大廈(小區)物業管理理念與措施

　　大廈(小區)在開發階段，決策者就已十分注重通過物業管理品牌服務，提升大廈的檔次，為此，業主***委托***物業管理有限公司對大廈(小區)進行了全方位的物業管理。

　　一、大膽創新，鑄造品牌

　　****公司通過幾年的發展，積累了豐富的管理經驗。為把***大廈打造成為***乃到***省著名的大廈物業管理品牌，公司領導以大膽創新的管理理念，高瞻遠矚的正確決策，使大廈的物業管理一開始就高標準、高起點地步入專業化、規范化、科學化的軌道。全新的管理模式、先進的專業技術和完善的培訓指導造就了一支高素質的物業管理服務隊伍。

　　二、嚴格制度，規范操作

　　大廈(小區)管理處以ISO9001：2000質量管理體系為基礎，制定了嚴格科學的操作規程，并結合管理處的實際情況，對相關規章制度進行了針對性的修改，特別是新修訂的操作規程，對每個崗位、每個工作流程都作了更為詳細清楚的規定，做到人人有章可依、事事有章可循。同時修改完善了相應的技術標準和管理標準，為管理處工作的規范化、科學化、標準化奠定了基礎。

　　三、以人為本，提高員工素質

　　公司選派部分管理經驗豐富、文化素質較高的管理人員和技術人員到主要崗位，并根據大廈投入使用的情況，健全完善了管理處的人員編制。公司和管理處把員工培訓工作作為企業發展的頭等大事來抓，開展層次豐富的員工培訓，一是選派兼具豐富理論知識和實踐經驗的專家開展高標準、嚴要求的入職培訓、上崗前培訓、在崗培訓;二是選派業務骨干外出參觀學習、參加行業研討會;此外還鼓勵管理處員工積極參加學歷教育，或者參加行業主管部門組織的上網培訓、專題培訓等，不斷提高自身素質。

　　四、嚴格要求、自覺奉獻，為住戶提供專業化、規范化的優質、溫馨服務

　　四年多來，在科學規范的制度下高效運作的員工隊伍，謹記“業主至上，服務第一”和“服務至上，寓管理于服務之中”的宗旨，發揚“團結奮斗、勇于創新、嚴格管理、優質高效”的企業精神，從細微處著想，從點滴處著手，“急用戶之所爭、想用戶之所想”，用實際行動，實現了“以優質高效和熱情周到的服務讓用戶滿意”的服務承諾。此外，大廈(小區)管理處還針對大廈(小區)的實際情況，提供多種專項服務和特約服務，做到禮貌、熱情、周到，最大限度地滿足用戶的服務需求。

　　五、降耗節能，增收節支

　　大廈(小區)管理處時刻把“用好業主每一分錢”及“為業主省錢就是最好的服務”作好基本的原則，千方百計降耗節能。如今年通過改造地庫照明系統、實施地庫風機系統科學、合理開關以及走火梯燈由普通開關聲光控、大堂燈由白熾燈改為節能燈調整供電電壓等多項節能措施，每月可降低電費支出及更換燈光費用多達2萬多元;同時通過開展多項創收活動，如有償維修、場地出租等，增加收入，補償管理費的不足。通過以上降耗節能的措施，使大廈內的各項設施設備有效、節約地運行;通過增收節支的辦法，保證管理處的各項管理服務活動得到有效的開展，并最大限度地為開展大廈文化、完善文化娛樂設施提供有力的經濟支持。

　　六、建設文明社區，營造溫馨家園

　　建設有大廈(小區)特色的健康文明的大廈文化，營造一個溫馨、友好和睦的文明大廈，是我們物業管理服務中一個重要方面，管理處有機地將大廈文化穿插于日常的管理服務工作當中，取得了令人滿意的效果。我們采取了如下措施：

　　1、管理處員工定期或不定期到用戶中拜訪，征求用戶的意見和建議，溝通相互之間的感情，通過反饋回來的信息不斷改進和提高自身的管理服務水平。

　　2、管理處還積極與石牌街派出所、石牌街居委會、石牌街綜治辦等協調配合，廣泛開展大廈用戶人口普查、防火防盜、愛國衛生、法律知識宣傳等活動，并在天河區房屋管理局的指導下，成立了業主委員會，使大廈走上“業主自治自律與專業化管理相結合”的道路。

　　3、發揮宣傳欄的作用：利用固定的宣傳欄，對用戶進行以公德、安全、法制、團結為中心內容的宣傳教育。更好地規范用戶的行為，創造和諧共處、健康向上的氣氛，我們與用戶簽訂了“業主公約”，并通過廣泛的宣傳，使公約得到了較好的遵守。

　　四年多來，大廈(小區)的物業管理工作在省、市國土房管部門領導、專家的關心和指導下，在業主***及廣大用戶的大力支持和***公司的正確領導下，通過全體員工的辛勤努力和扎實工作，已走出了一條成功的可喜之路。我們通過“優質高效和熱誠周到的服務以及科學適用的現代化管理、安全可靠的設備運行”，在***樹立起一塊閃亮的物業管理品牌。

　　第五節 管理成效

　　大廈(小區)管理處在***公司直接領導下，在市國土房管局區國土房管局的監督指導下，從接管開始，始終貫徹落實“業主至上，服務第一”的宗旨，堅持“業主自治自律與專業化管理相結合”的基本原則;堅持“爭創優質服務與提高管理水平共舉”，“力求社會效益與經濟效益共存”的經營管理方針;高標準、嚴要求從“硬件”、“軟件”兩方面提高大廈的整體管理服務水平。營造了整潔、舒適、方便的辦公工作環境，安全、可靠、高效的設備運行。四年多來取得了顯著的進步。

　　在硬件方面，先后建全了管理用房、大廈(小區)消防中心、娛樂活動室，改造了大廈的綠化環境，增設了大廈(小區)安全保衛工作的電視監控系統，完善了車場的配套設施，以及更新改造了大廈的部分機電設備等，為實現全方位的優質服務，提供了有力的支撐點，打下了堅實的基礎。

　　在軟件方面，建立了完善的保安、停車場、保潔、綠化、維修、裝修等管理制度及服務規范，明確了各類人員的崗位職責及員工工作考核細則，全面推行物業管理ISO9001質量管理體系之有關標準，使服務質量和管理工作時時處于受控狀態之下，盡可能把服務質量事故和缺陷消除在萌芽狀態之前。基本做到了服務有規范、工作有目標、任務有措施、言行有依據、事事有計劃，并通過24小時全方位服務，實現了大廈的有效管理。同時培養和造就了一支“思想過硬、作風優良、技術精湛、保障有力、服務一流”的骨干隊伍，以“開源節流”為中心，以“降耗節能”為目標，立足于維護全體業主(用戶)的共同利益，適時向大廈(小區)業主提供設備技術改造的方案和可行性報告，并征得他們認可后，完成了大廈數項設備設施技術革新的改造工作，真正實現了“取之于民，用之于民”的物業管理經營原則。使管理處的工作受到了業主(用戶)的普遍贊揚和充分肯定，據近期業主(用戶)的民意測驗，對大廈(小區)物業管理工作滿意率高達90%以上。

　　在接管大廈(小區)四年多的時間里，由于前期***寫字樓供過于求，造成大廈入住率長期偏低，管理經費嚴重不足，管理處在認真測算管理運作成本的基礎上，嚴把“費用開支”這個龍頭，盡可能管好用好業主(用戶)的每一分錢。在發外專業服務工作方面，始終堅持實行“公開招標，貨比三家，擇優篩選”的原則。盡力做到“少花錢，多辦事”，并堅持“以人為本”，狠抓服務行業的第一要素--全面提高管理、服務人員的綜合素質，通過認真的工作態度、嚴謹的工作作風和強烈的工作責任心，樹立了具自身特色的服務風范，吸引了多家有實力的公司入住大廈，使大廈平均入住率上升到90%，管理費收繳率達100%。

　　我們以持續改進，勇于創新的敬業精神，不斷提升物業的品牌，使大廈(小區)管理得到業主(用戶)的一致好評，進一步提高了大廈(小區)的專業化管理水平：

　　1、在管物業***大廈于***通過了***物業管理示范大廈及***省物業管理示范大廈的考評。

　　2、***大廈通過了***市物業管理示范大廈的考評。

　　3、***大廈管理處還在***年被***評為系統“優秀文明標兵窗口”單位。

　　4、四年來，公司在管的物業未發生較大的治安、火災事故，其中***大廈被評為市消防管理重點單位。

　　5、同時，為了迎接20**年“全國物業管理示范大廈”的評比，***大廈管理處投入了大量的人力、物力進行準備，并按有關專家的指導意見細心地進行了整改，力保在今年11月份的“全國物業管理示范大廈”考評工作取得優異成績。

篇2：房地產開發變革與物業管理困局及新理念

　　房地產開發變革與物業管理困局及新理念

　　中國房地產在其二十多年的發展過程中，經過了幾次轉折和變革，取得了脫胎換骨的進步。再加上國外先進理念的引進以及營銷專業機構的進入，又極大豐富和推進了中國房地產市場，各種新理論、新思路應運而生并在實踐中廣泛運用，中國房地產市場呈現出前所未有的繁榮局面。然而，與此形成極大反差的是，與房地產業緊密相關的物業管理行業的發展卻過于緩慢，特別是在思想觀念上止步不前，從而導致諸多物管企業陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重視和思考。

　　一、新技術困局

　　房地產開發目前已經進入大量使用新技術的階段。大批建筑采用了與以往完全不同的結構、建筑外形以及大量運用諸如環保低能耗的控溫技術、優化設計的垂直及平面交通系統等高端技術，這要求日后的管理人員應及時掌握其新技術的發展動向、趨勢，還要懂得對新技術設備的維護、管理。然而，現階段物業管理行業內這樣的人才少之又少，絕大多數物管企業對高端技術人才的儲備嚴重不足，一旦遇到采用了新技術的項目，參與投標的物業管理企業大多手足無措，不敢競標，寫字樓領域尤為如此。因而許多開發商面對如此局面，只得采取以開發建設時的工程部為班底自行組建物業管理公司的方式解決后續管理問題，由此使得專業物業管理公司的進入障礙被無形中加大許多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人為本” 理念的指導下，國外眾多的城市、社區以及生活方式的研究理論被大量應用到建筑規劃設計中去，新的建筑在給人們提供一個身處其中的空間時，也提供給人們一種嶄新的生活方式。建筑空間被以各種有形或無形的方式引導為公開、半公開和私密的不同區域，社區被賦予了更多的精神意義，就是一條道路的曲直也成為大有講究的事情。開發商和業主希望物業管理企業能夠幫助他們把社區的精神意義延續下去，而物業管理企業卻只是一味鉆研如何將“保安守大門、保潔掃馬路”的基本任務完成得更好，被開發商和業主責難地滿腹委屈，卻還不明白原因何在。

　　三、新社會階層困局

　　社會的發展導致社會出現了不同的階層，反映到建筑上，也就有了高、中、低檔的寫字樓和住宅的劃分。不同檔次的項目對物業管理的要求是絕不等同的，他們的區別決不只是保安巡邏和保潔清掃的次數多少，但大多數物業管理企業除了打出一個又一個令人眼花繚亂的旗號之外，實質上仍在以“一套方案打天下”，不同物業管理項目的管理方案除了名稱不同、保安巡邏和保潔清掃的次數不同，其它內容大概沒有多少區別，想得到開發商和業主的好評自然很難。

　　四、新業務流程困局

　　項目策劃研究、區域規劃、建筑設計、景觀設計這些以往依次順序展開的開發工作流程正在出現“集合”的趨勢。越來越多的頂級建筑事務所開始提供“打包”服務，在項目總負責人的領導下，市場研究人員、規劃師、建筑師、景觀設計師開始共同工作。而大多數情況下，物業管理的所謂“前期介入”只不過是在銷售和入住階段為開發商和銷售商打打下手而已。被整合的業務流程所遺忘，使得物業管理的聲音愈加微弱，而當熱鬧過去，卻只剩下物業管理企業獨自面對種種僅憑微薄的物業管理收費根本就無法解決的缺憾和業主的不滿。

　　五、新人才困局

　　能夠滿足舊的管理和服務方式要求的物業管理人員本就缺乏，更何況能夠在房地產開發的巨大變革中適應新的局面的專業物業管理人才。

　　諸多的困局環環相扣，多數物業管理企業身陷其中無力自拔，不幸成為了房地產行業里“木桶上最短的那塊木板”。

　　面對困局，物業管理企業需要注入新的理念以適應變革。

　　一、新技術跟蹤理念。

　　寫字樓往往是新技術的緊密追隨者，而近年來，住宅與新技術的結合也愈加緊密。北京的“鋒尚國際”和“MOMA” 兩個樓盤都采取了把新技術的應用作為項目賣點的做法，銷售市場的反映極其熱烈。但是對于所有這些或多或少采用了新技術的寫字樓、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好這些技術設施設備的物業管理公司就成了能否使得這些技術正常發揮作用的關鍵，技術投入使用后的管理工作變得比以往任何時候都更加重要。所以，物業管理企業應當建立新技術跟蹤研究和儲備機制，對新技術在房地產開發建設中的應用情況進行跟蹤研究，并提出應對新技術的管理預案，以備使用；同時加強對市場人員和管理人員的技術培訓，使其掌握新技術應用的相關知識，滿足開發商和業主的要求。

　　二、社區內涵理念。

　　通常情況下，物業管理企業所認為的社區建設就是把小區的綠化和治安搞好，再增加一些文體設施或者組織幾場業主聯誼活動。這些做法雖然沒錯，但這種觀點卻經常成為物業管理企業與業主思想和行動分歧的起點，并且導致物業管理企業的工作努力得不到業主的認可。良好的綠化和治安只是維系了物理意義上的社區--圍墻內的建筑物，維系社區存在的最重要的因素是社區中的人群所共同感受到的精神氛圍，這種精神氛圍和建筑物本身以及身處其中的人群一起構成了社區的三個支撐點，而被良好的社區所推動的房屋增值才是社區成員的最深層追求。因此，社區應該是一個在具有可識別的清晰邊界內的人群為了維護共同的房屋價值而結成的利益共同體。所以，物業管理企業必須從本質上認識到業主對社區的期望，才能找到與業主溝通的鑰匙，其服務也才能得到業主最廣泛的理解和認可。

　　三、差異服務理念。

　　許多物業管理企業為了應對市場要求，提出了“精品服務”、“五星級服務”、“酒店式服務”等等口號，但在實踐當中，對于高、中、低檔項目實行的仍然是多年不變的同一套管理方案，僅有的區別就在于增加了保安巡邏和保潔清掃的次數或者增加一些客戶服務人員編制，其它內容并無區別。事實上，不同類別的項目其要求是絕不相同的，尤其是高端客戶。以別墅區的保安巡邏路線為例：別墅客戶因為其房屋的封閉性較差，且周圍半公開的灰度區域較大，所以別墅客戶對私密性的要求很高，保安方案中設定的巡邏路線就不能進入別墅客戶的心理界線，但同時別墅客戶對安全性的要求也很高，巡邏路線又必須處在別墅客戶日常活動區域的視野之內，僅此一點，普通小區的保安方案就無法簡單套用。曾經有建筑師戲言：沒有住過別墅的建筑師蓋不出好的別墅。此戲言的含義無非是指設計師應當充分了解自己的目標客戶，同理，物業管理企業如果沒有對不同類型客戶心理和生活習慣的充分研究，就很難做到對各種不同類型的客戶提供度身訂做的差別性服務，也就很難得到客戶的由衷欣賞。

　　四、盡早介入理念。

　　相信許多物業管理企業都有過為項目規劃設計和建設施工期間遺留問題而頭疼的經歷，究其原因，無非是項目的規劃設計和建設施工單位在開展工作時只滿足本工序的要求而給日后使用遺留了諸多遺憾。解決這一困局惟一的出路就是物業管理人員盡早介入到開發流程中去，對規劃設計和建設施工工作提出自己的意見。即便由于客觀原因無法真正做到從頭介入，也應該努力向規劃設計和建設施工人員宣傳物業管理理念，盡力避免給日后的管理運營工作帶來先天遺憾。

　　五、新人才理念。

　　與開發行業相比，物業管理行業一直被認為是低薪低能微利的服務行業，許多房地產公司精簡人員的去向都是下屬的物業管理公司。這種印象對于物業管理企業而言，在招聘人員時的負面作用是不言而喻的，而缺乏高素質管理人才的現狀又進一步加深了外界的這種印象，從而形成惡性循環。的確，物業管理公司從利潤數額上是無法與開發公司相提并論的，但這只是由于企業財務計算標準的要求造成的，如果能夠把優秀的物業管理對開發項目的促進作用給予量化，人們會對開發和物業管理環節的利潤分布比例有新的認識，事實上，任何一個開發項目的成功都離不開任何一個環節的努力。物業管理企業必須摒棄自卑心理，確立新的人才理念，敢于首先在關鍵崗位高薪雇用高素質的管理人才，帶動管理服務水平的全面提高，糾正社會的錯誤印象，進而脫離收費低、薪酬福利低、人員素質低、收費更低、薪酬福利更低、人員素質更低的向下循環軌跡，努力轉向收費高、薪酬福利高、人員素質高的向上循環軌跡。

　　以上觀點對于物業管理企業的諸多困局并未列舉周全，也不一定就找到了解決困局的靈丹妙藥。問題的關鍵在于物業管理企業是否能夠意識到自己所處的房地產行業已經進入了大變革的時代，不思進取、無力順應變革的企業必將被淘汰，只有積極迎接變革、勇于面對挑戰的企業才能夠在變革的大局中生存和發展。

　　文/趙晉蓉

篇3：X物業管理公司企業理念

　　某物業管理公司企業理念

　　1.企業宗旨：

　　依法管理，業主至上，五心營造溫馨家園

　　2.企業精神：

　　敬業修德高效創優誠信進取

　　3.工作態度：

　　主動熱情周到細致

　　4.服務準則：

　　用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業主提供五心服務

　　5.企業管理理念：

　　5.1什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大家公認的、非常容易的事情。非常認真地做好它，就是不容易。

　　5.2 領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸戒，更是支持與服務。

　　5.3 兼聽則明，偏信則暗。

　　5.4 上級不引導，下級無目標。

　　5.5要求下級做到的，自己要先做到。

　　5.6 誰砸企業的牌子，企業就砸誰的飯碗。

　　5.7 獎勵20%的優秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者。

　　6.員工修養理念：

　　6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。

　　6.2 天下大事，必做于細；天下難事，必做于易。

　　6.3 決不內耗。

　　6.4 無成見地對待團隊中的每一位同事。

　　6.5 成就企業，成就自己。

　　6.6 每日學習，每日進步。

　　7.企業服務理念：

　　7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。

　　7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。

　　7.3 迅速反應，馬上行動。

　　7.4 不要計較客戶的態度如何，你需要做的就是把服務做到位，記住，這就是你的工作。

　　7.5 永遠不要與客戶爭辯。

　　7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。

　　7.7服務機制與服務理念創造企業最核心競爭力。

　　7.8 企業的每一位員工都是企業的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。

　　7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領導的事。

　　7.10客戶的關切是我們工作的重中之重。

　　7.11客戶服務無小事。

　　7.12專精創造卓越。

　　7.13有缺陷的服務等于無效服務。

　　7.14將投訴做成驚喜。

　　7.15日清日審。

　　業主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業主回復處理的進展情況。

　　8.企業愿景：

　　8.1 做本地最好的物業企業，永遠領先對手一步。

　　8.2 危機感不但是企業發展的動力，也是個人成長的動力。

　　8.3 學則逆水行舟，不進則退；企業不發展就是退步。