申江名邸物業(yè)自治管理章程(業(yè)主大會表決批準(zhǔn)稿)
第一章 總則
第一條 為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，營造高檔小區(qū)品質(zhì)的生活氛圍，確保全體業(yè)主物業(yè)保值增值，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，參照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，特制訂本章程。
第二條 申江名邸小區(qū)位于浦東新區(qū)申江路881弄、988弄，四至范圍：東至鎮(zhèn)東村、西至東源麗晶、南至東力新村/東源麗晶、北至趙家溝。占地面積69219平米，總建筑面積42764平米，由東西兩部分組成。其中收費(fèi)面積39427.61：1.東區(qū)收費(fèi)面積22587.5平米、會所建筑面積895.69平米(未含地下室455.45平米);2.西區(qū)收費(fèi)面積15587.14平方米、會所357.28平米(未含地下室795.09平米)。小區(qū)總計149戶，包括東區(qū)100戶和會所一戶、西區(qū)47戶和會所業(yè)主。
第三條 申江名邸物業(yè)管理受浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)政府、房地產(chǎn)辦事處、東力新村居委會的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，遵行國家有關(guān)法律、法規(guī)和條例的相關(guān)規(guī)定，實行自主決策、自我約束、自治管理、自我服務(wù)的管理模式。
第二章 物業(yè)自治管理的內(nèi)容
第四條 物業(yè)自治管理內(nèi)容包括保安、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)(含景觀水域)、保潔、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)維修(含消防)、環(huán)境治理(含駐車、道路、公共秩序維護(hù))，以及為業(yè)主提供的增值服務(wù)。
第三章 物業(yè)自治管理的組織架構(gòu)
第五條 業(yè)主大會(代表會議)是申江名邸物業(yè)自治管理的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(代表會議)履行下列職責(zé)：
(一) 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二) 制定和修改管理規(guī)約;
(三) 選舉或更換業(yè)主委員會成員和獨(dú)立監(jiān)事;
(四) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);決定物業(yè)服務(wù)的方式(包干、酬金、自管);
(五) 籌集和使用專項維修資金;
(六) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第六條 業(yè)主委員會是申江名邸物業(yè)自治管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一) 召集業(yè)主大會或代表會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二) 代表業(yè)主大會(代表會議)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)經(jīng)理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三) 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)經(jīng)理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四) 監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施;
(五) 業(yè)主委員會主任因事不在位，由業(yè)主委員會副主任行使職權(quán)或由主任委托代理人行使職權(quán)。
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第八條 設(shè)申江名邸物業(yè)自治管理獨(dú)立監(jiān)事一職，獨(dú)立監(jiān)事由1人擔(dān)任。獨(dú)立監(jiān)事在配合業(yè)主委員會做好物業(yè)自治管理的前提下，受業(yè)主大會委托，代表業(yè)主負(fù)責(zé)小區(qū)自治管理物業(yè)資金管理并履行下列職責(zé)：
(一) 列席業(yè)主委員會會議，對業(yè)主委員會貫徹落實業(yè)主大會(代表會議)決議的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督;
(二)及時簽署經(jīng)業(yè)主大會審議批準(zhǔn)或業(yè)主委員會以有關(guān)規(guī)定作出的預(yù)算內(nèi)費(fèi)用，對財務(wù)資金、集體資產(chǎn)和資源的財產(chǎn)管理及財產(chǎn)使用實行監(jiān)督，包括物業(yè)管理費(fèi)用的正確使用、費(fèi)用開支是否合理等，參與制定財務(wù)管理制度和財務(wù)預(yù)算，對業(yè)主委員會簽署的合同進(jìn)行審查;
(三) 對區(qū)內(nèi)重大事項民主決策情況進(jìn)行監(jiān)督，指出并糾正違反決策程序的行為;
(四)獨(dú)立監(jiān)事外出應(yīng)委托代理人，對于未能履行獨(dú)立監(jiān)事職責(zé)經(jīng)業(yè)主委員會三次書面提醒，視為同意本項決定;
(五)業(yè)主大會(代表會議)委托的其它監(jiān)督事項。
第七條 獨(dú)立監(jiān)事由業(yè)主推薦并由業(yè)主大會(代表會議)選舉產(chǎn)生，任期與業(yè)主委員會一致。
第八條 業(yè)主委員會成員與獨(dú)立監(jiān)事不得交叉任職。
第四章 物業(yè)自治管理的形式
第九條 自管物業(yè)實行小區(qū)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，擬聘用具專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)經(jīng)理人并受業(yè)主委員會的委任、考核和監(jiān)督。
第十條 為減少用工風(fēng)險，推行對外專業(yè)分包、派遣公司人員派遣用工、兼職及聘用退休人員用工等方式。其中：保安、保潔與綠化養(yǎng)護(hù)等采取聘用專業(yè)公司對外分包的方式，專業(yè)外包收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括標(biāo)準(zhǔn)公共服務(wù)、增值服務(wù)。
增值服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的分配比例含激勵和懲罰機(jī)制。所有增值服務(wù)費(fèi)用全部進(jìn)入小區(qū)統(tǒng)一收費(fèi)賬戶，對外支付依據(jù)外包合同條款和增值服務(wù)規(guī)定按月或按季度結(jié)算。外包機(jī)構(gòu)所聘人員五險一金由外包公司負(fù)責(zé)。
第十一條 外包人員禁止在小區(qū)私自承攬服務(wù)，違者可以提前解聘或依據(jù)外包合同處罰。推行業(yè)主私家綠化養(yǎng)護(hù)等增值服務(wù)，由業(yè)主提出、物業(yè)經(jīng)理制定計劃并報業(yè)主委員會批準(zhǔn)統(tǒng)一安排。
第十二條 弱電及智能設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，擬聘請專業(yè)兼職人員負(fù)責(zé)，日常維修擬聘用專職維修工，負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的正常維護(hù)運(yùn)行與滿足業(yè)主維修需求。
第十三條 小區(qū)設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，作為小區(qū)對內(nèi)對外服務(wù)窗口，統(tǒng)一負(fù)責(zé)物客服、物業(yè)費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)用收取、小區(qū)日常巡視檢查、報修接待、外包服務(wù)的監(jiān)督考核、各類合同、檔案資料、設(shè)備臺賬和業(yè)主委員會交辦的日常事務(wù)等的管理。
第十四條 在優(yōu)先選聘業(yè)主志愿服務(wù)者的前提下聘用有專業(yè)資質(zhì)的兼職財務(wù)人員制定財務(wù)管理制度，對財務(wù)賬目、報表、臺賬、單據(jù)等進(jìn)行審核和監(jiān)督。
第十五條 擬聘用的物業(yè)服務(wù)人員編制及待遇由物業(yè)經(jīng)理提出，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)、業(yè)主大會備案。
第五章 物業(yè)自治管理決策流程
第十六條 小區(qū)自主物業(yè)管理決策原則：遵循一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，事權(quán)、財權(quán)、物業(yè)管理三權(quán)分立，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常考核及監(jiān)督，是物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu);獨(dú)立監(jiān)事負(fù)責(zé)物業(yè)管理財務(wù)和財產(chǎn)管理，是物業(yè)自治管理的資金與財產(chǎn)使用監(jiān)督機(jī)構(gòu);物業(yè)經(jīng)理是小區(qū)物業(yè)管理的第一責(zé)任人，接受業(yè)主大會的聘任，在業(yè)主委員會考核、監(jiān)督和領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理工作。
申江名邸物業(yè)自治管理章程(業(yè)主大會表決批準(zhǔn)稿)
第十七條 業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)自管方案審核、年度工作計劃、資金預(yù)算和決算、對外合作等事項，提請業(yè)主大會批準(zhǔn)。代表業(yè)主大會對外簽署經(jīng)業(yè)主大會審批通過的相關(guān)合同或協(xié)議。
第十八條 業(yè)主大會(代表會議)認(rèn)為業(yè)主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。
第十九條 物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理方案，接受全體業(yè)主的考評和監(jiān)督。考評重點包括物業(yè)費(fèi)收繳率、“四保服務(wù)”、環(huán)境建設(shè)、安全事故和業(yè)主滿意率等。
第二十條 物業(yè)經(jīng)理年終考核滿足以下考核條件可以享受13薪(即年終增加一個月的基本工資獎勵)。基本考核條件：1.依據(jù)業(yè)主滿意度達(dá)到95%以上;2.物業(yè)費(fèi)及增值收入結(jié)余10%以上;3.全年無重大盜搶等刑事案件;4.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)95%以上;5.無其他違紀(jì)。
第六章 物業(yè)自治管理的財務(wù)制度
第二十一條 物業(yè)管理資金來源由全體業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)偂Ｈ衄F(xiàn)有物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不足以維持物業(yè)收支平衡，須依據(jù)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按統(tǒng)一比例上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)出現(xiàn)年度結(jié)余，歸全體業(yè)主擁有。
第二十三條 健全物業(yè)服務(wù)的財務(wù)制度。堅持收支兩條線、杜絕坐支、杜絕白條入賬，所有的對外采購全部憑正規(guī)發(fā)票入賬。
第二十四條 鼓勵業(yè)主采取網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，積極推行網(wǎng)上支付方式支付員工工資和外包服務(wù)費(fèi)用。
第二十五條 每月形成規(guī)范報表向業(yè)主報告當(dāng)月收支情況。
第二十六條 預(yù)算內(nèi)費(fèi)用支出：需經(jīng)物業(yè)客服人員填寫支付憑證，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核，業(yè)主委員會分管委員和主任簽批后，經(jīng)獨(dú)立監(jiān)事簽字后方可對外支付。
第二十七條 預(yù)算外支出需經(jīng)業(yè)主大會(代表會議)討論批準(zhǔn)。
第二十八條 突發(fā)事項授權(quán)處理：遇應(yīng)急管理或突發(fā)事件，授予業(yè)主委員會一次人民幣10000元以內(nèi)的使用權(quán)限，用于處理突發(fā)事項。在事情發(fā)生后20日內(nèi)，業(yè)主委員會必須向業(yè)主大會報告處事發(fā)原因及處理經(jīng)過。
第二十九條 年度收支結(jié)余部分，可用于設(shè)備改造及維修或結(jié)轉(zhuǎn)下一年度使用，具體情況需經(jīng)業(yè)主大會審批。
第三十條 物業(yè)年度預(yù)算若出現(xiàn)收不抵支，業(yè)主委員會需分析具體原因并提出報告，確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)形成方案報業(yè)主大會批準(zhǔn)。
第七章 業(yè)主監(jiān)督與知情權(quán)
第三十一條 全體物業(yè)工作人員及外包公司、物業(yè)經(jīng)理、業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事均接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三十二條 所有物業(yè)服務(wù)合同、協(xié)議、資金支付等，接受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主認(rèn)為有違業(yè)主大會決議的，可以提出質(zhì)詢。確有違法違紀(jì)損害全體業(yè)主合法權(quán)益的，可以要求業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事、物業(yè)經(jīng)理限期改正，限期不改的，可以通過法律程序處理。
第三十三條 物業(yè)自行管理期間每月定期公布包括《業(yè)主委員會收支匯總表》、《物業(yè)服務(wù)收支匯總表》、《物業(yè)服務(wù)公告》，公布范圍包括：東西區(qū)公告欄、申江名邸微信群、申江名邸公眾號、業(yè)主郵箱等。
第八章 物業(yè)自治管理保障制度與規(guī)則
第三十四條 業(yè)主針對管理的問題和建議可以向物業(yè)經(jīng)理、業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事反映，由業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事統(tǒng)一協(xié)調(diào)落實業(yè)主意見和建議。
第三十五條 若業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事辦事不力或未盡責(zé)，業(yè)主可以通過業(yè)主大會(代表會議)來考評業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事的工作。
第三十六條 業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事對物業(yè)服務(wù)中的不合理問題及現(xiàn)象要積極監(jiān)督、組織整改，但切忌不可越過物業(yè)經(jīng)理直接指揮和發(fā)布指令。
第三十七條 全體業(yè)主要積極遵守《管理規(guī)約》，帶頭維護(hù)公共權(quán)益，杜絕包括影響小區(qū)品質(zhì)和形象的裝修等各種不合理現(xiàn)象，自覺接受物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)人員按(物業(yè)管理條例)和《管理規(guī)約》相關(guān)規(guī)定行使的權(quán)利。否則所引起的后果，將由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。
第三十八條 安全第一，所有裝修所涉及的管理、垃圾清運(yùn)、外來務(wù)工都需要管理并依據(jù)物業(yè)規(guī)定收取一定的管理費(fèi)或押金。
第三十九條 杜絕物業(yè)工作人員為業(yè)主做私活，鼓勵物業(yè)經(jīng)理開展有償?shù)臉I(yè)主家政服務(wù)和增值服務(wù)。家政及增值服務(wù)的收入歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會與物業(yè)經(jīng)理共同制定有關(guān)辦法報業(yè)主大會(代表會議)批準(zhǔn)。
第四十條 業(yè)主委員會、獨(dú)立監(jiān)事承諾在物業(yè)自管中積極工作，無私奉獻(xiàn)，不收取任何勞務(wù)報酬。鼓勵志愿者可以兼職或?qū)Ｂ殔⑴c物業(yè)服務(wù)，志愿者可以酌情發(fā)放一定津貼。
第九章 物業(yè)自治管理年限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
第四十一條物業(yè)自治管理期限：自物業(yè)自治管理之日起，暫定1+2年，第一年管理結(jié)束，根據(jù)業(yè)主大會評議后，如無異議，繼續(xù)實施兩年。
第四十二條 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理費(fèi)用收取原則為年度收支平衡，結(jié)余部分歸全體業(yè)主共有。根據(jù)物業(yè)經(jīng)理年度收支預(yù)算，20**年自治管理期間物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為：東區(qū)3.78元/平方米/月(含東區(qū)會所)，西區(qū)區(qū)4.86元/平方米/月(含西區(qū)會所)。調(diào)整后的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為不含稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十章 章程生效日期、業(yè)主大會對業(yè)主委員會授權(quán)
第四十三條 業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會行使(物業(yè)管理條例)規(guī)定的各項權(quán)利，包括物業(yè)費(fèi)追繳及拒交物業(yè)費(fèi)的滯納金。授權(quán)業(yè)主委員會為維護(hù)業(yè)主權(quán)益而發(fā)生法律訴訟事宜。
第四十四條 根據(jù)《上海市物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定本章程需經(jīng)全體業(yè)主占建筑面積過半數(shù)以上且占總數(shù)人員過半數(shù)的業(yè)主同意后正式生效。
申江名邸業(yè)主委員會
20**年4月13日
篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織
物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織
一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會，本節(jié)重點講述上海市的規(guī)定。
(一)物業(yè)管理區(qū)域
1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件
物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設(shè)計構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。
(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。
2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)
對于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。
對于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。
(二)業(yè)主房管小組
業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。
業(yè)主小組具有以下職能:
(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;
(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;
(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時，負(fù)責(zé)籌集;
(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;
(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;
(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定;
(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。
成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。
(三)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會;當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，其代表成員一般不超過100人。
第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;
(3)在這個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。
2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作
當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:
(1)組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;
(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;
(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人;
(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;
(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務(wù)準(zhǔn)備工作。
整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。
3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過;業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
審議通過業(yè)主委員會章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程，對業(yè)主委員會組織、職責(zé)、會議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，按業(yè)主委員會章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。
第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下:
(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;
(2)由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹;
(3)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;
(4)由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員;
(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項。
(四)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)
1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會時，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面委托代理書，可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應(yīng)按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，業(yè)主委員會應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):
(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;
(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(3)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報告，包括業(yè)主委員會工作特別是業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司等情況報告，物業(yè)管理公司的工作報告;
(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認(rèn)為業(yè)主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。
(五)業(yè)主公約
業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定，并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。
業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。
二、業(yè)主委員會
建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)管理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會。
《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
(一)業(yè)主委員會成立的步驟
1.選舉
在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件。
業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。
業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
2.核準(zhǔn)
第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時，該業(yè)主委員會正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件:
(1)成立業(yè)主委員會的登記申請書，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);
(2)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊，實到人數(shù)及名冊，投票選舉結(jié)果，會議所作決定等;
(3)業(yè)主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。
(二)業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位
《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織”。在民事活動中，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。
業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。
1.社會團(tuán)體
有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會團(tuán)體法人資格。社會團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
2.其他組織
根據(jù)社會團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會團(tuán)體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會作為社團(tuán)，將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團(tuán)體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
(三)業(yè)主委員會的任期和職權(quán)
1.任期
業(yè)主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會;其選舉工作由原業(yè)主委員會主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加;新一屆業(yè)主委員會名單應(yīng)報所在地區(qū)、縣房管局備案。
業(yè)主委員會委員因故不能履行職責(zé)，如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補(bǔ)選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補(bǔ)選。
業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。
業(yè)主委員會可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。
2.職權(quán)
業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會的權(quán)利是:
(1)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;
(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;
(4)檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
該辦法指出，管委會的義務(wù)是:
(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;
(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;
(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;
(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
業(yè)主委員會的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個方面:
(1)向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大管理事項和措施;
(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);
(3)管好、用好物業(yè)維修基金;
(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;
(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會工作制度等。
業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召*議。必要時，可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議，都應(yīng)當(dāng)有會議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。
(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作
1.章程
業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。
業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時結(jié)合本轄區(qū)的實際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。
業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括:
(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等;
(2)組織及職責(zé);
(3)會議制度及工作制度;
(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;
(5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目管理;
(6)辦公用房;
(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。
2.日常工作
業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項:
(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論;
(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對原來的物業(yè)管理工作作出評價，包括取得的成績、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯栴}，收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告;
(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);
(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質(zhì)的審計單位對物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計，并把結(jié)果向業(yè)主大會報告;
(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計劃、設(shè)備維修更新計劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃，并提出財務(wù)預(yù)算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;
(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關(guān)行政管理部門依法處理;
(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;
(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補(bǔ)選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。
(五)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方
業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時，對于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。
2.目標(biāo)一致的利益雙方
管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。
3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方
這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r交換原則。一方要求對方優(yōu)質(zhì)廉價服務(wù)，另一方要求對方支付費(fèi)用，這是一種對立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時，要依照法律來規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過協(xié)商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
4.職權(quán)范圍各不相同的雙方
業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協(xié)調(diào)工作會議制度，定期召開聯(lián)席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要及時向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作。
篇3：探索漸進(jìn)式物業(yè)自治管理
規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)作保障小區(qū)和諧建設(shè)
-------三湘**花城探索漸進(jìn)式物業(yè)自治管理
隨著中國經(jīng)濟(jì)改革市場化的深入，政府正逐漸從全能政府向服務(wù)政府轉(zhuǎn)移，近期中央高度重視加強(qiáng)與創(chuàng)新社會管理問題，不僅為此專門召開政治局會議和省部級主要領(lǐng)導(dǎo)專題研討班，而且還在各大權(quán)威媒體上展開討論小區(qū)如何治理和社區(qū)建設(shè)問題，如何在小區(qū)內(nèi)培育社會的自我管理能力以及與政府和物管企業(yè)開展良性合作。當(dāng)一個個社區(qū)都和諧了，和諧社會還會離我們遠(yuǎn)嗎!
上海市楊浦區(qū)五角場街道是全國文明單位(二連冠)，所以我們?nèi)?*花城小區(qū)業(yè)主委員會在沃土中成長，為建設(shè)和諧小區(qū)盡責(zé)盡能，為構(gòu)建和諧社會拋磚引玉。
一、小區(qū)概況
我們楊浦區(qū)三湘**花城一二期在小區(qū)規(guī)化地籍圖上稱：五角場300街坊。它占地76，303平方米，總建筑面積：163,944.05平方米，其中，住宅115，072.07平方米，商鋪1，651.54平方，其它21，309.38平方米，商務(wù)樓25,911.06平方米(俗稱三湘大廈和半島會所)，三之三幼稚園3，563平方米(289弄49號)。是一個由住宅、辦公樓、商鋪的近千戶業(yè)主組成的綜合性社區(qū)。
二、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)學(xué)會生存定律：“自律無瑕再維權(quán)”
1，業(yè)委會籌備階段須嚴(yán)謹(jǐn)起步：20**年在房地辦及街道辦事處的支持與指導(dǎo)下組建了業(yè)主大會籌備組，籌備組歷時半年通過宣傳“漠視將葬送大家庭的權(quán)益” 發(fā)動廣大業(yè)主自薦、在2次座談會上演講入圍，再由業(yè)主代表們推薦產(chǎn)生各自區(qū)域的業(yè)委會侯選人。20**年5月28日首屆業(yè)主大會在區(qū)房地局及五房辦的主持指導(dǎo)下順利召開，大會產(chǎn)生了由15名委員組閣的業(yè)委會，當(dāng)年平均年齡不足47歲，黨員有9名，14名委員全是在職的各行各業(yè)之精英，且均是一群熱心公益的倡導(dǎo)者，也是放棄報酬的社區(qū)志愿者。
2，業(yè)委會倡導(dǎo)會務(wù)民主、創(chuàng)新自律機(jī)制：業(yè)委會首次全會通過了本小區(qū)《業(yè)主委員會章程》，勾劃“協(xié)商、協(xié)助、協(xié)調(diào)”六字工作方針，定位了業(yè)委會在與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主間日常工作中所擔(dān)負(fù)的角色，“無私才能奉獻(xiàn)”是本屆業(yè)委會座右銘。而且規(guī)定業(yè)委會中有三分之二委員動議表決可罷免主任(改選)。
3，業(yè)委會保持每月例會、信息公開制度：業(yè)委會加強(qiáng)自身建設(shè)首先“無私才能奉獻(xiàn)”，必須做到公開所有信息才能杜絕腐敗，6年來本會依據(jù)本小區(qū)《業(yè)委會章程》每月27日晚上的月例會制度執(zhí)行至今，例會上的每個議項均以表決形式來實施并詳細(xì)紀(jì)錄在案。在決議中均如實反映與會人數(shù)、表決全公開(公示)，并且在遇重大決議時，表決通過后還必須在正式?jīng)Q議文稿上簽字確認(rèn)(有二頁以上文稿的必須由多數(shù)委員簽騎縫名后生效并留檔)。
六年來在與二任物業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)約定：小區(qū)公共收益逐月分項公示(公共收益全年報表發(fā)到每戶業(yè)主家并報送五房辦)，業(yè)委會辦公經(jīng)費(fèi)(議事規(guī)則內(nèi)約定：辦公經(jīng)費(fèi)僅限辦公、通訊、交通費(fèi))每半年公示詳細(xì)。
4，業(yè)委會堅持定期接待制度：6年來規(guī)定每逢星期日業(yè)委會接待日由正、付主任親臨、委員輪流值班至今重未間斷，當(dāng)小區(qū)發(fā)生群體矛盾或突發(fā)事情時本會約定各委員應(yīng)當(dāng)在第一時間到業(yè)委會集體接待或調(diào)解(包括晚上)。
5，業(yè)委會嚴(yán)格執(zhí)行印章使用制度、確保維修資金安全：本會在本小區(qū)《規(guī)約》《業(yè)委會章程》內(nèi)制定印章管理內(nèi)容，業(yè)委會辦好公章后笫一張蓋印公示就是“啟用公章公告” ，業(yè)主大會財務(wù)章從刻好那天起一直由1名委員獨(dú)立保管，在維修資金需使用與納入時由4人按流程獨(dú)立用印(3名主任銀行留印鑒，各自保管)。
6，我們組了上海市人數(shù)最多的業(yè)委會，有言人多運(yùn)作難!本會正是由于人多而紀(jì)律先行，正因為人多6年來在面對一個個利益集團(tuán)的維權(quán)中能徹底防止內(nèi)部銳變，正因為人多遇困難阻力時相互鼓勵不退縮，從而保證了今天在換屆延期之下我們的業(yè)委會還全員運(yùn)作正常(除1名搬遷辭職外)，6月27日我們14名委員剛剛簽著了一項關(guān)系到小區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要決議。
三、社區(qū)治理需要“三位一體” 保駕護(hù)航，方能正常運(yùn)作“理性維權(quán)”
社區(qū)/小區(qū)自治機(jī)制(物業(yè)服務(wù))的基本內(nèi)容是對社區(qū)內(nèi)公共利益(公共事務(wù))的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不確定性和動態(tài)性的特征。公共利益與國家政策和社會發(fā)展階段密切相關(guān)，公共利益的界定與界定主體密切相關(guān)。于是，什么是公共利益的問題就轉(zhuǎn)換成了誰來界定的問題。從這一立場出發(fā)，公共利益就不再是實體性的，而是程序性的，存在于不同群體利益的協(xié)調(diào)過程之中。沒有任何一方有權(quán)壟斷對公共利益的界定。公共利益不僅需要由法律和
行政來界定，它更需要社會的界定。社會界定的題中之意就要以信息透明公開、各方充分討論和民主協(xié)商來落實公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 1，居民委員會在社區(qū)是“三位一體” 自治自理框架之首，雖定義為群眾自治組織，但在現(xiàn)實中是政府行為的未端貫徹與執(zhí)行者，所以在社區(qū)內(nèi)“三位一體” 框架中其應(yīng)當(dāng)積極擔(dān)當(dāng)政府角色做好主題引導(dǎo)，應(yīng)該主動參與社區(qū)內(nèi)不同群體利益間的協(xié)調(diào)并保持公正性，并擔(dān)負(fù)起對社區(qū)/小區(qū)內(nèi)國有資產(chǎn)的監(jiān)護(hù)與管理權(quán)。
2，物企應(yīng)在市場化運(yùn)作下規(guī)范服務(wù)，而得到業(yè)主善待的物業(yè)才能更規(guī)范，社區(qū)的公共事務(wù)(公共利益、公共物品)的治理是在“多中心治理” 狀態(tài)下的社會情境中自治組織的集體行動，因此，社區(qū)事務(wù)必須由“三位一體” 來執(zhí)其兩端而用中!讓私有化和國有化的兩極之間觀念相互轉(zhuǎn)化。在市場化機(jī)制下物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)正是對小區(qū)公共物品的信托產(chǎn)品，而物企在服務(wù)期內(nèi)它能否對小區(qū)公共利益的正確界定，直接關(guān)系到群體利益與社區(qū)和諧!
幾年來隨著政府對最低工資線的逐年指導(dǎo)性上調(diào)，而物企是勞動密集性行業(yè)，每逢調(diào)正都有近80%的員工要全調(diào)或半調(diào)，物業(yè)費(fèi)漲否是近期困擾社會、市場、政府的難題。所以說一個稱職的業(yè)委會要在小區(qū)當(dāng)今大環(huán)境下主動善待物企的生存與發(fā)展，要及時宣傳并教育業(yè)主，只有先購買了多少服務(wù)才能得到多少服務(wù)(當(dāng)然業(yè)委會要監(jiān)督真正的服務(wù)內(nèi)容)。
3，業(yè)委會在“三位一體” 框架下權(quán)限于對小區(qū)公共利益的界定與管理等，所以業(yè)委會首先必須掌握國家在各社會發(fā)展階段的政策，有區(qū)別的論證本小區(qū)公共利益的權(quán)力與權(quán)屬，從而理性的、程序性的尋求社會與政府或法律途徑來界定，以維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定與和諧為硬道理。
數(shù)年來通過“區(qū)長在線” 及區(qū)房地局與相關(guān)部門和五角場街道辦事處的協(xié)調(diào)，隨著物業(yè)管理區(qū)域的劃分、業(yè)委會辦公用房的回歸、北廣場的收回、住宅配套設(shè)施用房的確認(rèn)與恢復(fù)、垃圾房集壓站的共用，當(dāng)糾結(jié)于我們與商務(wù)樓業(yè)主間的物業(yè)費(fèi)結(jié)算，在20**年底市高院的協(xié)調(diào)下，商務(wù)樓業(yè)主同意每年向業(yè)主大會交納32萬元物業(yè)費(fèi)而終結(jié)。日前小區(qū)敏感問題均塵埃落定，小區(qū)民主自治有了可持續(xù)性建設(shè)之物質(zhì)基礎(chǔ)，三湘的明天將會更美滿和諧。
4，社區(qū)/小區(qū)自治方面矛盾的化解關(guān)鍵靠政府各個職能部門及時大聯(lián)動，業(yè)委會雖代表業(yè)主但還是業(yè)余維權(quán)者，而往往面對的是專業(yè)侵權(quán)或違規(guī)的利益集團(tuán)，三湘小區(qū)諸多復(fù)雜問題獲得市區(qū)級各相關(guān)職能部門(尤其房地系統(tǒng))大力協(xié)調(diào)而解決，三湘的幸運(yùn)不代表其它小區(qū)!社區(qū)/小區(qū)事務(wù)都說有十七八個上級主管部門，本會業(yè)務(wù)流程熟悉尚能直接面對主管部門，幾年實踐中感到遠(yuǎn)不止這些，其它小區(qū)遇問題就找房地局!隔靴搔癢造成國家資源的浪費(fèi)，房地局本來是應(yīng)該對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會的規(guī)范運(yùn)作、行業(yè)培訓(xùn)、指導(dǎo)監(jiān)督更有作為的。所以說為了更有效化解社區(qū)方面的矛盾，迅速轉(zhuǎn)化各相關(guān)部門在協(xié)調(diào)社區(qū)問題上的私有化和國有化觀念并及時聯(lián)動。
四、三湘業(yè)委會在“自我管理、自我監(jiān)督” 實踐中成長
小區(qū)物業(yè)管理矛盾是普遍的社會問題，化解與處理物企與業(yè)主間的矛盾是每一屆業(yè)委會永遠(yuǎn)的課題。三湘小區(qū)五年三物業(yè)從包干制---半酬金制----定核酬金制走出成功之路，關(guān)鍵原因在于業(yè)委會成員團(tuán)結(jié)一致，能循法創(chuàng)新、公開化操作，“自我管理、自我監(jiān)督” 是把有效針對自治的雙刃劍缺一不可。
業(yè)委會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時必須嚴(yán)謹(jǐn)并掌握主動權(quán)，因為商品房發(fā)展之快使得物業(yè)管理企業(yè)魚龍混雜，才能在日后運(yùn)作中實施對物企的監(jiān)管責(zé)任;
在日常監(jiān)管上依據(jù)《合同》內(nèi)要約重點防止物企在人員配置上吃空晌、正常維修費(fèi)用的流失、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低等問題，敦促物企恪守承諾;
在財務(wù)監(jiān)管上推行賬務(wù)公開是保持小區(qū)自治的關(guān)鍵，可以讓業(yè)主們都能感受到自己正參與其中，不實行信息公開，極容易滋生腐敗;
在與物企進(jìn)行小區(qū)公共利益分配上(指物企管理成本)，必須恪守業(yè)委會決議或業(yè)主大會的決議，嚴(yán)禁暗箱操作。
20**年1月1日起三湘小區(qū)在業(yè)主大會授權(quán)下徹底終結(jié)物業(yè)服務(wù)包干制，采用物業(yè)服務(wù)模式為定額酬金制，全年向每戶業(yè)主只收11月物業(yè)費(fèi)，物企不減員反增加員工福利與工資，己正常運(yùn)作半年。
五、三湘業(yè)委會在“自我服務(wù)、自我教育” 中不斷學(xué)習(xí)提升決策水平
“自我服務(wù)”是面對物管區(qū)域內(nèi)公共財產(chǎn)(公共物品)的管理與服務(wù)由業(yè)主大會授權(quán)決策。所謂“公共物品”，大體是說使用的時候不具備排他性，也就是我用不影響你用，簡單的例子是路燈并不會因為照亮了我的路就不照亮你的路。一旦有人提供了其他人就可以搭便車，管它是公共配置還是公共設(shè)備設(shè)施!更不管道路與綠化!所以實踐表明“自我教育” 在社區(qū)中有多難最難。
“三位一體” 的鼻祖，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主--埃莉諾.奧斯特羅姆， 20**年5月6日在廣卅訪問了豐景大廈業(yè)委會。她座談中說，“在不強(qiáng)迫任何人的情況下，讓所有人都能享受到利益，這是共同自治的精妙之處，也是困難之處”。
三湘業(yè)委會在操作公共收益與維修資金上的精妙之處在于以“業(yè)主小組” 為實施主體，只有讓更多業(yè)主盡快形成社區(qū)自治意識，才能防止社區(qū)管理空白，真正做到小區(qū)在物業(yè)管理事務(wù)上的“自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督”。
六、商品房維修資金是我們房屋的養(yǎng)老金
我們小區(qū)的“維修資金” 從開通之日起至今業(yè)主的本金依在，每戶賬戶資金年年正增長(08年約增長4%，09年約增長6%，10年約增長4%)，我們業(yè)主委員會肩負(fù)著全體業(yè)主的重托，掌握著1千多萬“維修資金” 使用的引導(dǎo)權(quán)。
我們未雨綢繆連續(xù)3年來已利用小區(qū)公共收益約75萬元，向每戶業(yè)主按面積以續(xù)交“維修資金” 形式，分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的“維修資金” 賬戶上，尤其我們小高層電梯轎廂中廣告費(fèi)一分未動，全部向小高層業(yè)主分?jǐn)偟健熬S修資金” 賬戶。
其余小區(qū)公共收益收入我們每年先納入業(yè)主大會“維修資金” 公共賬戶上，再嚴(yán)格按其管理程序走，此項總額超一百萬元用于改造與更新或添置小區(qū)內(nèi)各項設(shè)備設(shè)施和環(huán)境
建設(shè)。 業(yè)主大會是小區(qū)自治組織，規(guī)范業(yè)委會運(yùn)作刻不容緩，一個個業(yè)委會群體有其特定性和區(qū)域性，三湘業(yè)委會的經(jīng)歷不可能復(fù)制，但其中少不了可取之處，要有專業(yè)更需要理智，維權(quán)是口號更需要維穩(wěn)，三湘**花城業(yè)委會換屆在即，我們開拓的事業(yè)定當(dāng)承先啟后，本會的淡淡愿望是：小區(qū)是大家的家建設(shè)靠大家!
楊浦區(qū)五角場300街坊
三湘**花城業(yè)主委員會
20**.08.11