(大連市人民政府1995年12月26日大政發(fā)〔1995〕94號文件公布,根據(jù)20**年3月31日《大連市人民政府關(guān)于修改14件市政府規(guī)章的決定》修正)
第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和國家有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
第二條 凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅。
土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑、港澳臺同胞等,只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入,均應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
第四條 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。
第六條 計(jì)算增值額允許扣除的項(xiàng)目:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家、省、市規(guī)定繳納的費(fèi)用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和5%計(jì)算扣除(來自:m.dewk.cn)。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。
(四)舊房及建筑物的評估價格,指在轉(zhuǎn)讓已使用或者已轉(zhuǎn)讓的房屋及建筑物時,由政府相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),依據(jù)房地產(chǎn)重置成本進(jìn)行成新折扣評估的價格,評估價格必須經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育附加。
(六)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。
第七條 土地增
篇2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會計(jì)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)處理
1、納稅義務(wù)人
凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱房地產(chǎn)），并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。
2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。
3、稅率。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：房地產(chǎn)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；房地產(chǎn)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；房地產(chǎn)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；房地產(chǎn)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％以上的部分，稅率為60％。
4、土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算稅額。公式為：
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除法
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－法定扣除項(xiàng)目金額
[例]某房地產(chǎn)開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，開發(fā)住宅的實(shí)際成本是1800萬元，繳納的營業(yè)稅及附加為160萬元。
1.計(jì)算土地增值稅：
增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）
增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％
增值率為73.47％，適用稅率為40％，速算扣除率為5％。
應(yīng)納稅額＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）
2.會計(jì)分錄如下：
計(jì)提時：
借：經(jīng)營稅金及附加 4780000
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 4780000
實(shí)際繳納時：
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 4780000
貸：銀行存款 4780000
篇3：房地產(chǎn)土地增值稅5大籌劃方案
房地產(chǎn)土地增值稅5大籌劃方案
在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。
土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%。
2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。
3.房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。
4.合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
5.在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下5大稅務(wù)籌劃方案：
一、“臨界點(diǎn)”籌劃方案
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導(dǎo)致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)”。
“臨界點(diǎn)”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過扣除項(xiàng)目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。
基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。
控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
例如：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。
1.不分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：
增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%
適用稅率：30%
應(yīng)納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元
2.分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：
普通住宅
增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%
適用稅率：30%
應(yīng)納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元；
豪華住宅
增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%
適用稅率：40%
應(yīng)納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元
二者合計(jì)：600萬元+650萬元=1250萬元
如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，已經(jīng)超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等）的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點(diǎn)改動，然后來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。
3.進(jìn)一步籌劃后分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：
進(jìn)一步籌劃的重點(diǎn)是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：
（1）增加可扣除項(xiàng)目金額
假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計(jì)算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬元，實(shí)際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。
但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應(yīng)用第二種方法。
（2）降低房屋價格
降低房屋銷售價格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅
后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）
二、合作建房營業(yè)稅的籌劃方案
土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅。
合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項(xiàng)目的合作建房。
我們主要談一下合作項(xiàng)目的合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號和國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
在實(shí)際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實(shí)現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來實(shí)現(xiàn)。
三、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案
假設(shè)A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產(chǎn)賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產(chǎn)），合并前有尚未彌補(bǔ)的虧損700萬元（未超過稅法規(guī)定的5年彌補(bǔ)期限）。企業(yè)合并過程中的非股權(quán)支付額為低于20%，預(yù)計(jì)合并后A公司每年應(yīng)納稅所得額約為100萬元。
根據(jù)國稅發(fā)[2000]119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務(wù)處理方案：
方案一：免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付比例低于20%，所以B公司可不確認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)的與B公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。
方案二：應(yīng)稅合并。當(dāng)非投權(quán)支付比例低于20%時，國稅發(fā)[2000]119號文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B公司可視為按公允價值轉(zhuǎn)讓，處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補(bǔ)，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定成本。
方案比較：
1.方案一中B公司不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中B公司須確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600萬元[500-（-100）]，但確認(rèn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補(bǔ)以前年度虧損（600＜700），不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅；
2.方案一中B公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A公司進(jìn)行彌補(bǔ)，但B公司凈資產(chǎn)的公允價值僅占合并后A公司凈資產(chǎn)公允價值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補(bǔ)虧損37.5萬元（100×37.5%），考慮稅前彌補(bǔ)虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補(bǔ)187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A公司彌補(bǔ)；
3.方案一中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評估價值提取折舊在稅前扣除。
由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅。方案一的優(yōu)勢在于合并后A公司可以稅前彌補(bǔ)B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優(yōu)勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優(yōu)于方案一。
在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(chǎn)(房地產(chǎn))進(jìn)行評估增值稅務(wù)處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。選擇應(yīng)稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費(fèi)用。
四、將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進(jìn)行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當(dāng)?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000萬元。應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅：140，000×5%=7000（萬元）。應(yīng)當(dāng)繳納城建稅和教育費(fèi)附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。
該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本70，000萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產(chǎn)加計(jì)扣除費(fèi)用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬元）。允許扣除項(xiàng)目合計(jì)為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：
15,220×30%=4566（萬元）。
該企業(yè)實(shí)際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬元）。
應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：28,654×15%=4298（萬元）。
該企業(yè)的稅后利潤為：28,654-4298=24,356（萬元）。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設(shè)該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應(yīng)當(dāng)按期支付的工程款以借款的
方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。
假設(shè)該酒店的各項(xiàng)建設(shè)成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價款15,000萬元。
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[20**]191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營業(yè)稅。
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。
對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為：125,000-99，500=26,000（萬元）。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：26,000×15%=3900（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：26,000-3900=22,100（萬元）。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456（萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負(fù)擔(dān)：
15,000+46,456=61,456（萬元）。
五、以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補(bǔ)償和合作利益
如果一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項(xiàng)目公司，甲方是中方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù)，部分前期工作已在項(xiàng)目公司之前基本完成，項(xiàng)目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司的名義籌集，項(xiàng)目完全后乙方獲得項(xiàng)目利潤。
我們在設(shè)計(jì)這個概念的時候在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們可以看，在每個環(huán)節(jié)當(dāng)中的籌劃方式，籌劃點(diǎn)以及風(fēng)險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費(fèi)用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業(yè)項(xiàng)目公司，通過約定甲方負(fù)擔(dān)的前期限費(fèi)用的歸屬，將甲方應(yīng)得利潤分為前期限工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益兩部分，使前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目的開發(fā)成本，這樣可以增加開發(fā)成本，可在稅前扣除。
需注意2點(diǎn)：1.前期補(bǔ)償方式費(fèi)用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；2.支付甲方的補(bǔ)償