整改建議報告，實時跟進施工整改情況。

　　反饋建議 對上述各過程中發現的問題，及時與發展商聯系，一般問題口頭反饋，重要問題及建議書面報告。

　　辦公進場管理 辦公搬遷管理 辦妥相有關登記手續

　　組織調配好搬遷車輛停放

　　組織調配好電梯使用

　　提供辦公樓設備設施簡況介紹

　　車輛管理 地下車庫及地面臨時停車點運行準備，劃定停車泊位并編好車位號。

　　熟記辦公樓車庫狀況

　　車輛進入辦公樓后，由門衛安保用對講機通知車庫管理員，應立即引導車輛。

　　車道上嚴禁停放機動車和非機動車。

　　檔案管理 竣工圖紙、設備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗收等原始資料保管，建立設備臺帳。

　　建立辦公客戶檔案并做好資料的保密工作。

　　建立物業全體員工檔案，包括：簡歷、身份證明文件、技術等級證書、各項技能證書。

　　安保管理 所有崗位于驗收日期確定后提前一至兩周全面運轉到崗。

　　崗點設置及崗位人員安排，實地培訓與操作，全面接手辦公樓安全管理。

　　接受安裝單位培訓，接收監控及消防系統，確保各系統正常運行。

　　來訪客人實行登記制度;對進出人員實行出入證管理，裝修及維修施工人員辦妥出入證。

　　環境管理 編制環境管理作業指導書，崗點設置及崗位人員安排。

　　公司督查部負責組建開荒隊伍，全面開荒保潔。在首批客戶入住前完成首期開荒。

　　科學、完善的做好大理石、不銹鋼等材質的養護。

　　(園藝公司實地察看，設計現場綠化盆栽布置方案，在開荒保潔結束后客戶入住前盆栽擺放到位，美化環境。)

　　二、搬遷及設備調試裝修管理階段

　　該階段時間為首批辦公單位搬遷進駐開始至整個辦公單位入駐基本完成，各設備聯動調試全面完成。本階段工作重點是接待辦公室搬遷和繼續完成整個設備的調試。同時，整個辦公樓仍將有部分設備處于調試期，設備系統尚不能完全運作且使用性能不穩定令辦公樓設備系統突發性故障以及因對設施不熟悉而造成人為使用不當故障率高發。因此，我們貫徹密切溝通，合理規劃;預案充分，快速保障以確保整個辦公樓的正常使用。

　　密切溝通，合理規劃 整個管理處將再建立搬遷調度服務熱線，隨時能夠與相關搬遷單位保持暢通聯絡，及時掌握每日搬遷規模量，并預先做好在車輛控制，電梯使用，周轉場地設置，安全控制，垃圾收集、清運，環境保潔等方面做好合理規劃及充分布署相應的人力及物力。使整個搬遷過程對辦公樓正常的辦公使用秩序影響降至最低。

　　預案充分，快速保障

　　通過前期工程介入對各系統性能的充分了解，將辦公樓各事項尤其在此階段出現的多發事件如電力供應(因用電負荷不均)，空調系統(制冷，制熱不足，盤管滴水等)等作好充分的預案準備。并建立相應的快速反應保障隊伍，做到樓內的任何報修事件，15分鐘內工程人員必到現場。

　　三、正常管理階段

　　該階段時間為從搬遷開始到整個辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點轉到日常管理上來。綜合辦公樓管理處按全員到崗運作。

　　本階段管理必須嚴格按照ISO9001質量保證體系中有關的質量方針為綱，以程序文件為依據，以操作性文件為日常工作的標準，嚴守管理質量關，通過我們的精心管理，保持和提升物業的品質和價值。

篇2：項目物業接管進駐工作方案

　　一流的物業需要一流的管理,一流的管理出一流的質量。通過我們的服務,為"××廣場××號樓項目(---)"創造價值,為業戶營造一個"安全、舒適、溫馨、親情"的生活、辦公及購物環境,讓業戶安心、放心。

　　一、總體管理服務目標

　　前期目標

　　成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友;

　　降低開發商的建設成本,促進樓盤的銷售。

　　合同目標

　　在合同期內,全身心為業主服務,成為業主的好保姆、好管家、好朋友。

　　二年內達到ISO9001質量管理體系第三方認證;

　　二年內達到ISO14001環境管理體系第三方認證;

　　二年內達到OHSAS18001職業健康安全管理體系第三方認證;

　　一年內通過"××市物業管理優秀小區"的考評;

　　三年內通過"××省物業管理(來自:m.dewk.cn)示范小區"的考評;

　　四年內達到"××物業管理示范小區"的標準;

　　二、管理服務理念─××物業讓您更滿意

　　讓-嚴格管理、規范服務、心心交流

　　您-業戶、發展商、行政主管部門、相關專業部門

　　更-優于行業標準、優于其它企業、100%業戶第一、不斷超越業戶日益增長的需求

　　滿意-成為業戶的好保姆、好管家、好朋友

　　成為發展商的好參謀、好幫手、好朋友

　　成為大家認可的好企業、好伙伴、好朋友

　　三、保證體系

　　我公司已通過了ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業健康安全管理體系的三項認證。同時,我公司自20**年起開展企業標準化工作,并制訂了公司"企業標準(Q/OAKH)"。我公司將三項體系、企業標準以及適合"××廣場××號樓項目(---)"的三級操作文件貫穿于"××廣場××號樓項目(---)"的物業管理之中。

　　四、服務承諾

　　1、總體指標

　　1)滿意度指數85以上;

　　2)管理服務范圍內不發生重大安全責任事故,

　　管理服務范圍內不發生重大火災責任事故,

　　管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故;

　　3)第一年度導入三項貫標體系管理,

　　第二年度通過三項貫標體系認證;

　　2、分類指標

　　1)管理處設專線24小時受理報修,

　　2)業戶接待時間:365天8:30-20:30;

　　3)各類服務人員上崗培訓率達到100%;

　　4)檔案歸檔率達到100%,

　　檔案完整率達到100;

　　5)維修及時率達到100%;

　　6)維修質量合格率達到95%以上;

　　7)實行維修服務回訪

　　制度,回訪率達到100%;

　　8)有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

　　9)公共設備、設施完好率達到98%以上;

　　10)房屋建筑完好率達到98%以上;

　　11)綠化存活率達到98%以上;

　　12)清潔管理無盲點,

　　管理服務范圍保持環境整潔,生活垃圾日產日清;

　　13)道路、停車場完好率達到98%以上;

　　14)管理服務范圍內保安(來自:m.dewk.cn)固定崗實行24小時保安立崗服務

　　五、擬采取的工作計劃

　　為了使物業保值、增值,管理處在認真做好物業的接管驗收工作的基礎上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業主和物業公司之間的溝通,以確保物業品質不斷得到提升,同時為開發商提供一個后續的優質的售后服務工作,使開發商與物業公司的品牌共同提高,達到"雙贏"的目的。

　　1、業主入伙前

　　我公司對物業進行現場查勘,力爭在小區工程建設收尾階段從物業管理的角度提出改進或布置措施,配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。

　　在和發展商進行物業的交接驗收中,由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料(驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》)。對于驗收中發現不合格情況由我公司提出整改單,在一定期限內由開發施工單位整改修復,再由我公司驗收合格后接受。同時協助發展商制定《使用公約》、《業主手冊》等文件,同時準備好業主入戶所需要的《入伙手續書》、《業戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面,做好小區的開荒保潔工作,進入日常工作狀態;保安人員要熟悉小區情況;設備維修人員做好檢查工作,保證公共設備設施的完好,以一個整潔、舒適的環境迎接業主入戶。

　　2、業主入伙中

　　業主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內部驗收、抄表,對于業主發現的問題予以記錄。向業主交付填寫的資料有:《業戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等,并及時向業主介紹有關物業入伙后的管理規定。

　　其中尤為重要的工作就是裝修管理,按公司標準向業主做好解釋工作,并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料,業戶服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管;保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》,并巡視跟蹤施工隊的裝修過程,督促施工隊文明施工,保持環境整潔,建筑垃圾規定袋裝化并及時清理到指定的堆放地,不允許將垃圾堵住樓道,不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道;夜間保持施工區安靜。管理處除保安外,業戶接待、管理處經理都應當定時對裝修施工現場檢查,發現違章及時糾正,裝修結束應經過驗收,裝修期間的裝修材料運出小區應當應業戶簽字并經管理處經理確認。

　　3、業主入伙后

　　進入全面管理階段后,物業管理處將以公司企業標準為指導,主要開展以下工作(但不限于):

　　> 房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養、維修;

　　設備設施管理;對物業范圍內的共用設備設施日常的運行、保養、維修;

　　清潔管理:加強清潔員工的管理,維護物業范圍內的清潔衛生;

　　綠化管理:物業范圍內的綠化建設和養護;

　　消防管理:建立消防隊伍,對物業范圍內消防器材、消防設施等管理;

　　安全管理;加強保安隊伍的建設管理,確保物業內安全、舒適;

　　車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;

　　產籍管理:指對產權登記過程中所產生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保證產籍的完整、準確、與實際相符;

　　財務管理:對物業管理資金運作和管理;

　　協調因房屋質量引起的業主與發展商之間的糾紛。

篇3：大廈接管方案

　　**大廈接管方案

　　第一章 概況

　　項目簡介

　　****物業管理有限公司簡介

　　在交易中心大廈的物業管理服務臺中,我們將以真摯熱忱與細心周到服務,讓大廈的業主感覺到物業管理帶來的無微不至的關懷,實現**的公司服務口號。

　　大廈管理構想

　　針對大廈設備種類齊全,建筑標準高檔的物特點,我們將以先進的服務理念、明晰的管理思想為依托,通過嚴密的服務組織和精心的專業策劃,讓每一個細微處盡在掌握之中。

　　在大廈物業管理方案的設計中,我們將大廈管理機構與**模式的專業化運作體系有機結合起來,從而達到共性化管理與個性化服務高度統一與完美再現,塑出又一件新康物業精品,在合同期內,我們的服務將確保顧客滿意度達95%以以上,維修及時率達98%以上我們的管理半確保房屋完好率達98%以上,轄區內不發生任何安全事故。并力爭使成為增城、乃至廣州的典范。

　　在我們的努力下,您的物業將獲得最大的收益。

　　大廈的接管條件

　　為達到上述管理和服務目標,并確保管理方案的有效實施,大廈在管理費標準和辦公物資配備方面也應與之相符合。

　　1. 管理費

　　結合政府的大廈管理費標準(??)及增城的實際情況,我們初步估算大廈的管理費應當在??元---元之間,在此基礎上我司將按管理收每年撮10%的管理者酬金。

　　2. 主要辦公物資裝備需求

　　主要辦公場地及物資裝備一欄

　　名稱 數量 備注 名稱 數量 備注

　　經理室 20平方米 保險柜 1個

　　財務室 20平方米 沙發 1套

　　會議室 50平方米 文件柜 9個

　　辦公區 60平方米 培訓器材 1套 協商再定

　　辦公室 30平方米 三輪車 2部

　　高度室 30平方米 人貨車 1部

　　辦公室 30平方米 電焊機

　　操作室 30平方米 沖擊鉆

　　倉庫 50平方米 切割機

　　檔案室 20平方米 手電鉆

　　電話機 7部 砂輪機

　　傳真機 1部 疏通機

　　第二章總體管理構想

　　在大廈物業管理方案的設計中,我們將大廈管理機構與新康模式的專業化動作體系有機結合起來,從而達到共性化管理與個性化服務高度統一與完美再現。同時,我們對每一個體系的運作方式上引入動態管理模式,以求在運動過程中不斷完善,不斷發展,為斷進步。

　　大廈物業管理系統總圖:

　　物業常規服務體系