申江名邸物業自治管理章程(業主大會表決批準稿)

　　第一章 總則

　　第一條 為了維護全體業主的合法權益，營造高檔小區品質的生活氛圍，確保全體業主物業保值增值，根據《中華人民共和國物權法》有關規定，參照國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》，特制訂本章程。

　　第二條 申江名邸小區位于浦東新區申江路881弄、988弄，四至范圍：東至鎮東村、西至東源麗晶、南至東力新村/東源麗晶、北至趙家溝。占地面積69219平米，總建筑面積42764平米，由東西兩部分組成。其中收費面積39427.61：1.東區收費面積22587.5平米、會所建筑面積895.69平米(未含地下室455.45平米);2.西區收費面積15587.14平方米、會所357.28平米(未含地下室795.09平米)。小區總計149戶，包括東區100戶和會所一戶、西區47戶和會所業主。

　　第三條 申江名邸物業管理受浦東新區高行鎮政府、房地產辦事處、東力新村居委會的領導和指導，遵行國家有關法律、法規和條例的相關規定，實行自主決策、自我約束、自治管理、自我服務的管理模式。

　　第二章 物業自治管理的內容

　　第四條 物業自治管理內容包括保安、公共區域綠化養護(含景觀水域)、保潔、設備設施的維護保養維修(含消防)、環境治理(含駐車、道路、公共秩序維護)，以及為業主提供的增值服務。

　　第三章 物業自治管理的組織架構

　　第五條 業主大會(代表會議)是申江名邸物業自治管理的最高權利機構。業主大會(代表會議)履行下列職責：

　　(一) 制定和修改業主大會議事規則;

　　(二) 制定和修改管理規約;

　　(三) 選舉或更換業主委員會成員和獨立監事;

　　(四) 選聘和解聘物業服務企業;決定物業服務的方式(包干、酬金、自管);

　　(五) 籌集和使用專項維修資金;

　　(六) 改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七) 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第六條 業主委員會是申江名邸物業自治管理的執行機構，受全體業主的監督。業主委員會履行下列職責：

　　(一) 召集業主大會或代表會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二) 代表業主大會(代表會議)與選聘的物業服務企業或物業經理人簽訂物業服務合同;

　　(三) 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業或物業經理人履行物業服務合同;

　　(四) 監督《管理規約》的實施;

　　(五) 業主委員會主任因事不在位，由業主委員會副主任行使職權或由主任委托代理人行使職權。

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第八條 設申江名邸物業自治管理獨立監事一職，獨立監事由1人擔任。獨立監事在配合業主委員會做好物業自治管理的前提下，受業主大會委托，代表業主負責小區自治管理物業資金管理并履行下列職責：

　　(一) 列席業主委員會會議，對業主委員會貫徹落實業主大會(代表會議)決議的執行情況進行監督;

　　(二)及時簽署經業主大會審議批準或業主委員會以有關規定作出的預算內費用，對財務資金、集體資產和資源的財產管理及財產使用實行監督，包括物業管理費用的正確使用、費用開支是否合理等，參與制定財務管理制度和財務預算，對業主委員會簽署的合同進行審查;

　　(三) 對區內重大事項民主決策情況進行監督，指出并糾正違反決策程序的行為;

　　(四)獨立監事外出應委托代理人，對于未能履行獨立監事職責經業主委員會三次書面提醒，視為同意本項決定;

　　(五)業主大會(代表會議)委托的其它監督事項。

　　第七條 獨立監事由業主推薦并由業主大會(代表會議)選舉產生，任期與業主委員會一致。

　　第八條 業主委員會成員與獨立監事不得交叉任職。

　　第四章 物業自治管理的形式

　　第九條 自管物業實行小區物業經理負責制，擬聘用具專業資質的物業經理人并受業主委員會的委任、考核和監督。

　　第十條 為減少用工風險，推行對外專業分包、派遣公司人員派遣用工、兼職及聘用退休人員用工等方式。其中：保安、保潔與綠化養護等采取聘用專業公司對外分包的方式，專業外包收費標準應包括標準公共服務、增值服務。

　　增值服務和標準服務的分配比例含激勵和懲罰機制。所有增值服務費用全部進入小區統一收費賬戶，對外支付依據外包合同條款和增值服務規定按月或按季度結算。外包機構所聘人員五險一金由外包公司負責。

　　第十一條 外包人員禁止在小區私自承攬服務，違者可以提前解聘或依據外包合同處罰。推行業主私家綠化養護等增值服務，由業主提出、物業經理制定計劃并報業主委員會批準統一安排。

　　第十二條 弱電及智能設備設施的養護，擬聘請專業兼職人員負責，日常維修擬聘用專職維修工，負責公共設備設施的正常維護運行與滿足業主維修需求。

　　第十三條 小區設立物業服務中心，作為小區對內對外服務窗口，統一負責物客服、物業費及增值服務費用收取、小區日常巡視檢查、報修接待、外包服務的監督考核、各類合同、檔案資料、設備臺賬和業主委員會交辦的日常事務等的管理。

　　第十四條 在優先選聘業主志愿服務者的前提下聘用有專業資質的兼職財務人員制定財務管理制度，對財務賬目、報表、臺賬、單據等進行審核和監督。

　　第十五條 擬聘用的物業服務人員編制及待遇由物業經理提出，報業主委員會批準、業主大會備案。

　　第五章 物業自治管理決策流程

　　第十六條 小區自主物業管理決策原則：遵循一切權利屬于業主大會，事權、財權、物業管理三權分立，業主委員會負責物業管理日常考核及監督，是物業管理的執行機構;獨立監事負責物業管理財務和財產管理，是物業自治管理的資金與財產使用監督機構;物業經理是小區物業管理的第一責任人，接受業主大會的聘任，在業主委員會考核、監督和領導下開展物業管理工作。

　　申江名邸物業自治管理章程(業主大會表決批準稿)

　　第十七條 業主委員會負責物業自管方案審核、年度工作計劃、資金預算和決算、對外合作等事項，提請業主大會批準。代表業主大會對外簽署經業主大會審批通過的相關合同或協議。

　　第十八條 業主大會(代表會議)認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。

　　第十九條 物業經理負責制定物業管理方案，接受全體業主的考評和監督。考評重點包括物業費收繳率、“四保服務”、環境建設、安全事故和業主滿意率等。

　　第二十條 物業經理年終考核滿足以下考核條件可以享受13薪(即年終增加一個月的基本工資獎勵)。基本考核條件：1.依據業主滿意度達到95%以上;2.物業費及增值收入結余10%以上;3.全年無重大盜搶等刑事案件;4.物業管理費收繳率達95%以上;5.無其他違紀。

　　第六章 物業自治管理的財務制度

　　第二十一條 物業管理資金來源由全體業主依據產權面積分攤。若現有物業費收費標準不足以維持物業收支平衡，須依據現有物業服務費收費標準按統一比例上調物業服務費。

　　第二十二條 物業服務費出現年度結余，歸全體業主擁有。

　　第二十三條 健全物業服務的財務制度。堅持收支兩條線、杜絕坐支、杜絕白條入賬，所有的對外采購全部憑正規發票入賬。

　　第二十四條 鼓勵業主采取網上轉賬支付物業服務費，積極推行網上支付方式支付員工工資和外包服務費用。

　　第二十五條 每月形成規范報表向業主報告當月收支情況。

　　第二十六條 預算內費用支出：需經物業客服人員填寫支付憑證，經物業經理審核，業主委員會分管委員和主任簽批后，經獨立監事簽字后方可對外支付。

　　第二十七條 預算外支出需經業主大會(代表會議)討論批準。

　　第二十八條 突發事項授權處理：遇應急管理或突發事件，授予業主委員會一次人民幣10000元以內的使用權限，用于處理突發事項。在事情發生后20日內，業主委員會必須向業主大會報告處事發原因及處理經過。

　　第二十九條 年度收支結余部分，可用于設備改造及維修或結轉下一年度使用，具體情況需經業主大會審批。

　　第三十條 物業年度預算若出現收不抵支，業主委員會需分析具體原因并提出報告，確需調整物業服務費的，應形成方案報業主大會批準。

　　第七章 業主監督與知情權

　　第三十一條 全體物業工作人員及外包公司、物業經理、業主委員會、獨立監事均接受全體業主的監督。

　　第三十二條 所有物業服務合同、協議、資金支付等，接受全體業主監督。業主認為有違業主大會決議的，可以提出質詢。確有違法違紀損害全體業主合法權益的，可以要求業主委員會、獨立監事、物業經理限期改正，限期不改的，可以通過法律程序處理。

　　第三十三條 物業自行管理期間每月定期公布包括《業主委員會收支匯總表》、《物業服務收支匯總表》、《物業服務公告》，公布范圍包括：東西區公告欄、申江名邸微信群、申江名邸公眾號、業主郵箱等。

　　第八章 物業自治管理保障制度與規則

　　第三十四條 業主針對管理的問題和建議可以向物業經理、業主委員會、獨立監事反映，由業主委員會、獨立監事統一協調落實業主意見和建議。

　　第三十五條 若業主委員會、獨立監事辦事不力或未盡責，業主可以通過業主大會(代表會議)來考評業主委員會、獨立監事的工作。

　　第三十六條 業主委員會、獨立監事對物業服務中的不合理問題及現象要積極監督、組織整改，但切忌不可越過物業經理直接指揮和發布指令。

　　第三十七條 全體業主要積極遵守《管理規約》，帶頭維護公共權益，杜絕包括影響小區品質和形象的裝修等各種不合理現象，自覺接受物業經理或物業服務人員按(物業管理條例)和《管理規約》相關規定行使的權利。否則所引起的后果，將由相關業主承擔。

　　第三十八條 安全第一，所有裝修所涉及的管理、垃圾清運、外來務工都需要管理并依據物業規定收取一定的管理費或押金。

　　第三十九條 杜絕物業工作人員為業主做私活，鼓勵物業經理開展有償的業主家政服務和增值服務。家政及增值服務的收入歸全體業主所有，由業主委員會與物業經理共同制定有關辦法報業主大會(代表會議)批準。

　　第四十條 業主委員會、獨立監事承諾在物業自管中積極工作，無私奉獻，不收取任何勞務報酬。鼓勵志愿者可以兼職或專職參與物業服務，志愿者可以酌情發放一定津貼。

　　第九章 物業自治管理年限、收費標準

　　第四十一條物業自治管理期限：自物業自治管理之日起，暫定1+2年，第一年管理結束，根據業主大會評議后，如無異議，繼續實施兩年。

　　第四十二條 物業管理費收費標準：物業管理費用收取原則為年度收支平衡，結余部分歸全體業主共有。根據物業經理年度收支預算，20**年自治管理期間物業管理費收取標準為：東區3.78元/平方米/月(含東區會所)，西區區4.86元/平方米/月(含西區會所)。調整后的物業管理費收費標準均為不含稅收費標準。

　　第十章 章程生效日期、業主大會對業主委員會授權

　　第四十三條 業主大會授權業主委員會行使(物業管理條例)規定的各項權利，包括物業費追繳及拒交物業費的滯納金。授權業主委員會為維護業主權益而發生法律訴訟事宜。

　　第四十四條 根據《上海市物業管理條例》第四十七條規定本章程需經全體業主占建筑面積過半數以上且占總數人員過半數的業主同意后正式生效。

　　申江名邸業主委員會

　　20**年4月13日

篇2：物業管理中的業主自治管理組織

　　物業管理中的業主自治管理組織

　　一、業主大會或業主代表大會

　　業主自治管理組織機構各地有不同的規定和做法。上海、深圳等地規定了召開業主大會(業主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業主委員會，本節重點講述上海市的規定。

　　(一)物業管理區域

　　1.物業管理區域劃定的條件

　　物業管理區域是一個由業主委員會管理的物業的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設計構成自然街坊和封閉小區。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區。近年來房地產開發中形成的居住小區，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關建設小區規劃的規定，小區要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區水、電、煤等公共設施相關程度高，在開發時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區，大都實行封閉管理，稱為封閉小區。一個封閉小區劃為一個物業管理區域，有利于對房屋及相關設施的管理。

　　(2)物業管理區域的范圍，由區、縣房地產行政管理部門按照樓宇與附屬設施的相關情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當的調整劃定。劃定后應通知有關街道和已進行管理的物業管理公司。區、縣房地產行政管理部門應在轄區地圖上予以注記。一經劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業管理區域范圍相對固定，有利于業主委員會和物業管理公司管理上的穩定性和延續性。

　　2.非物業管理區域的物業

　　對于公共設施與房屋相關聯系不很緊密的房屋，或只有一個或少數幾個業主的單幢房屋，或沒有劃入物業管理區域之內的房屋，業主可以自行負責房屋管理，或委托物業管理企業實施專業化的物業管理。

　　對于一些單位如機關、企業、學校等籌建在單位內部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務后勤部門配合，實施物業的管理，或委托物業管理企業實施專業化的物業管理。

　　(二)業主房管小組

　　業主房管小組簡稱房管小組或業主小組，由本幢房屋內業主協商選舉產生，其成員應具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個物業管理區域內，應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業主房管小組成員數應相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分攤到的成員數推選。一般每500-1000平方米建筑面積產生一名小組成員。要推選好業主小組成員，這是業主自治管理的基礎工作。要讓本幢業主和有關使用人都參與和了解業主小組成員的推選過程，使業主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業主小組的組織成立工作。業主小組成立后，其成員要盡快進入角色。

　　業主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護業主的權益，負責本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結構、面積，共用設備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽取和反映業主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經常和業主、使用人溝通和聯系;

　　(3)決定本幢房屋內修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕;

　　(5)協助調解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執行業主代表大會和業主委員會作出的決定;

　　(7)督促業主遵守業主公約和房屋使用公約等。

　　成立業主委員會的業主小組的一切決定都不得違反業委會的決定。

　　(三)第一次業主大會或業主代表大會

　　1.第一次業主大會或業主代表大會召開的條件

　　一個物業管理區域內，當業主人數較少時，應當召開業主大會;當業主人數較多時，應當召開業主代表大會，代表成員由業主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出，業主超過100人的，應當召開業主代表大會，其代表成員一般不超過100人。

　　第一次業主大會或業主代表大會，由物業所在地的區、縣房地產管理部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時，就應當召開第一次業主大會或業主代表大會。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%上;

　　(3)在這個物業管理區域內第一套房屋實際交付業主使用之日起已滿兩年的。

　　2.第一次業主大會或業主代表大會的籌備工作

　　當滿足召開第一次業主大會或業主代表大會的條件時，房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清單等材料報區、縣房管局，區、縣房管局在接到材料后45天內會同房屋出售單位組織業主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業主大會或業主代表大會籌備組，其成員由所在地區、縣房管局、房屋出售單位、業主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經協商成立，即進行籌備工作;

　　(2)按幢協商產生業主小組成員，業主小組成員一般為業主代表;

　　(3)協商推薦業主委員會候選人，按建筑面積的比例，業主包括公房業主和擁有物業的開發商等推薦候選人;

　　(4)起草業主委員會章程和業主公約草案，可參照市有關示范文本，并聽取業主和相關人員意見，結合本區域情況進行修改;

　　(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務準備工作。

　　整個籌備工作可以在物業所在地房地產行政管理部門主持下進行，開發建設單位和前期物業管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。

　　3.第一次業主大會或業主代表大會的程序

　　業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理職權、決定管理事項的重要組織形式。為了體現廣大業主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業主大會應當有半數以上業主參加，作出的決定要全體業主過半數通過;業主代表大會應當有半數以上業主代表參加，作出的決定要全體業主代表過半數通過。

　　審議通過業主委員會章程，審議通過業主公約，選舉產生業主委員會是第一次業主大會或業主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示范文本制定好業主委員會章程，對業主委員會組織、職責、會議、經費與辦公用品等作出規定。業主公約也要參照示范文本來明確業主和物業使用人的合法權益，約定業主與物業使用人安全、合理使用物業的有關義務，如不得有損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業主委員會成員的選舉方式，按業主委員會章程進行，如召開的是業主大會，要有全體業主半數以上通過;如召開的是業主代表大會，要有全體業主代表半數以上通過，而不能以與會代表過半數通過這種簡單多數為準。

　　第一次業主大會或業主代表大會的程序一般如下:

　　(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;

　　(2)由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過業主委員會章程和業主公約;

　　(4)由業主大會成員或業主代表大會代表投票選舉產生業主委員會成員;

　　(5)審議決定其他物業管理重大事項。

　　(四)業主大會或業主代表大會的職權

　　1.業主大會或業主代表大會參加成員和例會、臨時會議

　　業主大會由物業管理區域內全體居住和非居住房屋業主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產權人即業主等。召開業主大會時，全體業主應當參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業主代表大會的業主代表應按物業管理區域內各種物業包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產生。召開業主代表大會時，自然人業主代表應當參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業主代表，公房產權人即區、縣房地產行政部門可以委托區、縣公房資產經營公司有關人員作為代理人參加業主代表大會。書面委托代理書，可由業主大會或業主代表大會召集人業主委員會或房地產行政管理部門印制。不論是業主大會或業主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權。當召開涉及改選或罷免業主委員會成員的業主大會或業主代表大會時，業主委員會應通知區、縣房管局派員參加會議。業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會，總結本年度區域內的各項物業管理工作，決定物業管理的重大事項。15%以上業主或業主代表提議，業主委員會要在接到提議30日內召開業主大會或業主代表大會。如業主委員會不召開，業主和業主代表可向區、縣房管局反映，區、縣房管局應督促業主委員會召開，經督促業主委員會仍不召開會議的，區、縣房管局可以組織業主召開業主大會或業主代表大會。經15%以上業主或業主代表提議召開業主大會或業主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內不再以同一提案再召開業主大會或業主代表大會。

　　2.業主大會或業主代表大會的職權

　　業主大會或業主代表大會行使下列職權:

　　(1)選舉、罷免業主委員會委員;

　　(2)審議通過業主委員會章程和業主公約，必要時修改業主公約和業主委員會章程;

　　(3)聽取和審議物業管理服務的工作報告，包括業主委員會工作特別是業主委員會選聘物業管理公司等情況報告，物業管理公司的工作報告;

　　(4)決定物業管理的其他重大事項。如確定業主委員會經費籌集方式、來源和標準;物業維修基金不足時的籌集辦法和數量;物業管理區域內修建、新建建筑物或構筑物等。這就是說，物業管理區域內重大管理事項都必須由業主大會或業主代表大會討論決定或審批通過。業主大會或業主代表大會認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。

　　(五)業主公約

　　業主公約是全體業主制定的行為準則。一般可由業主大會或業主代表大會籌備組制定，并交業主大會或業主代表大會審議通過。

　　業主公約要遵循有關法律、法規、行政規章和規范性文件，根據物業管理區域實際情況制定。制定時可參照房地產行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎上修改、補充。一般來說要明確物業使用、經營、轉讓必須遵守法律規范，在物業使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區管理中公共道德和精神文明建設等。

　　二、業主委員會

　　建設部《城市新建住宅小區管理辦法》指出，住宅小區應當成立由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉代表成立的住宅小區管理委員會。北京市規定由住宅小區內房地產產權人、使用人代表和居委會代表組成物業管理委員會。深圳市由住宅區業主選舉產生管委會。

　　《上海市居住物業管理條例》規定，業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

　　(一)業主委員會成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個物業管理區域內，第一次業主大會或業主代表大會召開時，即當公有住宅出售建筑面積達30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產生業主委員會的條件。

　　業主委員會的委員由業主擔任，非業主的使用人不得擔任業主委員會成員。房地產行政管理部門和房屋出售單位要協助業主做好首屆業主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業主小組意見，把遵紀守法、具有一定的物業管理法律知識、熱心公益事業、能履行職責的業主作為業主委員會的候選人，提請第一次業主大會或業主代表大會選舉。業主委員會人數要根據物業管理區域規模決定，通常由5-15人組成。

　　業主委員會成員不得兼任本物業管理區域內物業管理企業工作。物業管理企業成員又是管理區域內業主的，不能擔任業主委員會委員。

　　2.核準

　　第一次業主大會或業主代表大會選舉業主委員會之日起15日內，應當到所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。房地產管理部門應當在受理登記申請之日起15日內，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時，該業主委員會正式成立，任期正式開始。在向區、縣房地產管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件:

　　(1)成立業主委員會的登記申請書，包括以下內容:業主委員會的名稱，所轄物業管理區域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數;

　　(2)第一次業主大會或業主代表大會的會議記錄，應到人數及名冊，實到人數及名冊，投票選舉結果，會議所作決定等;

　　(3)業主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協議或合同。

　　(二)業主委員會的性質和法律地位

　　《上海市居住物業管理條例》第六條第一款規定:“業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織”。在民事活動中，業主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。

　　業主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規定不同不甚一致。

　　1.社會團體

　　有些城市規定，業主管理委員會經民政部門依法核準后，取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發日期為管委會成立日期。業主委員會作為社會團體獨立行使民事權利，承擔民事責任。

　　2.其他組織

　　根據社會團體登記管理有關條文規定，在同一行政區域內，不得重復成立相同或相似的社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業主委員會。拿上海來說，至1997年底，業主委員會達1600多家。因此，如業主委員會作為社團，將使得一個城市或地區出現許多類似的××業主委員會的社會團體。《民事訴訟法》第49條規定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業主委員會經過業主大會或業主代表選舉產生，經房地產行政管理部門核準登記成立，是合法成立、有一定的組織機構和財產的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權利，承擔民事責任。

　　(三)業主委員會的任期和職權

　　1.任期

　　業主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業主委員會;其選舉工作由原業主委員會主持，房地產行政管理部門派員參加;新一屆業主委員會名單應報所在地區、縣房管局備案。

　　業主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業產權轉讓、因病、長期出國等，須書面通知業主委員會。在業主委員會章程中，可以規定業主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內召開業主大會或業主代表大會予以補選。

　　業主委員會是依法成立的業主自治組織，業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。如果出現這種反常情況，房產管理部門應予以阻止。由于物業管理區域的變化引起業主委員會的撤銷、合并，須經原核準登記的區、縣房管局核準。

　　業主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業主委員會聘用執行秘書，負責日常事務。

　　2.職權

　　業主委員會是業主大會或業主代表大會的常設機構，是業主行使自治管理權利的執行機構。業主委員會應當維護全體業主的合法權益，執行業主大會或業主代表大會的決定。

　　《城市新建住宅小區管理辦法》指出，管委會的權利是:

　　(1)制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利;

　　(2)決定選聘或續聘物業管理公司;

　　(3)審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;

　　(4)檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

　　該辦法指出，管委會的義務是:

　　(1)根據房地產權利人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;

　　(2)協助物業管理公司落實各項管理工作;

　　(3)接受住宅小區的房地產權人和使用人的監督;

　　(4)接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　業主委員會的職權由各地地方性法規、行政規章進行規定。主要職權有以下幾個方面:

　　(1)向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作，召集和主持業主大會或業主代表大會，提請審議重大管理事項和措施;

　　(2)選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同，督促物業管理企業執行合同進行管理服務;

　　(3)管好、用好物業維修基金;

　　(4)檢查、督促業主和使用人合理、安全使用物業，協助物業管理企業對個別業主和使用人違章裝修和不合理使用物業的行為進行勸阻和監督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業主公約和業主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業主委員會工作制度等。

　　業主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數以上委員出席才有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會可臨時召*議。必要時，可邀請政府有關部門、物業管理企業、居委會代表列席。每次業主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。

　　(四)業主委員會的章程和日常工作

　　1.章程

　　業主委員會籌備組成立起，就要擬訂業主委員會章程。業主委員會章程是業主委員會活動的規范性文件。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過后施行。

　　業主委員會籌備組可以在房地產行政管理部門有關業主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結合本轄區的實際情況，征求業主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規、行政規章和規范性文件。

　　業主委員會章程的內容一般包括:

　　(1)本會名稱、地址、所轄區域范圍、性質、主管部門及宗旨等;

　　(2)組織及職責;

　　(3)會議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權利和義務等;

　　(5)經費來源、經費賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補充等有關事宜。

　　2.日常工作

　　業主委員會的日常工作要根據業主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項:

　　(1)了解掌握物業管理區域、業主和使用人的基本情況，包括轄區物業面積、建筑結構、產權性質，轄區基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區周圍環境、交通等情況。業主和使用人按戶登記造冊。對本轄區的物業管理的目標和要求在廣泛征求業主意見后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區原已有物業管理公司進行管理，對原來的物業管理工作作出評價，包括取得的成績、得當的管理措施，存在的問題，收費項目和標準的合理性，對原來的物業管理公司是否續聘或解聘提出意見，向業主大會或業主代表大會報告;

　　(3)與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，可參照房地產行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權利和義務，轄區物業管理的標準和收費在報送所在地區縣房地產行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續;

　　(4)管理好物業維修基金，掌握好對物業維修基金的使用權，遵循專款專用的原則，要求物業管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質的審計單位對物業管理維修基金的賬務進行審計，并把結果向業主大會報告;

　　(5)提出本轄區年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養護計劃，并提出財務預算，提請業主大會或業主代表大會審議。必要時，做好物業維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業主和使用人遵守業主公約、小區管理公約、房屋使用公約等行為準則，協調好物業使用中業主的相鄰關系，對于違章裝修，協助物業管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理;

　　(7)做好轄區內道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內部管理工作:起草有關物業管理公約、辦法的草案;做好委員的增補選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經費的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業主委員會與物業管理企業的關系

　　1.經濟合同的平等雙方

　　業主委員會與物業管理企業是一種委托與受委托的關系，簽訂物業管理服務合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協商，協商取得一致，才簽約。其間雙方沒有隸屬關系。在法律上，業主委員會有委托或不委托某個物業管理企業的自由，物業管理企業也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標一致的利益雙方

　　管理服務目標一經確定，雙方簽約后，雙方都是物業管理目標的追求者。這個目標就是為了保持物業的完好，保障物業使用方便安全，維護環境優美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業管理企業要以優質服務為物業使用提供管理服務，而這種管理服務根本上是為了物業業主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標的實現，否則將承擔責任。

　　3.勞務和經濟交換的雙方

　　這一關系是在經濟合作關系下產生的，體現有償的等價交換原則。一方要求對方優質廉價服務，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統一。當出現矛盾時，要依照法律來規范，可以協商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權范圍各不相同的雙方

　　業主要對物業的自用部位、自用設備進行安全使用和維護，又要遵守業主公約和房屋使用公約，維護公共部件、公共設備、設施的安全、整潔使用。業主委員會對物業管理企業進行的專業管理要監督、檢查和協助。物業管理企業是具體作業單位，實施日常管理的作業組織，在合同范圍內業主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協調工作會議制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業管理企業和業主委員會要及時向業主大會或業主代表大會報告物業管理工作。

篇3：探索漸進式物業自治管理

　　規范業主委員會運作保障小區和諧建設

　　-------三湘**花城探索漸進式物業自治管理

　　隨著中國經濟改革市場化的深入，政府正逐漸從全能政府向服務政府轉移，近期中央高度重視加強與創新社會管理問題，不僅為此專門召開政治局會議和省部級主要領導專題研討班，而且還在各大權威媒體上展開討論小區如何治理和社區建設問題，如何在小區內培育社會的自我管理能力以及與政府和物管企業開展良性合作。當一個個社區都和諧了，和諧社會還會離我們遠嗎!

　　上海市楊浦區五角場街道是全國文明單位(二連冠)，所以我們三湘**花城小區業主委員會在沃土中成長，為建設和諧小區盡責盡能，為構建和諧社會拋磚引玉。

　　一、小區概況

　　我們楊浦區三湘**花城一二期在小區規化地籍圖上稱：五角場300街坊。它占地76，303平方米，總建筑面積：163,944.05平方米，其中，住宅115，072.07平方米，商鋪1，651.54平方，其它21，309.38平方米，商務樓25,911.06平方米(俗稱三湘大廈和半島會所)，三之三幼稚園3，563平方米(289弄49號)。是一個由住宅、辦公樓、商鋪的近千戶業主組成的綜合性社區。

　　二、業主委員會應當學會生存定律：“自律無瑕再維權”

　　1，業委會籌備階段須嚴謹起步：20**年在房地辦及街道辦事處的支持與指導下組建了業主大會籌備組，籌備組歷時半年通過宣傳“漠視將葬送大家庭的權益” 發動廣大業主自薦、在2次座談會上演講入圍，再由業主代表們推薦產生各自區域的業委會侯選人。20**年5月28日首屆業主大會在區房地局及五房辦的主持指導下順利召開，大會產生了由15名委員組閣的業委會，當年平均年齡不足47歲，黨員有9名，14名委員全是在職的各行各業之精英，且均是一群熱心公益的倡導者，也是放棄報酬的社區志愿者。

　　2，業委會倡導會務民主、創新自律機制：業委會首次全會通過了本小區《業主委員會章程》，勾劃“協商、協助、協調”六字工作方針，定位了業委會在與開發商、物業企業、業主間日常工作中所擔負的角色，“無私才能奉獻”是本屆業委會座右銘。而且規定業委會中有三分之二委員動議表決可罷免主任(改選)。

　　3，業委會保持每月例會、信息公開制度：業委會加強自身建設首先“無私才能奉獻”，必須做到公開所有信息才能杜絕腐敗，6年來本會依據本小區《業委會章程》每月27日晚上的月例會制度執行至今，例會上的每個議項均以表決形式來實施并詳細紀錄在案。在決議中均如實反映與會人數、表決全公開(公示)，并且在遇重大決議時，表決通過后還必須在正式決議文稿上簽字確認(有二頁以上文稿的必須由多數委員簽騎縫名后生效并留檔)。

　　六年來在與二任物業在《物業服務合同》內約定：小區公共收益逐月分項公示(公共收益全年報表發到每戶業主家并報送五房辦)，業委會辦公經費(議事規則內約定：辦公經費僅限辦公、通訊、交通費)每半年公示詳細。

　　4，業委會堅持定期接待制度：6年來規定每逢星期日業委會接待日由正、付主任親臨、委員輪流值班至今重未間斷，當小區發生群體矛盾或突發事情時本會約定各委員應當在第一時間到業委會集體接待或調解(包括晚上)。

　　5，業委會嚴格執行印章使用制度、確保維修資金安全：本會在本小區《規約》《業委會章程》內制定印章管理內容，業委會辦好公章后笫一張蓋印公示就是“啟用公章公告” ，業主大會財務章從刻好那天起一直由1名委員獨立保管，在維修資金需使用與納入時由4人按流程獨立用印(3名主任銀行留印鑒，各自保管)。

　　6，我們組了上海市人數最多的業委會，有言人多運作難!本會正是由于人多而紀律先行，正因為人多6年來在面對一個個利益集團的維權中能徹底防止內部銳變，正因為人多遇困難阻力時相互鼓勵不退縮，從而保證了今天在換屆延期之下我們的業委會還全員運作正常(除1名搬遷辭職外)，6月27日我們14名委員剛剛簽著了一項關系到小區可持續性發展的重要決議。

　　三、社區治理需要“三位一體” 保駕護航，方能正常運作“理性維權”

　　社區/小區自治機制(物業服務)的基本內容是對社區內公共利益(公共事務)的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不確定性和動態性的特征。公共利益與國家政策和社會發展階段密切相關，公共利益的界定與界定主體密切相關。于是，什么是公共利益的問題就轉換成了誰來界定的問題。從這一立場出發，公共利益就不再是實體性的，而是程序性的，存在于不同群體利益的協調過程之中。沒有任何一方有權壟斷對公共利益的界定。公共利益不僅需要由法律和

　　行政來界定，它更需要社會的界定。社會界定的題中之意就要以信息透明公開、各方充分討論和民主協商來落實公眾的知情權、參與權和監督權。 　　1，居民委員會在社區是“三位一體” 自治自理框架之首，雖定義為群眾自治組織，但在現實中是政府行為的未端貫徹與執行者，所以在社區內“三位一體” 框架中其應當積極擔當政府角色做好主題引導，應該主動參與社區內不同群體利益間的協調并保持公正性，并擔負起對社區/小區內國有資產的監護與管理權。

　　2，物企應在市場化運作下規范服務，而得到業主善待的物業才能更規范，社區的公共事務(公共利益、公共物品)的治理是在“多中心治理” 狀態下的社會情境中自治組織的集體行動，因此，社區事務必須由“三位一體” 來執其兩端而用中!讓私有化和國有化的兩極之間觀念相互轉化。在市場化機制下物業企業所提供的物業服務正是對小區公共物品的信托產品，而物企在服務期內它能否對小區公共利益的正確界定，直接關系到群體利益與社區和諧!

　　幾年來隨著政府對最低工資線的逐年指導性上調，而物企是勞動密集性行業，每逢調正都有近80%的員工要全調或半調，物業費漲否是近期困擾社會、市場、政府的難題。所以說一個稱職的業委會要在小區當今大環境下主動善待物企的生存與發展，要及時宣傳并教育業主，只有先購買了多少服務才能得到多少服務(當然業委會要監督真正的服務內容)。

　　3，業委會在“三位一體” 框架下權限于對小區公共利益的界定與管理等，所以業委會首先必須掌握國家在各社會發展階段的政策，有區別的論證本小區公共利益的權力與權屬，從而理性的、程序性的尋求社會與政府或法律途徑來界定，以維護小區穩定與和諧為硬道理。

　　數年來通過“區長在線” 及區房地局與相關部門和五角場街道辦事處的協調，隨著物業管理區域的劃分、業委會辦公用房的回歸、北廣場的收回、住宅配套設施用房的確認與恢復、垃圾房集壓站的共用，當糾結于我們與商務樓業主間的物業費結算，在20**年底市高院的協調下，商務樓業主同意每年向業主大會交納32萬元物業費而終結。日前小區敏感問題均塵埃落定，小區民主自治有了可持續性建設之物質基礎，三湘的明天將會更美滿和諧。

　　4，社區/小區自治方面矛盾的化解關鍵靠政府各個職能部門及時大聯動，業委會雖代表業主但還是業余維權者，而往往面對的是專業侵權或違規的利益集團，三湘小區諸多復雜問題獲得市區級各相關職能部門(尤其房地系統)大力協調而解決，三湘的幸運不代表其它小區!社區/小區事務都說有十七八個上級主管部門，本會業務流程熟悉尚能直接面對主管部門，幾年實踐中感到遠不止這些，其它小區遇問題就找房地局!隔靴搔癢造成國家資源的浪費，房地局本來是應該對物業企業、業委會的規范運作、行業培訓、指導監督更有作為的。所以說為了更有效化解社區方面的矛盾，迅速轉化各相關部門在協調社區問題上的私有化和國有化觀念并及時聯動。

　　四、三湘業委會在“自我管理、自我監督” 實踐中成長

　　小區物業管理矛盾是普遍的社會問題，化解與處理物企與業主間的矛盾是每一屆業委會永遠的課題。三湘小區五年三物業從包干制---半酬金制----定核酬金制走出成功之路，關鍵原因在于業委會成員團結一致，能循法創新、公開化操作，“自我管理、自我監督” 是把有效針對自治的雙刃劍缺一不可。

　　業委會簽訂《物業服務合同》時必須嚴謹并掌握主動權，因為商品房發展之快使得物業管理企業魚龍混雜，才能在日后運作中實施對物企的監管責任;

　　在日常監管上依據《合同》內要約重點防止物企在人員配置上吃空晌、正常維修費用的流失、服務標準降低等問題，敦促物企恪守承諾;

　　在財務監管上推行賬務公開是保持小區自治的關鍵，可以讓業主們都能感受到自己正參與其中，不實行信息公開，極容易滋生腐敗;

　　在與物企進行小區公共利益分配上(指物企管理成本)，必須恪守業委會決議或業主大會的決議，嚴禁暗箱操作。

　　20**年1月1日起三湘小區在業主大會授權下徹底終結物業服務包干制，采用物業服務模式為定額酬金制，全年向每戶業主只收11月物業費，物企不減員反增加員工福利與工資，己正常運作半年。

　　五、三湘業委會在“自我服務、自我教育” 中不斷學習提升決策水平

　　“自我服務”是面對物管區域內公共財產(公共物品)的管理與服務由業主大會授權決策。所謂“公共物品”，大體是說使用的時候不具備排他性，也就是我用不影響你用，簡單的例子是路燈并不會因為照亮了我的路就不照亮你的路。一旦有人提供了其他人就可以搭便車，管它是公共配置還是公共設備設施!更不管道路與綠化!所以實踐表明“自我教育” 在社區中有多難最難。

　　“三位一體” 的鼻祖，諾貝爾經濟學獎得主--埃莉諾.奧斯特羅姆， 20**年5月6日在廣卅訪問了豐景大廈業委會。她座談中說，“在不強迫任何人的情況下，讓所有人都能享受到利益，這是共同自治的精妙之處，也是困難之處”。

　　三湘業委會在操作公共收益與維修資金上的精妙之處在于以“業主小組” 為實施主體，只有讓更多業主盡快形成社區自治意識，才能防止社區管理空白，真正做到小區在物業管理事務上的“自我管理、自我服務、自我教育、自我監督”。

　　六、商品房維修資金是我們房屋的養老金

　　我們小區的“維修資金” 從開通之日起至今業主的本金依在，每戶賬戶資金年年正增長(08年約增長4%，09年約增長6%，10年約增長4%)，我們業主委員會肩負著全體業主的重托，掌握著1千多萬“維修資金” 使用的引導權。

　　我們未雨綢繆連續3年來已利用小區公共收益約75萬元，向每戶業主按面積以續交“維修資金” 形式，分攤到小區業主的“維修資金” 賬戶上，尤其我們小高層電梯轎廂中廣告費一分未動，全部向小高層業主分攤到“維修資金” 賬戶。

　　其余小區公共收益收入我們每年先納入業主大會“維修資金” 公共賬戶上，再嚴格按其管理程序走，此項總額超一百萬元用于改造與更新或添置小區內各項設備設施和環境

　　建設。 　　業主大會是小區自治組織，規范業委會運作刻不容緩，一個個業委會群體有其特定性和區域性，三湘業委會的經歷不可能復制，但其中少不了可取之處，要有專業更需要理智，維權是口號更需要維穩，三湘**花城業委會換屆在即，我們開拓的事業定當承先啟后，本會的淡淡愿望是：小區是大家的家建設靠大家!

　　楊浦區五角場300街坊

　　三湘**花城業主委員會

　　20**.08.11