房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會計處理
1、納稅義務(wù)人
凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱房地產(chǎn)），并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。
2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。
3、稅率。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：房地產(chǎn)增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；房地產(chǎn)增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；房地產(chǎn)增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；房地產(chǎn)增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。
4、土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，依照四級超率累進(jìn)稅率計算稅額。公式為：
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除法
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－法定扣除項目金額
[例]某房地產(chǎn)開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，開發(fā)住宅的實(shí)際成本是1800萬元，繳納的營業(yè)稅及附加為160萬元。
1.計算土地增值稅：
增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）
增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％
增值率為73.47％，適用稅率為40％，速算扣除率為5％。
應(yīng)納稅額＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）
2.會計分錄如下：
計提時：
借：經(jīng)營稅金及附加 4780000
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 4780000
實(shí)際繳納時：
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 4780000
貸：銀行存款 4780000
篇2：中華人民共和國土地增值稅暫行條例(2011修正)
中華人民共和國土地增值稅暫行條例(20**修正)
（1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號發(fā)布 根據(jù)20**年1月8日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂）
第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實(shí)的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 本條例由財政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財政部制定。
第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。