物業(yè)公司各部、各級目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　1 目的

　　規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標(biāo)管理工作，確保公司的總體工作目標(biāo)的實(shí)施。

　　2 適用的范圍

　　適用于物業(yè)管理公司的各部、各級目標(biāo)管理工作。

　　3 職責(zé)

　　(1)公司董事會負(fù)責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)總經(jīng)理目標(biāo)管理的考評、評價(jià)和監(jiān)管工作。

　　(2)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)同各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理目標(biāo)管理的考評、評價(jià)和監(jiān)管工作。

　　(3)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)同管理處各部門主管簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)管理處各部門主管目標(biāo)管理的考評、評價(jià)和監(jiān)管工作。

　　4 程序要點(diǎn)

　　(1)目標(biāo)管理的基本作業(yè)流程

　　a 總經(jīng)理同董事會簽訂公司總體目標(biāo)管理責(zé)任書

　　b 總經(jīng)理將工作目標(biāo)分解成部門和管理處理目標(biāo)

　　c 各部門、各管理處經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書

　　d 管理處各部門主管同管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書

　　e 每季度檢查一次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況

　　f 一個(gè)管理周期(一年或一個(gè)任期)結(jié)束后對目標(biāo)狀況進(jìn)行評價(jià)

　　(2)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書的簽訂。

　　a) 每年年底(或每一任期結(jié)束)前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會議，結(jié)合董事會的工作要求和公司的實(shí)際管理狀況擬定出第二年(或第二個(gè)任期)的公司總體業(yè)理工作目標(biāo)：

　　★ 制定目標(biāo)的基本要素：

　　--目標(biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入;

　　--目標(biāo)應(yīng)具有可考評、可檢查、可評價(jià)性;

　　--分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致。

　　★ 目標(biāo)的分類

　　--按物業(yè)管理目標(biāo)的內(nèi)容分，可將目標(biāo)分為管理質(zhì)量目標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、經(jīng)營利潤成本目標(biāo);

　　--按物業(yè)管理公司的管理層次分，可將目標(biāo)分為公司總體工作目標(biāo)、部門工作目標(biāo)、管理處總體工作目標(biāo)、管理處分部門工作目標(biāo);

　　--按物業(yè)管理公司的工作時(shí)序分，可將目標(biāo)分為長期目標(biāo)(5~10年)、中期目標(biāo)(2~4年)、年度目標(biāo)、季度目標(biāo)。

　　★ 制定物業(yè)管理總體工作目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮的因素：

　　--達(dá)到的目的;

　　--必要的工作環(huán)境(人力、物力);

　　--以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn);

　　--物業(yè)管理公司的實(shí)際工作狀況;

　　--必要的責(zé)、權(quán)、利狀況。

　　★ 總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標(biāo)。

　　★ 公司總經(jīng)理就公司次年(或次任期)的物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)以及為保證工作目標(biāo)所必需的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會進(jìn)行積極的協(xié)商討論。

　　★ 協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會簽訂《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》。《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》的內(nèi)容通常由以下內(nèi)容構(gòu)成：

　　★ 公司總體工作目標(biāo)：

　　-- 管理目標(biāo);

　　-- 服務(wù)目標(biāo);

　　-- 經(jīng)營目標(biāo)。

　　★責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù);

　　★公司董事會的權(quán)利、義務(wù);

　　★目標(biāo)考評的方法和考評依據(jù);

　　★目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施;

　　★其他。

　　(3) 物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)的分解

　　a) 公司總經(jīng)理同董事會簽訂完畢《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》后，為確保公司總體工作目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將公司總體工作目標(biāo)進(jìn)行有效分解。

　　★將工件目標(biāo)的一部分分給公司機(jī)關(guān)各職能部門;

　　★將工作目標(biāo)一部分分給各管理處。

　　b) 公司總經(jīng)理在分解完工作目標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)召開公司經(jīng)理辦公會議，充分討論目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與直轄市問題，直到各方達(dá)成共識。

　　c) 公司總經(jīng)理同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》。責(zé)任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下：

　　★工作目標(biāo);

　　★責(zé)任人(經(jīng)理)的權(quán)利、義務(wù);

　　★公司的權(quán)利、義務(wù);

　　★目標(biāo)考評的方式和考讀音的依據(jù);

　　★目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施;

　　★其他。

　　d) 管理處可以將本管理處的工作進(jìn)一步分解至管理處各部門。由管理處經(jīng)理同各部門主管進(jìn)一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書，方法同上。

　　(4) 目標(biāo)的日常監(jiān)管

　　a) 公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標(biāo)的完成情況向董事會做工作匯報(bào)。公司董事會應(yīng)每季度對公司目標(biāo)的完成情況做出評價(jià)和指示。

　　b) 公司各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理應(yīng)每月末向總經(jīng)理做工作目標(biāo)小結(jié)匯報(bào);公司總經(jīng)理應(yīng)對各部門經(jīng)理、各管理處的工作目標(biāo)的完成情況(工作狀況)做出評價(jià)和指示。

　　(5) 目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗(yàn)證和獎(jiǎng)罰

　　a) 一個(gè)管理周期(一年)或一個(gè)任期結(jié)束后，董事會應(yīng)當(dāng)對公司的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況做出綜合評價(jià)和驗(yàn)證。公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況做出綜合評價(jià)和驗(yàn)證。

　　b) 依據(jù)公司總體目標(biāo)的完成情況，公司董事會應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》。兌現(xiàn)對公司和公司總經(jīng)理的獎(jiǎng)懲。

　　c) 依據(jù)各部門、各管理處的目標(biāo)完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標(biāo)管理責(zé)任書兌現(xiàn)對各部門員工、經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。

　　(6) 目標(biāo)管理責(zé)任書、評價(jià)驗(yàn)證報(bào)告書、獎(jiǎng)罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長期保存。

　　5 記錄

　　6 相關(guān)支持文件

　　公司所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。

　　7 附錄

　　(1) 《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》(僅供參考)

　　(2) 《物業(yè)管理處經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》(僅供參考)

篇2：《企業(yè)績效與目標(biāo)管理》培訓(xùn)心得

　　《企業(yè)績效與目標(biāo)管理》培訓(xùn)心得

　　《企業(yè)績效與目標(biāo)管理》是這次培訓(xùn)的主題，這個(gè)看似枯燥乏味的命題，在梁老師的講堂上變得那么輕松愉快、輕而易舉。

　　20**.5.28-29日，華西醫(yī)大能容納500多人的會議室座無虛席，參加培訓(xùn)的大多是公司老板、高管及人力資源經(jīng)理，兩天的培訓(xùn)最后以極低的退場率而圓滿結(jié)束。

　　作為人力資源從業(yè)人員，學(xué)習(xí)力應(yīng)該是最基本的能力，所以這些年我參加各種各樣的培訓(xùn)很多，同時(shí)也了解到了很多老師的講課風(fēng)格，在學(xué)習(xí)的過程中也學(xué)到了很多的講課技巧。

　　楊宗華老師，他講課的時(shí)候跟學(xué)員的互動性很高，要想在他的課堂上睡著是決不可能的，語速超快，大汗淋漓，他是把講課和小品表演融為一體，肢體語言豐富，動作夸張，課堂上總是爆發(fā)出掌聲和笑聲。

　　張榮老師，這是個(gè)帥氣的身材高挑的成熟男，講課時(shí)聲音超大，表情夸張，有的時(shí)候甚至聲嘶力竭，他可以算得上是聚成的元老級人物，在他播放的VCR中，我們還看到了他主持公司年會時(shí)煽情的一面。

　　單海洋老師，看上去忠厚老實(shí)，個(gè)頭中等，理著小平頭，中年男子，他講課的特點(diǎn)是信息量大、實(shí)用，不煽情，堂上沒有太多的笑聲，可大家都豎起耳朵，生怕漏掉了哪一句，講課的邏輯性很強(qiáng)，環(huán)環(huán)相扣，最吊人胃口的，是他的《股權(quán)激勵(lì)》，至今還沒有機(jī)會去聽他的金牌課。

　　蔡朝東老師，這是個(gè)老革命，也是最令我欽佩的老師，因?yàn)樗谠颇?/a>某最貧困縣做過縣長，為老百姓做了很多事實(shí)，當(dāng)他離開的時(shí)候數(shù)萬人攔著車不讓他走。因?yàn)槭擒娙顺錾淼脑虬桑o人的感覺是一身正氣，他也是國內(nèi)最早一批做演講的十個(gè)人之一，80年代在全國巡回演講《理解萬歲》。聽他的課會凈化人的心靈，現(xiàn)在他利用寒暑假給孩子們做特訓(xùn)營，調(diào)教了很多心理有問題的小孩子，應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的課。

　　蔣春燕老師，這是培訓(xùn)界不多見的優(yōu)秀的女講師，她的金牌課是《績效增長模式》3天半的時(shí)間，很實(shí)戰(zhàn)地將績效管理整個(gè)體系進(jìn)行了一個(gè)梳理，有理論、有案例，印象最為深刻的是PK賽，因?yàn)榇蠹叶冀涣隋X出去，都想贏不想輸，所以三天時(shí)間都是全神貫注，晚上還要做作業(yè)，這種課程雖然價(jià)格不菲，但是確實(shí)實(shí)用。講課風(fēng)格是溫文爾雅，一身休閑裝，加上棉麻的面料，不了解情況的人會誤以為要教大家打太極拳，呵呵......

　　最后說一下梁雅杰老師，因?yàn)樗麣v任世界500強(qiáng)企業(yè)亞太區(qū)人力資源總裁，可謂見多識廣，既有理論高度，又有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，最為難能可貴的是在課程中破除了很多HR們的誤區(qū)和對西方人力資源管理方式方法的迷信。也是我近幾年見到的在人力資源管理方面有高度的專業(yè)人士。

　　他講課的特點(diǎn)是：大氣，多次引用彼得杜魯克的原話，時(shí)常穿插英文。通過故事、案例等在談笑風(fēng)聲中講明枯燥而深刻的問題，透徹分析，卻聽起來輕松，聽課的過程變成了一個(gè)享受的過程......

　　梁老師的講課風(fēng)格到目前為止是我最喜歡和推崇的。

篇3：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū)的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。“管理辦法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”

　　為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。

　　一、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)

　　(一)管委會的組建

　　該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

　　(二)管委會的權(quán)利與義務(wù)

　　管委會的權(quán)利:

　　1.制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　4.審查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　管委會的義務(wù):

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作

　　城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個(gè)階段進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項(xiàng)目。

　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)

　　建設(shè)部“管理辦法”的制訂，有兩個(gè)重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備......進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。

　　第一是社會效益。

　　這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個(gè)社區(qū)環(huán)境，它對調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。

　　第二是經(jīng)濟(jì)效益。

　　這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來:一是從政府方面來說，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費(fèi)用的來源。

　　第三是環(huán)境效益。

　　居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則

　　物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè)，它不僅具有獨(dú)立的法人資格，又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營來進(jìn)行。為此，它遵循的主要原則是:

　　1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。

　　2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點(diǎn):服務(wù)時(shí)限很長，往往幾十年以上;服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。

　　3.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。

　　實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。

　　4.企業(yè)經(jīng)營、獨(dú)立核算。

　　必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。

　　5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。

　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則，物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模瑧?yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。