綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理制度

　　一. 完善管理制度以規(guī)范管理行為

　　?辦公室管理制度

　　?倉(cāng)庫(kù)管理制度

　　?交接班管理制度

　　?更衣室(柜)管理制度

　　?員工就餐制度

　　?員工著裝制度

　　?印章、介紹信使用管理制度

　　?鑰匙管理制度

　　?財(cái)務(wù)管理制度

　　?物資管理制度

　　?現(xiàn)金管理制度

　　?費(fèi)用管理制度

　　?設(shè)備部管理制度

　　?設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度

　　?報(bào)修、急修制度

　　?設(shè)備機(jī)房管理制度

　　?設(shè)備機(jī)房“動(dòng)火”管理制度

　　?工具管理制度

　　?節(jié)能制度

　　?物料申購(gòu)、領(lǐng)用管理制度

　　?清潔衛(wèi)生制度

　　?設(shè)備事故分析及處理制度

　　?配電室安全保衛(wèi)制度

　　?配電室防火管理制度

　　?配電室值班制度

　　?配電室交接班制度

　　?配電室巡視制度

　　?配電室設(shè)備缺陷管理制度

　　?配電室設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度

　　?配電室停電管理制度

　　?電梯維護(hù)保養(yǎng)制度

　　?生活用水安全管理制度

　　?維修人員安全防火制度

　　?消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度

　　?保安管理制度

　　?消防管理制度

　　?交接班管理制度

　　?搬遷大件物品管理規(guī)定

　　?消防設(shè)施、器材的維護(hù)保養(yǎng)制度

　　?易燃、易爆危險(xiǎn)品的管理制度

　　?庭院道路管理制度

　　?動(dòng)用明火管理制度

　　?機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)安全巡檢制度

　　?安全巡檢制度

　　?保安值班管理制度

　　?安全工作督察制度

　　?消防安全檢查制度

　　?治安管理制度

　　?非機(jī)動(dòng)車(chē)管理制度

　　?對(duì)講機(jī)管理制度

　　?二次裝潢安全管理

　　?危險(xiǎn)品管理制度

　　?安全檔案管理制度

　　?安全門(mén)及消防通道的管理制度

　　?滅火器維護(hù)保養(yǎng)制度

　　?保潔部管理制度

　　?員工勞動(dòng)紀(jì)律

　　?清潔設(shè)備領(lǐng)用、使用制度

　　?高空安全操作制度

　　?綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護(hù)管理制度

　　?大堂接待管理制度

　　?郵件、報(bào)刊發(fā)放管理制度

　　?客戶(hù)投訴處置管理制度

　　?客戶(hù)滿(mǎn)意度征集、回訪制度

　　二. 明確的崗位職責(zé)及入職要求

　　通過(guò)明確各崗位職責(zé)及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責(zé)任，以達(dá)到全員管理的目的。

　　a.管理處主任崗位職責(zé)及任職要求

　　b.文員崗位職責(zé)及任職要求

　　c.倉(cāng)管人員崗位職責(zé)及任職要求

　　d.工程部人員崗位職責(zé)及任職要求

　　e.保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)及任職要求

　　f.保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)及任職要求

　　g.強(qiáng)電、弱電電工崗位職責(zé)及任職要求

　　h.綜合維修工崗位職責(zé)及任職要求

　　i.保安人員崗位職責(zé)及任職要求

　　j.消控中心保安人員崗位職責(zé)及任職要求

　　k.保潔人員工崗位職責(zé)及任職要求

　　三. 統(tǒng)一的員工行為標(biāo)準(zhǔn)

　　3.1 以基本的行為標(biāo)準(zhǔn)要求全體員工，以展示公司的服務(wù)形象

　　a.新職工、轉(zhuǎn)職(崗)職工，應(yīng)進(jìn)行安全教育，經(jīng)考試合格后方可正式上崗作業(yè)。

　　b.當(dāng)班前必須充分休息，保持精力充沛，當(dāng)班時(shí)不得打瞌睡，不得酒后工作。

　　c.電氣設(shè)備、設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)維修，不得擅自拆修，以防觸電。

　　d.嚴(yán)格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，開(kāi)展安全預(yù)想活動(dòng)，消滅不安全因素。

　　3.2 儀容標(biāo)準(zhǔn)

　　a.總體要求：整潔，舒適、大方。

　　b.著裝：穿著規(guī)定的服裝、佩帶職務(wù)標(biāo)志。

　　c.儀容：講究衛(wèi)生，手臉清潔，不歪戴帽子，不敞胸露懷，不穿高跟鞋(特殊需要除外)，不戴戒子、項(xiàng)鏈、耳環(huán)，保持儀容整潔。

　　3.3 語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)

　　a.總體要求：親切和藹，語(yǔ)言文雅，使用普通話(huà)。

　　b.服務(wù)用語(yǔ)：使用“您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見(jiàn)“十”字文明用語(yǔ)不講服務(wù)忌語(yǔ)。

　　c.接到電話(huà)時(shí)：您好，請(qǐng)講，再見(jiàn)。

　　3.4 動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)

　　a.總體要求：舉止大方，精神飽滿(mǎn)，姿態(tài)端正，注意小節(jié)。

　　b.服務(wù)動(dòng)作：

　　? 清掃衛(wèi)生時(shí)，要先征得客戶(hù)同意

　　?維護(hù)秩序時(shí)，要說(shuō)服動(dòng)員，不要推搡顧客

　　?處理違章時(shí)、要實(shí)事求是，不要扣押顧客物品

　　c. 舉止動(dòng)作:

　　?不準(zhǔn)背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里

　　?不準(zhǔn)嘻笑打鬧，勾肩搭背

　　?不準(zhǔn)在顧客面前搔癢、挖耳朵、摳鼻子、剔牙齒、脫鞋

　　?不準(zhǔn)隨地吐痰,亂扔雜物

　　?不準(zhǔn)當(dāng)班吃零食,在禁煙區(qū)內(nèi)抽煙

　　3.5 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn): 主動(dòng)、熱情、誠(chéng)懇、周到

　　3.6 紀(jì)律標(biāo)準(zhǔn)

　　a. 總體要求：堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和作業(yè)程序。

　　b. 作業(yè)紀(jì)律:

　　?上崗不準(zhǔn)接聽(tīng)私人電話(huà)，不準(zhǔn)使用手機(jī)

　　?穿著規(guī)定制服，上崗不掛牌、不符合標(biāo)準(zhǔn)不得上崗

　　?不準(zhǔn)離崗、串崗和聊天

　　?不準(zhǔn)私自調(diào)休、替休

　　c. 崗位紀(jì)律：不侮辱、刁難和以粗野語(yǔ)言對(duì)待乘客;

　　四、細(xì)致的物業(yè)服務(wù)各崗位工作指導(dǎo)程序

　　工程管理

　　1.前期物業(yè)介入設(shè)備、設(shè)施移交管理程序

　　2.二次裝修設(shè)備、設(shè)施管理程序

　　3.電配間各項(xiàng)管理程序

　　a.值班人員管理

　　b.設(shè)備巡視檢查管理

　　c.設(shè)備缺陷管理

　　d.倒閘操作監(jiān)護(hù)管理

　　e.無(wú)防裝置措施管理

　　f.設(shè)備維護(hù)清潔管理

　　g.培訓(xùn)管理

　　h.運(yùn)行分析及管理

　　i.運(yùn)行技術(shù)管理

　　j.變電間防火管理

　　k.防小動(dòng)物事故管理

　　l.事故處理管理

　　4.電氣照明裝置安全管理程序

　　5.電氣防火和防爆管理程序

　　6.臨時(shí)用電線路管理程序

　　7.給排水系統(tǒng)設(shè)備點(diǎn)檢管理程序

　　8.消防設(shè)備管理程序

　　9.水箱清潔管理程序

　　10.對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)和保養(yǎng)程序

　　11.火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)管理程序

　　12.通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理程序

　　13.弱電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理程序

　　14.閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)管理程序

　　15.給排水系統(tǒng)弱電管理程序

　　16.音響廣播系統(tǒng)管理程序

　　17.綜合節(jié)能管理程序

　　18.電梯系統(tǒng)管理程序

　　保安管理

　　1.門(mén)崗安全管理程序

　　2.公共場(chǎng)所安全管理程序

　　3.安保巡邏管理程序

　　4.停車(chē)管理程序

　　5.治安突發(fā)事件管理程序

　　6.防汛管理程序

　　7.鑰匙管理程序

　　8.消防噴淋系統(tǒng)管理程序

　　清潔管理

　　1. 辦公樓清潔工作技能指導(dǎo)

　　a.地面(石料)打蠟、去蠟、拋光工作指導(dǎo)

　　b.玻璃鏡面保潔工作指導(dǎo)

　　c.不銹剛制品、銅制品保潔工作指導(dǎo)

　　d.盥洗室保潔工作指導(dǎo)

　　e.大堂清潔工作指導(dǎo)

　　f.地毯清洗操作指導(dǎo)

　　g.辦公樓公共區(qū)域清潔工作指導(dǎo)

　　2.常用清潔劑用途、配制比例指南

　　3. 常見(jiàn)污漬處理表

　　4. 辦公樓清潔工作質(zhì)量流程圖

　　5. 辦公樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　6.辦公樓綠化管理工作制度、垃圾管理制度

　　7.辦公樓接待、會(huì)務(wù)活動(dòng)的清潔運(yùn)作程序

　　五、周全的應(yīng)急預(yù)案

　　1.火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案

　　2.治安事件應(yīng)急預(yù)案

　　3.工程設(shè)施設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案

　　4.突發(fā)性浸水事件應(yīng)急預(yù)案

　　5.電梯困人應(yīng)急預(yù)案

　　6.自然災(zāi)害應(yīng)對(duì)應(yīng)急預(yù)案

　　7.停電事故應(yīng)急預(yù)案

　　8.客戶(hù)救助應(yīng)急預(yù)案

　　9.突發(fā)性環(huán)境污染應(yīng)急預(yù)案

　　六、日常管理細(xì)則及要求

　　(一)治安服務(wù)

　　物業(yè)處設(shè)立治安部門(mén)實(shí)行24小時(shí)值班制，嚴(yán)格按照《保安工作手冊(cè)》負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域的安全維護(hù)系列工作。

　　1、秩序維護(hù)

　　①監(jiān)控中心設(shè)立保衛(wèi)值班室

　?、谝粯菎徫粎f(xié)助客服臺(tái)做好來(lái)客來(lái)訪登記，前來(lái)辦事或送貨人員進(jìn)入辦公樓，需出示有效證明，且經(jīng)業(yè)戶(hù)同意后方可登記進(jìn)入;

　　③下列人員，未經(jīng)業(yè)戶(hù)特別許可，不予登記進(jìn)入辦公樓

　　A 各類(lèi)業(yè)務(wù)推銷(xiāo)人員;

　　B 無(wú)法說(shuō)清有關(guān)聯(lián)系人，且又不能出示有關(guān)證件及形跡可疑者;

　　C 其他未經(jīng)特別許可人員。

　　④另設(shè)立巡邏崗，對(duì)辦公樓內(nèi)外圍及車(chē)庫(kù)進(jìn)行不間斷巡邏。

　　2、智能監(jiān)控系統(tǒng)管理

　　監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報(bào)告主任，并做好值班記錄。

　　3、消防服務(wù)管理

　?、?定期檢查巡視消防設(shè)施系統(tǒng)，保持完好，確保緊急狀況下及時(shí)投入使用;

　?、?發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施異常和故障及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，使系統(tǒng)處于正常啟用狀態(tài);

　?、?確保樓梯、走道和出口暢通無(wú)阻;

　　④ 負(fù)責(zé)其他涉及消防安全的排查工作。

　　4、車(chē)輛管理

　?、?保安人員做好車(chē)庫(kù)安全管理同時(shí)需正確引導(dǎo)來(lái)客車(chē)輛停放，注意辦公樓周?chē)煌ㄇ闆r，保證車(chē)庫(kù)口及辦公樓入口處暢通;

　?、?禮貌對(duì)待停車(chē)車(chē)主，熱情幫助車(chē)主提供力所能及的幫助(如道路問(wèn)訊等)。

　　(二)清潔服務(wù)

　　為確保環(huán)境潔凈，清潔服務(wù)將采取立體式管理：外圍與內(nèi)圍、樓層室內(nèi)與室外相結(jié)合。

　　1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔

　　(1)8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作;打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑;

　　(2)8：30集中收取垃圾(袋裝)，及時(shí)清運(yùn)出辦公樓;

　　(3)專(zhuān)人負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)、辦公樓外圍保潔及綠化維護(hù)，確保清潔無(wú)雜物;

　　(4)做好大堂內(nèi)外門(mén)玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無(wú)浮塵，無(wú)污漬，光澤透明;

　　(5)地面清潔1天不少于2次;墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時(shí)清理;

　　(6)公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮;不潔凈點(diǎn)滯留時(shí)間不超過(guò)30分鐘;

　　(7)樓梯臺(tái)階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵;

　　(8)不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無(wú)污跡，筒外周?chē)鸁o(wú)痰跡，垃圾不外露;

　　(9)室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無(wú)灰塵;

　　(10)大堂天花燈筒、各組燈飾、各類(lèi)出風(fēng)口無(wú)蜘蛛網(wǎng);

　　(11)墻面各開(kāi)關(guān)面板、消防設(shè)施設(shè)備的清潔工作;

　　(12)電梯門(mén)及轎廂無(wú)灰塵、無(wú)印漬，地毯無(wú)灰塵，無(wú)雜物;

　　(13)保證衛(wèi)生間地面、臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)雜物，鏡面無(wú)水跡，光亮照人;水流通暢，無(wú)異味;廁紙婁紙不得堆出表面，廁間門(mén)光潔無(wú)污漬;

　　(14)茶水間熱水器外表面潔凈光亮，地面無(wú)水跡、無(wú)雜物;

　　(15)所有裸露在走廊的門(mén)窗、臺(tái)面的清潔。

　　2、 會(huì)議室的清潔

　　(1)會(huì)議結(jié)束后保潔人員對(duì)會(huì)議室做徹底清潔工作，確保室內(nèi)所有物品、器具潔凈光亮;

　　(2)平時(shí)加強(qiáng)對(duì)會(huì)議室的衛(wèi)生檢查工作，發(fā)現(xiàn)有異常情況立即采取清潔措施，以確保會(huì)議室可隨時(shí)啟用。

　　(3)對(duì)沙發(fā)\地毯等物品進(jìn)行局部去污清潔等;

　　(4)依據(jù)《保潔作業(yè)手冊(cè)》對(duì)室內(nèi)部分物品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)清潔服務(wù)工作。

　　4、辦公樓垃圾日產(chǎn)日清;

　　5、另外我們將制定保潔應(yīng)急作業(yè)方案，以備非正常狀態(tài)時(shí)的清潔工作。

　　(三)維修服務(wù)

　　為確保辦公樓樓層設(shè)施設(shè)備的正常使用與安全，讓業(yè)戶(hù)有一個(gè)安全良好的工作環(huán)境，我們將嚴(yán)格執(zhí)行《維修工作手冊(cè)》工作流程，規(guī)范操作，安全管理。

　　1、日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)

　　(1)工程人員參與辦公樓接管，了解各類(lèi)設(shè)備的使用功能，熟悉水、電管線走向;

　　(2)建立檢查制度(周檢、月檢)、保養(yǎng)計(jì)劃(周計(jì)劃、月計(jì)劃)，做好樓層內(nèi)給排水、供電設(shè)施以及照明系統(tǒng)的日常管理工作，發(fā)現(xiàn)異常及故障要及時(shí)維修，以免影響正常使用;

　　(3)接到報(bào)修通知后，快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)或提出維修方案，文明安全操作，維修合格率達(dá)98%，同時(shí)做好修復(fù)后衛(wèi)生清潔工作，讓業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意。

　　(4)加強(qiáng)設(shè)備機(jī)房安全管理;愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)節(jié)能降耗管理;

　　(5)組織對(duì)會(huì)縮化糞池的清理疏通等工作。

　　2、智能化系統(tǒng)維護(hù)

　　(1)了解辦公樓消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)及會(huì)議使用各類(lèi)音響、話(huà)筒等設(shè)備的性能，熟悉各類(lèi)設(shè)施、器材的安、存放位置，懂得正確使用;

　　(2)做好日常檢查工作，每月進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或上報(bào)物業(yè)處協(xié)調(diào)處理;

　　(3)確保各類(lèi)設(shè)施、器材性能良好，正常運(yùn)行/使用。

　　3、電梯使用管理

　　(1)每天對(duì)電梯巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系;

　　(2)督促專(zhuān)業(yè)公司對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作;

　　(3)加強(qiáng)電梯日常使用管理，懂得電梯困人急救辦法;

　　(4)配合電梯保養(yǎng)公司做好年檢及其它相關(guān)工作。

　　3、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理

　　空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：

　　(1)建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。

　　(2)空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的技術(shù)工人,掌握裝置操作技能,經(jīng)有關(guān)部門(mén)考試合格后,方可進(jìn)行獨(dú)立工作。

　　(3)應(yīng)嚴(yán)遵守操作規(guī)程和系統(tǒng)原理圖，以便萬(wàn)一發(fā)生事故時(shí)，能迅速切斷有關(guān)閥門(mén)，防止事故擴(kuò)大。要建立良好的規(guī)章制度。(操作規(guī)程制度，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，技術(shù)安全規(guī)程，崗位責(zé)任制，交接班制度等)

　　(4)配合專(zhuān)業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理。

　　(5)經(jīng)常檢查設(shè)備機(jī)房，使之保持良好狀態(tài)。

篇2：物業(yè)管理健康發(fā)展的新路：制度創(chuàng)新

　　物業(yè)管理健康發(fā)展的新路：制度創(chuàng)新

　　物業(yè)管理作為新興行業(yè)，自1981年在中國(guó)深圳成立第一家專(zhuān)業(yè)性的物管企業(yè)以來(lái)，始終是在不斷借鑒外地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際大膽實(shí)踐、勇于創(chuàng)新，才探索出一條經(jīng)營(yíng)型 綜合物業(yè)管理的新路子。在百業(yè)競(jìng)發(fā)的新時(shí)代，隨著行業(yè)分工的愈加細(xì)密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化和市場(chǎng)需求的多樣化，使得各行各業(yè)都面臨新的機(jī)遇的挑戰(zhàn)。只有積極應(yīng)對(duì)新時(shí)期的重大變革，與時(shí)俱進(jìn)，充分認(rèn)識(shí)到創(chuàng)新對(duì)物管行業(yè)的重要作用，才可能求得一個(gè)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。作為行業(yè)的實(shí)踐者，筆者認(rèn)為創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理的作用在于：

　　一、制度創(chuàng)新促使物業(yè)管理的產(chǎn)生

　　所謂創(chuàng)新，就是創(chuàng)造與革新，就是新架構(gòu)、新思維、新觀念的產(chǎn)生。自從房屋作為私有化的商品出現(xiàn)后，就需要制度來(lái)增加物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)物業(yè)附屬設(shè)施的正常使用，確保業(yè)主的公共安全和工作、生活的舒適，由此現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理的起源以及在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展，其新穎性、變革性、先進(jìn)性都有創(chuàng)新的特征，是在繼承的基礎(chǔ)上有新的發(fā)展，因而具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性和強(qiáng)大的生命力。

　　俗話(huà)說(shuō)“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，物業(yè)管理也是一樣。如果沒(méi)有國(guó)家和地方政府出臺(tái)的一系列物業(yè)管理政策、法規(guī)、條理、辦法，中國(guó)在短短二十多年的時(shí)間，不可能將物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)發(fā)展得如此迅速。據(jù)有關(guān)資料顯示，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有12000余家，從業(yè)人員150萬(wàn)人。目前重慶有物業(yè)管理企業(yè)1030家，從業(yè)人員近5萬(wàn)人，截止到20**年物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到42%，超過(guò)了全國(guó)平均水平的38%。而這樣驕人的成績(jī)是與國(guó)家和重慶市出臺(tái)的一系列政 策、法規(guī)、條理分不開(kāi)的。

　　二、制度的不斷創(chuàng)新促進(jìn)了物業(yè)管理水平的提高和行業(yè)的發(fā)展

　　物業(yè)管理作為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制改革的必然產(chǎn)物，在為改革中國(guó)傳統(tǒng)的行政性、福利型房產(chǎn)體制所進(jìn)行的各種有益探索中，已經(jīng)摸索出一條適宜中國(guó)國(guó)情的，適應(yīng)中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的城市物業(yè)管理道路。其間制度的不斷創(chuàng)新和勇于實(shí)踐，對(duì)于一個(gè)行業(yè)從無(wú)到有繼而漸至成熟，發(fā)揮了重要的作用。國(guó)家出臺(tái)的物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例規(guī)范了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，同時(shí)保證了全國(guó)不同地區(qū)的同步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造了一個(gè)良好的宏觀環(huán)境。

　?。ㄒ唬段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的頒布使我國(guó)的物業(yè)管理正式納入了規(guī)范化、法制化的軌道。《物業(yè)管理?xiàng)l例》是第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)。由于中國(guó)地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，而物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文明程度的提高而出現(xiàn)的，所以不同地區(qū)間的物業(yè)管理發(fā)展 水平及程度也極不平衡，每個(gè)地區(qū)都根據(jù)自己的實(shí)際情況制定并出臺(tái)了地方性物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例等等。但為了保證全行業(yè)同步發(fā)展和穩(wěn)步提高 ，國(guó)務(wù)院在總結(jié)了各個(gè)地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，廣泛爭(zhēng)取不同地區(qū)物業(yè)管理業(yè)界人士的意見(jiàn)于20**年出臺(tái)中國(guó)第一部全國(guó)性《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。

　?。ǘ榱搜a(bǔ)充《物業(yè)管理?xiàng)l例》使其更加具體可行，國(guó)務(wù)院還相繼出臺(tái)了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，會(huì)同國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，又頒布了《業(yè)主臨時(shí)公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)重要的示范文本，這一系列的法規(guī)、條例、辦法都為整個(gè)物管行業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的方向，整個(gè)行業(yè)在同一個(gè)軌道里運(yùn)轉(zhuǎn)、前進(jìn)、發(fā)展，而不再是20年前漫無(wú)目的的摸索。

　?。ㄈ段飿I(yè)管理?xiàng)l例》等一系列法規(guī)、條例、辦法的出臺(tái)，使更多的民眾（業(yè)主）認(rèn)識(shí)和了解了物業(yè)管理，從而接受物業(yè)管理這一新型的社區(qū)管理方式，更加明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，這為物業(yè)管理的推廣向更加規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展起了積極的推動(dòng)性作用。

　　三、制度創(chuàng)新是地區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要保證

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)管理公司作為以市場(chǎng)為經(jīng)濟(jì)杠桿的經(jīng)營(yíng)管理獨(dú)立企業(yè)，需要在政府的支持下，在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的配合下，管理者、經(jīng)營(yíng)者不斷創(chuàng)新，積極探索，尋求適合本地區(qū)物業(yè)發(fā)展的管理制度，這是做好地區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。重慶作為內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)改革和物業(yè)管理起步均較晚，盡管只有十年時(shí)間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物管行業(yè)協(xié)會(huì)在促進(jìn)物管的健康發(fā)展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。

　　由于受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，導(dǎo)致中國(guó)各地區(qū)間和管理水平發(fā)展不平衡：“東強(qiáng)西弱，南厚北薄”，所以國(guó)家出臺(tái)的政策、法規(guī)也只能是粗線條的、指導(dǎo)性文件，無(wú)法對(duì)每一個(gè)地區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行一一界定，各個(gè)地區(qū)必須根據(jù)各自的實(shí)際情況和不同特點(diǎn)在全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l 例》的指導(dǎo)下，“量身定做”適合自已發(fā)展的地方性條例、法規(guī)，這樣才能充分發(fā)揮地方物業(yè)特色的優(yōu)勢(shì)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程。以重慶市為例，從 90年初到現(xiàn)在，已經(jīng)取得了讓人可喜的成績(jī)，地方性政策、法規(guī)、辦法的扶持在其中發(fā)揮了重要作用。從 1999年4月1日開(kāi)始施行的《重慶物業(yè)管理辦法》到20**年11月1日施行的《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，再到20**年 6月1日施行的《解除物業(yè)服務(wù)合同的程序規(guī)定》這一系列的地方性條例、法規(guī)、辦法都為重慶的物業(yè)管理發(fā)展提供了更實(shí)際、更具體的法律、政策依據(jù)。

　　四、制度創(chuàng)新是物業(yè)管理企業(yè)生存、發(fā)展、壯大的重要手段

　　物業(yè)管理作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在服務(wù)中體現(xiàn)管理水平。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立的企業(yè)，也同樣是以經(jīng)營(yíng)為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。社會(huì)效益主要表現(xiàn)在為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的 生活環(huán)境；經(jīng)濟(jì)效益主要表現(xiàn)在為向國(guó)家提供稅收，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售，加快資金周轉(zhuǎn)，通過(guò)服務(wù)取得傭金；環(huán)境效益表現(xiàn)在有利于治理城市臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。物業(yè)公司作為企業(yè)，如果僅單純地收取管理費(fèi)，那么勢(shì)必利潤(rùn)微薄甚至虧損，企業(yè)要生存、發(fā)展、壯大，必須在創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，才可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得不敗之地。在企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)中不斷探索，提倡四方面的創(chuàng)新內(nèi)容，即：觀念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、考核創(chuàng)新。

　　觀念創(chuàng)新：真正將自己定位于服務(wù)性企業(yè)，倡導(dǎo)服務(wù)是商品，以酒店式的服務(wù)理念對(duì)待業(yè)主或使用人，以酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范日常工作。

　　經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新：不單純地依靠管理費(fèi)作為企業(yè)收入 ， 而是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng) ， 向業(yè)主提供更多式服務(wù) ， 開(kāi)展會(huì)所經(jīng)營(yíng)、咖啡吧、茶樓、娛樂(lè)等自營(yíng)業(yè)務(wù) ， 從而取得更多的收入。

　　管理創(chuàng)新：將自己確定為獨(dú)立核算的企業(yè)，不依靠不等待開(kāi)發(fā)公司的投入，以獨(dú)立法人資格參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，自給壓力，力爭(zhēng)將企業(yè)發(fā)展成為行業(yè)的品牌企業(yè)。

　　考評(píng)創(chuàng)新：公司管理小區(qū)、大廈眾多，用傳統(tǒng)一把抓的方式來(lái)管理多個(gè)管理處是很難有成效的。去年10月 ，公司開(kāi)始自創(chuàng)一種新的管理模式“項(xiàng)目管理責(zé)任制”，即確定每一個(gè)管理處的收費(fèi)、成本及各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo):制定出公平、合理的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，讓管理處主任完全當(dāng)家作主，而公司領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門(mén)只負(fù)責(zé)對(duì)管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行考評(píng)和檢查，不需要大事小情都必須由公司來(lái)解決。今年4月份公司開(kāi)始了“項(xiàng)目管理責(zé)任制”的試行，效果明顯，管理處自覺(jué)地將各項(xiàng)管理服務(wù)工作好，公司只需對(duì)一些突發(fā)事件進(jìn)行指導(dǎo)。

　　國(guó)家和地方出臺(tái)的政策、條例、法規(guī)的在物業(yè)發(fā)展過(guò)程中確實(shí)起了決定性作用，但是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)制度的建全和逐步完善，也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可缺少的積極推動(dòng)因素。整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)是由每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)組成的，物業(yè)管理企業(yè)就是物管行業(yè)這個(gè)有機(jī)體的組成細(xì)胞，只有所有的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展了，整個(gè)行業(yè)才能發(fā)展。而每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，除了依靠國(guó)家和地方政府提供的良好宏觀環(huán)境外，更重要的是取決于其自身的管理與服務(wù)水平。

　　國(guó)家、地方和企業(yè)，這是物業(yè)管理發(fā)展血肉相連的三個(gè)環(huán)節(jié)，只要每一個(gè)環(huán)節(jié)自身保持穩(wěn)定的發(fā)展、積極的創(chuàng)新，完成各自的職責(zé)，而相互之間又能保持良好、透明的溝通與聯(lián)接，整個(gè)行業(yè)才會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。

篇3：產(chǎn)權(quán)制度改革開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

　　產(chǎn)權(quán)制度改革開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

　　哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司成立于1998年，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）全部三個(gè)集中區(qū)，即：南崗集中區(qū)、哈平路綜合工業(yè)區(qū)、迎賓路工業(yè)區(qū)的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和綠化、衛(wèi)生、供排水、供熱、供汽等服務(wù)工作。管理服務(wù)區(qū)域覆蓋整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)近20平方公里，向來(lái)自32個(gè)國(guó)家和地區(qū)的181戶(hù)外資企業(yè)、2000多戶(hù)內(nèi)資企業(yè)及居民提供服務(wù)?，F(xiàn)有股東78人，員工300人，注冊(cè)資金900萬(wàn)元，法人資金5004萬(wàn)元。實(shí)際利用固定資產(chǎn)近3億元，其中受開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委托經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)2.8億元，自有固定資產(chǎn)2000萬(wàn)元。20**年總收入近5000萬(wàn)元。公司控股新科熱力有限公司、同達(dá)保潔有限公司、易科經(jīng)貿(mào)有限公司、綠化公司，已形成多功能、集團(tuán)化規(guī)模，具備全方位從事物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)力和能力。

　　20**年公司獲得國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)和省供熱企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，同年通過(guò)ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從20**年至今，連續(xù)多年被評(píng)為省、市物業(yè)管理先進(jìn)單位、市供熱標(biāo)兵單位。20**年公司管理服務(wù)的開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)被評(píng)為省物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)。20**年獲得省“綠色企業(yè)”、開(kāi)發(fā)區(qū)文明單位標(biāo)兵等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，并成為省物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位、市物業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。在黨的建設(shè)等方面也多次被評(píng)為市、區(qū)先進(jìn)單位。目前已發(fā)展為全市管轄地域最寬、服務(wù)功能最全、知名度和信譽(yù)度高，深受省、市政府和開(kāi)發(fā)區(qū)以及廣大業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意和信賴(lài)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　20**年初，根據(jù)中央和省、市關(guān)于國(guó)企改革的精神，在開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持下，我公司在開(kāi)發(fā)區(qū)直屬企業(yè)中率先進(jìn)行體制改革。經(jīng)過(guò)權(quán)衡，在公司管理服務(wù)的開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)集中區(qū)中，南崗集中區(qū)是公司所在地，經(jīng)濟(jì)單獨(dú)核算，收入相對(duì)穩(wěn)定，國(guó)有資產(chǎn)量小，職工70人中具有國(guó)有身份的只有33人，綜合以上有利因素，公司決定首先買(mǎi)斷南崗集中區(qū)的國(guó)有資產(chǎn)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)制度改革。20**年4月直接轉(zhuǎn)為民營(yíng)股份制企業(yè)，成為哈爾濱市國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)中第一個(gè)實(shí)現(xiàn)改制的正處級(jí)單位。

　　一、改制的主要做法

　　對(duì)于長(zhǎng)期習(xí)慣于端鐵飯碗的國(guó)企職工來(lái)說(shuō)，突然要退出國(guó)有身份，實(shí)現(xiàn)由國(guó)企到民營(yíng)的轉(zhuǎn)變，不能不說(shuō)是一場(chǎng)深刻的觸及靈魂的革命。改制首先遇到的最大難度和障礙是如何統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。只要闖過(guò)這一關(guān)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格依法辦事，用好用活政策，就能取得改制的成功。現(xiàn)將我們的有關(guān)做法簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：

　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想、更新觀念、起好步、闖過(guò)至關(guān)重要的第一關(guān)。

　　20**年的春天，對(duì)于習(xí)慣于墨守陳規(guī)走路、甚至沉浸在新春佳節(jié)的喜慶和懶散還沒(méi)有完全清醒過(guò)來(lái)的物業(yè)公司大多數(shù)職工，“改制”這個(gè)詞普遍使他們感到新奇、刺激和不可接受。“公司這幾年形勢(shì)不錯(cuò)，職工收入穩(wěn)定，放著太平日子不過(guò)，干嗎去瞎折騰”、“開(kāi)發(fā)區(qū)那么多企業(yè)，我們?yōu)槭裁匆雀?。出頭的椽子先爛，沾水的管子先銹?！薄案闹坪蠛烷_(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)脫離了關(guān)系，將來(lái)大煙囪拔掉了，誰(shuí)來(lái)管我們？”集中起來(lái)，這些意見(jiàn)是當(dāng)時(shí)公司絕大多數(shù)干部和職工對(duì)改制的反映。面對(duì)這種情況，公司主要領(lǐng)導(dǎo)深刻認(rèn)識(shí)到要順利把改制進(jìn)行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通過(guò)艱苦細(xì)致的思想工作，統(tǒng)一大家的思想認(rèn)識(shí)，徹底更新觀念，起好步、闖過(guò)這一關(guān)。具體做法是：

　　從層次上，我們采取了“先班子，后中層干部、職工；先黨員，后群眾”的做法。首先在班子成員內(nèi)部統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。作為公司的主要負(fù)責(zé)人，圍繞“改”與“不改”，我也曾有過(guò)激烈的思想斗爭(zhēng)?；叵胛覐膮④?、入黨、在政府機(jī)關(guān)工作、到調(diào)入開(kāi)發(fā)區(qū)，幾十年一直是循規(guī)蹈矩、一帆風(fēng)順。人到中年，已經(jīng)是正處級(jí)干部，有著穩(wěn)定的收入和生活，還折騰什么？改制意味著我不僅要放棄這一切，而且今后還要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)走生存之路，這一步如果走好了，大家高興；否則豈不成了千古罪人。但是從另一方面想，“人生能有幾回搏?！边@些年，安逸磨平了我的棱角，改革勢(shì)在必行，總得有人先吃螃蟹，我決心率領(lǐng)公司廣大職工順應(yīng)改革的潮流，義無(wú)返顧地走改革之路。我的思想和態(tài)度在班子內(nèi)部產(chǎn)生了積極的、重要的影響。同時(shí)，多次召開(kāi)支部大會(huì)，以“共產(chǎn)黨員在改革中的位置和態(tài)度”為題展開(kāi)討論，逐步統(tǒng)一黨員對(duì)改制工作的正確認(rèn)識(shí)。

　　從方法上，我們采取了“一學(xué)、二請(qǐng)、三出”的做法。“學(xué)”是學(xué)好、學(xué)透中央和省、市關(guān)于國(guó)企改革的文件，公司將有關(guān)文件翻印成冊(cè)，人手一份，供職工反復(fù)學(xué)習(xí)。

　　“請(qǐng)”是請(qǐng)市產(chǎn)改辦領(lǐng)導(dǎo)給全體職工講課，使廣大職工由對(duì)國(guó)企改革的模糊認(rèn)識(shí)、消極抵制，逐步轉(zhuǎn)為理解和接受。由“上指下派，不得不改”轉(zhuǎn)為“我們要改”。我們還請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)審計(jì)事物所等中介機(jī)構(gòu)做改制方面的策劃?！俺觥笔亲叱鋈W(xué)習(xí)外單位的成功經(jīng)驗(yàn)。還通過(guò)書(shū)面材料學(xué)習(xí)我市改制較早的哈爾濱國(guó)際旅行社等單位的經(jīng)驗(yàn)。

　　從形式上，我們采取了“大、小會(huì)結(jié)合，會(huì)上、會(huì)下結(jié)合”的做法。在那些日子里，從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)廣大職工這樣熱心參加會(huì)議，有時(shí)候，大會(huì)自發(fā)的變成若干個(gè)小會(huì)，正、反方辯論的面紅耳赤。通過(guò)循循善誘的漸進(jìn)過(guò)程，圍繞著“改”與“不改”，“早改”還是“晚改”，廣大職工的認(rèn)識(shí)逐漸統(tǒng)一、形成共識(shí)。大家一致認(rèn)為：改革勢(shì)在必行，晚改不如早改，長(zhǎng)痛不如短痛。有的同志說(shuō)：“這是gg開(kāi)放以來(lái)黨中央第二次給我們指出致富路，我們決不能再錯(cuò)失良機(jī)?！?/p>

　　公司還作出一項(xiàng)重要決定， 3年內(nèi)保證每名職工有穩(wěn)定的工作崗位，盡量保持原有工資和福利待遇不變，讓全體職工看到希望，打消顧慮。

　　為了引導(dǎo)職工把對(duì)改制的認(rèn)識(shí)入心入腦，公司領(lǐng)導(dǎo)班子發(fā)動(dòng)廣大職工結(jié)合實(shí)際實(shí)事求是地分析了改制的“利”與“弊”。通過(guò)分析，大家一致認(rèn)為公司在改制方面有許多優(yōu)勢(shì)：一是有一個(gè)勤政廉潔、開(kāi)拓進(jìn)取、群眾信得過(guò)、能帶領(lǐng)廣大職工致富的領(lǐng)導(dǎo)班子；二是既無(wú)內(nèi)債，也無(wú)外債，往來(lái)帳目清晰，有一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；三是公司組建時(shí)間短，職工平均年齡三十幾歲，沒(méi)有離、退休的，包袱輕；四是幾年來(lái)，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；有的同志詼諧地說(shuō)：“改制怕什么，就是有一天大煙囪拔了，憑出租公司房產(chǎn)也夠大伙開(kāi)資。何況我們還要不斷開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額?！蔽迨瞧谇敖?jīng)營(yíng)規(guī)范有序，按國(guó)家規(guī)定“三金”（公益金、公積金和大修基金）應(yīng)留盡留，沒(méi)有透支現(xiàn)象，具備擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力。當(dāng)然，大家也找出了公司潛在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，但是“利”大于“弊”，機(jī)不可失，時(shí)不我待，公司上下團(tuán)結(jié)一致堅(jiān)定了改制的決心。

　?。ǘ﹪?yán)格履行法定程序，精心組織、規(guī)范運(yùn)作。

　　為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，公司成立了改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)清產(chǎn)核資工作小組和股權(quán)分配工作小組。

　　改制工作由始至終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，被開(kāi)發(fā)區(qū)譽(yù)為“具有指導(dǎo)意義的改制示范單位”。其核心是充分發(fā)揚(yáng)民主，嚴(yán)格依法辦事，充分尊重廣大職工的知情權(quán)、選擇權(quán)，絕不包辦代替、差強(qiáng)人意。改制工作法定程序多，涉及市體改委、財(cái)政、審計(jì)、工商、稅務(wù)、人事、勞動(dòng)等十幾個(gè)部門(mén)，公司堅(jiān)持依法辦事，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈ズ酶母锏拿恳粋€(gè)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，做到“五不”。即：不脫節(jié)、不“跑粗”、不走過(guò)場(chǎng)、不一蹴而就、不留后遺癥。經(jīng)過(guò)反復(fù)推敲，制定了改制總體方案和一系列相關(guān)的規(guī)范性文件。方案確定了通過(guò)職工入股全部買(mǎi)斷國(guó)有凈資產(chǎn)，獨(dú)立走向市場(chǎng)，成為“四自”（自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、自我約束、自我發(fā)展）的民營(yíng)企業(yè)的改革思路，并確定了堅(jiān)持國(guó)有資產(chǎn)不流失、堅(jiān)持維護(hù)職工合法權(quán)益、堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作的三個(gè)基本原則。

　　在不到三個(gè)月的時(shí)間，公司體改領(lǐng)導(dǎo)小組先后組織召開(kāi)大、小各類(lèi)會(huì)議29次（其中職工表決的全體會(huì)議11次，領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議16次，其他2次）。例如：在確定股權(quán)分配方案前，領(lǐng)導(dǎo)小組先后于5月10日、5月20日兩次以問(wèn)卷調(diào)查的形式了解職工的購(gòu)股意向，允許朝令夕改。由于工作細(xì)，根據(jù)調(diào)查摸底的情況，結(jié)合工齡、職務(wù)、職稱(chēng)等情況形成的股權(quán)分配方案，體現(xiàn)了“三公”的原則（公平、公正、公開(kāi)），全體職工大會(huì)一次性表決通過(guò)。再如：按市有關(guān)文件規(guī)定，職工解除勞動(dòng)關(guān)系其中工齡在15年以上或15年以下的分別按市上年企業(yè)職工的社平工資標(biāo)準(zhǔn)的3倍或2倍計(jì)發(fā)補(bǔ)償金。公司為了照顧老職工，在市有關(guān)部門(mén)的誤導(dǎo)下，一度曾擬以公司全體職工補(bǔ)償金總額與職工工齡總年限的平均值為基數(shù)，分別乘以每個(gè)人的工齡計(jì)發(fā)補(bǔ)償金。這一做法使一些年輕職工的補(bǔ)償金按文件規(guī)定有所降低，出現(xiàn)了合理但不合規(guī)的現(xiàn)象。針對(duì)這一情況，領(lǐng)導(dǎo)小組堅(jiān)決予以糾正，使大家深刻感受到公司在改制中的嚴(yán)謹(jǐn)與規(guī)范。

　　（三）充分用好用活政策，緊緊依靠和積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持。

　　國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革是個(gè)新事物，改制過(guò)程中，由于各方對(duì)政策的理解和所處角度、立場(chǎng)不同，難免在一些具體環(huán)節(jié)上產(chǎn)生分歧。要順利解決這方面產(chǎn)生的矛盾，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，最主要的是充分用好用活有關(guān)政策，緊緊依靠和爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持。

　　例如：在國(guó)有資產(chǎn)界定上，曾有人認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)的鍋爐及其管網(wǎng)等有關(guān)附屬設(shè)施應(yīng)為公司實(shí)收資本，這必然大幅度增加參與改制職工買(mǎi)斷國(guó)有資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，挫傷廣大職工改制的積極性。誰(shuí)是誰(shuí)非，感情不能代替政策，針對(duì)這一情況，我們做了大量的調(diào)查研究工作，直到追查到財(cái)政部1993年頒布的《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》，才使這個(gè)問(wèn)題有了明確定論和共識(shí)。按照這個(gè)規(guī)定，鍋爐及其管網(wǎng)有關(guān)附屬設(shè)施的價(jià)值已攤?cè)氤杀?，或以出讓土地并通過(guò)商品房出售和配套費(fèi)等形式得到補(bǔ)償，其產(chǎn)權(quán)已隨商品房?jī)r(jià)值的轉(zhuǎn)移而歸物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有。因此物業(yè)公司此前所使用的鍋爐及其附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)已不屬于物業(yè)公司，不再屬于國(guó)有資產(chǎn)，職工也無(wú)須再重復(fù)買(mǎi)斷這一部分資產(chǎn)。

　　另外，根據(jù)市體改委有關(guān)文件精神，因產(chǎn)權(quán)制度改革企業(yè)提出解除勞動(dòng)關(guān)系讓職工自謀職業(yè)的，可一次性發(fā)放補(bǔ)償金進(jìn)行安置。另一種情況是繼續(xù)留用的給予一定額度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。兩者相比，前者的待遇略高于后者，經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)主管部門(mén)同意，公司靈活的選用了前者的做法，讓廣大職工得到實(shí)惠，調(diào)動(dòng)了廣大職工參與改革的積極性。

　　二、改制的成效和特點(diǎn)、體會(huì)

　　我公司改制的時(shí)間不長(zhǎng)，但在許多方面已經(jīng)凸顯出生機(jī)、活力和新氣象。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是自覺(jué)增強(qiáng)責(zé)任感，大力提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)有些人曾擔(dān)心物業(yè)公司體制變了，管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)隨之下降？公司新領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過(guò)分析認(rèn)為這符合人們習(xí)慣于用懷疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在這種心態(tài)作用下，如果我們的工作停留在原有水平或略有提高，只會(huì)使人產(chǎn)生下降或如常的錯(cuò)覺(jué)，只有各項(xiàng)工作有了顯著提高，才能使人們心理平衡和認(rèn)可。據(jù)此，公司一手抓改制，一手抓管理服務(wù)，用超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)回答了這一問(wèn)題。20**年，正值改制過(guò)程，由于市政道路改造，大量社會(huì)車(chē)輛繞經(jīng)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，致使區(qū)內(nèi)道路、樹(shù)木等公共設(shè)施遭到嚴(yán)重破壞。公司投資20多萬(wàn)元，恢復(fù)和進(jìn)一步提升了開(kāi)發(fā)區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，受到開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和廣大進(jìn)區(qū)業(yè)戶(hù)的好評(píng)。二是投資300萬(wàn)元加強(qiáng)軟、硬件建設(shè)，為公司的進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。其中64萬(wàn)元用于對(duì)6臺(tái)除塵器及相關(guān)設(shè)備徹底進(jìn)行改造，安裝調(diào)試后達(dá)到國(guó)家環(huán)保一類(lèi)地區(qū)一級(jí)煙塵排放標(biāo)準(zhǔn)。18萬(wàn)元選用目前居世界領(lǐng)先水平的瑞士產(chǎn)ABB變頻器，對(duì)原變頻器進(jìn)行了改造。還對(duì)區(qū)內(nèi)原有公用照明設(shè)施進(jìn)行改造，修復(fù)路燈512盞，新建路燈345盞。三是改制使股東（職工）同舟共濟(jì)、更加團(tuán)結(jié)，增強(qiáng)了公司的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

　　20**年，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)哈平路工業(yè)園區(qū)供熱中心11300萬(wàn)元資產(chǎn)公開(kāi)向社會(huì)租賃招標(biāo)，公司不畏強(qiáng)手，經(jīng)過(guò)晝夜奮戰(zhàn)做標(biāo)書(shū)，一舉競(jìng)標(biāo)成功。同年，在對(duì)物業(yè)公司管轄服務(wù)的科技公寓1#、2#樓分戶(hù)供熱改造中，少數(shù)長(zhǎng)期拖欠熱費(fèi)的人煽動(dòng)不明真相的業(yè)主對(duì)分戶(hù)供熱改造設(shè)置種種障礙，公司上下團(tuán)結(jié)一致，頂住了壓力和阻力，使改造如期完工。四是職工的主人翁意識(shí)空前增強(qiáng)。過(guò)去月月喊、年年喊而難以實(shí)現(xiàn)的東西，現(xiàn)在不用喊，自發(fā)出現(xiàn)了“三多”、“三少”的現(xiàn)象：為了工作主動(dòng)放棄雙休日的多了，討要加班費(fèi)的少了；圍繞公司的發(fā)展和前途憂(yōu)患意識(shí)多了，過(guò)去那種吃糧不管穿的少了；事事精打細(xì)算的多了，花錢(qián)大手大腳的少了。公司控股的新科熱力公司根據(jù)原煤冬夏季差價(jià)，夏儲(chǔ)冬用，僅此一項(xiàng)節(jié)約資金6.5萬(wàn)元。按慣例，水廠的蓄水池每年都請(qǐng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍清刷，但改制后，這個(gè)單位發(fā)動(dòng)職工自己動(dòng)手清理蓄水池，節(jié)約資金4.7萬(wàn)元。自公司成立以來(lái)，南崗集中區(qū)供熱系統(tǒng)長(zhǎng)期存在補(bǔ)水量過(guò)大的不正?，F(xiàn)象，但“光聽(tīng)轆轤把響，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程師經(jīng)過(guò)晝夜排查，甚至鉆進(jìn)地溝里摸爬滾抓，最終查到了漏點(diǎn)，使鍋爐日補(bǔ)水量由原來(lái)的160多噸降至30噸，為公司減少了巨額損失。

　　20**年，公司的收費(fèi)率由上年的80%上升到91%，公企和民宅熱費(fèi)比上年同期分別增收了11%和8%，是歷史上收繳最好的一年。

　　通過(guò)前一階段工作，物業(yè)公司的改制工作呈現(xiàn)五個(gè)特點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)班子旗幟鮮明、態(tài)度堅(jiān)決，以對(duì)黨的路線、方針、政策無(wú)比信任、忠誠(chéng)與執(zhí)著追求，在“改”與“非改”這個(gè)大是大非面前從來(lái)就沒(méi)有懷疑過(guò)。一件事抓到底、一條路跑到頭。改制之初，區(qū)內(nèi)區(qū)外曾有人對(duì)物業(yè)公司的做法評(píng)頭品足，有人認(rèn)為“物業(yè)公司好出風(fēng)頭”、有人甚至到處散布輿論，說(shuō)“公司（或某些人）借改制之機(jī)大撈好處”，但公司領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)持走自己的路，絲毫不為所動(dòng)。20**年初開(kāi)發(fā)區(qū)工作會(huì)議僅過(guò)兩周，公司就向管委會(huì)提出了改制申請(qǐng)，為開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)企改革帶了個(gè)好頭，率先打破僵局。改制過(guò)程盡管有曲折，特別是其間由于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)人事變動(dòng)，公司的改制方案遲遲批不下來(lái)的時(shí)候，大家堅(jiān)持改革的大方向始終沒(méi)有動(dòng)搖過(guò)；二是公司主要領(lǐng)導(dǎo)的率先垂范作用好，有力拉動(dòng)了公司的改制進(jìn)程。在股權(quán)分配上，公司主要領(lǐng)導(dǎo)和高管人員站得高、看得遠(yuǎn)、以寬廣的胸襟讓利于群眾。按鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者持大股的政策規(guī)定，原企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可以占50%以上的股份。但董事長(zhǎng)（兼總經(jīng)理）最終還是在保證廣大職工認(rèn)飽購(gòu)足的前提下，認(rèn)購(gòu)剩余的40%的股份。

　　公司主要領(lǐng)導(dǎo)的這些表現(xiàn)調(diào)動(dòng)了廣大職工參與改革的積極性，職工爭(zhēng)相要求超份額認(rèn)購(gòu)股份，僅用一周時(shí)間就將以股本形式體現(xiàn)的總額300萬(wàn)元注冊(cè)資本全部交清。三是做過(guò)細(xì)的思想工作，堅(jiān)持穩(wěn)定的原則。充分尊重職工的選擇，做到走、留自愿。原公司正式職工中，除因升學(xué)、出國(guó)、調(diào)離外地等原因，其余90%的職工全部轉(zhuǎn)為股東（在我市已轉(zhuǎn)制的國(guó)企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，沒(méi)有出現(xiàn)因改制而越級(jí)*告狀的現(xiàn)象，職工隊(duì)伍情緒健康、穩(wěn)定。四是正確擺正國(guó)家、集體、個(gè)人三者之間的位置，顧全大局、態(tài)度端正，能做出必要的犧牲和讓步。在改制過(guò)程中，特別是在國(guó)有資產(chǎn)認(rèn)定上，公司始終尊重管委會(huì)和有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)和建議，襟懷坦白、心地坦蕩，不和國(guó)家藏心眼。如：在處理期后事項(xiàng)中，我公司改制清產(chǎn)核資截止日是20**年4月29日，但由于種種原因，完成改制工作批準(zhǔn)日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其間新發(fā)生各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用170萬(wàn)元，管委會(huì)只認(rèn)定其中的110萬(wàn)元，公司不和管委會(huì)做過(guò)多糾纏，主動(dòng)接受這一認(rèn)定。通過(guò)這次改制，公司總共上交管委會(huì)一千多萬(wàn)元，以人均為單位計(jì)算，這在同期改制企業(yè)中是十分罕見(jiàn)的。五是有膽識(shí)和氣魄，步子邁得大。由國(guó)企到民營(yíng)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，改革徹底，一步到位。

　　通過(guò)這一階段工作，我們的體會(huì)是國(guó)企改革勢(shì)在必行，晚改不如早改，只要緊緊依靠開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，吃透國(guó)家和省、市文件精神，用好、用活政策，把職工的思想工作做細(xì)、做透，充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重職工的參與權(quán)與選擇權(quán)，兼顧國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人三者利益，穩(wěn)扎穩(wěn)打堅(jiān)實(shí)抓好改革過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，就一定能把改制工作全面做好。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，以上匯報(bào)僅是我公司改制過(guò)程中的簡(jiǎn)要做法和粗淺體會(huì)，有不當(dāng)之處，請(qǐng)各位批評(píng)指正。我公司的改制工作僅僅是開(kāi)始，還很不深入和完善，今年，我們要繼續(xù)深化改革，重點(diǎn)是在人事制度等方面進(jìn)行相應(yīng)的配套改革，實(shí)行全員競(jìng)聘、定崗定薪、崗變薪變，和一些先進(jìn)省、市的同行比，我們的工作還有很大的差距，有機(jī)會(huì)我們要走出去，向你們學(xué)習(xí)，在此也歡迎廣大物業(yè)同仁、戰(zhàn)友們到我公司作客、指導(dǎo)工作、傳授物業(yè)管理的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)。謝謝大家！

　　哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司