物業(yè)的保值、增值慨念

　　一、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、必需配備優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理

　　優(yōu)質(zhì)物業(yè)，定義為價格不菲，服務(wù)管理，定義為有償與無償。物業(yè)服務(wù)管理，是一個有償服務(wù)與被服務(wù)而形成，物業(yè)服務(wù)公司才可實施物業(yè)服務(wù)管理。有償服務(wù)是否對等，就是以廣大業(yè)主付款，享受服務(wù)群體的感受來行量，廣大業(yè)權(quán)人、物業(yè)使用人忙碌過后，都希望回到居屋可以享受到一個安寧，舒適的居住環(huán)境，顯現(xiàn)社區(qū)文化紛圍的居所。

　　二、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、必需設(shè)置物業(yè)維修、改造的養(yǎng)老金(物業(yè)維修資金)

　　優(yōu)質(zhì)物業(yè)的使用，隨著年限增長而漸漸失去嶄新的外表，設(shè)備設(shè)施的長年使用，亦會加速設(shè)備設(shè)施的磨損，維修，改造亦隨時間延長而加大和增多。物業(yè)保值，增值的根源，除配備優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)管理外，必須要有設(shè)備、設(shè)施維修，更換，改造所產(chǎn)生費用支配。舉例，現(xiàn)有社會實行的社保制度，就是樹立自小就對未來預存收入的一定比例實行儲蓄保險，以備每人生存過程防范未然，人類才可能延年益壽。物業(yè)的延年益壽就需要建筑物外立面翻新，設(shè)備設(shè)施維修，更換，改造等等所產(chǎn)生費用由物業(yè)養(yǎng)老金來補充。物業(yè)的翻新，維修，改造等等所產(chǎn)生的費用，由物業(yè)所有人合理分攤，根據(jù)誰受益，誰負責原則，物業(yè)的價值，才有可能體現(xiàn)。同時只有物業(yè)所有人才有享受物業(yè)保值，增值所帶來的感受。

　　三、物業(yè)服務(wù)管理費的作用

　　物業(yè)服務(wù)管理費的收取，是業(yè)主委員會與物管公司在物業(yè)管理委托合同約定雙方權(quán)利平等依據(jù)。物業(yè)服務(wù)管理費收取是物管公司主要用作支付員工的薪酬，綠化保養(yǎng)，清潔衛(wèi)生，設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)，物管公司的法定利潤等。小區(qū)的設(shè)備設(shè)施維修，改造等產(chǎn)生的合理費用，(注、物業(yè)管理委托合同約定除外)由小區(qū)物業(yè)所有業(yè)權(quán)人合理分攤支付，物業(yè)服務(wù)管理費是不包括支付物業(yè)翻新，設(shè)備設(shè)施維修，改造等由此產(chǎn)生費用支配。

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篇2：提升物業(yè)管理水準:房產(chǎn)保值增值另一條支柱

　　提升物業(yè)管理水準--房產(chǎn)保值增值的另一條支柱

　　隨著房地產(chǎn)開發(fā)的日臻成熟，房地產(chǎn)業(yè)的競爭也日益加劇，購房業(yè)主的維權(quán)意識亦不斷增強，房產(chǎn)項目物業(yè)管理的水準高低，己經(jīng)成為房產(chǎn)保值增值的重要支柱。以下先介紹物業(yè)管理公司的運作及開發(fā)商、物管公司、業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)如何令房產(chǎn)保值進行溝通、物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)及運作模式。

　　一、根據(jù)國家對物業(yè)管理公司的規(guī)范，物業(yè)管理公司一般按資質(zhì)分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司亦必須招聘持有物業(yè)管理及工程技術(shù)專業(yè)證書的人員十人至數(shù)十人不等，持有保安員上崗證的人員亦由數(shù)十人至數(shù)百人不等，一個規(guī)范的三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理公司，視管轄的樓盤面積，通常的組織架構(gòu)為董事長一人（可受薪可不受薪），總經(jīng)理一人（年薪10萬～20萬元），副總經(jīng)理二至三人（人均年薪8萬～10萬），另根據(jù)情況設(shè)客戶服務(wù)中心總監(jiān)（年薪8萬～10萬），部門的基本組成一般有工程維修部、保安部、物業(yè)部、行政人事部、財務(wù)部，有些樓盤還設(shè)有品質(zhì)部（管理服務(wù)水準），部門正職的年薪通常在4～6萬元之間。因此一個組織架構(gòu)規(guī)范、人員齊整的物業(yè)管理公司，每月的基本運作成本是比較高的，一般情況下當樓盤封頂預售時，物業(yè)管理公司己經(jīng)前期介入，要測算出樓盤的能源費，公共分攤、保潔費、綠化費、清潔開荒費、垃圾清運費及樓盤管理人員的人數(shù)及工資等總和，再攤?cè)朊科椒矫椎墓芾碣M報給開發(fā)商作為售樓時與業(yè)主簽訂前期管理協(xié)議及約定管理費的依據(jù)，在樓盤落成前物業(yè)管理公司從幾個月至一年多不等的前期介入費用基本都是由開發(fā)商支付，款項由十余萬至二百余萬不等，這也是很多發(fā)展商說前期物業(yè)管理公司虧損的原因。綜合來說，物業(yè)管理公司資質(zhì)越高，越盤越小，相對的物業(yè)管理費亦越高。

　　二、業(yè)主及業(yè)主委員會可多了解物業(yè)管理的運作模式，“溝通共贏”能更好地維護自身的權(quán)益。

　　物業(yè)管理引入國內(nèi)的時間不算太長，在過去長期的福利分房的政策“關(guān)照”下習慣了少付費，甚至免費的單位支付住房管理模式下的業(yè)主過渡到用市場規(guī)律“付費享受服務(wù)”時，要有一定的心態(tài)調(diào)整，畢竟過去福利分房時期的服務(wù)內(nèi)容與現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)容是有較大差異的。購買房屋時應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟情況來選擇樓盤，業(yè)主及業(yè)主委員會在與開發(fā)商及物管公司交流時，應(yīng)以雙方平等、心態(tài)平和、合情合理的溝通來確定物業(yè)管理費的增減，計算出物業(yè)管理的成本并不復雜，一個合情合理的收費標準，相信開發(fā)商、物業(yè)管理公司及業(yè)主都能接受。談不攏的原因不外乎有以下幾點，其一，業(yè)主委員會對本樓盤的成本心中無數(shù)，談判時心里無底；其二，開發(fā)商或前期物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會在溝通時己談“崩”，雙方都有意氣之爭甚至有過激行為，導致雙方無法談攏；其三，業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司資質(zhì)越高、專業(yè)人士越多、相對成本越高的客觀現(xiàn)實了解不足，未能根據(jù)自身樓盤的情況去選聘與樓盤相適應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司來管理。事實上，以東莞的樓盤為例，除了酒店式公寓、別墅區(qū)對物業(yè)公司有較高的要求從而有必要聘請高資質(zhì)的物業(yè)公司服務(wù)外，本著實惠住房、理性消費的原則，一般的住宅盤聘請三級資質(zhì)的物業(yè)管理公司己足夠，若業(yè)主委員會既想物業(yè)管理公司資質(zhì)高（通常一、二級資質(zhì)的物管公司不止只管一個樓盤）又不想物管費高，最后的結(jié)果很可能是派駐到該樓盤的管理人員質(zhì)素稍欠，人員編制不全，業(yè)主無法享受到相應(yīng)資質(zhì)的服務(wù)。

　　三、房產(chǎn)的保值有賴于開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主和諧共處，必然對樓盤產(chǎn)生良好的美譽度，一個具有高美譽度的樓盤無論二手房的租售都比一般的樓盤價格好得多。要建立良好的美譽度，從開發(fā)商來講，對前期介入的物業(yè)公司應(yīng)盡力扶持，畢竟，一百幾十萬的前期費用使用得當，好過投上千萬的廣告費，開發(fā)商不必在此項費用太過計較，其實對于樓盤交付后出現(xiàn)問題的維修，很大程度上亦不需開發(fā)商付款，開發(fā)商工程部接到業(yè)主投訴時，往往一個電話就能讓施工單位解決問題，（根據(jù)規(guī)定承建施工單位在一定年限內(nèi)或多或少都有質(zhì)保金在發(fā)展商處），關(guān)鍵是開發(fā)商的工程對施工單位的檔案合約管理及人員穩(wěn)定情況是否良好，是否從維護樓盤及開發(fā)商美譽度的高度去快速反應(yīng)，服務(wù)到位。

　　房產(chǎn)保值從物業(yè)管理公司的角度講應(yīng)該改變經(jīng)營理念，從物業(yè)管理型向物業(yè)服務(wù)型提升，無論多大的

開發(fā)商和物業(yè)管理公司，隨著物業(yè)管理政策的逐漸規(guī)范，物業(yè)管理公司是不可能永遠靠開發(fā)商支持的，激烈的市場競爭必然會將一些不思進取、美譽度低、管理混亂、服務(wù)性人才少、沒有危機意識的物業(yè)管理公司淘汰，越早向物業(yè)服務(wù)型的方向轉(zhuǎn)型，形成物業(yè)管理服務(wù)的“差異優(yōu)”，建立企業(yè)美譽度和核心競爭力，才能在市場競爭中站穩(wěn)一席之地。

　　從業(yè)主及業(yè)主委員會的角度講，最傷害樓盤房產(chǎn)價值的行動莫過于非理性維權(quán)，設(shè)想一個聲名狼藉的樓盤又怎會有很多人來租住？樓盤發(fā)售給小業(yè)主后，非理性維權(quán)的結(jié)果首當其沖的就是眾多小業(yè)主的直接損失（二手樓價、租價下跌）。因此，建議業(yè)主委員會在準備與開發(fā)商及物業(yè)管理公司談判時，應(yīng)抱著理性共贏的心態(tài)，前期做好準備，包括聘請精通物管成本測算的專家為顧問，知己知彼才能談出好的結(jié)果，業(yè)主委員會了解本樓盤的基本管理成本后，在談判桌上會更有主動權(quán)。若根本不清楚自己樓盤成本的合理范圍，即使公開招標，最后中標的可能是以資質(zhì)高、收費低的物管公司接手，但是招回來的極有可能是有名無實的物管公司，根本無法達到業(yè)主實惠住房，理性消費的初衷，容易令業(yè)主對業(yè)主委員會的信任度降低從而引發(fā)其他問題。

　　綜上所述，一個樓盤是否保值升值，物業(yè)管理水準的高低是一個重要的支柱，開發(fā)商、物管公司、業(yè)主及業(yè)主委員會各方需共同努力，開發(fā)商將物業(yè)前期管理提升到建立美譽度的高度，快速反應(yīng)，抓好樓盤遺留問題，積極支持前期介入的物管公司工作，物管公司提升服務(wù)意識，業(yè)主及業(yè)主委員會理性維權(quán)，加強溝通，平等互惠實現(xiàn)共贏令樓盤保值升值有一個堅實的支柱是完全有可能實現(xiàn)的。

篇3：物業(yè)專項維修資金管理模式促進資金保值增值的建議

　　關(guān)于進一步完善物業(yè)專項維修資金管理模式促進資金保值增值的建議

　　一、物業(yè)專項維修資金對小區(qū)存續(xù)和維護社會穩(wěn)定的重要性：

　　物業(yè)專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它相當于是一個小區(qū)的醫(yī)保金和養(yǎng)老金。一個小區(qū)能否隨著時間的推移持續(xù)保持較好的硬件質(zhì)量，或者進行更新、改造提升小區(qū)品質(zhì)，都極大地依賴于這部分資金。 因此，物業(yè)專項維修資金的保值、增值，是十分重要的。

　　另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)專項維修資金“業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應(yīng)當續(xù)交專項維修資金。”如果物業(yè)專項維修資金很快就消耗殆盡，需要續(xù)交，根據(jù)群眾心理現(xiàn)狀，大多的業(yè)主對交費是懷有排斥心理的。如果專項維修資金無法續(xù)籌，小區(qū)維修、更新、改造等卻又確實需要，很可能引發(fā)多種矛盾。最后，很大的可能，就是政府為了維穩(wěn)，不得不掏錢買單。而這期間，為解決問題，政府牽扯的人力是無形損失，如果政府公信力因此受到影響，更是巨大傷害。

　　二、海寧市物業(yè)專項維修基資金的籌集和管理簡況：

　　1、海寧市物業(yè)專項維修基金的收取歷史：我市維修資金交存始于20**年，維修資金專戶建于20**年7月。20**年6月20日，由城管執(zhí)法局移交至市住建局房管處。在管理方式上，除個別物業(yè)自主管理外，我市維修資金由政府部門代管。現(xiàn)具體事宜由住建局房管處負責管理。

　　2、海寧市物業(yè)專項維修資金收取標準：20**年3月5日，市住建局和市財政局根據(jù)我市實際，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)類型和平均造價情況，調(diào)整物業(yè)專項維修資金交存標準為70元/平方­­­至100元/平方。經(jīng)過十多年的累積，全市物業(yè)專項維修資金總量已將近9億。

　　3、目前的物業(yè)專項維修資金管理模式：收取的當年，以活期存款方式管理，第二年開始以一年定期存款方式管理。

　　三、物業(yè)專項維修資金面臨的資產(chǎn)縮水困境：

　　當下，物業(yè)專項維修資金的管理現(xiàn)狀，面臨著內(nèi)外交困的境地。

　　從外環(huán)境來說，由于金融大環(huán)境的影響，由于貨幣超發(fā)和通貨膨脹導致貨幣貶值，物業(yè)專項維修資金面臨著持續(xù)的貶值壓力，實際資產(chǎn)持續(xù)縮水。如果這筆物業(yè)專項維修資金不能很好的實現(xiàn)保值增值，那么，二、三十年后直至六、七十年最需要使用這筆資金時，現(xiàn)在的這筆資金，到時還能保有多少購買力，能不能達到最初所期望的維修、更新、改造等的責任?

　　截止20**年12月底， 全市物業(yè)專項維修資金賬戶總資產(chǎn)將近9個億，如此龐大的資金，沉積在賬戶上，只獲取極低的一年定期利息，相較于當下的CPI增速及每年10%以上的M2增量，連基本的保值都達不到，更不要說增值了，確切的說，是在不斷貶值。

　　從資金內(nèi)部管理來看，主管部門雖然采取了一年定期，但相較于其它金融產(chǎn)品，由于沒有對資金采取最佳的管理，造成資金的損失也是相當可觀的。我們不妨以截止20**年12月底海寧市百合新城西區(qū)物業(yè)維修基金積余的總額22661199元為例，對不同的資金管理模式下的資金增值收益進行簡單的測算：

海寧市物業(yè)專項維修基金不同資金管理模式下的收益測算
序號	資金管理模式	物業(yè)維修基金總額（元）	利率	年利息收益（元）	與一年定期差額（元）	備注
1	一年定期	22661199	1.75%	396570.98		工、農(nóng)、中、建四大行一年定期利率是1.75%
2	五年定期	22661199	2.75%	623182.97	226611.99	工、農(nóng)、中、建四大行五年定期利率是2.75%
3	五年期國債	22661199	4.42%	1001625.00	605054.02	20**年底時發(fā)行的五年期國債利率一般是4.42%

　　從上表可以看出，海寧市百合新城西區(qū)的物業(yè)專項維修資金，如果采用當下一年定期的方法，每年利息收益只有39.66萬元，但只要轉(zhuǎn)為五年定期，每年的利息收益就可增加22.66萬元，而如果改為五年期國債，其增加的收益更為可觀，相較一年定期，可增加60.51萬元。而且，這還只是最初步的測算，還不包括之后幾十年，由于每年孳生利息的增加而后產(chǎn)生的復利效應(yīng)。依此推理，如果采用合理的資金管理模式，僅目前整個海寧市的物業(yè)專項維修資金體量而計，每年利息收益就能增加幾千萬。何況海寧的城市還在擴張，商品房交付還在不斷增加中，物業(yè)專項維修資金的總資金池還在擴大。

　　物業(yè)專項維修資金每年多增值的資金從表面上看是業(yè)主的，但實質(zhì)上也是政府的資產(chǎn)。最重要的是，從長遠來看，物業(yè)專項維修資金的充裕，可以降低政府財政壓力，增強社會安定。遇到小區(qū)改建、更新等需要，小區(qū)業(yè)主自己賬上有錢，就不必向政府伸手要錢，相當于以后海寧市政府財政可以每年少掏出數(shù)千萬資金。

　　四、對物業(yè)專項維修資金合理管理，實現(xiàn)保值增值的可行性：

　　1、物業(yè)專項維修資金轉(zhuǎn)換各種定期或購買國債，是法律允許的。

　　《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》第二十四條：在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應(yīng)當持有到期。

　　海政發(fā)(20**)10號文件第二十五條規(guī)定：　在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應(yīng)當持有到期。

　　從浙江省和海寧市的二個管理辦法來看，對物業(yè)專項維修資金進行定期轉(zhuǎn)換或購買國債是沒有法律障礙的。

　　2、從物業(yè)專項維修資金的使用現(xiàn)狀來看，把資金由現(xiàn)在的一年定期轉(zhuǎn)為五年定期或五年期國債等安全可靠的中長期資金管理模式也是可行的。從百合新城西區(qū)的數(shù)據(jù)可知：截止20**年底，已收取的物業(yè)專項維修資金為22661199元，而相應(yīng)的，歷年來已使用的物業(yè)專項維修資金僅為830761.4元，物業(yè)專項維修資金開始收取十多年來，還沒進入大量使用階段。說明物業(yè)專項維修資金使用需求，大量的肯定是在小區(qū)建成十年以后。因此，完全可以采用中長期的資金管理模式。

　　3、在確保資金安全的前提下實現(xiàn)增值，已有現(xiàn)實案例。在全國各地的實踐來看，已有大量的探索和實踐，并取得了良好的實效。

　　上海的物業(yè)專項維修資金管理經(jīng)驗是，小區(qū)業(yè)委會成立后，此筆資金即可轉(zhuǎn)交業(yè)委會管理。針對各自小區(qū)的實情，有的小區(qū)采取大部分轉(zhuǎn)長期定存，少部分活期;也有的小區(qū)，采用分批進行五年定期滾動式存款......這樣，既能獲得長期存款較高的固定收益，又能保證資金的流動性。同時，上海在物業(yè)維修資金的管理上有一套嚴密的程序，由政府和銀行多方共管，物業(yè)維修資金的存取和使用始終掌握在嚴格的監(jiān)管之下，資金安全無虞。

　　另一個例子，是江蘇省的。江蘇省物業(yè)管理條例20**版第七十八條業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。

　　住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項維修資金結(jié)存情況。

　　江蘇省將程序簡化為小區(qū)業(yè)委會向維修資金代管部門提出申請即可根據(jù)其要求轉(zhuǎn)換為長期定期，各個小區(qū)情況不一樣，具體實施方案上可以有所區(qū)別，資金代管部門則及時根據(jù)業(yè)委會的申請組織實施。通過簡化手續(xù)，極大地方便了業(yè)委會，各小區(qū)的資金保值增值得到了有效保障。同時，由于物業(yè)專項維修資金仍舊由政府部門統(tǒng)一監(jiān)管，解除了對資金安全性的顧慮。

　　綜合各地的情況及小區(qū)維修資金使用現(xiàn)狀來看，在如何確保物業(yè)專項維修資金安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)保值增值，除了采取以上的辦法，應(yīng)該可以再進一步。比如，小區(qū)業(yè)委會大多是在小區(qū)交付多年后才成立，而且業(yè)委會成立后要學會小區(qū)管理、理順各種關(guān)系，又是好多年;若一定要等到業(yè)委會成立后，等業(yè)委會摸清門道再由業(yè)委會提出申請，那么很可能已十多年過去了。因此，完全可以在小區(qū)業(yè)委會成立之前，政府代管部門就可以采取一定的資金運作措施，將大部分資金直接就存長期定期。

　　另外，銀行現(xiàn)在都有浮動利率，政府部門在選擇托管銀行上，也可以通過競爭性招標存放的形式，選取多家銀行，以利競爭，達到利率最大化。

　　綜上所述，對如何完善物業(yè)專項維修資金的管理模式促進資產(chǎn)的保值增值，提出如下幾點建議：

　　1、建議物業(yè)專項維修資金的管理部門盡快根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂出相應(yīng)的實施方案，在確保資金安全的前提下簡化手續(xù)，進行資金運作;

　　2、對資金管理，建議期限上進行短、中、長期組合;產(chǎn)品上采用銀行定期存款和國債等多種安全性高收益又較好的不同金融產(chǎn)品組合;

　　3、選定多個銀行，對資金采取競爭性招標存放，打破利率壟斷，爭取利率上浮的溢價收益。

　　20**年2月13日