物業(yè)服務(wù)手冊:公共管理
公共管理
1.房屋公用部位維修管理規(guī)定
1.1 房屋公共部位包括大廳、走道、樓梯道、梯面、電梯間及房屋的毗領(lǐng)部分。
1.2 環(huán)衛(wèi)部每天對房屋公共部位進(jìn)行清潔，保證無灰塵、雜物。
1.3 物業(yè)部責(zé)任區(qū)管理員定時對公用部位墻壁、地磚等進(jìn)行巡查，地磚壞了及時填寫維修單轉(zhuǎn)工程部處理，墻壁較臟的，由物業(yè)部主任組織統(tǒng)計，報管理處經(jīng)理，由管理處經(jīng)理統(tǒng)一安排粉刷。
1.4 對公用給、排管道，平時巡查發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免重大損失。
1.5 對公用梁、柱、承重墻定期檢查，按照管理處制定的維修計劃執(zhí)行。
1.6 公用部位的維修以棟別統(tǒng)計，建立專項臺帳，由房屋的本體維修基金支付。
1.7 房屋周圍道路及公用設(shè)施、設(shè)備維修由工程部計劃執(zhí)行。
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀，使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境，特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準(zhǔn))，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，保修期內(nèi)凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為損壞)，由發(fā)展商負(fù)責(zé)，物業(yè)管理公司可代為用戶進(jìn)行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災(zāi)害、自然損耗或用戶使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需要維修，不在保修范圍內(nèi)，物業(yè)管理公司將盡力為用戶提供有償服務(wù)。
2.3 保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)深圳市的有關(guān)規(guī)定。用戶室內(nèi)部分費用由用戶負(fù)責(zé)，公用部分費用由物業(yè)管理公司和全體業(yè)主負(fù)責(zé)。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)有關(guān)費用。
2.5 用戶對其購、租的樓宇擁有使用權(quán)，物業(yè)管理公司受開發(fā)商委托，對樓宇的所有主要結(jié)構(gòu)、公共場所及設(shè)施，行使管理權(quán)。
2.6 任何用戶均不得私自改變物業(yè)的用途， 物業(yè)外觀應(yīng)完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻，不允許封閉空中花園和外陽臺用戶不得自行封閉，允許封閉的內(nèi)陽臺應(yīng)統(tǒng)一有序。
2.7 用戶如對室內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 大廈/小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告，違者應(yīng)負(fù)擔(dān)清洗、粉刷費用。如屬小孩所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。
2.9 樓宇內(nèi)公共地方，不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴(yán)禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物、以免傷及他人或影響衛(wèi)生，教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則，按規(guī)定處罰。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞，用戶應(yīng)負(fù)全部修理費用。
2.12 嚴(yán)禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神，懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處罰。
2.13 樓宇內(nèi)嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等)，以保護(hù)全體用戶的安全。
2.14 為使本大廈經(jīng)常保持整潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼，違者按規(guī)定罰款。
2.15 用戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。
3.安全使用水、電、氣管理規(guī)定
為保證用戶的人身安全、生活舒適，根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合大廈/小區(qū)的實際情況，對水電氣的使用做如下規(guī)定：
3.1 用戶在進(jìn)駐之前，必須向物業(yè)管理公司及相關(guān)供應(yīng)單位提出申請，辦好有關(guān)手續(xù)后，方可供應(yīng)水、電、氣，并自覺接受管理部門的管理與監(jiān)督。
3.2 用戶在搬遷、裝修或使用過程中，若要對自用物業(yè)的有關(guān)管線作出必要的更改或移動時，請先向物業(yè)管理處或相關(guān)專業(yè)單位提出申請，經(jīng)審批同意后方可進(jìn)行施工。否則，由此造成的后果將由用戶自己承擔(dān)。
3.3 若用戶在使用過程中發(fā)現(xiàn)自己的水、電、氣表讀數(shù)確實不準(zhǔn)時，可向物業(yè)管理公司工程部或有關(guān)專業(yè)單位提出修理、校驗或更換的申請;另外，若用戶認(rèn)為原來的電表容量不夠而需要增容時，必須向物業(yè)管理處工程部提出申請，經(jīng)審查合格并交增容費后方可給予更換。
3.4 任何單位或個人不得繞越水表、電表、煤氣表而使用水、電、氣，否則除當(dāng)場停止供應(yīng)外，均按規(guī)定給予處罰。
3.5 不得私自接駁、亂拉電源，不得隨意扳動配電箱，轉(zhuǎn)動電表，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，處
以重罰，若造成事故，應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。
3.6 用戶在使用水、電、氣過程中，應(yīng)時刻注意使用安全、操作規(guī)范，裝修電工應(yīng)持證上崗，按章操作，不得使用超負(fù)荷的電熱絲、電熱爐等器件。物業(yè)內(nèi)應(yīng)保障有良好的通風(fēng)設(shè)備。若遇有問題，請馬上與物業(yè)管理處聯(lián)系。并請教育好自的小孩，不要隨便去玩弄有關(guān)設(shè)備或設(shè)施。
3.7 提倡節(jié)約、珍惜能源，用戶在使用水、電、氣的過程中還應(yīng)注意日常生活的保養(yǎng)與愛護(hù)。
3.8 按時交納用水、用電、用氣的費用，超過規(guī)定期限加收滯納金。
4.消防管理規(guī)定
為了加強(qiáng)本大廈的消防管理工作，保護(hù)公共財產(chǎn)和廣大用戶的生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》和貴陽市有關(guān)消防規(guī)定，結(jié)合本大廈的實際情況制訂以下管理規(guī)定：
4.1 管理處應(yīng)與客戶建立防火安全檢查責(zé)任制，具體形式是與之簽訂“《區(qū)域防火責(zé)任書》，具體內(nèi)容如下：根據(jù)《中華人民共和國消防法》，為保障大廈財產(chǎn)和人員的生命安全，管理處(下稱甲方)特同大廈/小區(qū)內(nèi)各公司負(fù)責(zé)人(下稱乙方)簽訂：“區(qū)域防火安全責(zé)任書”，具體條款如下：
4.1.1 認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國消防法》和地方政府關(guān)于消防工作的批示和法規(guī)，協(xié)助并配合甲方做好消防管理工作。
4.1.2 把安全防火納入本公司的日常工作，經(jīng)常對員工進(jìn)行防火教育，增強(qiáng)員工防火意識。
4.1.3 進(jìn)行經(jīng)常性防火安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)并消除火險隱患。
4.1.4 發(fā)生火災(zāi)，帶領(lǐng)員工積極撲救，并協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查火災(zāi)事故原因。
4.1.5 如乙方違反《中華人民共和國消防法》及地方政府關(guān)于消防工作的批示和法規(guī)，視情節(jié)輕重依法給予乙方經(jīng)濟(jì)處罰。如發(fā)生火情、火災(zāi)等事故造成嚴(yán)重后果的，交公安機(jī)關(guān)依法處理。
4.1.6 本責(zé)任書一式兩份，甲乙雙方各持一份，自雙方簽字日期起生效，至重新簽定為止。
4.2 消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，物業(yè)管理公司全體人員均為義務(wù)消防員。客戶為自然消防責(zé)任人。
4.3 樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵，嚴(yán)禁在設(shè)立禁令的通道上停放車輛。
4.4 不得損壞消防設(shè)備和器材，妥善維護(hù)樓梯走道和出口的安全疏散指示的事故照明設(shè)施。
4.5 本物業(yè)內(nèi)的餐飲企業(yè)必須安全使用燃?xì)?，燃?xì)鉅t要經(jīng)常保持清潔，切勿留有油漬;煙頭及火柴余灰要隨時弄熄，教育孩子不要玩火。
4.6 遵守安全用電管理規(guī)定，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器以免發(fā)生事故。
4.7 客戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，須向物業(yè)管理公司提出書面申請，批準(zhǔn)后方可動工。需要增設(shè)電器線路時，必須符合安全規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，裝修材料應(yīng)采用阻燃材料。
4.8 大廈/小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的所有設(shè)備均不得隨意改動和拆裝。
4.9 發(fā)生火警，應(yīng)立即告知物業(yè)管理公司指揮中心或拔打“119”報警電話，并關(guān)閉電閘，迅速離開住所。
4.10 根據(jù)市消防管理暫行規(guī)定，有下列情形之一的，根據(jù)情況，處以直接責(zé)任人一百元至二千元罰款，經(jīng)報請有關(guān)部門批準(zhǔn)，可并處行政拘留。
4.10.1 占用或封堵樓梯，走道或安全疏散出口的;
4.10.2 封閉或損壞安全疏通指示，事故照明設(shè)施或消防栓的;
4.10.3 不按規(guī)定使用液化燃?xì)獾?
4.10.4 亂拉、亂接電器線路的;
4.10.5 擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。
4.11 有下列情形之一的。責(zé)令停止作業(yè)，并分別情況，處以直接責(zé)任人二百元至五百元罰款，由此人為造成事故及經(jīng)濟(jì)損失，肇事單位和個人要負(fù)責(zé)賠償，情節(jié)嚴(yán)重者要負(fù)法律責(zé)任。
4.11.1 未辦理申請報批手續(xù)即進(jìn)行室內(nèi)裝修的。
4.11.2 室內(nèi)裝修所用材料不符合防火要求，不進(jìn)行防火處理的。
4.11.3 燒焊、用火、用電無證作業(yè)，防火安全保障措施不落實的。
4.12 各用戶必須服從消防機(jī)關(guān)和管理人員有關(guān)消防方面管理，刁難辱罵或以暴力威脅等妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職責(zé)的，分別情況，處以直接責(zé)任人三百至五百元罰款，經(jīng)報告有關(guān)部門批準(zhǔn)，可并處以行政拘留，直至依法追究刑事責(zé)任。
5.環(huán)境管理規(guī)定
為創(chuàng)造優(yōu)雅環(huán)境，搞好綠化工作，保持大廈/小區(qū)的清潔，使用戶享有優(yōu)雅舒適的工作生活環(huán)境，特制定本規(guī)定：
5.1 本物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生由物業(yè)管理公司按照國家頒布的有關(guān)法令和《貴陽市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》具體實施管理，并密切配合環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、衛(wèi)生防疫部門和居民委員會協(xié)同工作。
5.2 物業(yè)管理公司采用各種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，使用戶樹立人人愛清潔，個個講衛(wèi)生的良好風(fēng)氣。
5.3 客戶是環(huán)境受益人，人人都有權(quán)利和義務(wù)愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)的花草、樹木和清潔衛(wèi)生。要求做到：
5.3.1 客戶要到指定的樓層垃圾桶清倒垃圾，嚴(yán)禁亂倒亂拋。
5.3.2 不得隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及其他污穢之物，不得向室外或綠化地潑污水和丟拋果皮、垃圾等，嚴(yán)禁損壞園林小品及花壇。
5.3.3 禁止把垃圾、碎布、膠袋、衛(wèi)生巾等不溶物投入廁所或下水道。避免因使用不當(dāng)，造成管道堵塞。
5.3.4 室內(nèi)力爭做到門窗干凈，無蛛網(wǎng)、積塵、家具整潔。
5.3.5 保持公共樓梯走道整潔，不得在公共走廊過道堆放車輛、雜物。
5.3.6 不準(zhǔn)在大廈公共區(qū)域擺佛堂，燒香拜神等。
5.3.7 不準(zhǔn)大廈內(nèi)飼養(yǎng)三鳥和牲畜。
5.3.8 本物業(yè)內(nèi)任何公共地方均不得亂張貼、亂涂畫及亂豎指路牌、廣告牌，違者負(fù)責(zé)清除并承擔(dān)粉刷費用。如屬兒童所為，由家長承擔(dān)責(zé)任。
5.3.9 不得攀折花木、剝樹皮、摘花果，在樹木上扎鐵絲、打釘?shù)取?/p>
5.3.10 行人和車輛不得通過和跨越綠化帶，不得損壞綠籬柵欄。
5.3.11 不得在綠化帶內(nèi)追逐嬉鬧。
5.3.12 凡違反上述規(guī)定行為者，物業(yè)管理公司有權(quán)給予勸導(dǎo)、教育，或在公共場所公布其違規(guī)行為。
6.物品搬遷管理規(guī)定
6.1 目的
規(guī)范物品放行管理，保障小區(qū)(大廈)客戶財產(chǎn)安全和公司利益不受損失。
6.2 適用范圍
適用于本物業(yè)公司對物品的出門管理。
6.3 職責(zé)
6.3.1 物業(yè)部負(fù)責(zé)審查簽發(fā)《物品放行條》。
6.3.2 保安部負(fù)責(zé)按《物品放行條》檢查、核對搬出物品的品種和數(shù)量，并回收放行單據(jù)。
6.4 工作程序
6.4.1 凡客戶大件，如沙發(fā)、辦公桌椅、文件柜、電腦、復(fù)印機(jī)(配件)、保險柜及其他貴重物品等，需搬出大廈/小區(qū)或大型搬遷，必須到管理處辦理“物品放行條”。該放行條需有(業(yè)主)客戶單位公章或負(fù)責(zé)人簽名，并經(jīng)客戶服務(wù)部審核認(rèn)為可以放行后，加蓋部門印章方為有效，有效期限當(dāng)天。其他任何部門及人員不得擅自批準(zhǔn)放行。
6.4.2 貴重小物品或自營商品等，如需帶出大廈，則只需客戶單位的放行證明即可。
6.4.3 客戶隨身攜帶物品可走客梯，其他物品必須走消防(貨)梯。中午11:30~13:00為消防(貨)梯禁運貨物的時段。
6.4.4 安管部要仔細(xì)檢查核對客戶搬出物品的數(shù)量及種類等。對《物品出入放行條》，保安部不僅要仔細(xì)核對物品范圍及數(shù)量，而且要按發(fā)出數(shù)全部收回，此項指標(biāo)將是對安管部的考核內(nèi)容之一。對客戶出據(jù)的物品放行證明，保安部要核查經(jīng)手人的有效放行證件，并留存證件號。
6.4.5 保安負(fù)責(zé)將回收的放行條，于次月交客戶服務(wù)部核對，由客戶服務(wù)部編號并存檔。若客戶辦理的該出門條因故暫未使用，客戶服務(wù)部與保安部要注意銜接，并與客戶取得聯(lián)系。
6.5 控制流程圖
6.6 附表
6.6.1 《物品放行條》
6.6.2 《放行條》
物品放行條
(編號： ) NO：FM-RW217
業(yè)戶名稱： 單 元： 座 單元
聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：
申請時間： 年 月 日 時 分
序號 物品名稱 數(shù)量 驗證、放行人簽名 損壞公共設(shè)施記錄
是否需申請電梯操作 是 否
計劃使用時間： 年 月 日 時至 年 月 日 時
(公司蓋章)
審批人簽名：
年 月 日
說明： 1、經(jīng)過備案的單位憑與備案登記一致的放行條當(dāng)值安管員即予放行，否則將被謝絕放行。未經(jīng)備案的客戶搬出物品須向管理處辦理放行手續(xù)。
2、如需使用貨梯搬運，請?zhí)崆鞍雮€工作日向管理處申請。
3、搬遷需要征得業(yè)主的書面同意。
放 行 條
NO：FM-RW221
茲有 棟 房 (先生/小姐)，身份證號 ，家庭住址 ，因現(xiàn)需搬 出花園，經(jīng)核實無誤，請保安予以放行。
客戶服務(wù)部
年 月 日
7.公共區(qū)域管理工作規(guī)程
7.1 目的
為了規(guī)范對公共場所的管理，保持良好的公共環(huán)境。
7.2 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對公共場所的管理。
7.3 職責(zé)
7.3.1 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹實施本規(guī)程。
7.3.2 客戶部主任和物業(yè)管理員負(fù)責(zé)對本規(guī)程的過程控制和監(jiān)督實施。
7.3.3 本物業(yè)用戶和物業(yè)管理公司各部門負(fù)責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。
7.4 公共區(qū)域的管理
7.4.1 公共場所主要是指：外墻、天臺(天臺花園)-、走道、樓梯、連廊、大廳、電梯廳、道路、停車棚、停車場、宣傳欄、池、井、溝、渠等。
7.4.2 公共場所管理的主要內(nèi)容是指：對外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、連廊、大廳、電梯廳、道路、停車棚、停車場、宣傳欄、池、井、溝、渠、標(biāo)示牌、廣告牌等方面的管理。
7.4.3 公共場所的日常管理
由客戶服務(wù)部安排客戶管理員對公共場所進(jìn)行管理，客戶管理員必須每天對公共場所進(jìn)行巡視檢查一次，并將檢查情況及時記錄于《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》中，發(fā)現(xiàn)問題必須及時處理或匯報。
物業(yè)管理員對巡視發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時轉(zhuǎn)交相關(guān)部門進(jìn)行處理。同時應(yīng)及時進(jìn)行跟蹤和檢查，直到問題處理合格為止。
客戶管理員應(yīng)依據(jù)公共場所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結(jié),提出合理化建議。部門主任應(yīng)根據(jù)使用情況和管理情況及時進(jìn)行調(diào)整和處理。
7.4.4 公共場地的使用管理
1) 臨時使用申請、審批與使用
2) 客戶因商務(wù)需要，而要求使用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場地時，則用戶可書面申請，附加活動方案，交給客戶主任進(jìn)行審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，客戶方可按活動方案組織實施。
3) 客戶必須在客戶服務(wù)部指定的位置區(qū)域內(nèi)進(jìn)行活動組織，不得私自擴(kuò)大或
占用批準(zhǔn)范圍以外的地方。
4) 客戶必須在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行使用，因商務(wù)需要確需延長時間時必須到物業(yè)部辦理延續(xù)使用手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，方可繼續(xù)使用。
7.4.5 場地臨時使用的裝飾布置要求
1)場地臨時使用時，要求用戶必須裝飾整齊、美觀大方，符合物業(yè)管理的各項管理規(guī)定。
2)用戶裝飾時，不得損壞公共設(shè)施。否則，物業(yè)管理公司有權(quán)要求用戶給予適當(dāng)?shù)馁r償。
3)用戶使用完畢后，應(yīng)及時對使用的場地進(jìn)行清理，經(jīng)客戶管理人員驗收合格后方可辦理退還押金手續(xù)。
7.5 廣告牌的管理
7.5.1 臨時使用申請、審批與使用
1) 本物業(yè)的用戶需要安裝廣告招牌時，應(yīng)及時到客戶服務(wù)部提交書面申請并附廣告牌的設(shè)置方案，辦理廣告牌的申請手續(xù)。
2) 客戶管理人員接到用戶申請后，應(yīng)及時交部門主任/主任審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，用戶方可按照方案組織實施。
3) 用戶制作、安裝廣告牌時，必須使用統(tǒng)一的、合格的材料，以保證廣告牌的制作和安裝質(zhì)量。
4) 用戶廣告牌在使用期間，必須時時保證廣告牌處于完整良好的使用狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)損壞后應(yīng)及時進(jìn)行維護(hù)，不得拖延，否則，物業(yè)管理公司有權(quán)采取強(qiáng)制措施要求整改。
5) 用戶使用廣告牌到期前一個月，必須及時到客戶服務(wù)部辦理延期手續(xù)，客戶管理員應(yīng)提前告之用戶，若用戶未作回應(yīng)，則物業(yè)管理公司將按照到期進(jìn)行處理，客戶服務(wù)部有權(quán)將廣告牌租賃給其它用戶。
6) 若因廣告牌的制作質(zhì)量或安裝質(zhì)量的問題，給物業(yè)管理公司或他人造成損失時，由用戶承擔(dān)一切后果。
廣告牌懸掛規(guī)定
1)所有客戶均無權(quán)私自在本物業(yè)內(nèi)過道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺和其他場地設(shè)立廣告招牌。
2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內(nèi)或門面上懸掛、張貼。
3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。
4)占用門前走道或封堵部分通道(不影響消防，經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn))臨時使用的按“公共場所的日常管理”規(guī)定收取場地臨時使用費。
5)凡違反以上規(guī)定內(nèi)容者，按照違章裝修進(jìn)行處理。除令其拆除、撤銷、修補(bǔ)破損、恢復(fù)原狀外，并處以1000-2000元人民幣罰款。
篇2：物業(yè)人事管理培訓(xùn)之員工服務(wù)手冊
物業(yè)人事管理培訓(xùn)教材：員工服務(wù)手冊
第二章人事
員工服務(wù)手冊
一、前言
物業(yè)管理為一服務(wù)性行業(yè)，與社會服務(wù)工作甚為相似，主要服務(wù)對象乃業(yè)主，租戶及來往的訪客等。因此，在日常的管理行為，表現(xiàn)及態(tài)度，都必須注意每一小節(jié)，每個崗位的工作，都必須全心投入，盡量把服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高，維持物業(yè)內(nèi)外安全，清潔，方便，使用戶能享受到賓至如歸的服務(wù)。
二、項目簡介
(略)
三、勞動條例
1.員工類別
員工為合同制員工。員工須簽訂勞動合同，按照合同規(guī)定履行雇員義務(wù)并獲得工資及享受勞保福利。
2.聘用條件
本管理處招聘員工的主要條件是：依據(jù)其對應(yīng)聘職位合適與否而定，并以該職位的職責(zé)要求所需的業(yè)務(wù)知識、工作經(jīng)驗及健康狀況、個人品行作為聘用的標(biāo)準(zhǔn)。
3.勞動制度
根據(jù)中外合資勞動管理規(guī)定，本公司錄用的所有員工一律實行勞動合同制，在公司要求后，員工需要辦理前任職務(wù)完全辭職并將個人檔案調(diào)至公司，或有關(guān)的勞動服務(wù)中心保管，才能成為本公司的正式員工。
4.勞動合同
勞動合同是公司與員工本人在自愿基礎(chǔ)上簽訂的，具有法律效力。員工受聘時，必須細(xì)閱其內(nèi)容。勞動合同有效期限不少于一年。
5.試用期
員工均須經(jīng)過為期三個月的試用期。試用期內(nèi)，若員工的工作能力及工作表現(xiàn)未能符合公司要求，公司可解除其勞動合同或延長其試用期，延長試用期不得超過三個月。試用期若延長至六個月，勞動合同有效期限亦相應(yīng)延長至最少三年。在試用期內(nèi)第一個月，員工若單方面提出辭職，將需提前一天書面通知方能生效。在試用期內(nèi)第二個月以后，員工若單方面提出辭職，將需提前七天書面通知，方能生效。在試用期滿后，員工若單方面提出辭職，將需提前一個月書面通知，方能生效。試用期滿且工作表現(xiàn)符合公司要求者方能成為正式合同制員工。
6.勞動合同的續(xù)簽與解除
勞動合同屆滿，公司將根據(jù)工作表現(xiàn)考評與員工在取得意見一致的情況下，可將勞動合同進(jìn)行修訂、續(xù)簽。如解除合同則按照勞動合同有關(guān)條款規(guī)定執(zhí)行。
7.調(diào)配晉升與辭職
管理處將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，根據(jù)員工的工作、品行、文化程度、能力和潛質(zhì)調(diào)配或提升到相應(yīng)崗位。
正式員工如要求辭職，需提前一個月向部門經(jīng)理呈交“辭職報告書”并抄送物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理手續(xù)后方可離開公司。若未能提前一個月提出申請而需即時離職者，則需向公司交付相當(dāng)于一個月員工基本薪金額之款項后，方可辦理手續(xù)離開單位。
8.裁員與辭退
若公司因業(yè)務(wù)變更或其他原因，而產(chǎn)生冗員時，公司有權(quán)決定裁減員工人數(shù)。被裁減人員應(yīng)服從公司的安排，不得提出無理要求，公司將提前通知有關(guān)員工及其部門主管，并按規(guī)定給予補(bǔ)償;
(1)工齡滿六個月以上到十二個月者發(fā)給一個月之個人基本薪金;不發(fā)放其它補(bǔ)貼;
(2)滿一年以上者，按每年一個月之個人基本薪金累計發(fā)給(最多不得超過十二個月)，但不發(fā)放其它補(bǔ)貼;
員工若違紀(jì)達(dá)10分或違反本手冊中所提及的嚴(yán)重紀(jì)律行為，公司可將該員工予以即時辭退，不予任何補(bǔ)償。
9.入職手續(xù)
員工入職時須到公司人事部門填寫員工登記表，遞交勞動手冊、待業(yè)證、身份證、學(xué)歷證明、二張5公分近照，憑人事部門開具的[入職通知書]領(lǐng)取工作證、考勤卡、更衣箱鑰匙等。
10.離職手續(xù)
凡離職之員工必須到人事部辦理手續(xù)，交還公司所發(fā)給的資產(chǎn)配備，包括：工作證、制服、員工手冊、衣柜鑰匙、工具、備用金(如有)等。未能全部交還以上物品者，須按規(guī)定賠償。否則公司除有權(quán)拒絕發(fā)放薪金與補(bǔ)貼外，將不予發(fā)給任何離職證明，并視情況需要循法律途徑解決。
11.工作時間
本公司依國家規(guī)定實行每周四十小時工作制。輪班制員工的周六、周日及例假作輪休制辦理。午膳時間，將由公司編排。
12.超時工作
本公司因工作需要而發(fā)生員工加班，均需事前申請并由部門主管批準(zhǔn)，主管加班由總經(jīng)理批準(zhǔn)，特殊緊急情況需要事后第一時間知會管理處總經(jīng)理。并補(bǔ)辦審批手續(xù)。
(1)員工加班半小時以上才能計算加班時間，不夠半小時不計算加班。
(2)加班費計算方法為員工底薪乘以12個月，再除以365天計算，計出日工資后再除以8小時計。
支付率為：a.延長時間為基本薪金的150%;
b.公休日為基本薪金的200%;
c.國定休假日為基本薪金的300%;
(3)員工加班后若需要調(diào)休，必須先到人事部門填妥調(diào)休單，以此為憑，安排補(bǔ)放。
(4)調(diào)休必須事先遞交調(diào)休單，由上一級主管批準(zhǔn)。
(5)調(diào)休除需獲得預(yù)先批準(zhǔn)外，而且還必須在加班行為發(fā)生后三個月內(nèi)處理。
(6)逾期調(diào)休，本公司將按實際情況不受理或以年休處理。
13.薪金
(1)薪金制度
本公司的薪金制度結(jié)合本公司實際情
況，根據(jù)員工各自不同的職位、崗位、業(yè)務(wù)技能、工作態(tài)度、合作態(tài)度和工作成果而確定員工薪金，本公司工資結(jié)構(gòu)為：公司基本工資(底薪)+綜合補(bǔ)貼。 公司綜合補(bǔ)貼包括國家規(guī)定之各項補(bǔ)貼。
本公司采用模糊工資(即薪金保密制度)，每位員工不得相互探聽或以訛傳訛，擾亂士氣，違者按規(guī)定處罰。
(2)薪金調(diào)整
本公司將根據(jù)財政狀況和每位員工每年工作表現(xiàn)評估來作為調(diào)整薪金的依據(jù)。每年 月份進(jìn)行薪金調(diào)整。做到無功不賞、無過不罰、賞罰分明、有升有降。薪金每年調(diào)整之行為，并不是公司的一個固定行為，亦不是每一個員工都能享受的待遇，公司保留最后決定的權(quán)力，員工不得異議。
(3)發(fā)薪日期
每月的第 天為員工薪金及補(bǔ)貼發(fā)放日，發(fā)放上一個月的工資。
(4)領(lǐng)薪辦法
薪金及綜合補(bǔ)貼以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳方式每月發(fā)放一次。
四、員工福利
年假
正式員工在本公司服務(wù)滿十二個月后，(包括試用期)自第二年起將可獲全薪年假四天，正式員工由第四年開始，每服務(wù)滿一年，其年假亦相應(yīng)增加一天，最多以不超過十四天為限。
上述全薪年假并不包括國定假期及公休日在內(nèi)。年假應(yīng)一次享用(特殊情況外，本公司有權(quán)安排員工將年假分為兩段時間享用，事前雙方協(xié)議)年假之使用根據(jù)各部門之人手需求，由部門主管作最后決定。申請年假需于十五天前填妥申請表格，由部門主管批準(zhǔn)，經(jīng)人事部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)方屬有效。
未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，不得將上年度假期累積至下一年度，員工不按期享用年假，作放棄年假論，本公司不作任何補(bǔ)償。
1.病假
(1)員工因病缺勤(包括試用期內(nèi)的員工)，必須當(dāng)天通知部門主管，事后必須呈交有效之醫(yī)院證明并填備請假單向部門主管申報。
(2)經(jīng)認(rèn)可病假缺勤之員工(包括試用期內(nèi)的員工)，按照基本薪金可獲發(fā)80%的工資。
(3)員工(不包括試用期內(nèi)的員工)的醫(yī)療期為：-
入職工年醫(yī)療期累積期
少于五年三個月十二個月
五年以上六個月十二個月
在醫(yī)療期內(nèi)的員工可獲發(fā)基本薪金的80%，綜合補(bǔ)貼將不發(fā)放，凡超過規(guī)定醫(yī)療期，作無薪處理。管理當(dāng)局有權(quán)決定是否繼續(xù)保留其原職位。管理當(dāng)局亦有權(quán)決定是否應(yīng)予終止勞動合同。
(4)病假之中休息日均作病假處理。
(5)病假證明必須于24小時內(nèi)呈交人事部備查，無出示有效之病假證明者，一律作事假或曠工論。
2.工傷
(1)員工在工作時間和工作區(qū)域內(nèi),因工受傷之員工應(yīng)即時向所在部門主管報告，經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，醫(yī)療費可全額報銷。在醫(yī)療期間，基本薪金及綜合補(bǔ)貼將全數(shù)發(fā)放。
(2)員工因工受傷的缺勤，除員工的基本薪金及綜合補(bǔ)貼外，其它均按照病假規(guī)則辦理。
(3)可按照勞工條例所訂，員工可在公司投購雇主責(zé)任險之保障范圍內(nèi)，依章賠償。
3.事故
(1)員工因事故，而需申請假期者，均按照年假的申請辦法及規(guī)例執(zhí)行;若因年假已全數(shù)享用而員工因特殊情況，仍需請假者，則員工將不發(fā)放該段時間的基本薪金及綜合補(bǔ)貼。
(2)員工申請事假須于請假日前三天交部門經(jīng)理審批，再經(jīng)總經(jīng)審批。
(3)各部門主管申請事假須總經(jīng)理批準(zhǔn)。
(4)申請事假每次當(dāng)一天算。
(5)員工每年的累積事假超過七天者，公司將有權(quán)要求員工解釋請假理由及有權(quán)將員工調(diào)整崗位，若調(diào)整崗位后請假情況未能改善者，公司將有權(quán)要求員工辭職。
4.婚喪假
(1)員工憑有效之結(jié)婚證書可享受結(jié)婚假期三天;員工享受婚假須提前三周憑結(jié)婚證書，由本人填寫請假單，經(jīng)部門主管簽署后報人事部門備案，后交總經(jīng)理審批。
(2)符合晚婚條件(初婚男26周歲，女24周歲)之員工，則可額外晚婚獎勵假七天(法定假或公休假不補(bǔ))，婚假必須一次使用。
(3)上述此等假期均為部份薪酬假期，員工可按假期日數(shù)獲發(fā)底薪百份之八十;
(4)員工之父、母、配偶、子女和岳父母或公婆死亡時，可給予連續(xù)三天的喪假;
(5)需到外地料理喪事之員工，可酌情加路程假二天;
(6)員工之祖父母、外祖父母死亡，可予喪假一天(不加路程假);
(7)喪假亦為部份薪酬假期，員工可按日數(shù)獲發(fā)基本薪金百份之八十;
(8)享受上述待遇必須是勞動合同制員工，臨時工或試用期內(nèi)員工除外。
5.產(chǎn)假
(1)符合計劃生育的女員工，分娩者可獲預(yù)產(chǎn)產(chǎn)假90天(產(chǎn)前15天，產(chǎn)后75天)，或難產(chǎn)假105天，或多胎產(chǎn)假120天;
(2)晚婚年齡的女員工(24周歲)初產(chǎn)婦可多獲晚育獎勵假15天;初婚男方(26周歲)在女方產(chǎn)后一個月內(nèi)享受晚育獎勵假三天。(憑初產(chǎn)之證明，男方可按日數(shù)獲發(fā)基本薪金百份之八十);
(3)按規(guī)定女員工于產(chǎn)前休息15天，產(chǎn)后休息75天;
(4)妊娠三個月內(nèi)自然流產(chǎn)，應(yīng)給予30天產(chǎn)假休息天，三個月以上至七個月以下自然流產(chǎn)，應(yīng)給予45天產(chǎn)假休息天;
(5)違反計劃生育之女員工，按上海市計劃生育辦公室有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
(6)女員工懷孕經(jīng)醫(yī)院證明而需保胎休息，其休息時間按病假規(guī)定處理;
(7)女職工在產(chǎn)假期間工資照發(fā)，按規(guī)定享受的產(chǎn)假的工資按基本薪金80%發(fā)放。
(8)享受此等遇必須是勞動合同制員工，臨時工或試用期內(nèi)員工除外。
注：以上各項假期必須簽具有關(guān)認(rèn)可之證明書，例如：醫(yī)生證明單、證明書、死亡證、戶口登記證或預(yù)產(chǎn)期證明書等。并按照放假申請手續(xù)辦理上述各項假期，請假期間，員工之綜合補(bǔ)貼將不與發(fā)放。
7.員工培訓(xùn)
所有員工均需接受公司提供之業(yè)務(wù)、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。凡由公司出資的專門培訓(xùn)計劃，公司有權(quán)與員工簽訂變更合同勞動內(nèi)容的書面協(xié)議。
8.獎勵
(1)在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益方面有顯著成績者;
(2)防患于未然或在
危急時刻為他人生命安全、保護(hù)公司財產(chǎn)方面有特殊成績者; (3)在防止大廈/小區(qū)財產(chǎn)，業(yè)主的貴重物品被盜、丟失等事故方面有成績者;
(4)品行端正、技術(shù)突出、熱愛工作、受其它員工擁戴的員工者;
(5)因?qū)?，對社會有特殊貢獻(xiàn)，其行為為公司帶來榮譽者;
(6)其他方面有顯著成績者;
9.獎勵方法
凡符合獎勵條件者，由直屬上級或部門主管提名，書面交總經(jīng)理批準(zhǔn)予以確認(rèn)，人事部門備案，獎勵形式為：-
(1)授予獎狀
(2)頒發(fā)獎品
(3)發(fā)給獎金
(4)晉級
(5)特別加薪
注：對員工的獎勵及獎勵之基礎(chǔ)，公司將保留唯一及最終決定權(quán)，員工不得異議。
五、規(guī)章制度(規(guī)則)
1.員工關(guān)系
員工之間應(yīng)以禮相待，互相合作及諒解，員工應(yīng)服從和執(zhí)行上級指定的任務(wù)，若遇疑難或不滿，亦應(yīng)保持《先完成工作，后反映意見》的態(tài)度，事后向直屬上司請示申訴，以便妥善處理。
公司將給與每名員工申訴及反映意見的權(quán)利及機(jī)會，但公司并不鼓勵越級申報投訴，員工需采取遂級上報的方法，經(jīng)反映但意見未獲采納或解釋者，才作越級報告。
員工在報告中，應(yīng)采取客觀，不作人身攻擊，必須反映事實的態(tài)度來反映事件，若公司在員工報告中發(fā)現(xiàn)虛報，假做或惡意抵毀他人及破壞工作氣氛的情況，其報告將不受理，員工亦會受到相應(yīng)的處分。
2.考勤
(1)員工上下班以電子鐘打卡，到部門簽到為準(zhǔn)。
(2)員工必須按時上下班，在值班前，必須準(zhǔn)備充分時間更換制服以便準(zhǔn)時到崗簽到。
(3)在工作時間內(nèi)，員工不得擅離職守，不得無故早退;下班后，不得在公司內(nèi)無故逗留及穿著制服離開。
(4)員工必須依照部門編制的工作時間表到崗工作，如需調(diào)換班次，必須事先征得部門主管同意簽字后報人事部備案，否則視為曠工。
(5)凡未辦任何書面請假手續(xù)的員工(在有特殊證明的情況下例外)無故不來上班者即視為曠工。曠工除扣除基本薪金及綜合補(bǔ)貼外，給予書面警告。當(dāng)月若無合理解釋亦無可予接受之理由而第二次曠工者，即予以開除。當(dāng)年累計曠工三次，予以開除。
3.鐘卡
(1)員工上、下班時，必須按規(guī)定打卡，公司考勤一律以電子鐘打卡為準(zhǔn)。
(2)如因公差，外勤等原因未能打卡者，應(yīng)由所屬部門主管簽字注明，方可生效。
(3)病假、事假等有請假手續(xù)未打卡者，由人事部門蓋章方可生效。
(4)上下班忘記打卡者，第一次口頭警告，由部門主管補(bǔ)簽，第二次作事假處理。
(5)因大霧、下雪等特殊情況外，必須由所屬部門主管簽字注明方可生效。
(6)員工上下班必須親自打鐘卡，如因遲到或未來上班而委托別人代打卡者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，以曠工論處，并作乙類過失處理，代替他人打卡者也作乙類過失處理。
(7)擅自涂改，損毀考勤卡者，作甲類過失處罰。
(8)人為損毀、遺失考勤卡者，補(bǔ)卡者需交人民幣拾元。
4.儀表儀容
員工必須注意個人衛(wèi)生，經(jīng)常保持個人及制服整齊、清潔。
5.員工證
(1)每位員工均由人事部發(fā)給工作證，部門主管有權(quán)隨時抽查有關(guān)證件。
(2)穿制服之員工必須佩戴于衣服左上角，在大廈/小區(qū)范圍內(nèi)，員工必須佩戴員工證。
(3)遺失應(yīng)立即通知人事部，除因時間過久而導(dǎo)致?lián)p毀者外，每次補(bǔ)領(lǐng)新員工證或姓名牌需交人民幣拾元。
6.員工更衣柜
(1)員工須經(jīng)常保持衣柜清潔與整齊。
(2)員工不得將貴重物品帶入大廈/小區(qū)，公司不負(fù)任何私人財物損失之責(zé)任。
(3)員工更衣柜內(nèi)不準(zhǔn)放置危險及易燃性物品。
(4)不得私自加配制鎖或私自更換更衣柜鎖。
(5)員工不得拒絕上級部門的不定期/定期檢查。
7.制服
(1)制服的發(fā)放范圍視工作崗位而定。所有制服的發(fā)放、保管，按規(guī)定辦理。
(2)員工必須經(jīng)常保持制服之清潔及完整。
(3)未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得將有大廈/小區(qū)標(biāo)志的制服穿著離開大廈/小區(qū)。
(4)如因個人疏忽和濫用引起制服損壞或遺失，需由員工自行負(fù)責(zé)賠償。
8.個人資料
員工必須如實按公司要求填寫各類登記表及申報電話號碼。員工必須將有關(guān)遷移住址、婚姻狀況、生育子女等變更事宜即時通知人事部門，以便及時更正。若有謊報情況，公司有權(quán)立即將其辭退。
9.申請證明
凡要求公司出具有關(guān)個人人事證明的員工，必須填寫申請表，公司有權(quán)決定出具與否。
10.安保檢查
(1)員工不得攜帶與公司用品或工具相類似的物品或工具進(jìn)入工作
范圍。
(2)凡需攜帶物品離開工作范圍，須持有部門經(jīng)理批準(zhǔn)及開具的物
品攜帶出門證。
11.拾遺
員工在大廈/小區(qū)范圍內(nèi)拾到任何財物，必須當(dāng)天送交物管部登記。若遺失私人財物，應(yīng)立即向人事部報告。
12.吸煙
在員工休息室以外范圍，大廈/小區(qū)內(nèi)任何地方均嚴(yán)禁吸煙，違者一經(jīng)查獲，每次罰款三十元。
13.私人來訪和電話
員工在工作時間內(nèi)一般不得接待和會見親戚或朋友。未經(jīng)部門主管同意，員工不得在公司內(nèi)接打私人電話，除緊急情況外，外來的私人電話不予接通，亦不代為傳呼。
14.通知和通告
公司之定期及不
定期的通知、通告、指示將張貼于通告欄中，員工應(yīng)隨時注意。 六、紀(jì)律處分
1.目的
為促進(jìn)員工相互了解和廉潔持守，并為加強(qiáng)紀(jì)律服務(wù)精神。特此訂立在職員工行為標(biāo)準(zhǔn)以保證物業(yè)管理的服務(wù)有效地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，使大廈/小區(qū)管理服務(wù)更趨完善。
2.犯事處分方式
處分按10分制方式循序?qū)彾ú脹Q。犯甲類過失扣2~4分，乙類過失扣4-6分，丙類過失加6-10分，扣滿10分即時開除。
犯規(guī)后滿半年未再犯任何過失將取消其已扣發(fā)。員工若犯丙類過失情節(jié)惡劣，公司可作出立即開除之處分決定，并不須給予事先通知或作出任何賠償。
3.犯規(guī)經(jīng)濟(jì)處分
凡員工犯甲、乙、丙類過失，將按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除工資
犯規(guī)種類扣除標(biāo)準(zhǔn)
甲類過失50元
乙類過失100元
丙類過失200元
下列情況之一的，公司可對該員工做出無薪停職的處理，而停職一般不超過十四天;
(1)在違紀(jì)行為進(jìn)行調(diào)查期間;
(2)員工犯規(guī)累積達(dá)10分或犯丙類過失情節(jié)嚴(yán)重者，上級管理當(dāng)局作出最后處分決定期間;
(3)員工因涉嫌觸犯社會治安管理條例或有關(guān)刑法，而受司法部門調(diào)查期間，停職期可順延至有處理結(jié)果為止。若被證明無罪，停職期基本工資將作補(bǔ)發(fā)。
處理程序
(1)紀(jì)律處分的處理一般在事發(fā)后一周內(nèi)作出;
(2)警告書由部門主管發(fā)出，將列明員工犯規(guī)的細(xì)節(jié);
(3)員工須在警告書上簽名，警告書副本將由人事部歸入員工工作檔案，如員工拒絕簽認(rèn)，則以見證為據(jù)，記錄在案，而該警告書仍將視作生效。
(4)員工犯甲、乙類過失，部門主管可簽發(fā)犯規(guī)通知，通知人事部、總經(jīng)理閱。犯丙類過失，部門主管須先將處理報告交人事部門審核并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
員工上訴
若員工不服任何處分，可于該處罰報告發(fā)出后的一星期內(nèi)親自或書面向人事部申訴，人事部將視情節(jié)輕重，召開紀(jì)律小組會議研究。小組成員將包括有關(guān)部門主管及領(lǐng)班或目擊證人及至少一名高級行政人員(副總經(jīng)理)和工會代表。小組的決定視為本公司最后的裁定。員工若對公司裁定不服，可上訴勞動仲裁委員會。
處分有效期
員工受處分后，如能知所悔改，以后的行為及工作表現(xiàn)亦無任何過失，甲類過失六個月后撤銷，乙類過失一年后撤消，丙類警告在合同期內(nèi)一般不予撤消。撤消意見由部門主管提出，報總經(jīng)理批準(zhǔn)，人事部門備案。
過失性質(zhì)
(1)甲類過失
a.不按規(guī)定路線出入大廈/小區(qū);
b.值班時未穿著整齊制服，不按規(guī)定配帶員工證;
c.超出工作范圍到其他部門閑蕩;
d.未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，擅自調(diào)班;
e.在工作時間洗澡，更換工作服、洗滌等行為;
f.私自在工作時間收聽(看)廣播、錄音、電視，除因工作需要收聽天氣轉(zhuǎn)變或特別廣播;
g.在大廈/小區(qū)內(nèi)亂扔雜物、煙蒂、隨地吐痰、破壞環(huán)境
衛(wèi)生;
h.在大廈/小區(qū)內(nèi)行為不檢點，大聲喧嘩、追奔打鬧;
i.搬弄是非、影響員工之間團(tuán)結(jié);
j.在工作時間內(nèi)打瞌睡;
k.經(jīng)常遲到早退(每五個工作日，遲到或早退兩次以上);
l.在容許吸煙區(qū)以外的地方抽煙;
m.不禮貌地與客人、上司對話，引起客戶投訴;
n.穿著印有公寓標(biāo)志的工作制服，工作鞋上街、回家;
o.違反安全守則或部門規(guī)定;
p.由于工作過失、造成大廈/小區(qū)財物的損失;
q.知曉其他員工犯有嚴(yán)重過失行為，知情不報;
r.犯有其他輕微過失行為。
(2)乙類過失
a.曠工一天;
b.擅自涂改、損毀考勤卡者;唆使他人代他人打鐘卡;
c.擅離工作崗位，未經(jīng)許可擅自調(diào)班;
d.經(jīng)通知無故不加班者;
e.工作態(tài)度惡劣、粗暴對待上司、同事;
f.工作時間打撲克、下棋、看書或干私事;
g.未經(jīng)許可私自配制公司鑰匙;
h.未經(jīng)許可擅自將消防安全設(shè)備或其他設(shè)備挪作他用;
i.對客人不禮貌與客人爭吵;
j.公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工;
k.涂改、假造單據(jù)證明;
l.由于工作過失，造成公司財物損失價值達(dá)500元以上;
m.擅自進(jìn)入“未經(jīng)許可，不準(zhǔn)入內(nèi)”區(qū)域;
n.發(fā)表虛假誹謗性之言論，從而影響大廈/小區(qū)客戶或其他員工之聲譽受損;
o.私自收受客人所給的賞賜或財物而不上交;
p.未經(jīng)公司負(fù)責(zé)人許可為客戶提供私人服務(wù)及收受利益;
q.不按時、按量完成工作任務(wù)，造成一定后果者;
r.拾到客人遺留物品而不按規(guī)定上繳。
(3)丙類行為
a.曠工連續(xù)三天;
b.毆打他人，相互打斗，不管誰對誰錯;
c.偷盜大廈/小區(qū)內(nèi)物品或客人之財物;
d.偽造文件，提供虛假資料;
e.泄漏公司機(jī)密文件和資料;
f.作出不道德的流氓行為;
g.收受任何形式的賄賂或向他人行賄;
h.利用職權(quán)收取回扣，損害大廈/小區(qū)公眾利益;
i.在社會上作出嚴(yán)重?fù)p害國家、大廈/小區(qū)聲譽及利益之行為;
j.由于工作過失，造成大廈/小區(qū)財物損失達(dá)1000元以上;
k.知曉其他員工犯有應(yīng)予開除之行為而知情不報;
l.參與賭博;
m.上班時飲酒或已受酒精影響;
n.犯有其他重大過失行為。
七、安全守則
1.安全規(guī)
范 (1)注意防火、防盜，如發(fā)現(xiàn)事故苗頭或聞到異味，必須立即查找并及時報告有關(guān)部門，切實消除隱患及作出預(yù)防。
(2)下班前要認(rèn)真檢查當(dāng)值范圍之情況，關(guān)好門窗，消除不安全隱患，確保大廈/小區(qū)及客戶生命財產(chǎn)安全。
(3)如發(fā)現(xiàn)有形跡可疑或有不法行為的人和事，應(yīng)及時報告保安部或有關(guān)部門。
火警
每一位員工都應(yīng)熟記火警電話、119訊號、熟悉消防通道及出口處位置，熟悉滅火器具的使用方法及安放位置，在救火過程中聽從消防中心的指揮。
如遇火警，必須采取以下措施：-
(1)保持鎮(zhèn)靜，不可驚惶失措;
(2)呼喚同事協(xié)助;
(3)通知消防中心，清楚地講明火警地點、燃燒物質(zhì)、火勢情況及
本人姓名、工號，并報告有關(guān)人員。
(4)在安全的情況下，使用滅火器材試將火種撲滅：
(5)如火勢擴(kuò)大而有威脅生命危險，必須引導(dǎo)助客戶撤離火警現(xiàn)場;
(6)把火警現(xiàn)場附近所有門窗關(guān)閉，并將電掣關(guān)閉;
(7)火警消除后保持現(xiàn)場情況，任何人仕不得無故進(jìn)入，以備調(diào)查。
2.意外
(1)員工如發(fā)現(xiàn)他人不慎發(fā)生意外受傷，應(yīng)首先做好搶救工作，并立即通知值班人員及將傷者送往醫(yī)院。
(2)如發(fā)生有不安全的設(shè)備足以引起意外，應(yīng)立即向值班人員報告通知有關(guān)部門或總經(jīng)理;
(3)如果有危險區(qū)域的產(chǎn)生，必須馬上加設(shè)警告標(biāo)志，以警告他人不要靠近，以免使他人受到傷害;
(4)盜竊和死亡事故發(fā)生后要保護(hù)現(xiàn)場情況，任何人不得無故進(jìn)入，以備調(diào)查。
3.在緊急情況下，全體員工必須服從總經(jīng)理的指揮，鼎力合作，發(fā)揚見義勇為、奮勇獻(xiàn)身的精神，全力保護(hù)國家財產(chǎn)及人民生命安全，保持公司業(yè)務(wù)正常進(jìn)行。
八、修訂與解釋
1.修訂
由管理部門商議決定，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，公司可根據(jù)業(yè)務(wù)及管理的需要，隨時對《員工手冊》進(jìn)行單方面的修訂，其修訂的內(nèi)容將立即公布于全體員工。
2.解釋
本《員工手冊》的解釋權(quán)，在物業(yè)管理處辦公室。
本手冊如有與國家政府、法令、法規(guī)相悖之處，應(yīng)按國家的政策法規(guī)辦理。
致：員工
本人謹(jǐn)此簽收到“員工手冊”，并經(jīng)閱讀，已清楚其內(nèi)容，本人愿意遵守“員工手冊”及本公司有關(guān)制度，忠于職守，努力工作。
部員工(簽名)
年 月 日
九、員工招聘計劃(包括程序)及制度
1.人力規(guī)劃
人力規(guī)劃是物業(yè)管理對未來人員的需求和供給之間可能差異的分析。人力規(guī)劃一般包括：-
-崗位職務(wù)
-人員補(bǔ)充規(guī)劃:指各類各級人員所需要的資歷、培訓(xùn)、等要求年齡
-培訓(xùn)規(guī)劃:通過各種教育培訓(xùn)途徑，為公司培養(yǎng)目前和未來所需要的各級各類合格人員
-人力分配規(guī)劃:包括工程分配，員工職務(wù)調(diào)配及工作調(diào)動
2.職工的分類
依據(jù)公司編制人力規(guī)劃要求，公司人員劃分為以下級別：-
-管理層人員-E及M級別
-文級非管理層人員-C級別
-工程技術(shù)人員-T級別
-保安人員-S級別
-其他人員-O級別(按特別需要而產(chǎn)生)
3.管理公司員工需求
在人力資源需求預(yù)測，大多以經(jīng)驗估計法進(jìn)行，按架構(gòu)設(shè)計提出員工需求的指導(dǎo)性建議。再由各部門按此指導(dǎo)性建議的要求與部門擬定具體用為需求，再交由物業(yè)經(jīng)理及發(fā)展商代表落實批準(zhǔn)。
4.員工招聘
在完成了對整體員工的需求預(yù)測，員工招募需開始，而員工的招聘大致分為三個階段：
-確定人員要求
-吸引人們前來應(yīng)聘
a.從有關(guān)人仕介紹
b.從報章招聘
c.從人力資源中心
-從求職者中挑選職工在挑選員工方式方面大多采用以下兩種方式
-證件挑選方式:按提交自己履歷表、特長，公司推薦信考慮標(biāo)準(zhǔn)
-直接挑選方式:以筆試、面試等作錄用判斷而具體工作，由經(jīng)理主管級員工進(jìn)行應(yīng)聘。
十、員工考核
兩種不同的評估方法
-定量標(biāo)準(zhǔn)：用得分作衡量標(biāo)準(zhǔn)
-定性標(biāo)準(zhǔn)：用評語或字符作衡量標(biāo)準(zhǔn)
1.評估項目簡釋
2.職員工作表現(xiàn)評核報告
3.職員工作表現(xiàn)評核流程
篇3：物業(yè)保安工作手冊考核試題
物業(yè)保安工作手冊考核試題
一、填空題(每空1分，共計35分)
1、發(fā)生緊急突發(fā)事故應(yīng)及時 ，并做好防止擴(kuò)大和 工作。
2、服從管理，聽從安排，一級對一級 。
3、嚴(yán)格執(zhí)行請假制度，有事必須 ，逐級上報批準(zhǔn)后方可 。
4、愛護(hù)財物，警械器具，不得轉(zhuǎn)借或 。
5、人員應(yīng)提前 到指定地點列隊，接受代班在上崗前的 及上級有關(guān)指示精神的傳達(dá)。
6、交接班人員在換崗時要相互 。
7、接班人員未到，當(dāng)班人不得 。
8、出小區(qū)的大件必須有 陪同，或 方可放行并做好記錄。
9、車輛出入，公司中層以上領(lǐng)導(dǎo)出入必須 。
10、來客來訪人員須出示 做好登記后，有特別要求的須經(jīng) 的同意方可入內(nèi)。
11、車輛的主人(使用人)不得在區(qū)內(nèi) 、 、清掃車上雜物。
12、堅持 的消防方針，始終把預(yù)防放在首位。
13、清江西苑管理處現(xiàn)在托管的樓棟數(shù)是 棟，共有 個單元。
14、加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)禁私拉亂接。業(yè)主在裝修過程中必須配備 。(1211干粉2公斤瓶裝 只。)
15、執(zhí)勤期間，精神集中、 、 。
16、樹立服務(wù)第一、 的方針。
17、根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)保安這一特殊崗位，本著實事求是、 的原則，公司采取 方式進(jìn)行考核。
18、滿足業(yè)主(住戶)的合理要求，做到三個一樣：○1 ; ○2 ;○3 。
19、獎勵細(xì)則中：現(xiàn)場抓獲犯罪分子獎勵 分，為公司爭得榮譽獎勵 分。
20、處罰細(xì)則中：對上級布置的任務(wù)，不能 、 、 完成的處罰2分。
二、判斷改錯題(認(rèn)為題意對的在括號內(nèi)打"√"，錯誤的在括號內(nèi)打"×"，并在改正欄進(jìn)行正確的修改。每題5分，共計20分)
1、裝修過程中嚴(yán)禁動用明火。如確實需要動用明火的，有消防器材方可施工。 ( )
改正：
2、在不影響本職工作的同時，有責(zé)任提供舉手之勞的幫助。 ( )
改正：
3、巡邏執(zhí)勤人員應(yīng)根據(jù)代班布置的區(qū)域及線路實施間斷巡邏執(zhí)勤。( )
改正：
4、做好安全防范的預(yù)防措施，妥善處理好當(dāng)班中的問題并及時上報。 ( )
改正：
三、簡答題(每題十分，共計20分)
1、對講機(jī)的使用規(guī)定是什么?
2、保安人員的職責(zé)是什么?
四、作為一名**物業(yè)公司的員工，你認(rèn)為通過怎樣的保安服務(wù)，能體現(xiàn)清江物業(yè)人的服務(wù)理念及服務(wù)水準(zhǔn)?(本題25分)