**市CC物業管理有限公司
臨街住戶拆除防盜網的通知
**花園臨街各單位業主/住戶：
接市政通知，根據市政規劃，**花園臨街單位外墻已被納入市容市貌整改工程。下一步，市政部門將對**花園臨街各單位陽臺的防盜網及防盜窗進行全部拆除并運走。為此，管理處特提醒各臨街單位業主/住戶：請提前將自家陽臺防盜網及防盜窗自行拆除并收回。(為了安全起見，各單位可重新在陽臺推拉門以內安裝不銹鋼防盜拉閘及玻璃窗以內安裝不銹鋼防盜網)
特此通知
**花園管理處
20**年9月6日
篇2：狀告物業強行拆除自家太陽能案業主敗訴
業主在自家屋頂上安裝太陽能熱水器,不料第二天在不知情的情況下,卻遭到物業公司的強行拆除。一氣之下,業主錢女士將物業公司告上法庭,要求物業公司將“太陽能”恢復原狀。此前該案的庭審階段本報曾做詳細報道。
昨天下午,江寧法院判決物業公司于本判決發生法律效力之日起10日內將完好的太陽能熱水器返還給原告錢女士,駁回原告其他訴訟請求。判決后,物業公司表示接受,但錢女士則很不滿,表示將向南京市中級人民法院上訴。
業主為什么會敗訴?審理此案的江寧法院民一庭審判員史俊杰解釋說,小區內房屋的屋頂是全體業主共有,每個業主應當合理使用,不得隨意占用。業主如何合理使用,在業主大會成立前,應遵守建設單位制定的業主臨時公約,在業主大會成立后,由全體業主召開業主大會決定。
房地產開發公司在將房屋出售時,已制定了臨時業主公約,規定了業主不得占用房屋的公用部分,該規定既不違反法律規定,也符合常理,錢女士雖未承諾,但應當遵守該公約。
另外,錢女士在購房時已承諾不在屋頂安裝太陽能熱水器,故錢女士不應擅自在屋頂安裝太陽能熱水器。若錢女士需要安裝太陽能熱水器,必須在業主大會成立后,只有業主大會同意通過,業主才能在屋頂安裝太陽能熱水器。
錢女士告物業公司侵權法院沒有支持,是因為法律保護的是公民的合法權益,錢女士現在在屋頂上安裝太陽能熱水器并不合法,所以不能算侵權,但物業公司在做法上欠妥當
篇3：物業未拆除小區搭建 業主拒交物業服務費
物業未拆除小區搭建，業主拒交物業服務費
一、案情介紹
司馬安然是長壽馨苑12號樓18F室房屋的業主。20**年10月23日，具有物業管理資質的泗灣物業服務有限公司(簡稱“泗灣公司)與司馬安然房屋所在小區的業主委員會(長壽馨苑業主委員會)簽訂了物業服務合同，約定：委托管理期限為20**年10月1日至20**年9月30日；1號樓至12號樓按每戶房產證面積每平方米4.5元收取，含私家花園的養護；其他區域按每戶房產證面積每平方米3.5元收取，不含私家花園的養護。在適當時候作合理調整后，私家花園的養護由物業一并管理。后因長壽馨苑小區內有搭建現象，業主司馬安然以此為由拒交物業服務費。經多次向司馬安然催交物業服務費未果，泗灣公司向當地法院提起訴訟，請求法院判決司馬安然支付拖欠的物業服務費和賠償相應的損失若干元，并負擔本案的訴訟費。
二、泗灣公司訴稱
泗灣公司訴稱：我們公司與長壽馨苑業主委員會于20**年10月簽訂了物業服務合同，明確規定了物業服務費的交納標準。司馬安然作為長壽馨苑12號樓18F室房屋的業主，理應按約定交納相應標準的物業服務費。但是，在我們公司每月向司馬安然寄送催款通知書的情況下，司馬安然卻拖欠了我們公司13個月之久的物業服務費。因此，我們請求法院判令，司馬安然繳納拖欠的13個月的物業服務費和賠償相應的損失若干元，并負擔本案的訴訟費。
三、司馬安然辯稱
司馬安然辯稱：我不同意泗灣公司的訴訟請求。20**年12月，我的鄰居沒有經過我和相關部門的同意，就在他家的私家花園附近搭建非法建筑。該非法建筑嚴重影響到我們一家的正常生活，致使我不能入住自家房屋，也不能將該房屋順利出售。泗灣公司作為我們小區的物業服務公司，應承擔物業管理服務的責任，卻沒有及時阻止和拆除我鄰居的非法建筑。也就是說，泗灣公司對該非法建筑的存在負有不可推卸的責任，沒有盡到物業服務公司應盡的責任。因此，我認為，在泗灣公司沒有糾正非法搭建行為前，我有正當理由不繳納全部物業服務費。
四、法院判決
根據查明的事實，法院認為：泗灣公司與長壽馨苑業主委員會簽訂的物業服務合同合法有效，對司馬安然具有約束力。泗灣公司對長壽馨苑小區提供了物業管理服務，司馬安然的房屋在該小區內，因此享受了司馬安然提供的物業管理服務，理應繳納物業服務費。雖然司馬安然房屋所在小區內存在搭建現象，但泗灣公司作為物業服務企業對搭建并無拆除的權利，其已經向有關部門反映，已經履行了物業管理服務的職責。因此司馬安然以此為由拒不繳納物業服務費于法無據。據此，法院判決如下 司馬安然應于本判決生效之日起十日內支付泗灣公司13個月的物業服務費若干元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照法律規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
五、評析
本案涉及到的問題主要有：一是業主是否可以以物業服務公司沒有承擔相應的物業管理服務責任為由拒交物業服務費，二是物業服務公司是否違約的認定。
(一)關于業主是否可以以物業服務公司沒有承擔相應的物業管理服務責任為由拒交物業服務費的問題。
這里涉及到我國合同法中關于先履行抗辯權法律規定的問題。我國《合同法》第六十七條規定 “當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”先履行抗辯權，是指依照合同約定或法律規定負有先履行義務的一方當事人，屆期未履行義務或履行義務不符合約定條件時，相對方為保護自己的期限利益或為保證自己履行合同的條件而中止履行合同的權利。先履行抗辯權本質上是對違約的抗辯，在這個意義上，先履行抗辯權可以稱為違約救濟權。從上可看出，先履行抗辯權的行使條件有三：第一，須有同一雙務合同互負債務。第二，須雙方互負的債務有先后順序。至于該順序是當事約定的，還是法律直接規定的，則在所不問。第三，須先履行一方未履行或履行不適當。先履行一方未履行，既包括先履行一方在履行期間屆至或屆滿前未予履行的狀態，又包含先履行一方于履行期間屆滿時尚未履行的現象。
業主與物業服務企業之間存在物業服務合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業服務企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特征，物業服務合同屬于當事人互負債務、有先后履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。先履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同先履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此
情形應屬于一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那么業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的先履行抗辯權其性質屬于阻卻的抗辯權，并非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。當物業服務企業進行事后補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，先履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。
具體到本案來說，從表面理由來看，業主司馬安然是以泗灣公司沒有履行相應的物業管理服務義務為由拒交物業服務費的，似乎符合我國合同法關于合同履行抗辯權行使的規定。但是，在這里業主司馬安然對泗灣公司的物業管理服務義務的認識是不正確的，他錯誤地以為泗灣公司負有拆除長壽馨苑小區內非法建筑物的義務。因此，業主司馬安然以泗灣公司沒有拆除長壽馨苑小區內非法建筑物為由，不按
期履行交納相應的物業服務費的抗辯理由就得不到法院采信了。事實上，這就涉及到我們下面要講另外一個問題。(二)關于物業服務公司是否違約的認定問題。
在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為 如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。
對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到合同約定的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為準難有定論。
具體到本案來說，業主司馬安然想當然地認為泗灣物業公司有拆除違法建筑的義務，并基于這種主觀認識行使了先履行抗辯權，沒有給泗灣物公司交納物業服務費。實際上，在本案中，對于違法建筑的拆除問題，泗灣公司是沒有合同義務和法律義務的，也就沒有權力去拆除違法建筑。（文中人名、公司名等均為化名，切勿對號入座。若有雷同，純屬巧合。)