物業(yè)工程培訓(xùn)：房屋設(shè)備
常見的房屋設(shè)備有哪些?
房屋設(shè)備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設(shè)置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設(shè)備。如一般住宅中的房屋設(shè)備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設(shè)備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫字樓、商廈等還有空調(diào)、自動(dòng)報(bào)警、電訊服務(wù)等設(shè)備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類組成。
一、房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備
(一)室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類。
1、生產(chǎn)給水設(shè)備。通常用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對(duì)水質(zhì)、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。
2、生活給水設(shè)備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質(zhì)必須完全符合國家規(guī)定的飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
3、消防給水設(shè)備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。
一般情況下，人工方法提供系修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。
(二)室內(nèi)排水設(shè)備。室內(nèi)排水設(shè)備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設(shè)備。通常室內(nèi)排水管道分為3類：
1、生活污水管道。排除人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛 ⑾礈焐钗鬯图S便污水。
2、工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污(廢)水。
3、室內(nèi)雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽開設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物等組成。
(三)熱水供應(yīng)設(shè)備。熱水供應(yīng)設(shè)備一般由加熱設(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。
(四)供熱設(shè)備。供熱設(shè)備包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。供暖設(shè)備系統(tǒng)一般由下列3部分組成：
1、熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。
2、輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。
3、散熱部分。是熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等。
(五)消防設(shè)備。目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有煙感器、溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。
一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設(shè)備為供水箱、消防箱、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭等。
(六)通風(fēng)設(shè)備。通常指房屋內(nèi)部的通風(fēng)設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。
(七)空調(diào)設(shè)備。大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調(diào)機(jī)。單體空調(diào)機(jī)較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調(diào)的設(shè)備構(gòu)成，通常包括風(fēng)管、空調(diào)水管、冷水機(jī)組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設(shè)備。
二、房屋建筑電氣設(shè)備
房屋建筑電氣設(shè)備主要有：
(一)供電及照明設(shè)備。供電設(shè)備有：
1、變壓器房內(nèi)的設(shè)備。變壓器房內(nèi)一般有高壓開關(guān)、變壓器以及各種溫控儀表和計(jì)量儀表等。
2、配電房內(nèi)設(shè)備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有：低壓配電柜、空氣開關(guān)、計(jì)量指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器等。
3、配電干線。指配電房由線柜通向各用電設(shè)備或各樓層配電箱的供電線路。
4、樓層配電箱。該設(shè)備將配電干線的電能分配給本層的各用電設(shè)備。
照明設(shè)備包括：開關(guān)、插座和各種照明燈具。
(二)弱電設(shè)備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備及裝置。主要有：通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設(shè)備越來越多。
(三)電梯設(shè)備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設(shè)備組成部分主要如下：
1、傳動(dòng)設(shè)備。拖動(dòng)轎廂的機(jī)器有曳引機(jī)(包括減速機(jī)、電動(dòng)機(jī)和制動(dòng)器)、導(dǎo)繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。
2、升降設(shè)備。包括轎廂、導(dǎo)軌、平衡鏈等。
3、安全設(shè)備。主要有限速器、緩沖器、限位開關(guān)、超載開關(guān)、防止夾人的光電開關(guān)、各部位的檢修開關(guān)、消防開關(guān)、運(yùn)行急停開關(guān)、限速安全鉗動(dòng)作開關(guān)等。
4、控制設(shè)備。主要有電源開關(guān)(自動(dòng)空氣開關(guān)和鐵殼開關(guān)2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關(guān)設(shè)備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。
(四)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。建筑物對(duì)上述設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普通住宅，一般只設(shè)置給排水、供電及照明、電視、電話等設(shè)備;對(duì)于高層建筑，要增加電梯、消防等設(shè)備;而現(xiàn)代化綜合性商業(yè)大廈，則幾乎包括以上所列的全部設(shè)備，而且設(shè)備更先進(jìn)，品種更齊全。
篇2：物業(yè)知識(shí)教材：房屋送排風(fēng)設(shè)備及構(gòu)件
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋送排風(fēng)設(shè)備及構(gòu)件
一、室內(nèi)送、排風(fēng)口
室內(nèi)送風(fēng)口是送風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)道末端裝置，由送風(fēng)道輸送來的空氣，通過送風(fēng)口以適當(dāng)?shù)乃俣确峙涞礁鱾€(gè)指定的送風(fēng)地點(diǎn)。
構(gòu)造最簡單的兩種送風(fēng)口，孔口直接開設(shè)在風(fēng)管上，用于側(cè)向或下向送風(fēng)。其中，圖(a)為風(fēng)管測(cè)送風(fēng)口，除風(fēng)口本身外，沒有任何調(diào)節(jié)裝置;圖(b)為插板式風(fēng)口，設(shè)有插板，這種風(fēng)口雖可調(diào)節(jié)送風(fēng)量，但不能控制氣流的方向。
常用的一種性能較好的百葉式風(fēng)口，可以在風(fēng)管上、風(fēng)管末端或墻上安裝。其中，雙層百葉式風(fēng)口不但可以調(diào)節(jié)出口氣流速度，而且可以調(diào)節(jié)氣流的角度。
室內(nèi)排風(fēng)口是全面排風(fēng)系統(tǒng)的一個(gè)組成部分，室內(nèi)被污染的空氣經(jīng)由排風(fēng)口進(jìn)入排風(fēng)管道。排風(fēng)口的種類較少，通常做成百葉式。此外，圖4-8-9所示的送風(fēng)口，也可以用于排風(fēng)系統(tǒng)，當(dāng)作排風(fēng)口使用。
室內(nèi)送、排風(fēng)口的布置情況，是決定通風(fēng)氣流方向的一個(gè)重要因素。而氣方向是否合理，將直接影響全面通風(fēng)的效果。
在組織通風(fēng)氣流時(shí)，應(yīng)將新鮮空氣直接送到工作地點(diǎn)或潔凈區(qū)域，而排風(fēng)口則要根據(jù)有害物的分布規(guī)律設(shè)在室內(nèi)濃度最大的地方。具體做法如下:
(1)排除余熱和余濕時(shí)，采取下送上排的氣流組織方式。即將新鮮空氣送到車間下部的工作地帶，吸收余熱和余濕后流向車間上部，由設(shè)在上部的排風(fēng)口排出。
(2)利用全面通風(fēng)排除有害氣體時(shí)，排風(fēng)口的位置應(yīng)根據(jù)下列不同的情況來確定:發(fā)散的氣體比空氣輕時(shí)，應(yīng)從上部排出;發(fā)散的氣體比空氣重時(shí)，宜從上部和下部同時(shí)排出，但氣體的溫度較高或受車間散熱影響而產(chǎn)生上升氣流時(shí)，宜從上部排出;當(dāng)揮發(fā)性物質(zhì)蒸發(fā)后使周圍空氣冷卻下降，或經(jīng)常有揮發(fā)性物質(zhì)灑落地面時(shí)，應(yīng)從上部和下部同時(shí)排出。
至于送風(fēng)，則不論上述哪一種情況，都應(yīng)一律送至作業(yè)地帶。
(3)對(duì)于用局部排風(fēng)排除粉塵和有害氣體而又沒有大量余熱的車間，用以補(bǔ)償局部排風(fēng)的機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)，宜將新鮮空氣送至上部地帶。
二、風(fēng)道(風(fēng)管)
(一)風(fēng)道材料和風(fēng)道截面積的確定
制作風(fēng)道的材料很多，工業(yè)通風(fēng)系統(tǒng)常使用薄鋼板制作風(fēng)道，截面呈圓形或矩形，根據(jù)用途(一般通風(fēng)系統(tǒng)、除塵系統(tǒng))及截面尺寸(D=100~200mm)的不同，鋼板厚度為0.5~3mm。輸送腐蝕性氣體的通風(fēng)系統(tǒng)，如采用涂刷防腐油漆的鋼板風(fēng)道仍不能滿足要求時(shí)，可用硬聚氯乙烯塑料板制作，截面也可做成圓形或矩形，厚度為2~8mm。埋在地下的風(fēng)道，通常用混凝土做底，兩邊砌磚，內(nèi)表面抹光，上面再用預(yù)制的鋼筋混凝土板做頂，如地下水位較高，尚需做防水層。
在民用和公共建筑中，為節(jié)省鋼材和便于裝飾，除鋼板風(fēng)道外，也常使用矩形截面的磚砌風(fēng)道、礦渣石膏板或礦渣混凝土板風(fēng)道，以及圓形或矩形截面的預(yù)制石棉水泥風(fēng)道等。另外，由于近年來玻璃鋼材料的防火阻燃性能得到了改善，玻璃鋼風(fēng)管的使用也日趨廣泛。
顯然，在確定風(fēng)道的截面積時(shí)，必須事先擬定其中的流速值。對(duì)于機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，如果流速取得較大，固然可以減小風(fēng)道截面積，從而降低通風(fēng)系統(tǒng)的造價(jià)和減少風(fēng)道占用的空間，但卻增大了空氣流動(dòng)的阻力，增加風(fēng)機(jī)消耗的電能，并且氣流流動(dòng)的噪聲也隨之增大。如果流速取得偏低，則與上述情況相反，將增加系統(tǒng)的造價(jià)和降低運(yùn)行費(fèi)用。因此，對(duì)流速的選定，應(yīng)該進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。其原則是使通風(fēng)系統(tǒng)的初投資和運(yùn)行費(fèi)用的總和最經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也要兼顧噪聲和布置方面的一些因素。
除塵系統(tǒng)中的空氣流速，應(yīng)根據(jù)避免粉塵沉積，以及盡可能減少流動(dòng)阻力和對(duì)系統(tǒng)磨損的原則來確定。根據(jù)粉塵的不同，一般在12~23m/s范圍內(nèi)。
順便指出，無論在工業(yè)通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)中，風(fēng)道的截面積一般都比較大，這和供暖以及室內(nèi)給排水工程的情況不大相同。為了實(shí)現(xiàn)通風(fēng)空調(diào)工程風(fēng)管的工廠化施工，即施工企業(yè)在預(yù)制加工廠按統(tǒng)一規(guī)格制作出大量的風(fēng)管和配件，供現(xiàn)場安裝時(shí)選用。用鋼板或塑料板制作的風(fēng)管，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)確定風(fēng)管的斷面尺寸。目前，通風(fēng)管道和配件的統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)，有圓形風(fēng)管統(tǒng)一規(guī)格(見表4-8-2)、矩形風(fēng)管統(tǒng)一規(guī)格(見表4-8-3)、圓形風(fēng)管法蘭統(tǒng)一規(guī)格、矩形風(fēng)管法蘭統(tǒng)一規(guī)格等。通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用基本系列，除塵系統(tǒng)可采用基本系列或輔助系列，但應(yīng)首先采用基本系列。矩形風(fēng)管長邊與短邊之比，一般應(yīng)不大于4:1。
(二)風(fēng)道的布置
在居住和公共建筑中，垂直的磚風(fēng)道最好砌筑在墻內(nèi)，但為避免結(jié)露和影響自然通風(fēng)的作用壓力，一般不允許設(shè)在外墻中而應(yīng)設(shè)在間壁墻里。相鄰兩個(gè)排風(fēng)或進(jìn)風(fēng)豎風(fēng)道的間距不能小于1/2磚，排風(fēng)與進(jìn)風(fēng)豎風(fēng)道的間距應(yīng)不小于1磚。
各樓層內(nèi)性質(zhì)相同的一些房間的豎向排風(fēng)道，可以在頂部(閣樓里或最上層的走廊及房間頂棚下)匯合在一起。對(duì)于高層建筑，尚需符合防火規(guī)范的規(guī)定。
工業(yè)通風(fēng)系統(tǒng)在地面以上的風(fēng)道，通常采用明裝，風(fēng)道用支架支承，沿墻壁及柱子敷設(shè)，或者用吊架吊在樓板或桁架下面(風(fēng)道距墻較遠(yuǎn)時(shí))。布置時(shí)，應(yīng)力求縮短風(fēng)道的長度，但應(yīng)以不影響生產(chǎn)過程和各種工藝設(shè)備不相沖突為前提。此外，對(duì)于大型風(fēng)道，還應(yīng)盡量避免影響采光。
敷設(shè)在地下的風(fēng)道，應(yīng)避免與工藝設(shè)備及建筑物的基礎(chǔ)相沖突，并應(yīng)與其它各種地下管道和電纜的敷設(shè)相配合。此外，尚需設(shè)置必要的檢查口。
(三)風(fēng)管保溫
為了減少空氣在風(fēng)管輸送過程中的冷、熱量損失，以及防止低溫的風(fēng)管表面在溫度較高的非空調(diào)房間內(nèi)或空間結(jié)露，空調(diào)工程的風(fēng)管都要保溫。
目前，保溫材料使用的種類很多。如軟木、聚苯乙烯泡沫塑料、超細(xì)玻璃棉、聚氨酯泡沫塑料和石板等。
對(duì)于敷設(shè)在非空調(diào)房間或空間的風(fēng)道，一般保溫層厚度取30mm，風(fēng)道表面刷瀝青后與軟木(或石板)相粘貼(聚苯乙烯板材也可采用膠合劑粘結(jié))，聚氨酯泡沫塑料和超細(xì)玻璃棉等柔性材料可直接包扎。保溫材料外面一般常以玻璃布或塑料薄膜包扎，或覆以復(fù)合鋁箔作防潮隔氣層。
三、室外進(jìn)、排風(fēng)裝置
機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)和管道式自然送風(fēng)系統(tǒng)的室外進(jìn)風(fēng)裝置，應(yīng)設(shè)在室外空氣比較潔凈的地點(diǎn)，在水平和豎直方向上都要盡量遠(yuǎn)離和避開污染源。
進(jìn)風(fēng)口的底部距室外地坪不宜小于2m，進(jìn)風(fēng)口處應(yīng)設(shè)置用木板、薄鋼板或鋁合金制作的百葉窗。
是進(jìn)風(fēng)裝置的兩種構(gòu)造形式。其中，圖(a)是貼附于建筑物的外墻外;圖(b)是做成離開建筑物而獨(dú)立的構(gòu)筑物。
如果在屋頂上部吸入室外空氣，進(jìn)風(fēng)口應(yīng)高出屋面0.5m以上，以免吸入屋面上的灰塵或冬季被積雪堵塞。
機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)的進(jìn)風(fēng)室常設(shè)在地下室或底層，在工業(yè)廠房里為減少占地面積也可設(shè)在平臺(tái)上。圖4-8-12和圖4-8-13分別為布置在地下室和平臺(tái)上的進(jìn)風(fēng)室示意圖。
管道式自然排風(fēng)系統(tǒng)通過屋頂向室外排風(fēng)。排風(fēng)裝置的構(gòu)造形式與進(jìn)風(fēng)裝置相同，如圖4-8-14(a)所示。排風(fēng)口應(yīng)高出屋面0.5m以上，若附近設(shè)有進(jìn)風(fēng)裝置，則應(yīng)比進(jìn)風(fēng)口至少高出2m。
機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)一般也從屋頂排風(fēng)，以減輕對(duì)附近環(huán)境的污染。為保證排風(fēng)效果，往往在排風(fēng)口上加設(shè)一個(gè)風(fēng)帽，如圖4-8-14(b)所示。當(dāng)從屋頂排風(fēng)不便時(shí)，也可從墻上排出，如圖4-8-15所示。
四、風(fēng)機(jī)
在民用建筑中，下列部位如采用自然通風(fēng)達(dá)不到安全衛(wèi)生及生產(chǎn)要求時(shí)，應(yīng)采用機(jī)械通風(fēng)或自然與機(jī)械的聯(lián)合通風(fēng):(1)沒有設(shè)空調(diào)系統(tǒng)的地下室房間;(2)廚房、衛(wèi)生間、盥洗室及浴室等;(3)散發(fā)余熱、余濕、粉塵、抽煙、有毒氣體、腐蝕性氣體及易燃易爆氣體等有害物的房間。
為實(shí)現(xiàn)上述的通風(fēng)過程，必須由風(fēng)機(jī)提供通風(fēng)的動(dòng)力。在通風(fēng)和空調(diào)工程中，常用的風(fēng)機(jī)有離心式和軸流式兩種類型。以下介紹幾種常用風(fēng)機(jī)的使用和安裝。
(一)衛(wèi)生間通風(fēng)器
衛(wèi)生間應(yīng)盡量采用自然通風(fēng)方式。但對(duì)于內(nèi)廁所又無法設(shè)集中排風(fēng)者，則一般用軸流式通風(fēng)機(jī)或交流式排氣扇，安裝在外墻上或管道上進(jìn)行排風(fēng)，也可以用斜流式管道風(fēng)機(jī)進(jìn)行排風(fēng)。對(duì)于多層和高層建筑，衛(wèi)生間豎向布置集中、整齊，一般設(shè)專門的排風(fēng)豎井，在每個(gè)衛(wèi)生間的吊頂上安裝一臺(tái)自帶止回裝置的衛(wèi)生間通風(fēng)器，用短管與豎井相連接，再在豎井頂部的屋面上設(shè)集中排風(fēng)機(jī)。衛(wèi)生間的門上開一個(gè)小百葉窗，靠負(fù)壓補(bǔ)充新風(fēng)。通風(fēng)器的安裝，如圖4-8-15所示。
(二)離心式通風(fēng)機(jī)
離心式通風(fēng)機(jī)作為送風(fēng)和排風(fēng)的主要設(shè)備，常安裝在室內(nèi)地面上、平臺(tái)上，也可以安裝在屋面上，但一般下面都有減振基座和減振器組成的減振體系。減振體系放在土建做好的凸臺(tái)上即可，不需特殊固定。如果放在屋面上，要注意做好凸臺(tái)與屋面接縫處的防雨措施。風(fēng)機(jī)機(jī)號(hào)在5號(hào)以下者，還常用鋼支架安裝在磚墻或磚柱上。離心式通風(fēng)機(jī)安裝，如圖4-8-16所示。圖中尺寸A、B、C，根據(jù)不同的風(fēng)機(jī)規(guī)格由設(shè)計(jì)人確定。
(三)屋頂通風(fēng)機(jī)
屋頂通風(fēng)機(jī)最適合于位于頂層房間的室內(nèi)排風(fēng)和設(shè)專門排風(fēng)豎井頂部的屋面上集中排風(fēng)。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：房屋設(shè)備維修管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理
一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修
為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。
1.設(shè)備保養(yǎng)
房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng))。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。
(2)一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。
(3)二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。
2.設(shè)備維修
房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。
(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。
(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。
(6)設(shè)備維修日常工作。
3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)
(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對(duì)于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會(huì)引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。
(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會(huì)直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。
(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。
二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度
1.管理人員的崗位職責(zé)
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：
①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；
②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個(gè)過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；
③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；
④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；
⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實(shí)施；
⑥組織人力、物力，及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請(qǐng)；
⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。
(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：
①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；
②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；
③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；
④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；
⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；
⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；
⑦積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。
(3)領(lǐng)班：
①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。
③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。
④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。
(4)維修人員：
①按時(shí)上班，不得遲到早退，因故請(qǐng)假，需經(jīng)上級(jí)部門批準(zhǔn)；
②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；
③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；
④定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；
⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；
⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；
⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對(duì)日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；
⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。
(5)保管員：
①負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請(qǐng)，填寫采購申請(qǐng)表，報(bào)送經(jīng)理審批；
②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；
③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；
④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；
⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門；
⑥負(fù)責(zé)完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。
2.管理制度
(1)接管驗(yàn)收制度。設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對(duì)以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對(duì)維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗(yàn)收。
房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
(2)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：
①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。
②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。
③開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
④大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。
進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：
①值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。
③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。
④調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)。班長應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其主要內(nèi)容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；
②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報(bào)告制度。建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。其具體內(nèi)容有：
①下列情況報(bào)告班組長：
a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；
b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。
②下列情況報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)人：
a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；
b.采用新的運(yùn)行方式；
c.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；
d.重點(diǎn)零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假；
f.與上級(jí)或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報(bào)告經(jīng)理：
a.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；
b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；
c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；
d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；
e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；
f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；
g.員工一天以上的請(qǐng)假，班組長以上的員工補(bǔ)休、換班。
(6)工具領(lǐng)用保管制度：
①個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請(qǐng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。
②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請(qǐng)，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。
④工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請(qǐng)修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點(diǎn)盤點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：
①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。
③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。
④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。
⑥對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊(duì)伍
物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對(duì)設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。
(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識(shí)學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。
住宅小區(qū)(大廈)人員相對(duì)集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項(xiàng)管理規(guī)定，在實(shí)際工作中加強(qiáng)管理意識(shí)，做到“勤察、多思、善斷”，對(duì)任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時(shí)，立即通知有關(guān)部門停機(jī)檢修，迅速查明原因。
(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24h運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時(shí)要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實(shí)際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時(shí)機(jī)電人員事情干不完，有時(shí)卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實(shí)行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機(jī)電維修人員以一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個(gè)機(jī)電隊(duì)伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時(shí)，不可盲目強(qiáng)求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運(yùn)行情況，是切實(shí)可行的。采用這種工作方法時(shí)，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實(shí)巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實(shí)情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。