某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對"××項(xiàng)目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報(bào)箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

　　*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

　　1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

　　2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費(fèi)用；

　　6）接管驗(yàn)收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時(shí)完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　*入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項(xiàng)目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。

篇2：某大廈接管驗(yàn)收方案

接管驗(yàn)收整體計(jì)劃

　　一、依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求,根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布,1991年7月1日實(shí)施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度,我司將對香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行:

　　A、辦公層區(qū)域(L12~L57)和各設(shè)備房[塔樓部分]:7月20日到8月24日

　　B、商場部分(B3~L3)及車庫[裙樓部分]:9月8日到10月28日

　　二、接管必備資料如下

　　1.竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等;

　　2.設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等;

　　3.工程項(xiàng)目竣工圖;

　　4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄,預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄;

　　5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄;

　　6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;

　　7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄;

　　8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)(來自:m.dewk.cn)的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;

　　9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

　　10.圖紙會(huì)審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單;

　　11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明;

　　12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件;

　　13.所有工程項(xiàng)目通過國家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書,如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

　　以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。

　　三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成:

　　1.上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司

　　香港新世界大廈物業(yè)管理處(管理部、工程部)

　　2.其它相關(guān)人員

　　四、接管驗(yàn)收原則

　　以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收報(bào)告,方可有效。

五、接管工作程序

　　1.接管工作準(zhǔn)備階段

　　1.1熟悉接管各層面的情況

　　1.2接管工作應(yīng)備文件

　　a.驗(yàn)收接管流程

　　b.相關(guān)驗(yàn)收文件

　　c.相關(guān)驗(yàn)收

篇3：物業(yè)接管驗(yàn)收入住工作方案

天英花園物業(yè)接管驗(yàn)收、入住工作方案
一、成立天英花園接管驗(yàn)收籌備小組:
1、籌備小組:
組長:***
副組長:***
組員:***
2、工作時(shí)間:
20**年3月17日至20**年6月30日
3、工作任務(wù):
(1)、成立天英花園物業(yè)管理處;
(2)、管理處各部門準(zhǔn)備運(yùn)作管理資料及表格;
(3)、管理處各部門依工作需要申購辦公、維修設(shè)備、物品及工具;
(4)、落實(shí)保安及部分員工住宿、生活問題;
(5)、員工上崗培訓(xùn);
(6)、同發(fā)展商技術(shù)部門成立聯(lián)合驗(yàn)收小組;
(7)、準(zhǔn)備驗(yàn)收的資料表格及確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);
(8)、驗(yàn)收接管工作〈含各系統(tǒng)資料及鎖匙移交〉;
(9)、驗(yàn)收接管遺留問題處理;
(10)、特別提示:向業(yè)主交樓前必須具備的幾個(gè)條件;
(11)、準(zhǔn)備交樓::資料及表格;
(12)、準(zhǔn)備裝修申報(bào)資料及表格;
(13)、管理處成立交樓小組并作分工;
(14)、提前聯(lián)系電信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等運(yùn)營商確定收費(fèi)及開通事宜;
(15)、確定交樓地點(diǎn)、布置交樓現(xiàn)場、準(zhǔn)備工作就緒;
(16)、依據(jù)交樓安排表開始交樓;
(17)、做好交樓各項(xiàng)登記工作,每日收集業(yè)主收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,及時(shí)報(bào)施工部門
維修小組;
(18)、整理收樓后的業(yè)主資料檔案及驗(yàn)收資料檔案,歸類存放管理。
(19)、總結(jié)整個(gè)驗(yàn)收接管、入住工作過程、向公司匯報(bào)。
4、主要負(fù)責(zé)人:***

二、籌備天英花園物業(yè)管理處:
1、天英花園物業(yè)管理處組織架構(gòu)(20**)
2、天英花園物業(yè)管理處人員編制(20**)
3、天英花園物業(yè)管理處正式運(yùn)作時(shí)間定為20**年5月8號(hào)
4、主要負(fù)責(zé)人:***

三、管理處各部門準(zhǔn)備運(yùn)作管理資料及表格:
1、工程部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
2、物業(yè)部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
3、保安部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
4、人事行政部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
5、