深圳會(huì)計(jì)師講述審計(jì)發(fā)現(xiàn)的小區(qū)物管費(fèi)亂象

　　“錢放在保姆口袋，主人卻監(jiān)督不到”

　　錢放在保姆口袋，主人卻監(jiān)督不到

　　在業(yè)主與物管的博弈中，業(yè)主往往因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散無(wú)法形成合力，處于相對(duì)弱勢(shì)地位。

　　業(yè)主與物管，雙方各種各樣的矛盾經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。

　　日前，南方日?qǐng)?bào)記者接到了幾個(gè)業(yè)主的反映都與小區(qū)物管有關(guān)，物管公司越過(guò)業(yè)主大會(huì)上漲物業(yè)費(fèi)、小區(qū)業(yè)主失竊物管未盡責(zé)，小區(qū)物管未經(jīng)業(yè)主同意擅自進(jìn)行綠化改造、防盜改造等工程，其背后暴露的則是小區(qū)業(yè)主與物管方之間尚未對(duì)等的緊張關(guān)系。

　　物業(yè)管理本來(lái)是業(yè)主通過(guò)購(gòu)買而獲得的小區(qū)服務(wù)，而實(shí)際在深圳很多小區(qū)，由于開(kāi)發(fā)商賣樓后先選擇自己的物管公司從事前期物管，后期即使物業(yè)管理服務(wù)不盡如人意，但作為小區(qū)主人的業(yè)主常常由于產(chǎn)權(quán)分散無(wú)法形成合力，最終在兩者的商品交換中處于不對(duì)等的弱勢(shì)地位。

　　“物業(yè)管理公司的侵權(quán)案例，那可以說(shuō)是太多了”，景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒家健做了十年的業(yè)主維權(quán)，他告訴記者，物業(yè)侵權(quán)首先就是物管對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用使用的不透明，很多物管對(duì)業(yè)主二次收費(fèi)，收了錢卻不提供服務(wù)等等，這都侵犯了業(yè)主權(quán)利。

　　從20**年起，深圳馬洪會(huì)計(jì)師事務(wù)所所長(zhǎng)馬洪就開(kāi)始從事小區(qū)物業(yè)管理賬目的審計(jì)，到目前幾乎已成為這一領(lǐng)域做小區(qū)物管審計(jì)最多的會(huì)計(jì)師事務(wù)所。馬洪告訴記者，專門針對(duì)小區(qū)物業(yè)的財(cái)務(wù)制度非常不完善，“我們對(duì)于上市公司的財(cái)務(wù)審計(jì)制度非常完善了，也有了教育等特殊行業(yè)的審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但是在小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)卻還沒(méi)有專門的核算制度，現(xiàn)在大多是在執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)制度，其和物業(yè)管理完全不同，這種會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告做出來(lái)了業(yè)主還是不知道物管的財(cái)務(wù)收入和支出情況”。

　　“錢放在保姆的口袋里，主人卻監(jiān)督不到”，在深圳馬洪會(huì)計(jì)師事務(wù)所，馬洪為記者講述了其審計(jì)多年發(fā)現(xiàn)的種種小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)亂象。

　　亂象1

　　收費(fèi)不公

　　“你交了，開(kāi)發(fā)商自己留存的單位卻沒(méi)交”

　　會(huì)計(jì)師馬洪告訴記者，審計(jì)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)首先是審收入，物業(yè)管理方首先可能存在的問(wèn)題就是收入不足，“如果說(shuō)一個(gè)小區(qū)一部分業(yè)主繳納了物管費(fèi)，而另外一部分沒(méi)有交，而且物業(yè)管理方?jīng)]有催繳和追繳，那么它就侵害了那些交了物管費(fèi)的業(yè)主的權(quán)利”。

　　主要造成收入不足的有兩種，一種是有些業(yè)主賴著不交，而物業(yè)管理方卻沒(méi)有追繳;另外一種是小區(qū)內(nèi)有不少的開(kāi)發(fā)商留存的單位，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司常是“父子關(guān)系”，“兒子自然沒(méi)有催繳老爸的物管費(fèi)”，馬洪告訴記者，此外開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶或者物業(yè)公司要討好的業(yè)主都可能沒(méi)有繳納管理費(fèi)。

　　“曾經(jīng)有個(gè)物業(yè)少收的物業(yè)管理費(fèi)多達(dá)300萬(wàn)”，馬洪透露，審計(jì)這家物業(yè)時(shí)，物管方還稱物業(yè)費(fèi)沒(méi)有少收，后來(lái)查大部分是開(kāi)發(fā)商留存單位未交。

　　物業(yè)費(fèi)收入的多少，馬洪表示這是很容易計(jì)算的。每個(gè)小區(qū)物業(yè)的建筑面積都是容易獲得的數(shù)據(jù)，而小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)則是已公布的，兩者相乘即是小區(qū)應(yīng)該有的物業(yè)管理費(fèi)收入。

　　支出越多越好

　　支出越多越好

　　亂象2

　　“酬金制在現(xiàn)行政策下是讓物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)花越多錢提越多酬金”

　　物業(yè)管理的支出一般包括管理人員工資、清潔、綠化、公共秩序維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施維護(hù)等，“這里面如果有涉及大的物業(yè)支出則還要看有沒(méi)有招投標(biāo)，已經(jīng)競(jìng)得標(biāo)的單位合不合理等”，馬洪表示。

　　記者了解到目前深圳物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)多使用包干制或者酬金制方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式;而包干制則是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。

　　“包干制下除非上漲物業(yè)費(fèi)，否則收入上物業(yè)管理公司已經(jīng)不會(huì)有多創(chuàng)收的可能，而由于盈余歸于物業(yè)管理企業(yè)，因此包干制常造成物業(yè)管理方的節(jié)流，盡量減少支出”，馬洪告訴記者，在沒(méi)有充分監(jiān)督的情況下包干制其結(jié)果就是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。

　　“而酬金制在現(xiàn)行政策環(huán)境下則是讓物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)花越多錢越好”，馬洪表示。記者從《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》中看到，“實(shí)行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)以實(shí)際的支出為計(jì)算依據(jù)，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)支出為基數(shù)計(jì)提酬金”，這意味在計(jì)提比例固定的情況下，物業(yè)管理服務(wù)支出越多物業(yè)管理公司提取的酬金越多，馬洪透露，其審計(jì)的這么多物業(yè)管理公司都是按上限10%計(jì)提酬金，“沒(méi)見(jiàn)過(guò)提10%以下的，并且物業(yè)管理費(fèi)也很少有盈余的，都是有多少花多少”。

　　亂象3

　　高價(jià)購(gòu)買關(guān)聯(lián)公司服務(wù)

　　“不僅以高一倍的價(jià)格購(gòu)買服務(wù)，而且還是向物管關(guān)聯(lián)的電梯維護(hù)公司購(gòu)買服務(wù)”

　　不僅在服務(wù)支出上采取支出越多越好的方式，而且在一些購(gòu)買服務(wù)上，有物管公司有高價(jià)購(gòu)買服務(wù)的嫌疑，甚至是購(gòu)買自己關(guān)聯(lián)公司高價(jià)服務(wù)，馬洪表示。

　　深圳業(yè)主自治小區(qū)景洲大廈的業(yè)委會(huì)主任鄒家健告訴記者，在業(yè)主充分監(jiān)督環(huán)境下該小區(qū)的電梯維護(hù)費(fèi)大概是每部600-800元/月，其他小區(qū)電梯維護(hù)費(fèi)是否合理可以參考這一標(biāo)準(zhǔn)。馬洪告訴記者，其審計(jì)的小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)電梯維護(hù)費(fèi)1200-1500元/月的案例，“不僅高一倍價(jià)格購(gòu)買服務(wù)，而且后來(lái)還發(fā)現(xiàn)是向物業(yè)管理公司關(guān)聯(lián)的電梯維護(hù)公司購(gòu)買的服務(wù)”。此外，曾有一個(gè)小區(qū)以每年30萬(wàn)的高昂價(jià)格購(gòu)買電梯設(shè)備維護(hù)服務(wù)，“我們推斷是關(guān)聯(lián)公司，雖無(wú)法證明，但該物管公司購(gòu)買這項(xiàng)服務(wù)沒(méi)有進(jìn)行招投標(biāo)就已經(jīng)是明顯違規(guī)了”，馬洪表示。

　　還有個(gè)別集團(tuán)性物業(yè)管理公司服務(wù)的小區(qū)，在審計(jì)中馬洪發(fā)現(xiàn)該公司服務(wù)的小區(qū)有一筆30萬(wàn)元的支出用于集團(tuán)下各物業(yè)服務(wù)小區(qū)的信息化建設(shè)支出，“由各個(gè)小區(qū)交錢給物業(yè)管理企業(yè)做信息化建設(shè)，這分明是拿業(yè)主的錢給自己貼金”，馬洪解釋，這項(xiàng)信息化建設(shè)于業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)無(wú)益，本不應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)支出中。

　　有的小區(qū)也把清潔、保安等員工的午餐支出列在物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)，“這應(yīng)該算是合情但是不合理的一種支出”，馬洪認(rèn)為，員工的午餐費(fèi)屬物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)支出，應(yīng)從其獲取的酬金內(nèi)支出，而不是在物業(yè)管理服務(wù)中支出，“但如果午餐標(biāo)準(zhǔn)是合理的，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)同意，那么這筆支出相信業(yè)主也不會(huì)反對(duì)”。

　　亂象4

　　收錢歸物管 支出歸業(yè)主

　　“一方面物管公司運(yùn)營(yíng)游泳池收取門票，另一方面在物業(yè)管理費(fèi)中又列支了游泳池的維護(hù)費(fèi)用”

　　對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收入和支出由于常沒(méi)有有效的監(jiān)管，因此其也常出現(xiàn)不合理的地方。“我們審計(jì)物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，首先是看收支情況，還要看小區(qū)的一些產(chǎn)權(quán)歸屬，這些則和收支有很大關(guān)系”，馬洪表示，比如停車場(chǎng)的歸屬是屬于業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商，架空層的歸屬有沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)等等。

　　在景洲大廈，由于業(yè)委會(huì)的較早成立和運(yùn)作，該小區(qū)的停車場(chǎng)已明確歸業(yè)主集體所有，因此該小區(qū)停車場(chǎng)每年的收入歸業(yè)主，這筆收入每年多達(dá)數(shù)十萬(wàn)元。而在深圳大部分小區(qū)，停車場(chǎng)真正歸屬業(yè)主的屬特例，在新建小區(qū)地下停車位更多則是通過(guò)購(gòu)房合同約束歸賣方所有。此外，“有一些小區(qū)物業(yè)管理方甚至將歸屬業(yè)主所有的架空層圍合起來(lái)變成商鋪對(duì)外出租”，鄒家健表示，這些都是明顯侵犯業(yè)主權(quán)利的。

　　“還曾經(jīng)有個(gè)小區(qū)在游泳池維護(hù)方面二次收費(fèi)，一方面物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)游泳池收取門票等費(fèi)用，另一方面在小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)中又列支了游泳池的維護(hù)費(fèi)用”，馬洪表示，這就屬于明顯的收錢歸物業(yè)，成本卻攤到業(yè)主身上。

　　“還曾有一個(gè)小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)支出中列入了小區(qū)外巡邏保安員的費(fèi)用”，馬洪解釋，小區(qū)物業(yè)都是保護(hù)小區(qū)的治安和安全，專門安排保安員在小區(qū)外巡邏顯得很突兀，后來(lái)則發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)附屬樓內(nèi)辦公，大門向外開(kāi)放，“開(kāi)發(fā)商把本應(yīng)自己承擔(dān)的大門保安員的費(fèi)用列在了小區(qū)業(yè)主身上”。

　　亂象5

　　“巨額”虧損卻“賴著不走”

　　“如果虧損，那早就離開(kāi)了，為什么卻賴著不走，物業(yè)管理公司會(huì)為業(yè)主墊錢做服務(wù)?”

　　“物業(yè)管理公司不可能虧損”，會(huì)計(jì)師馬洪表示，其對(duì)看到的很多小區(qū)物業(yè)管理賬目虧損都無(wú)法相信，“最簡(jiǎn)單的道理，作為一家企業(yè)，不是做公益的，如果不賺錢，如果虧損，那早就該離開(kāi)了，為什么卻賴著不走，物業(yè)管理公司會(huì)為業(yè)主墊錢做物業(yè)服務(wù)?”

　　據(jù)從20**年就從事小區(qū)物業(yè)管理財(cái)務(wù)審計(jì)的深圳馬洪會(huì)計(jì)師事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，其這么多年來(lái)審計(jì)的小區(qū)物管公司，大部分都是虧損的，“超過(guò)60%的物管賬目顯示其虧損”，馬洪透露，還有30%多的物管顯示“略有盈余”，這被馬洪理解為“比較會(huì)做賬”，只有不到10%的物管會(huì)顯示有結(jié)存和盈余。

　　馬洪告訴記者，曾有某個(gè)小區(qū)的一家物業(yè)管理公司“做了10年，赤字1000萬(wàn)，物業(yè)管理公司竟然還愿意在這個(gè)小區(qū)繼續(xù)做”，這不可理解，馬洪表示。

　　“一方面這么多的物管公司說(shuō)自己虧損，另一方面物管卻賴著不走，業(yè)主要召集成立業(yè)主大會(huì)意圖選聘新的物業(yè)公司還會(huì)遭到原物管的百般阻撓”，馬洪認(rèn)為，可以想象，物業(yè)不走那一定是有錢賺。

　　如何讓物業(yè)費(fèi)使用

　　更透明合理?

　　對(duì)于深圳如何走出物業(yè)管理財(cái)務(wù)支出缺乏監(jiān)管的困境，深圳馬洪會(huì)計(jì)師事務(wù)所所長(zhǎng)馬洪和深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳靄貧都提到了香港的制度。馬洪認(rèn)為，香港物業(yè)管理按照固定工資的方式獲取報(bào)酬，分開(kāi)管理工資和業(yè)主備用金的制度可鼓勵(lì)物管更合理使用物業(yè)管理費(fèi);而陳靄貧則認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)管理矛盾的根源在于沒(méi)有理順物業(yè)管理其作為一種商品在交換雙方的權(quán)利對(duì)等的關(guān)系，“應(yīng)該賦予業(yè)委會(huì)法人資格，這樣其作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，可以擁有財(cái)權(quán)，和物業(yè)管理公司就有了對(duì)等的關(guān)系”。

　　建議1

　　深圳馬洪會(huì)計(jì)師事務(wù)所所長(zhǎng)馬洪：

　　學(xué)香港，實(shí)行“固定工資+備用金”制

　　馬洪告訴記者，在深圳物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)采用的就是包干制和酬金制的辦法，前者盈虧由物業(yè)管理公司自負(fù)，物管方容易節(jié)流從而降低服務(wù)質(zhì)量，而后者由于酬金是按照物業(yè)服務(wù)支出的固定比例計(jì)提，因此變相鼓勵(lì)物管公司多花錢。

　　馬洪建議，深圳可以學(xué)習(xí)香港的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)制度，由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商制定“工資”，這是固定支付給物業(yè)管理公司的報(bào)酬，而另一部分則是“備用金”，這是業(yè)主交由物管公司代管的費(fèi)用，在香港這部分備用金是要由會(huì)計(jì)師事務(wù)所每年審計(jì)的，兩部分哪些是物業(yè)管理方所得，哪些是業(yè)主所有就很清晰。

　　建議2

　　深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳靄貧

　　賦予法人地位，讓業(yè)委會(huì)有財(cái)權(quán)

　　陳靄貧告訴記者，深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了采用酬金制計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)管理服務(wù)方要按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，但公布的賬目常是按照會(huì)計(jì)法方式操作，“就像老百姓看政府的財(cái)政預(yù)算一樣，業(yè)主經(jīng)常看不懂”，同時(shí)相關(guān)法律規(guī)定業(yè)主可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，但由于標(biāo)準(zhǔn)不同，業(yè)主聘請(qǐng)方和物業(yè)聘請(qǐng)方常常對(duì)于賬目和支出有不同的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

　　“我們深圳的物管制度很多也是源于香港，我們的酬金制正是香港制度的變種”，陳靄貧表示，但不同的是我們的業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度設(shè)計(jì)有些問(wèn)題，歸根結(jié)底是我們沒(méi)有理順物業(yè)管理其作為一種商品，其交換雙方的權(quán)利對(duì)等關(guān)系。

　　“強(qiáng)勢(shì)和弱勢(shì)的所謂說(shuō)法并非固定的，說(shuō)物管強(qiáng)勢(shì)也并不準(zhǔn)確”，陳靄貧認(rèn)為，同樣由于業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)沒(méi)有法人地位和行為能力，因此發(fā)生糾紛的時(shí)候，這個(gè)機(jī)構(gòu)就表現(xiàn)為“只有權(quán)利沒(méi)有義務(wù)，那時(shí)物管方也會(huì)變得很弱勢(shì)”。

　　陳靄貧建議，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)制度應(yīng)該繼續(xù)往前進(jìn)，像香港那樣在業(yè)主委員會(huì)之外還有業(yè)主立案法團(tuán)，法律賦予了其獨(dú)立法人地位及明確的民事行為能力。“而我們則規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，沒(méi)有財(cái)權(quán)”，如果賦予業(yè)委會(huì)法人地位，其就可以擁有財(cái)產(chǎn)，“人、財(cái)、物”在業(yè)委會(huì)的手里，它作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，和物業(yè)管理公司怎么談就都可以了。另外，政府作為監(jiān)管方也要依法秉公辦事，不能超越法律。

　　陳靄貧表示，如果明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法人地位，那么后面其構(gòu)成的方式，是否和物管共用賬戶等就都是技術(shù)層面的問(wèn)題了。

篇2：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費(fèi)函(業(yè)主自治)

　　關(guān)于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費(fèi)的函

　　深景業(yè)字20**-1號(hào)

　　深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來(lái)的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會(huì)投票表決通過(guò)和**大廈業(yè)委會(huì)研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業(yè)及3戶“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費(fèi)。貴公司應(yīng)收取的1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)由**大廈業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一買單支付，其費(fèi)用在**大廈業(yè)主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會(huì)結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務(wù)，為簡(jiǎn)便操作，請(qǐng)貴公司在應(yīng)轉(zhuǎn)我會(huì)的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)”到時(shí)同我會(huì)統(tǒng)一結(jié)算。請(qǐng)貴公司盡快安排同我會(huì)清算往屆物管合同期所有賬務(wù)，以便我會(huì)向業(yè)主公布所有財(cái)務(wù)收支賬目。

　　深圳**大廈業(yè)主委員會(huì)

　　20**—1---6

篇3：物業(yè)中心收取物管費(fèi)的通告

　　物業(yè)服務(wù)中心關(guān)于收取物管費(fèi)的通告

　　尊敬的業(yè)主：

　　EE物業(yè)服務(wù)中心已開(kāi)始收取 20** 年 11月至20**年1月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，請(qǐng)各位業(yè)主到EE物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部繳納，如您需要上門服務(wù)，請(qǐng)致電物業(yè)服務(wù)服務(wù)中心(電話：*** )/或登陸"***家園"網(wǎng)站http:/**預(yù)約。

　　多謝垂注!

　　EE物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年11月25日