物業(yè)案例：草率啟動(dòng)消防泵，閥芯沖開(kāi)電梯被淹

　　案例簡(jiǎn)述：

　　7月15日下午，某項(xiàng)目測(cè)試消防管道完好情況，在12區(qū)-2#高位水箱灌水，過(guò)程中12-2#2、7、8、9、10、11樓消防栓閥芯被水頂開(kāi)，導(dǎo)致跑水，電梯被水浸。經(jīng)調(diào)查事故原因是：服務(wù)中心在此前已進(jìn)行消火栓巡查工作，并發(fā)現(xiàn)消火栓有損壞現(xiàn)象，但相關(guān)信息沒(méi)有在部門(mén)內(nèi)部進(jìn)行及時(shí)的傳遞和溝通。當(dāng)日地產(chǎn)公司需要進(jìn)行試水，項(xiàng)目部工程師請(qǐng)維修班幫助試水，維修主辦提示項(xiàng)目工程師是否對(duì)消火栓設(shè)施進(jìn)行完全檢查，彭工答復(fù)以安排施工單位了。維修班隨后進(jìn)行了試水，當(dāng)時(shí)樓內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有安排人員觀察。

　　案例分析：

　　1.安全員在對(duì)消火栓的巡查中雖已發(fā)現(xiàn)消火栓存在損壞現(xiàn)象，但未能及時(shí)上報(bào)安全主辦，使得相關(guān)信息沒(méi)有在部門(mén)內(nèi)部進(jìn)行及時(shí)的傳遞和溝通。反映出管理人員未對(duì)安全員進(jìn)行消防設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)培訓(xùn)，使其清楚巡查中發(fā)現(xiàn)的哪些消防設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是需及時(shí)上報(bào)。

　　2.地產(chǎn)公司需試水時(shí)未能與項(xiàng)目管理人員進(jìn)行全面溝通，致使管理人員及安全人員不知道消火栓要試水，未安排安全員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視。

　　3.對(duì)于消防試水這種可能對(duì)客戶有重要影響的作業(yè)，未能現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)施工單位在做什么、做到什么程度，也沒(méi)有通知其他班組和崗位組織調(diào)配人員進(jìn)行配合，就草率地進(jìn)行試水。

　　案例啟示：

　　1.地產(chǎn)公司在項(xiàng)目交付時(shí)就應(yīng)保證消防系統(tǒng)處于正常使用條件。對(duì)于設(shè)備、設(shè)施存在的問(wèn)題應(yīng)該在物業(yè)接管驗(yàn)收環(huán)節(jié)就加以解決，避免物業(yè)“帶病接管”或是“被迫接管”。這需要通過(guò)與地產(chǎn)公司的不斷溝通和協(xié)調(diào)，使其對(duì)消防安全問(wèn)題給與高度重視并配合物業(yè)及時(shí)完成整改。同時(shí)對(duì)于已入住區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施無(wú)論是否辦理好移交手續(xù)，我們都需要承擔(dān)管理責(zé)任，都需要對(duì)設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和安全運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)。

　　2.對(duì)于已交付區(qū)域的返修等對(duì)客戶有重要影響的作業(yè)，需明確操作流程和規(guī)范，以提示風(fēng)險(xiǎn)和易出現(xiàn)問(wèn)題的地方;做好防護(hù)措施和預(yù)案準(zhǔn)備;如有必要需提前知會(huì)客戶做好相關(guān)準(zhǔn)備等。使項(xiàng)目在管理地產(chǎn)返修作業(yè)時(shí)有據(jù)可依，并有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和減少對(duì)客戶的影響。

　　(分析：Z)

篇2：物管案例：電梯突然下墜業(yè)主受驚致傷

　　物管案例：電梯突然下墜業(yè)主受驚致傷

　　電梯突然下墜造成乘客受傷，一業(yè)主狀告物業(yè)公司管理不善。近日，該物業(yè)公司因拒不提供電梯監(jiān)控錄像，被判敗訴。

　　今年5月一天，住在本市建鄴路一高層住宅的王女士，乘電梯下樓時(shí)，電梯突然向下墜落，然后又極不正常地上下升降多次。驚恐萬(wàn)分的王女士因站立不穩(wěn)，撞傷了腰。后被送到醫(yī)院治療。

　　王女士認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)公司維護(hù)電梯不力，應(yīng)對(duì)她的受傷負(fù)責(zé)。但是，由于雙方無(wú)法就賠償達(dá)成一致，王女士將物業(yè)公司告到白下區(qū)法院。

　　記者獲悉，該小區(qū)的電梯由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)和管理。小區(qū)的每位業(yè)主，每月要支付8元電梯費(fèi)。

　　但物業(yè)公司表示，他們只是替電梯公司收取電梯維護(hù)費(fèi)，且王女士也不能證明，她是因電梯故障受傷的。

　　據(jù)悉，王女士受傷一事，確實(shí)無(wú)證人。因此，王女士提出，物業(yè)公司擁有電梯運(yùn)行情況監(jiān)控錄像，電梯是否發(fā)生故障，自己是否在電梯中受傷，都在錄像的監(jiān)控范圍內(nèi)。不過(guò)，物業(yè)公司拒絕提交錄像。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，作為電梯管理人的物業(yè)公司，沒(méi)有證據(jù)證明其無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此，要賠償王女士損失2000余元。

　　物業(yè)公司因不提供錄像資料而被判敗訴，對(duì)此，辦案法官表示，根據(jù)法律規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的管理人如不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，最高法院“證據(jù)規(guī)則”也規(guī)定，沒(méi)有正當(dāng)理由，持有證據(jù)的當(dāng)事人拒不提供證據(jù)，可推定有過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司有電梯監(jiān)控錄像，但拒絕提供。因此，可推定為錄像內(nèi)容對(duì)物業(yè)公司不利，該公司存有過(guò)錯(cuò)。

篇3：物管案例：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦

　　物管案例：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦

　　一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)4號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當(dāng)場(chǎng)昏迷。幾小時(shí)后，某業(yè)主被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等。

　　[案例分析]

　　電梯作為高層建筑的重要交通工具已經(jīng)日益普及，由電梯而引發(fā)的糾紛在物業(yè)管理實(shí)踐中所占比例也較突出。因此，加強(qiáng)電梯管理，對(duì)保證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電梯者人身安全意義重大。

　　電梯管理包括運(yùn)行管理、設(shè)備管理、和安全管理等內(nèi)容。電梯系統(tǒng)技術(shù)復(fù)雜，維修保養(yǎng)要求成本高，一般由勞動(dòng)局認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司的工程維修人員與以配合，做好日常運(yùn)行監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障，通知專(zhuān)業(yè)維修公司排除電梯故障。物業(yè)管理公司還應(yīng)制訂電梯故障應(yīng)急方案，嚴(yán)格執(zhí)行。

　　本案例中的電梯墜落事故顯然是由電梯的產(chǎn)品質(zhì)量或疏于管理的某一因素造成的，應(yīng)區(qū)別分析對(duì)待。如系產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由生產(chǎn)廠家負(fù)主要責(zé)任，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司也應(yīng)承擔(dān)產(chǎn)品驗(yàn)收環(huán)節(jié)的責(zé)任。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過(guò)了保修期，因疏于管理造成，就要繼續(xù)分析，因?yàn)槟壳暗碾娞菥S修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司大多對(duì)外委托給專(zhuān)業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。如果是因物業(yè)管理公司未及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障并未通知維修公司，那么物業(yè)管理公司就要承擔(dān)一定的責(zé)任；如果是因?yàn)榫S修公司維修不及時(shí)或疏于保養(yǎng)造成的，那就由維修公司承擔(dān)責(zé)任。

　　但電梯糾紛在管理實(shí)踐中更多的是收費(fèi)問(wèn)題和困人問(wèn)題，需要我們?cè)趯?shí)踐中給予更多的關(guān)注。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司應(yīng)視電梯管理的具體情況，結(jié)合上述分析酌情妥善解決。但本案例應(yīng)引起物業(yè)管理公司重視的是電梯管理過(guò)程中日常檔案資料的管理，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)類(lèi)似事故，最具有說(shuō)服力的證據(jù)就是這些檔案資料。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《緊急事件處理程序》（節(jié)選）

　　......

　　4．電梯困人的處理程序

　　（1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報(bào)告當(dāng)值班長(zhǎng)和部門(mén)經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號(hào)、停留的樓層通知維修部和電梯公司。

　　（2）監(jiān)控中心通過(guò)電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

　　（3）如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決。

　　（4）部門(mén)經(jīng)理填寫(xiě)重大事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過(guò)。

　　......

　　2．《電梯日常巡檢標(biāo)準(zhǔn)》

　　電梯工每日對(duì)電梯進(jìn)行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項(xiàng)目表》中，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容：

　　1.檢查電梯樓層指示燈與轎廂實(shí)際位置是否符合。

　　2.檢查廳門(mén)按鈕及按鈕燈是否正常；廳門(mén)關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門(mén)地坎與轎廂地坎誤差是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)（水平距離偏差不超過(guò)3mm，距離間隙不超過(guò)35mm），是否影響到客人進(jìn)出。

　　3.檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號(hào)燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開(kāi)關(guān)門(mén)按鈕等）是否正常。

　　4.檢查機(jī)房?jī)?nèi)有無(wú)異常運(yùn)行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜（機(jī)房溫度如果超過(guò)35度，則開(kāi)啟空調(diào)），有無(wú)漏水，進(jìn)水；門(mén)窗是否關(guān)閉等。

　　5.對(duì)電梯升降情況進(jìn)行以下三方面檢查：5.1電梯起動(dòng)是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。

　　5.2運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)感。

　　5.3減速停層有無(wú)明顯壓迫感。

　　6.每周一次對(duì)電梯機(jī)房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機(jī)表面，做到地面無(wú)積灰，控制柜、主機(jī)表面無(wú)污漬。

　　3．《電梯事故處理標(biāo)準(zhǔn)》

　　1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯失去控制時(shí)應(yīng)立即通知消監(jiān)控中心和工程部，由消監(jiān)控中心進(jìn)行遠(yuǎn)程控制操作，進(jìn)行制動(dòng)，同時(shí)工程部技術(shù)人員應(yīng)立即趕往電梯機(jī)房。

　　1.1當(dāng)電梯速度失控、失去控制，或墜落時(shí)，由消監(jiān)控中心進(jìn)行緊急制動(dòng)；

　　1.2如電梯仍無(wú)法停止，消監(jiān)控中心應(yīng)立即切斷電源；

　　1.3以上操作失效，由工程部技術(shù)人員至機(jī)房切斷電源；

　　1.4通知管理處主任、工程部主管和當(dāng)時(shí)的最高負(fù)責(zé)人，說(shuō)明轎廂所處樓層。

　　2.組織處理

　　2.1管理處主任、工程部主管和當(dāng)時(shí)的最高負(fù)責(zé)人接到通知后，立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，組織工程部、保安部進(jìn)行救援和人員疏散工作；

　　2.2重大事故通知公司領(lǐng)導(dǎo)；

　　2.3通知電梯維保公司、電梯廠家，組織技術(shù)人員對(duì)電梯緊急維修。

　　3.排除故障

　　3.1修理現(xiàn)場(chǎng)樹(shù)立醒目標(biāo)志；

　　3.2查找故障原因，并進(jìn)行排除；

　　3.3及時(shí)向業(yè)主通報(bào)相關(guān)情況。

　　4.試車(chē)

　　4.1故障排除后，按操作規(guī)定啟動(dòng)電梯；

　　4.2電梯進(jìn)行試運(yùn)行，確認(rèn)電梯故障已排除；4.3清潔現(xiàn)場(chǎng)，電梯恢復(fù)使用。

　　5.事故記錄

　　5.1詳細(xì)記錄事故時(shí)間，故障原因和維修情況于《設(shè)備事故記錄書(shū)》中；

　　5.2進(jìn)行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；

　　5.3事故記錄整理存檔。

　　6.事故匯報(bào)　事故處理完，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)事故情況、事故原因和處理結(jié)果。

　　4．電梯被困人員救援標(biāo)準(zhǔn)

　　1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人時(shí)，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心值班人員通知工程部、保安部進(jìn)行救援，并通過(guò)通話裝置安慰被困人員，及時(shí)就救援情況與被困人員保持聯(lián)系。

　　2.電梯困人救援由工程部技術(shù)人員負(fù)責(zé)操作，保安配合。具體操作程序如下：

　　2.1確認(rèn)故障電梯轎廂位置　在進(jìn)行救援被困乘客時(shí)，首先應(yīng)確保自身安全，由機(jī)房控制轎廂位置指示燈確認(rèn)轎廂位置。(在停電狀態(tài)時(shí)，因轎廂位置指示燈無(wú)效，要確認(rèn)轎廂位置，必須用電梯專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙小心開(kāi)啟廳門(mén)，再用隨身照明探知電梯轎廂位置。)

　　2.2確保切斷電源　為防止在進(jìn)行救援的過(guò)程中轎廂突然移動(dòng)而造成危險(xiǎn)和人身傷害，應(yīng)先將該電梯的機(jī)房總電源切斷，并保證不會(huì)有其他人員誤操作。

　　2.3當(dāng)轎廂地坎與廳門(mén)地坎距離相差小于500mm時(shí)，救援步驟如下：

　　2.3.1用專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙小心開(kāi)啟廳門(mén)；

　　2.3.2用力將轎廂門(mén)開(kāi)啟；

　　2.3.3協(xié)助被困人員離開(kāi)轎廂；

　　2.3.4確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)人后，將廳門(mén)完全關(guān)閉；

　　2.3.5完成救援工作后，通知專(zhuān)業(yè)人員前來(lái)檢修。

　　2.4當(dāng)轎廂地坎與廳門(mén)地坎距離相差大于500mm時(shí)，必須依下述步驟移動(dòng)轎廂并直至符合轎廂地坎與廳門(mén)地坎距離相差小于500mm的條件時(shí)，方可依照2.3條款的步驟進(jìn)行救援。移動(dòng)轎廂步驟：

　　2.4.1通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，不能將身體的任何部位探出轎廂之外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，并說(shuō)明將立即采取救援措施。同時(shí)，如轎廂門(mén)處于半開(kāi)閉狀態(tài)時(shí)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；

　　2.4.2進(jìn)入機(jī)房，切斷該故障電梯的總電源；

　　2.4.3在控制柜上，將開(kāi)門(mén)區(qū)感應(yīng)開(kāi)關(guān)(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜內(nèi)蜂鳴器將發(fā)出聲音；

　　2.4.4機(jī)房?jī)?nèi)至少應(yīng)有4人進(jìn)行手動(dòng)操作，至少兩人盤(pán)車(chē)，一人松開(kāi)抱閘，一人監(jiān)護(hù)并注意曳引鋼絲繩上的平層標(biāo)記。

　　2.5.3一人將制動(dòng)松閘桿放入制動(dòng)器上下，將制動(dòng)臂扳開(kāi)，兩人用手動(dòng)盤(pán)車(chē)將電梯轎廂移至最近層平層處，然后將剎車(chē)恢復(fù)到制動(dòng)狀態(tài)。

　　2.5.4確認(rèn)制動(dòng)可靠后，放開(kāi)盤(pán)車(chē)手輪。

　　3.注意事項(xiàng)

　　3.1如遇有其他情況，如安全鉗動(dòng)作或鋼絲繩移位等重大故障，應(yīng)等待電梯人員處理。

　　3.2在救援過(guò)程中，客戶服務(wù)中心、消監(jiān)控中心、工程部、保安部應(yīng)保持密切聯(lián)系。

　　5．《電梯組職責(zé)》

　　（1）電梯組負(fù)責(zé)范圍：

　　①負(fù)責(zé)小區(qū)所有電梯運(yùn)行的管理。

　　②負(fù)責(zé)小區(qū)電梯及附屬設(shè)備維修保養(yǎng)和故障檢修工作。

　　③負(fù)責(zé)各電梯轎廂外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、電抗器的清潔。

　　④負(fù)責(zé)各電梯的照明及內(nèi)選外呼的巡查和修理。

　　（2）電梯工的職責(zé)：

　　電梯工是負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行保養(yǎng)的專(zhuān)業(yè)工種，應(yīng)由具備電器和機(jī)械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過(guò)電梯專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。其主要職責(zé)是：

　　①熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。

　　②配合電梯專(zhuān)業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)任務(wù)，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。

　　③及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。

　　④做好電梯、電梯間和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)垃圾。

　　⑤積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

　　⑥搞好各工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。