城市住宅小區(qū)物業(yè)管理立法思考
--業(yè)主的自治責(zé)任與相關(guān)制度探討(續(xù))
上一篇文章談到，業(yè)主自治責(zé)任是業(yè)主不可轉(zhuǎn)移的責(zé)任，如何進(jìn)一步具體地構(gòu)建相關(guān)制度，我們繼續(xù)討論。
一、個(gè)體業(yè)主具有當(dāng)然的自治責(zé)任
首先，業(yè)主作為物權(quán)所有人，擁有對(duì)世權(quán)的同時(shí)也承擔(dān)了對(duì)世義務(wù)。業(yè)主如果不承擔(dān)責(zé)任，不履行管理義務(wù)，那么建筑物就步入不斷損壞的趨勢(shì)。于是，使用建筑物的人，不論是業(yè)主、住戶還是來訪人員，都有可能被傷害。具體哪個(gè)人被傷害，是無法預(yù)料的。每個(gè)人都有可能。因此每個(gè)人都有權(quán)利請(qǐng)求制止這類對(duì)其強(qiáng)加的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)體業(yè)主因?yàn)閾碛兄浦刮：Φ臋?quán)利與義務(wù)，就擁有了管理的權(quán)利與義務(wù)。換言之：作為共有人，任何業(yè)主在管理人違反約定、或約定不明確、或者沒有約定下，都有對(duì)應(yīng)的管理權(quán)與義務(wù)。因此，每個(gè)業(yè)主看到小區(qū)的問題，如果是屬于沒有約定或約定不明晰的，就不應(yīng)說：“這事得業(yè)委會(huì)或物業(yè)或政府管，與我無關(guān)，因?yàn)槲覜]有責(zé)任”。
二、業(yè)主自治責(zé)任通過共同契約規(guī)定
自治責(zé)任需要業(yè)主們共同履行，共同履行則需要共同認(rèn)可的契約來約束。首先是業(yè)主規(guī)約。規(guī)約是業(yè)主之間簽署的一份“全局性”的契約。全局性包含如下兩層含義：一是任何兩個(gè)業(yè)主之間相互約定遵守此規(guī)約;另一層含義是，這個(gè)集體之中的任何一個(gè)局部團(tuán)體，都與其他單個(gè)業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體、群體達(dá)成一致遵守此規(guī)約。也就是這個(gè)群體的每個(gè)業(yè)主、每個(gè)小型團(tuán)體都對(duì)其他每個(gè)業(yè)主、每個(gè)團(tuán)體宣誓共同遵守規(guī)約。這樣的契約結(jié)構(gòu)，使得業(yè)主的自治責(zé)任履行，并非僅僅具有“直接對(duì)其自身負(fù)責(zé)而保護(hù)其自身利益”的責(zé)任鏈條，還增加了“經(jīng)由對(duì)其他業(yè)主的負(fù)責(zé)，保護(hù)了其他每一個(gè)業(yè)主的利益，最終保護(hù)了自身利益”這樣的責(zé)任鏈條。規(guī)約通過業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主團(tuán)體之間相互簽署權(quán)責(zé)對(duì)等的協(xié)議方式，來實(shí)現(xiàn)內(nèi)部約束。于是，當(dāng)某個(gè)業(yè)主放棄其自治責(zé)任時(shí)，他就會(huì)對(duì)其他任何一個(gè)業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體造成侵權(quán)或違約，勢(shì)必遭到抵制。反之，若業(yè)主對(duì)共同契約的全局約束認(rèn)識(shí)淡薄，并沒有在意識(shí)上建立個(gè)體利益與共同利益之間的關(guān)聯(lián)。一旦共同利益遭損造成業(yè)主自身利益遭受傷害，這些缺乏全局約束意識(shí)的業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體往往會(huì)僅從自身利益出發(fā)維權(quán)，而沒有認(rèn)識(shí)到“共同責(zé)任缺失”才是根本原因。這種以自身、小群體利益的名義被激發(fā)的維權(quán)，會(huì)不管其他個(gè)體與群體的利益，甚至以侵犯其他人的利益來宣示維權(quán)的急要，具有“無政府”的盲動(dòng)特征，比如堵路、堵大門、沖擊他人家庭生活、面對(duì)面群體沖突等。普遍的自治責(zé)任放棄，以及對(duì)應(yīng)的局部高度動(dòng)蕩，乃是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。不論公益人士、物業(yè)企業(yè)還是看上去更為可靠的政府，都無法擔(dān)保。
除規(guī)約外，還有特定群體之間的契約，如委員選舉之約。“選舉委員”乃是一部份未來叫做委員的業(yè)主與另外一部分業(yè)主簽署的相互契約：你選我，對(duì)我有哪些要求;我若承擔(dān)責(zé)任，我對(duì)你有哪些要求。這份相互契約是投票內(nèi)容的主要部分。這份契約對(duì)小區(qū)的制度變革極有意義。比如，業(yè)委會(huì)委員為了改進(jìn)小區(qū)財(cái)務(wù)管理，將“物業(yè)費(fèi)的透明管理”作為條件放入契約，并對(duì)業(yè)主們提出具體要求：“選舉我，就得把錢交給公共賬戶，并授權(quán)我來公開透明地管理;否則不要選舉我，選上了我也不當(dāng)”。契約一旦簽署，業(yè)委會(huì)委員將獲得財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)力，而業(yè)主們則應(yīng)以實(shí)際行動(dòng)完成承諾，將明年物業(yè)費(fèi)預(yù)交至共同賬戶。如果無此約束，選舉之前，業(yè)主把物業(yè)費(fèi)交給不公開賬目的物業(yè)公司;選舉之后，業(yè)主繼續(xù)把錢交給堅(jiān)持不公開賬目的物業(yè)公司。對(duì)于這樣的“無信選舉”，熱心業(yè)主們?yōu)槭裁催€要爭取成為委員?
三、推進(jìn)實(shí)施信用制度，確保業(yè)主遵守契約
要使得規(guī)約充分發(fā)揮作用，業(yè)主應(yīng)守信于規(guī)約。如何促進(jìn)業(yè)主守信，我們要論及當(dāng)下各地普遍開展的信用制度的嘗試，特別是如何使信用機(jī)制得到正確使用而非濫用或誤用。
首先，可以作為信用管理的合約，應(yīng)當(dāng)是甲乙雙方自由簽署、責(zé)權(quán)對(duì)等的合約。如果霸王條款可以進(jìn)入信用，那么信用就成了霸權(quán)的代名詞。前期物業(yè)合同，個(gè)體業(yè)主只有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)而沒有停止合同的權(quán)利，是一份責(zé)權(quán)不對(duì)等的合約。這樣的合同當(dāng)然不可以作為信用基礎(chǔ)。其次，可資信用管理的合約，違約行為應(yīng)當(dāng)容易界定。因此，服務(wù)本身要具備標(biāo)準(zhǔn)化，且雙方舉證都應(yīng)極為簡易。如果服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化，是否違約就難以判斷。如果一方難以舉證，而另一方容易舉證，舉證不對(duì)等就造成難以舉證的一方無法通過抗辯來保護(hù)自身權(quán)利。這個(gè)時(shí)候，信用就成為另一方惡意侵權(quán)的工具。物業(yè)服務(wù)的非標(biāo)準(zhǔn)化，業(yè)主難以舉證，以及上述的不對(duì)稱權(quán)責(zé)，決定了物業(yè)服務(wù)合約不應(yīng)成為信用管理的合約。
進(jìn)入信用合約的應(yīng)是業(yè)主之間的“共同契約”，特別是其中標(biāo)準(zhǔn)化程度高、易舉證的部分，比如分?jǐn)偭x務(wù)。不論明確登載或未明確登載于共同契約，，下列三種行為都是分?jǐn)偭x務(wù)的履約行為：業(yè)主歸集物業(yè)費(fèi)到業(yè)主共同賬戶(再委托業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)測(cè)評(píng)后支付質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)費(fèi));或者依據(jù)個(gè)人的服務(wù)確認(rèn)而將相應(yīng)折扣比例的物業(yè)費(fèi)繳納給物業(yè)服務(wù)人;或者在業(yè)主按質(zhì)付費(fèi)、但物業(yè)企業(yè)拒收、且沒有業(yè)主共同賬戶可供歸集的情況下，業(yè)主將經(jīng)由法院依據(jù)服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查而判決的物業(yè)費(fèi)來支付物業(yè)服務(wù)人。因?yàn)檫@三種行為沒有傷害其他業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體的利益，他們都屬于共同契約所認(rèn)可的履約行為。行政機(jī)關(guān)如果能轉(zhuǎn)變思維，積極幫助、督促業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，建立共同賬戶，則此后可將物業(yè)費(fèi)繳納到共同賬戶作為一條更為簡約清晰的“信用合約”。
四、通過立法明確業(yè)主組織并建立激勵(lì)制度
立法首先明確自治機(jī)構(gòu)“應(yīng)該始終存在”，而不是“可有可無”。業(yè)主自治責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，需要有內(nèi)部監(jiān)督與執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主行為與共同契約的偏離，如果沒有自治機(jī)構(gòu)與自治權(quán)力，則處置手段只能是依賴行政機(jī)關(guān)干預(yù)或訴訟。然而行政機(jī)關(guān)因?yàn)槿肆Σ蛔悖y以或無法確切知道小區(qū)的沖突細(xì)節(jié)，干預(yù)容易出錯(cuò)。錯(cuò)誤的行政干預(yù)，反倒會(huì)加重業(yè)主與物業(yè)之間的囚徒困境。而采用訴訟方式作為解決小區(qū)糾紛的主要方式，雖然實(shí)踐中很好維護(hù)業(yè)主利益，但其效率低、費(fèi)用高。反倒是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)部情況更為熟悉，更有說服力與處置效率。
通過對(duì)比研究大陸與臺(tái)灣的相關(guān)立法看得更清楚。在國內(nèi)《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》里，對(duì)業(yè)主成立自治機(jī)構(gòu)，只采用了“自愿”的表述，而不是“必須”的表述，如物權(quán)法第75條“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”;而臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》與實(shí)施細(xì)則，則采取了“應(yīng)該成立”的表述，并就相關(guān)主體與程序作了詳細(xì)規(guī)定，參見《公寓大廈管理?xiàng)l例》第29條 “公寓大廈應(yīng)成立管理委員會(huì)或推選管理負(fù)責(zé)人...”。同時(shí)，對(duì)設(shè)立自治機(jī)構(gòu)之核心環(huán)節(jié)的“召集人”的產(chǎn)生做了詳細(xì)規(guī)定，目的就是要使得業(yè)主必須履行自治責(zé)任。《公寓大廈管理?xiàng)l例》第25條“召集人無法依前項(xiàng)規(guī)定互推產(chǎn)生時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人得申請(qǐng)直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)指定臨時(shí)召集人，區(qū)分所有權(quán)人不申請(qǐng)指定時(shí)，直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)得視實(shí)際需要指定區(qū)分所有權(quán)人一人為臨時(shí)召集人，或依規(guī)約輪流擔(dān)任，其任期至互推召集人為止。”這樣，小區(qū)業(yè)主中一定會(huì)至少產(chǎn)生一個(gè)召集人。也許有人會(huì)疑問，如果某人雖然被政府部門指定做了第一個(gè)召集人，但他惰于履行責(zé)任呢?在《公寓大廈管理?xiàng)l例》第47條，有對(duì)召集人的罰則。如果他不履行召集人的相應(yīng)義務(wù)，他會(huì)被“由直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣三千元以上一萬五千元以下罰款，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù);屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰。”注意，這個(gè)連續(xù)處罰并無上限。自這第一個(gè)召集人起始，小區(qū)的業(yè)主就必得承擔(dān)起自治的責(zé)任。
其次，立法在確定自治機(jī)構(gòu)必須設(shè)定后，應(yīng)將“匹夫有責(zé)”與“績效競(jìng)爭”作為制度的激勵(lì)內(nèi)核。業(yè)主要承擔(dān)無法推卸的自治責(zé)任，但是誰愿意給自己肩上放擔(dān)子呢?逃避責(zé)任，這是人性。對(duì)抗人性而創(chuàng)設(shè)制度，效果并不理想。因此制度的設(shè)計(jì)，不要強(qiáng)迫每個(gè)人都站出來，而是要便利“愿意承擔(dān)的人”、“能夠承擔(dān)的人”，使得他們可以既規(guī)范又便利又有激勵(lì)地從事自治工作。這就是要在業(yè)主之間，建立一份具備如下內(nèi)容的共同契約：如果小區(qū)沒有任何一個(gè)業(yè)主愿意承擔(dān)責(zé)任，法律應(yīng)提醒他們，現(xiàn)實(shí)將懲罰這樣的小區(qū)業(yè)主，他們將背負(fù)信用減損、保險(xiǎn)費(fèi)增加與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的后果。但是，假若有一個(gè)人、哪怕只有一個(gè)人、哪怕是基于輪流或抓鬮產(chǎn)生，站了出來，這個(gè)人就應(yīng)當(dāng)獲得一份足夠的全權(quán)，而大家要承擔(dān)相關(guān)后果。如果依舊沒有人出來，那么政府就可以指定其中一人為代表人。這就是“匹夫有責(zé)”的約定。此后，既然任何業(yè)主都可以代表你，既然你必須承擔(dān)其行為后果，逃避已經(jīng)失去了免責(zé)的可能，反倒不如關(guān)注如何提高自治效率、降低自治費(fèi)用以達(dá)到自己滿意。換句話，如果誰對(duì)這個(gè)站出來的業(yè)主的績效不滿，那就可以公開競(jìng)爭。誰勝利誰代表大家獲得自治的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，而眾人皆承擔(dān)相關(guān)后果，這就是“績效競(jìng)爭”。
如果法律是這樣規(guī)定的，那么自治就是責(zé)任，委員就不再是可干可不干的公益，而是競(jìng)爭出來的更優(yōu)自治方案的代表者。在獲得足夠全權(quán)的同時(shí)，委員也承擔(dān)了相關(guān)的必要責(zé)任。比如臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第47-52條是罰則條款，里面包含了對(duì)于業(yè)主、住戶、業(yè)委會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位沒有履行當(dāng)有職責(zé)的，應(yīng)受到處罰，甚至是連續(xù)處罰、按次連續(xù)處罰。《公寓大廈管理?xiàng)l例》第48條“有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣一千元以上五千元以下罰款，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù);屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰：一、管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責(zé)任保險(xiǎn)之義務(wù)者...”。又可參見第52條，乃是強(qiáng)制執(zhí)行條款：“依本條例所處之罰款，經(jīng)限期繳納，屆期仍不繳納者，依法移送強(qiáng)制執(zhí)行。”
五、居民、居委會(huì)與公房所有人的自治責(zé)任
那么，小區(qū)里是否一定會(huì)產(chǎn)生這樣的“有責(zé)匹夫”呢?當(dāng)立法規(guī)范好居民組織與公有房屋產(chǎn)權(quán)人(或管理人)，“匹夫”并不缺乏。
居民的居住行為涉及對(duì)共有的使用，因此居民要承擔(dān)維護(hù)共有部分的相應(yīng)責(zé)任。依據(jù)權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的原則，居民也自然獲得維護(hù)共有部分相關(guān)的恰當(dāng)?shù)墓餐芾頇?quán)利。《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第14條“......非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利......”部分承認(rèn)了居民的共同管理權(quán)利。進(jìn)一步，業(yè)主委員會(huì)委員的人選資格，我認(rèn)為還可以進(jìn)一步擴(kuò)大到居民。比如臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第29條“......公寓大廈之“住戶”(非該專有部分之區(qū)分所有權(quán)人者)，除區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議或規(guī)約另有規(guī)定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負(fù)責(zé)人。”更進(jìn)一步，居民自治組織也可以經(jīng)由居民授權(quán)，獲得部分共同管理權(quán)。也就是說，居委會(huì)不必經(jīng)由街道就依憑其所具有的居民自治組織地位，在獲得業(yè)主的同意下，具有適當(dāng)?shù)男^(qū)共同管理權(quán)，可以從事屬于物權(quán)保護(hù)或使用權(quán)相關(guān)的共同事務(wù)(不涉及物權(quán)交易、重建等包含所有權(quán)變更的事務(wù))。事實(shí)上，一些老舊小區(qū)居民早已圍聚在居委會(huì)下，通過市場(chǎng)采購物業(yè)經(jīng)理人、保潔、保安、綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)維修等“準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)”。
公有房屋的所有權(quán)也是一份建筑物區(qū)分所有權(quán)，其產(chǎn)權(quán)人(或管理人)盡管是政府，也需要承擔(dān)作為小區(qū)共有人的責(zé)任。不僅如此，還應(yīng)起到模范履行自治責(zé)任的帶頭作用，而不是成為一個(gè)被動(dòng)的不關(guān)心小區(qū)自治的公房使用人或出租人。當(dāng)政府如小業(yè)主一般，帶頭履行責(zé)任，帶頭將物業(yè)費(fèi)交給業(yè)主大會(huì)，帶頭監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，帶頭愛護(hù)“自己”的共有部分，帶頭要求確認(rèn)權(quán)屬，這對(duì)于北京小區(qū)普遍設(shè)立理性業(yè)委會(huì)是有大作用的。不只是房管局管理的公房，這些責(zé)任主體還包括小區(qū)人防、教育用房等。只有將這些行政部門所有的區(qū)分所有權(quán)、或者行政部門作為管理人而管理的區(qū)分所有權(quán)，都依法回歸到業(yè)主大會(huì)的公開透明的共同治理之中，業(yè)主自治的秩序之花才會(huì)開放。
六、大型小區(qū)的業(yè)主如何便利履行自治責(zé)任
我們針對(duì)大型小區(qū)的自治難，建議通過導(dǎo)入社會(huì)公信機(jī)構(gòu)來幫助大型小區(qū)業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治。
不論多大的小區(qū)，治理問題根本上是權(quán)力配置的問題，或者說是信任競(jìng)爭的問題。業(yè)主自治的信任來源，有兩個(gè)渠道，一個(gè)是內(nèi)部產(chǎn)生，基于內(nèi)部已有的自治傳統(tǒng)或社會(huì)資本，發(fā)現(xiàn)業(yè)主當(dāng)中的有領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)、有公信、有較好資源的人士。但是，客觀上小區(qū)是陌生人為主的社群，信任內(nèi)生的過程相對(duì)緩慢。另一個(gè)渠道則是發(fā)揮已經(jīng)建立的社會(huì)信用體系，將外部機(jī)構(gòu)導(dǎo)入小區(qū)，比如行政、律師事務(wù)所、業(yè)主自治輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、銀行、乃至公房信托管理人等。事實(shí)上，在業(yè)主的成員義務(wù)與業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同的合同義務(wù)之間，存在“隔層”--業(yè)主完全可以經(jīng)由民事關(guān)系，信托其他代理人處理物業(yè)費(fèi)信托保管、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督、物業(yè)費(fèi)支付乃至代理組織業(yè)委會(huì)等事務(wù)。如果北京有100個(gè)大大小小的各類機(jī)構(gòu)，面向不到4000個(gè)小區(qū)，相互競(jìng)爭而更好協(xié)助業(yè)主履行自治責(zé)任，業(yè)主自治還有那么難嗎?
最后，當(dāng)下我們內(nèi)地大部分的業(yè)主自治倡導(dǎo)者，往往僅僅基于權(quán)利出發(fā)研究自治，常不得不面對(duì)業(yè)主的棄權(quán)行為，如“我很忙，我就不參加維權(quán)活動(dòng)了”。這種行為如此普遍，對(duì)自治普及帶來極大負(fù)面影響：業(yè)主自治倡導(dǎo)了20多年，自然產(chǎn)生業(yè)主組織的小區(qū)不到30%，能夠穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)的不到5-10%。因此這些倡導(dǎo)者將不參加、不關(guān)心投票看作這類業(yè)主的陋習(xí)，將他們叫做“搭便車的業(yè)主”、“冷漠的業(yè)主”。從這個(gè)角度出發(fā)的制度設(shè)想與實(shí)踐，就是一味設(shè)法呼喚其他業(yè)主站起來，更多人搭建的業(yè)主代表體系，更激昂的辭藻來發(fā)動(dòng)，以及看到無動(dòng)于衷后更大的埋怨與失望。現(xiàn)在看來，這種思路的根本問題在于不符合人類自利的天性，不符合人類依據(jù)個(gè)體的特長而追求更大自由的天性，也不符合社會(huì)的開放發(fā)展趨勢(shì)。事實(shí)上，社會(huì)的發(fā)展，使得人的多樣化才能得以發(fā)揮，專業(yè)分工變得越發(fā)普遍，由此使得每個(gè)人都有許多可以選擇的事業(yè)機(jī)會(huì)或生活方式。在這個(gè)大背景下，個(gè)人的多項(xiàng)權(quán)利在得到更強(qiáng)的社會(huì)保障下經(jīng)由分工而放棄了自主行使。
換個(gè)角度從責(zé)任出發(fā)研究業(yè)主自治，通過強(qiáng)調(diào)各個(gè)主體的責(zé)任，很多問題豁然開朗。法律上，責(zé)任是無法放棄的。你放棄責(zé)任，對(duì)他人要么構(gòu)成侵權(quán)要么構(gòu)成違約。因此，放棄責(zé)任，必然會(huì)引發(fā)外部力量的對(duì)抗，使得相比起放棄權(quán)利，放棄責(zé)任很難達(dá)到普遍地泛濫。在舊的制度下，強(qiáng)調(diào)“權(quán)利”驅(qū)動(dòng)而使搭便車具有極大的普遍性，阻礙自治無法進(jìn)一步發(fā)展;但是在新的制度下，強(qiáng)調(diào)“責(zé)任”可以帶來成本降低，反倒讓自治具有了最廣泛的自利基礎(chǔ)，使自治成為極大的普遍性。也就是說，通過立法對(duì)責(zé)任的明確，可以促使業(yè)主構(gòu)建出普遍的共同行動(dòng)的秩序。
總之,不從根本上解決業(yè)主的自治責(zé)任承擔(dān)與承擔(dān)便利的問題,那么面對(duì)自治責(zé)任，業(yè)主在依賴、放棄與承擔(dān)三選一當(dāng)中基本會(huì)傾向于依賴或放棄。把責(zé)任承擔(dān)與便利履行的問題解決了,只要有一部分小區(qū)開始走上正軌，其引領(lǐng)作用將及其深遠(yuǎn)，如此在新的立法當(dāng)中，責(zé)任業(yè)主的制度就是極大貢獻(xiàn)。
篇2：廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(2013修正)
廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例(20**修正)
（20**年5月26日廣西壯族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議通過 根據(jù)20**年6月3日廣西壯族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議《關(guān)于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正 20**年11月30日廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修訂 20**年11月30日廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第59號(hào)公布 自20**年1月1日起施行）
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第三章 物業(yè)服務(wù)
第四章 物業(yè)的管理
第五章 物業(yè)的使用
第六章 物業(yè)的維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條 本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本自治區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。
第四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。
村民委員會(huì)、居民委員會(huì)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第六條 本條例所稱的業(yè)主包括：
（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人；
（二）依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；
（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十條 交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：
（一）業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊(cè)；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；
（三）房屋建筑竣工驗(yàn)收合格及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；
（四）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（五）其他必要的文件資料。
建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。
房產(chǎn)行政主管部門收到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門告知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；
（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。
設(shè)區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則示范文本。
第十三條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期；
（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（七）改變共有部分的用途；
（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用；
（九）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；
（十一）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
決定前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集。
業(yè)主委員會(huì)不履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理；
（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議；
（三）業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會(huì)主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會(huì)副主任辭職、離職；
（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十六條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開展工作：
（一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中按一定比例提取；
（二）業(yè)主自愿捐贈(zèng)；
（三）其他合法方式。
工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布收支情況。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；
（二）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實(shí)施、專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況等重要事項(xiàng)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責(zé)令限期進(jìn)行換屆選舉；逾期不進(jìn)行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。
第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織上一屆業(yè)主委員會(huì)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主委員會(huì)在收到書面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止其成員資格：
（一）不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)、業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；
（二）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；
（三）在物業(yè)管理活動(dòng)中謀取私利的；
（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。
業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)成員資格以及業(yè)主委員會(huì)成員以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第二十三條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
第二十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠信記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)服務(wù)合同。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍；
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
（三）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的范圍、收益分配比例；
（四）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔；
（五）公共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和安全防范的措施；
（六）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；
（七）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；
（八）裝飾裝修管理服務(wù)；
（九）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；
（十）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；
（十一）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（十二）合同期限；
（十三）合同終止、解除條件；
（十四）違約責(zé)任；
（十五）其他事項(xiàng)。
自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)；
（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；
（三）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，建立健全安全防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
（四）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；
（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；
（六）聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；
（七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他要求。
第二十七條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：
（一）物業(yè)服務(wù)合同終止；
（二）物業(yè)服務(wù)合同解除；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
第二十八條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。
自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：
（一）移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；
（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；
（四）移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
（五）清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；
（六）其他交接事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；
（二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳；
（三）擅自設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)；
（四）收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用；
（五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營并收取費(fèi)用；
（六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；
（七）擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（八）其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。
第三十一條 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠信教育，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，并向社會(huì)提供查詢服務(wù)。
第四章 物業(yè)的管理
第三十二條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。
建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
影響消防通道、避難場(chǎng)所、燃?xì)馐褂冒踩怯钔ǖ馈㈦娞?/a>使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
第三十三條 商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
（二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；
（三）公共場(chǎng)所、公共綠化的面積和位置；
（四）公共車位數(shù)量和位置；
（五）地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬；
（六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置；
（七）共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；
（八）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件。
第三十五條 商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并制定臨時(shí)管理規(guī)約。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。
建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十七條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
第三十八條 自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。
第三十九條 臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
第四十條 建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交下列物業(yè)檔案資料：
（一）建設(shè)項(xiàng)目的各種批準(zhǔn)文件；
（二）各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（六）業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單；
（七）其他相關(guān)資料。
新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十一條 建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)給物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量裝置。
第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價(jià)。
建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車庫、車位除外。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。
車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將車庫、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。
違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。
第四十四條 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；可以向人民調(diào)解委員會(huì)、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解；可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價(jià)格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭議問題；
（五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為：
（一）損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；
（三）存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（五）侵占綠地，毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；
（七）排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（八）隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；
（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活；
（十）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
對(duì)違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。
第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
第四十九條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。
第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，設(shè)區(qū)的市、縣人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)普通住宅類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)成本和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體管理辦法，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第六章 物業(yè)的維護(hù)
第五十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十三條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；
（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)偅瑥膶ｍ?xiàng)維修資金中支付，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。
第五十四條 維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
第七章 法律責(zé)任
第五十六條 建設(shè)單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時(shí)間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報(bào)告和有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十八條第三款規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定之一的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者價(jià)格主管部門按照權(quán)限處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十九條 建設(shè)單位違反本條例第三十三條規(guī)定，不申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十條 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者主管部門責(zé)令改正，并依法給予處分：
（一）未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主大會(huì)的；
（二）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；
（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的；
（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六十一條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八章 附則
第六十二條 本條例所稱“共用部位”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱“共用設(shè)施設(shè)備”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個(gè)物業(yè)區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設(shè)施設(shè)備、供電線路及設(shè)施設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設(shè)施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第六十三條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法確定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；
（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售的部分，按一人計(jì)算。
第六十四條 本條例自20**年1月1日起施行。
篇3：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(2012修正)
內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例(20**修正)
（2000年10月15日內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議通過根據(jù)20**年9月17日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議《關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定（二）》第一次修正根據(jù)20**年3月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議《關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定（五）》第二次修正）
內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正本)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條 在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)適用本條例。
第三條 自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。
第八條 旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。具體辦法由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門制定。
配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的物業(yè)區(qū)域，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織治理，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)推薦產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)在物業(yè)所在地旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十三條 業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的；
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)；
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
(五)具有一定組織能力；
(六)具備必要的工作時(shí)間。
第十七條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(二)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(四)有犯罪行為的；
(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第二十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。
第二十四條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)憑旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案證明，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。
第二十六條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓后，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)三十日內(nèi)通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三章前期物業(yè)管理
第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用和違約責(zé)任等。
第二十八條 自治區(qū)提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，必須通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十九條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體和國家及自治區(qū)指定的網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含本條第三款規(guī)定的事項(xiàng)。
第三十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
(二)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
(三)招標(biāo)文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第三十一條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前三十日完成；
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。
第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限已滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃，以不低于其開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用
房包括業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公用房和經(jīng)營用房。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中物業(yè)管理落實(shí)情況的內(nèi)容。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向旗縣級(jí)以上工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)；未領(lǐng)取資質(zhì)等級(jí)證書的不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
自治區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入自治區(qū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書和有關(guān)證件到項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對(duì)物業(yè)實(shí)行管理；
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，依法經(jīng)營；
(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，結(jié)合實(shí)際情況，起草物業(yè)管理制度；
(三)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
(四)接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理；
(五)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金的使用情況；
(六)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料；
(七)發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告；
(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照國家或者自治區(qū)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同包括下列內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；
(二)物業(yè)管理事項(xiàng)；
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收繳方式；
(五)雙方的權(quán)利義務(wù)；
(六)專項(xiàng)維修資金的管理與使用方式；
(七)物業(yè)管理用房的使用與維護(hù)；
(八)合同期限、合同終止和解除的約定；
(九)違約責(zé)任以及解決糾紛的途徑；
(十)雙方約定的其他事項(xiàng)。
第三十九條 物業(yè)管理事項(xiàng)一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位的維護(hù)和管理；
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維修和管理；
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理；
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；
(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；
(六)物業(yè)檔案資料的管理；
(七)其他管理事項(xiàng)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十三條 旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等當(dāng)事人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復(fù)投訴人。
投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，受理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門，并書面告知投訴人。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；
(二)改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；
(四)占用、損壞或者擅自移動(dòng)物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；
(五)違章搭建；
(六)擅自設(shè)置攤點(diǎn)和集貿(mào)市場(chǎng)；
(七)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；
(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；
(九)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；
(十)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金的收取、管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章法律責(zé)任
第四十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款；未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處1萬元以上5萬元以下的罰款。
第四十八條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第四十九條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十一條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第五十二條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第五十三條 違反本條例第四十四條第五、七、八項(xiàng)規(guī)定的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可以并處100元以上2000元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違反該條其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第五十五條 旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由有關(guān)部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)對(duì)未達(dá)到資質(zhì)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書或者對(duì)符合條件的企業(yè)應(yīng)當(dāng)審批而未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)審批的；
(二)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；
(三)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；
(四)未按照規(guī)定受理物業(yè)管理投訴，造成嚴(yán)重后果的；
(五)違反本條例的其他行為。
第七章附則
第五十六條 本條例下列用語的含義是：
(一)物業(yè)是指房屋及與之配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等；
(二)物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)；
(三)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；
(四)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；
(五)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位；
(六)共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。
第五十七條 本條例自20**年12月1日起施行。