城市住宅小區(qū)物業(yè)管理立法思考(六)--開放小區(qū)的元規(guī)則
從物權(quán)排他的角度出發(fā)，流行觀點認為，小區(qū)乃是業(yè)主們的私有財產(chǎn)，對于小區(qū)里共有的與共用的物業(yè)，其管理都完全由所有權(quán)人(業(yè)主們)共同決定。這就是常言所說的：“風能進、雨能進、皇帝老兒不能進”。這是從絕對所有權(quán)角度架構(gòu)的小區(qū)秩序。在這一視角下，對于小區(qū)自治規(guī)則的常規(guī)理解是：業(yè)主規(guī)約是小區(qū)最高級別的自治規(guī)則;業(yè)主規(guī)約不僅約束業(yè)主，亦約束租戶等使用人與管理人;規(guī)約的產(chǎn)生，盡管對“非業(yè)主”有約束但無需非業(yè)主參與制定;業(yè)主委員會的成員必須是業(yè)主，非業(yè)主居住人不具資格。這就是當下我們常規(guī)的“封閉小區(qū)”的治理現(xiàn)狀。這個“封閉”，不僅僅是物理意義上的圍一個墻的“封閉”，更是一種管理理念上的“封閉”。他強調(diào)所有權(quán)人的單邊決策地位，一切決定從所有權(quán)人發(fā)出，而忽略了使用權(quán)人的法定權(quán)益與獨立決策地位。在封閉小區(qū)理念下，小區(qū)的治理主體乃是所有權(quán)人與管理人，兩者之間有委托合同關(guān)系;但是在開放小區(qū)理念下，小區(qū)的治理主體乃是所有權(quán)人、使用權(quán)人(居住人)與管理人，三者存在信托關(guān)系(或包含對居住人更多誠信義務的委托關(guān)系)
封閉小區(qū)的概念體系似乎完美，但在客觀實踐上，卻常因為如下原因而難以發(fā)揮應有作用：
首先是小區(qū)大量核心資產(chǎn)權(quán)屬不清，突出表現(xiàn)在規(guī)劃配套的資產(chǎn)的權(quán)屬。這些規(guī)劃配套部分雖然地理位置處于小區(qū)之內(nèi)，但其使用及各種管理脫離了業(yè)主規(guī)約的約束，游離在小區(qū)規(guī)約之外，帶來小區(qū)內(nèi)部共同秩序分裂。比如會所、人防等，目前其所有權(quán)爭端短期內(nèi)并不能解決，但其出租與經(jīng)營已現(xiàn)實存在，并不由業(yè)主掌控。大量的會所、人防出租經(jīng)營，已成為小區(qū)共同體的一部分，但權(quán)屬的割裂帶來的管理割裂，正在給小區(qū)制造更多的糾紛。
其二，大量小區(qū)的業(yè)主大會成立較晚。在業(yè)主大會成立之前，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)客觀形成特定的居住人與特定的生活秩序。由于非業(yè)主無法參與小區(qū)規(guī)約制定，小區(qū)規(guī)約的公正性受到其他居住人群的質(zhì)疑，規(guī)約的執(zhí)行遭到抵制。比如一些二房東、商戶等，常常并不認可小區(qū)管理規(guī)約，對抗小區(qū)封閉管理體系，對業(yè)主委員會委員的人身傷害時有發(fā)生。
其三，小區(qū)內(nèi)的房屋，除了業(yè)主的居住部分，還規(guī)劃有各種市政、教育、人防、社區(qū)、警務等政府公共服務與公共管理所需部分。政府作為這些房屋的使用人與管理人，其具體實施方案與業(yè)主意愿并不完全一致，特別是當這些房產(chǎn)從事經(jīng)營活動或者規(guī)模較大的社會活動時，對業(yè)主生活亦帶來影響。比如地下人防車庫車位出租給外部單位而不是小區(qū)業(yè)主。比如地下空間變更規(guī)劃設計建造隔間對外出租，加重了小區(qū)物業(yè)管理負荷。這些涉及政府部門利益部分，除了不繳交物業(yè)費，不服從小區(qū)規(guī)約約束，而且，與小區(qū)業(yè)主利益有沖突時，相關(guān)部門往往采取不作為方式對付業(yè)主。這帶來如何處理具體行政行為與業(yè)主規(guī)約約束之間的關(guān)系問題。
其四，許多國內(nèi)小區(qū)規(guī)模之大，已超出純居住的功能范疇，是一個生活綜合體。現(xiàn)代小區(qū)生活，除了“物業(yè)管理”這一公共事務之外，還有更多如快遞、養(yǎng)老、特殊群體關(guān)愛、環(huán)保、節(jié)能、義集、手工坊、開放式俱樂部等新型公共事務，不斷滿足居住人而不僅僅是所有權(quán)人(業(yè)主)的需要。小區(qū)已經(jīng)成為多維的公共事務空間，業(yè)主的物業(yè)管理已經(jīng)不再是唯一重要的小區(qū)公共事務。多維公共空間的出現(xiàn)，使得所有權(quán)人與使用人之間的決策比重產(chǎn)生再平衡。如果仍舊是所有權(quán)人單邊決策，容易導致所有權(quán)人對“租金”的片面追逐，忽視小區(qū)內(nèi)多層次多類別的文化營造，阻礙了多維公共空間的發(fā)展。
客觀的現(xiàn)實就是，小區(qū)不是一個說封閉就封閉的小區(qū)，物理的封閉無法阻礙各類人員的頻繁進出，再加上小區(qū)居住者的多樣性、歷史規(guī)劃的復雜性等多種因素，客觀上也造成了小區(qū)以“封閉”理念進行管理的諸多不確定性。小區(qū)不再是世外桃源，無法避免與整個社會的互動，當然也包括無法避免各種干擾。這個時候，基于純粹的所有權(quán)人意愿來實現(xiàn)單邊治理的“封閉小區(qū)”模式，已很難應對各種不同使用權(quán)人的沖擊。走到現(xiàn)在，以物的所有權(quán)人為絕對標準建立的小區(qū)管理機制已難以為繼。我們需要擴大視野，增加對新型公共事務的了解，增加使用權(quán)人作為治理主體，增加使用權(quán)人與所有權(quán)人的利益平衡機制，在更高一個層面上研究自治規(guī)則的內(nèi)涵、制定和效能。基于這些需求，新觀點是：摒棄“封閉小區(qū)”，塑造“開放小區(qū)”。一個“開放小區(qū)”，應該先行將以下二類主體納入共同治理的成員之中：
一是將居住人納入小區(qū)治理主體。小區(qū)的主體，除了所有權(quán)人(業(yè)主)，亦包括全體居住人。居住人不僅包括居住本小區(qū)的居民，亦包括各類流動人口。這些居住人，除了租戶，還包括政府、新型公共事務、新型商業(yè)帶來的眾多各類非業(yè)主的外部人群。小區(qū)不僅是所有權(quán)人的權(quán)利空間，更是全體居住人的生活場所。事實上，許多業(yè)主出租房屋成為房東，他們自己并不居住在小區(qū)，對小區(qū)情況不甚在意。相反，那些租客或流動人口，可能更在意生活場所的衛(wèi)生、安全等問題。當他們在小區(qū)遇到物業(yè)損傷，相關(guān)業(yè)主也得承擔相應賠償。因此，他們在小區(qū)擁有“獲得安全保障”的權(quán)利，也有維護小區(qū)的義務。把大量“居住人”納入小區(qū)規(guī)約的主體中，許可進入業(yè)主委員會，共同承擔義務，享受權(quán)利，參與小區(qū)管理，應該是“開放小區(qū)”的第一步。
二是規(guī)劃配套的管理人也應作為開放小區(qū)的治理主體。規(guī)劃配套至今依舊存在權(quán)屬爭議，圍繞規(guī)劃配套的使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)、費用分攤等產(chǎn)生了大量糾紛，在所有權(quán)歸屬不確定的情況下，以“所有人”身份參與小區(qū)治理爭議大。更重要的是，撇開所有權(quán)爭執(zhí)，規(guī)劃配套資產(chǎn)具有“獨立性”的特點。規(guī)劃配套資產(chǎn)按照居住人口來配置，要為居住人服務。規(guī)劃的強制性確保了規(guī)劃配套資產(chǎn)對居住人的法定服務義務。因此不論所有權(quán)人是開發(fā)商、還是業(yè)主還是政府，誰都不能隨意處置該資產(chǎn)，影響其對居住人的使用權(quán)益。落實這一點的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是管理人。因此，規(guī)劃配套之現(xiàn)有管理人在共建開放小區(qū)公共治理之中倒更顯重要。同時，中國小區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃配套的種類多，由此帶來管理人種類數(shù)量多：比如人防部門確定的小區(qū)人防工程經(jīng)營管理人，比如電力公司、自來水公司、供暖公司各自分別確定的設備設施管理人(有的是物業(yè)企業(yè)，有的不是)，比如電梯、避雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的管理人，比如社區(qū)居民用房、文體中心的管理人(有的是居委會，有的是建設單位)，比如地下車庫的管理人，比如地下空間出租的管理人，比如會所的管理人，比如規(guī)劃配套的幼兒園、學校的管理人等等。同時，這些這些數(shù)量較多的管理人，如果不將他們納入開放小區(qū)的共同治理之中，他們的權(quán)利沒有規(guī)范渠道表達，尤其是他們的義務難以得到落實，特別是當他們分別代表了一些部門利益的情況下，會加大小區(qū)的管理難度。因此管理人應當加入到開放小區(qū)的主體之中。
事實上，各地普遍出現(xiàn)的多方平臺、聯(lián)席會議、多主體的基層民主協(xié)商機制，將業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、居委會、派出所、街道等機構(gòu)聚攏到一起協(xié)商，這些都是站在權(quán)利主體創(chuàng)新、機制創(chuàng)新的角度，開始探索“開放小區(qū)”的治理之道。這些機制，有些已經(jīng)納入地方法律法規(guī)。盡管從總體上看，這些機制尚未成熟，但這并不影響我們綜合歷史上各種法律的效用，特別是規(guī)劃的效用，承認小區(qū)的生活現(xiàn)狀很大程度上受使用人(居住人)推動，深深打上使用人的權(quán)利烙印，由此拋棄狹隘的單純的以物的所有權(quán)來界定的所謂“小區(qū)”及“小區(qū)管理”的封閉機制，承認開放小區(qū)的基本事實，打破物的藩籬，構(gòu)建開放小區(qū)下的共同治理機制。
與封閉小區(qū)中小區(qū)規(guī)約乃是共同治理的核心一樣，開放小區(qū)的共同治理的核心乃是“開放小區(qū)的元規(guī)則”。元規(guī)則是各個相關(guān)主體立下的共同契約，是開放小區(qū)共同體的最高自治規(guī)范。元規(guī)則的基本內(nèi)容應該包括以下幾點：
首要的，是規(guī)定各方誠信的義務。在開放小區(qū)架構(gòu)下，作為小區(qū)共同事務的參與人，居住人、管理人獲得了更大參與治理的權(quán)利的同時，也要更大承擔尊重各方知情權(quán)利的義務。考慮到其所作所為將影響其它業(yè)主、居住人的生活，為避免誤解與沖突，各方在使用公共空間時，都應首要尊重他方的知情權(quán)利。這包括誠信告知他方自己的公共行為的目的與內(nèi)容、主動履行必要登記義務、主動辦理各類權(quán)限、主動承擔盡職通知與盡職解答相關(guān)咨詢之責任、主動依照約定使用并愛惜共用與共有部位、尊重所有權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利等。小區(qū)內(nèi)各方，都應當秉持誠信公開的原則，方便各類主體相互知情、相互監(jiān)督與行使選擇權(quán)。
其次是規(guī)定各方平等的繳費義務。依據(jù)“誰使用誰付費”原則，共同承擔小區(qū)物業(yè)管理費用。這不僅約束業(yè)主，亦包括小區(qū)內(nèi)的政府、居住人、管理人等各類主體。對于政府所承擔管理責任的居民用房、人防空間、市政用房以及相關(guān)會所，如果僅僅按照規(guī)劃內(nèi)公共服務場所來使用，或者尚處于公益事業(yè)的初期運轉(zhuǎn)階段來使用，并未規(guī)模經(jīng)營或并未帶來較大物業(yè)管理成本，那么這些分攤費用可以不加考慮。但是，如果這些房屋設施主要用于出租經(jīng)營獲利，或者帶來較大的物業(yè)管理成本，比如人防車庫出租、地下空間分隔單間出租、市政用房出租、使用居民辦公用房承擔各種培訓、會所變更為酒店等等，那么其管理人理應承擔相應分攤義務。共同分攤義務的明確，可以大幅緩解當下各小區(qū)物業(yè)管理費用的不足。
再者，是對管理人盡職服務義務的安排。當下小區(qū)的各類訴訟，絕大部分都基本都圍繞管理人環(huán)節(jié)展開。管理人是否能盡職服務，對小區(qū)治理影響很大。復雜多樣的管理人，其素質(zhì)不一，不加以規(guī)范，往往很難做到滿足業(yè)主居民的需要。比如對小區(qū)內(nèi)的水電氣暖的管理，既有可能是專業(yè)的市政專營公司作為管理人，亦有可能是非專業(yè)的建設單位或其選定的前期物業(yè)在臨時管理。如果小區(qū)幸運，則遇上一家以長期經(jīng)營為目標的正規(guī)企業(yè)作為管理人，他們在追求自身經(jīng)營利潤之前，會投入資金做好設備設施的日常維護保養(yǎng)。但亦極有可能不幸而攤上一家以短期利潤為目標的管理人，他們千方百計鉆制度空子以逃避當有職責，盡可能節(jié)省費用轉(zhuǎn)化為自身利潤，一旦設備設施損壞則大幅漲價或撤場走人。特別是一些與政府部門或多或少有一些淵源的管理人，認為其有政府部門的特殊權(quán)力背景，往往排斥盡職服務的義務的承擔，千方百計阻擾居住人對其是否盡職的知情與監(jiān)督，難以按照平等原則進入小區(qū)的公共治理之中。因此，需要對管理人的盡職服務義務做出規(guī)范安排。管理人負有維護管理相關(guān)物業(yè)以滿足居住人利益最大化的共同特點，“獲得授權(quán)”與“服務眾人”乃是其業(yè)務開展的兩大基本前提。要想長久獲得授權(quán)，則需誠信;要想服務好眾人，則需勤勉。因此，要圍繞誠信、勤勉來規(guī)范管理人的基本義務，這是開放小區(qū)各方利益都能夠得到最大保護的關(guān)鍵。
最后是元規(guī)則的落實。如果沒有截止時間界定，沒有牽頭的責任人，元規(guī)則的立約過程，就成為無休止的爭論、逃避的借口。我們可以考慮，將元規(guī)則作為《安徽省物業(yè)管理條例》所建立的“物業(yè)管理聯(lián)席會議制度”下各小區(qū)聯(lián)席會議的首個工作成果，由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦作為牽頭組織者，此成果可以作為基層政府的一項獎勵指標，而截止時間可以放在聯(lián)席會議建立一年之內(nèi)。
綜上所述，我們應該清楚地認識到，當下的小區(qū)乃是開放小區(qū)，面對已經(jīng)形成的生活秩序，我們需要建立一個新型的開放小區(qū)元規(guī)則：這個規(guī)則，主體應該完整的囊括小區(qū)全部成員，有業(yè)主有居住人也有各類管理人;這個規(guī)則，是由一個各類主體共同參與制訂及遵守的規(guī)則;這個規(guī)則，應確立公共事務的誠信、分擔、服務居住人等基本原則;這個規(guī)則，不僅僅是業(yè)主要遵守，相關(guān)的政府部門亦要帶頭遵守，由此遍及所有相關(guān)主體。由此在法律的保護下，小區(qū)元規(guī)則持續(xù)發(fā)揮作用，小區(qū)內(nèi)各類主體享受權(quán)利承擔義務，最終促進各個小區(qū)進入良性共治軌道。
篇2：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理立法思考--開放小區(qū)的元規(guī)則
城市住宅小區(qū)物業(yè)管理立法思考(六)--開放小區(qū)的元規(guī)則
從物權(quán)排他的角度出發(fā)，流行觀點認為，小區(qū)乃是業(yè)主們的私有財產(chǎn)，對于小區(qū)里共有的與共用的物業(yè)，其管理都完全由所有權(quán)人(業(yè)主們)共同決定。這就是常言所說的：“風能進、雨能進、皇帝老兒不能進”。這是從絕對所有權(quán)角度架構(gòu)的小區(qū)秩序。在這一視角下，對于小區(qū)自治規(guī)則的常規(guī)理解是：業(yè)主規(guī)約是小區(qū)最高級別的自治規(guī)則;業(yè)主規(guī)約不僅約束業(yè)主，亦約束租戶等使用人與管理人;規(guī)約的產(chǎn)生，盡管對“非業(yè)主”有約束但無需非業(yè)主參與制定;業(yè)主委員會的成員必須是業(yè)主，非業(yè)主居住人不具資格。這就是當下我們常規(guī)的“封閉小區(qū)”的治理現(xiàn)狀。這個“封閉”，不僅僅是物理意義上的圍一個墻的“封閉”，更是一種管理理念上的“封閉”。他強調(diào)所有權(quán)人的單邊決策地位，一切決定從所有權(quán)人發(fā)出，而忽略了使用權(quán)人的法定權(quán)益與獨立決策地位。在封閉小區(qū)理念下，小區(qū)的治理主體乃是所有權(quán)人與管理人，兩者之間有委托合同關(guān)系;但是在開放小區(qū)理念下，小區(qū)的治理主體乃是所有權(quán)人、使用權(quán)人(居住人)與管理人，三者存在信托關(guān)系(或包含對居住人更多誠信義務的委托關(guān)系)
封閉小區(qū)的概念體系似乎完美，但在客觀實踐上，卻常因為如下原因而難以發(fā)揮應有作用：
首先是小區(qū)大量核心資產(chǎn)權(quán)屬不清，突出表現(xiàn)在規(guī)劃配套的資產(chǎn)的權(quán)屬。這些規(guī)劃配套部分雖然地理位置處于小區(qū)之內(nèi)，但其使用及各種管理脫離了業(yè)主規(guī)約的約束，游離在小區(qū)規(guī)約之外，帶來小區(qū)內(nèi)部共同秩序分裂。比如會所、人防等，目前其所有權(quán)爭端短期內(nèi)并不能解決，但其出租與經(jīng)營已現(xiàn)實存在，并不由業(yè)主掌控。大量的會所、人防出租經(jīng)營，已成為小區(qū)共同體的一部分，但權(quán)屬的割裂帶來的管理割裂，正在給小區(qū)制造更多的糾紛。
其二，大量小區(qū)的業(yè)主大會成立較晚。在業(yè)主大會成立之前，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)客觀形成特定的居住人與特定的生活秩序。由于非業(yè)主無法參與小區(qū)規(guī)約制定，小區(qū)規(guī)約的公正性受到其他居住人群的質(zhì)疑，規(guī)約的執(zhí)行遭到抵制。比如一些二房東、商戶等，常常并不認可小區(qū)管理規(guī)約，對抗小區(qū)封閉管理體系，對業(yè)主委員會委員的人身傷害時有發(fā)生。
其三，小區(qū)內(nèi)的房屋，除了業(yè)主的居住部分，還規(guī)劃有各種市政、教育、人防、社區(qū)、警務等政府公共服務與公共管理所需部分。政府作為這些房屋的使用人與管理人，其具體實施方案與業(yè)主意愿并不完全一致，特別是當這些房產(chǎn)從事經(jīng)營活動或者規(guī)模較大的社會活動時，對業(yè)主生活亦帶來影響。比如地下人防車庫車位出租給外部單位而不是小區(qū)業(yè)主。比如地下空間變更規(guī)劃設計建造隔間對外出租，加重了小區(qū)物業(yè)管理負荷。這些涉及政府部門利益部分，除了不繳交物業(yè)費，不服從小區(qū)規(guī)約約束，而且，與小區(qū)業(yè)主利益有沖突時，相關(guān)部門往往采取不作為方式對付業(yè)主。這帶來如何處理具體行政行為與業(yè)主規(guī)約約束之間的關(guān)系問題。
其四，許多國內(nèi)小區(qū)規(guī)模之大，已超出純居住的功能范疇，是一個生活綜合體?，F(xiàn)代小區(qū)生活，除了“物業(yè)管理”這一公共事務之外，還有更多如快遞、養(yǎng)老、特殊群體關(guān)愛、環(huán)保、節(jié)能、義集、手工坊、開放式俱樂部等新型公共事務，不斷滿足居住人而不僅僅是所有權(quán)人(業(yè)主)的需要。小區(qū)已經(jīng)成為多維的公共事務空間，業(yè)主的物業(yè)管理已經(jīng)不再是唯一重要的小區(qū)公共事務。多維公共空間的出現(xiàn)，使得所有權(quán)人與使用人之間的決策比重產(chǎn)生再平衡。如果仍舊是所有權(quán)人單邊決策，容易導致所有權(quán)人對“租金”的片面追逐，忽視小區(qū)內(nèi)多層次多類別的文化營造，阻礙了多維公共空間的發(fā)展。
客觀的現(xiàn)實就是，小區(qū)不是一個說封閉就封閉的小區(qū)，物理的封閉無法阻礙各類人員的頻繁進出，再加上小區(qū)居住者的多樣性、歷史規(guī)劃的復雜性等多種因素，客觀上也造成了小區(qū)以“封閉”理念進行管理的諸多不確定性。小區(qū)不再是世外桃源，無法避免與整個社會的互動，當然也包括無法避免各種干擾。這個時候，基于純粹的所有權(quán)人意愿來實現(xiàn)單邊治理的“封閉小區(qū)”模式，已很難應對各種不同使用權(quán)人的沖擊。走到現(xiàn)在，以物的所有權(quán)人為絕對標準建立的小區(qū)管理機制已難以為繼。我們需要擴大視野，增加對新型公共事務的了解，增加使用權(quán)人作為治理主體，增加使用權(quán)人與所有權(quán)人的利益平衡機制，在更高一個層面上研究自治規(guī)則的內(nèi)涵、制定和效能?；谶@些需求，新觀點是：摒棄“封閉小區(qū)”，塑造“開放小區(qū)”。一個“開放小區(qū)”，應該先行將以下二類主體納入共同治理的成員之中：
一是將居住人納入小區(qū)治理主體。小區(qū)的主體，除了所有權(quán)人(業(yè)主)，亦包括全體居住人。居住人不僅包括居住本小區(qū)的居民，亦包括各類流動人口。這些居住人，除了租戶，還包括政府、新型公共事務、新型商業(yè)帶來的眾多各類非業(yè)主的外部人群。小區(qū)不僅是所有權(quán)人的權(quán)利空間，更是全體居住人的生活場所。事實上，許多業(yè)主出租房屋成為房東，他們自己并不居住在小區(qū)，對小區(qū)情況不甚在意。相反，那些租客或流動人口，可能更在意生活場所的衛(wèi)生、安全等問題。當他們在小區(qū)遇到物業(yè)損傷，相關(guān)業(yè)主也得承擔相應賠償。因此，他們在小區(qū)擁有“獲得安全保障”的權(quán)利，也有維護小區(qū)的義務。把大量“居住人”納入小區(qū)規(guī)約的主體中，許可進入業(yè)主委員會，共同承擔義務，享受權(quán)利，參與小區(qū)管理，應該是“開放小區(qū)”的第一步。
二是規(guī)劃配套的管理人也應作為開放小區(qū)的治理主體。規(guī)劃配套至今依舊存在權(quán)屬爭議，圍繞規(guī)劃配套的使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)、費用分攤等產(chǎn)生了大量糾紛，在所有權(quán)歸屬不確定的情況下，以“所有人”身份參與小區(qū)治理爭議大。更重要的是，撇開所有權(quán)爭執(zhí)，規(guī)劃配套資產(chǎn)具有“獨立性”的特點。規(guī)劃配套資產(chǎn)按照居住人口來配置，要為居住人服務。規(guī)劃的強制性確保了規(guī)劃配套資產(chǎn)對居住人的法定服務義務。因此不論所有權(quán)人是開發(fā)商、還是業(yè)主還是政府，誰都不能隨意處置該資產(chǎn)，影響其對居住人的使用權(quán)益。落實這一點的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是管理人。因此，規(guī)劃配套之現(xiàn)有管理人在共建開放小區(qū)公共治理之中倒更顯重要。同時，中國小區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃配套的種類多，由此帶來管理人種類數(shù)量多：比如人防部門確定的小區(qū)人防工程經(jīng)營管理人，比如電力公司、自來水公司、供暖公司各自分別確定的設備設施管理人(有的是物業(yè)企業(yè)，有的不是)，比如電梯、避雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的管理人，比如社區(qū)居民用房、文體中心的管理人(有的是居委會，有的是建設單位)，比如地下車庫的管理人，比如地下空間出租的管理人，比如會所的管理人，比如規(guī)劃配套的幼兒園、學校的管理人等等。同時，這些這些數(shù)量較多的管理人，如果不將他們納入開放小區(qū)的共同治理之中，他們的權(quán)利沒有規(guī)范渠道表達，尤其是他們的義務難以得到落實，特別是當他們分別代表了一些部門利益的情況下，會加大小區(qū)的管理難度。因此管理人應當加入到開放小區(qū)的主體之中。
事實上，各地普遍出現(xiàn)的多方平臺、聯(lián)席會議、多主體的基層民主協(xié)商機制，將業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、居委會、派出所、街道等機構(gòu)聚攏到一起協(xié)商，這些都是站在權(quán)利主體創(chuàng)新、機制創(chuàng)新的角度，開始探索“開放小區(qū)”的治理之道。這些機制，有些已經(jīng)納入地方法律法規(guī)。盡管從總體上看，這些機制尚未成熟，但這并不影響我們綜合歷史上各種法律的效用，特別是規(guī)劃的效用，承認小區(qū)的生活現(xiàn)狀很大程度上受使用人(居住人)推動，深深打上使用人的權(quán)利烙印，由此拋棄狹隘的單純的以物的所有權(quán)來界定的所謂“小區(qū)”及“小區(qū)管理”的封閉機制，承認開放小區(qū)的基本事實，打破物的藩籬，構(gòu)建開放小區(qū)下的共同治理機制。
與封閉小區(qū)中小區(qū)規(guī)約乃是共同治理的核心一樣，開放小區(qū)的共同治理的核心乃是“開放小區(qū)的元規(guī)則”。元規(guī)則是各個相關(guān)主體立下的共同契約，是開放小區(qū)共同體的最高自治規(guī)范。元規(guī)則的基本內(nèi)容應該包括以下幾點：
首要的，是規(guī)定各方誠信的義務。在開放小區(qū)架構(gòu)下，作為小區(qū)共同事務的參與人，居住人、管理人獲得了更大參與治理的權(quán)利的同時，也要更大承擔尊重各方知情權(quán)利的義務?？紤]到其所作所為將影響其它業(yè)主、居住人的生活，為避免誤解與沖突，各方在使用公共空間時，都應首要尊重他方的知情權(quán)利。這包括誠信告知他方自己的公共行為的目的與內(nèi)容、主動履行必要登記義務、主動辦理各類權(quán)限、主動承擔盡職通知與盡職解答相關(guān)咨詢之責任、主動依照約定使用并愛惜共用與共有部位、尊重所有權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利等。小區(qū)內(nèi)各方，都應當秉持誠信公開的原則，方便各類主體相互知情、相互監(jiān)督與行使選擇權(quán)。
其次是規(guī)定各方平等的繳費義務。依據(jù)“誰使用誰付費”原則，共同承擔小區(qū)物業(yè)管理費用。這不僅約束業(yè)主，亦包括小區(qū)內(nèi)的政府、居住人、管理人等各類主體。對于政府所承擔管理責任的居民用房、人防空間、市政用房以及相關(guān)會所，如果僅僅按照規(guī)劃內(nèi)公共服務場所來使用，或者尚處于公益事業(yè)的初期運轉(zhuǎn)階段來使用，并未規(guī)模經(jīng)營或并未帶來較大物業(yè)管理成本，那么這些分攤費用可以不加考慮。但是，如果這些房屋設施主要用于出租經(jīng)營獲利，或者帶來較大的物業(yè)管理成本，比如人防車庫出租、地下空間分隔單間出租、市政用房出租、使用居民辦公用房承擔各種培訓、會所變更為酒店等等，那么其管理人理應承擔相應分攤義務。共同分攤義務的明確，可以大幅緩解當下各小區(qū)物業(yè)管理費用的不足。
再者，是對管理人盡職服務義務的安排。當下小區(qū)的各類訴訟，絕大部分都基本都圍繞管理人環(huán)節(jié)展開。管理人是否能盡職服務，對小區(qū)治理影響很大。復雜多樣的管理人，其素質(zhì)不一，不加以規(guī)范，往往很難做到滿足業(yè)主居民的需要。比如對小區(qū)內(nèi)的水電氣暖的管理，既有可能是專業(yè)的市政專營公司作為管理人，亦有可能是非專業(yè)的建設單位或其選定的前期物業(yè)在臨時管理。如果小區(qū)幸運，則遇上一家以長期經(jīng)營為目標的正規(guī)企業(yè)作為管理人，他們在追求自身經(jīng)營利潤之前，會投入資金做好設備設施的日常維護保養(yǎng)。但亦極有可能不幸而攤上一家以短期利潤為目標的管理人，他們千方百計鉆制度空子以逃避當有職責，盡可能節(jié)省費用轉(zhuǎn)化為自身利潤，一旦設備設施損壞則大幅漲價或撤場走人。特別是一些與政府部門或多或少有一些淵源的管理人，認為其有政府部門的特殊權(quán)力背景，往往排斥盡職服務的義務的承擔，千方百計阻擾居住人對其是否盡職的知情與監(jiān)督，難以按照平等原則進入小區(qū)的公共治理之中。因此，需要對管理人的盡職服務義務做出規(guī)范安排。管理人負有維護管理相關(guān)物業(yè)以滿足居住人利益最大化的共同特點，“獲得授權(quán)”與“服務眾人”乃是其業(yè)務開展的兩大基本前提。要想長久獲得授權(quán)，則需誠信;要想服務好眾人，則需勤勉。因此，要圍繞誠信、勤勉來規(guī)范管理人的基本義務，這是開放小區(qū)各方利益都能夠得到最大保護的關(guān)鍵。
最后是元規(guī)則的落實。如果沒有截止時間界定，沒有牽頭的責任人，元規(guī)則的立約過程，就成為無休止的爭論、逃避的借口。我們可以考慮，將元規(guī)則作為《安徽省物業(yè)管理條例》所建立的“物業(yè)管理聯(lián)席會議制度”下各小區(qū)聯(lián)席會議的首個工作成果，由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦作為牽頭組織者，此成果可以作為基層政府的一項獎勵指標，而截止時間可以放在聯(lián)席會議建立一年之內(nèi)。
綜上所述，我們應該清楚地認識到，當下的小區(qū)乃是開放小區(qū)，面對已經(jīng)形成的生活秩序，我們需要建立一個新型的開放小區(qū)元規(guī)則：這個規(guī)則，主體應該完整的囊括小區(qū)全部成員，有業(yè)主有居住人也有各類管理人;這個規(guī)則，是由一個各類主體共同參與制訂及遵守的規(guī)則;這個規(guī)則，應確立公共事務的誠信、分擔、服務居住人等基本原則;這個規(guī)則，不僅僅是業(yè)主要遵守，相關(guān)的政府部門亦要帶頭遵守，由此遍及所有相關(guān)主體。由此在法律的保護下，小區(qū)元規(guī)則持續(xù)發(fā)揮作用，小區(qū)內(nèi)各類主體享受權(quán)利承擔義務，最終促進各個小區(qū)進入良性共治軌道。
篇3：巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法
巴彥淖爾市人民政府關(guān)于印發(fā)巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法的通知
巴政發(fā)〔20**〕76號
各旗縣區(qū)人民政府，巴彥淖爾經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，雙河區(qū)管委會，市直各部門，各企事業(yè)單位：
現(xiàn)將《巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹落實。
巴彥淖爾市人民政府
20**年6月10日
巴彥淖爾市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、自治區(qū)等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及相關(guān)活動的，均適用本辦法。
第三條 市政府物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)管理的指導、監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
?。ㄒ唬┙M織實施本辦法以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；
（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；
?。ㄈ┲笇Аf(xié)調(diào)各旗縣區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；
?。ㄋ模┍巨k法規(guī)定的其他職責。
各旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門的業(yè)務指導。
各級發(fā)改、財政、國土、規(guī)劃、民政、公安、環(huán)保、水務、人防、城管執(zhí)法、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、衛(wèi)生、廣播電視和電業(yè)等部門及供水、供熱、燃氣、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位按照各自職責，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理工作制度，具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。參與新建住宅小區(qū)交付使用、物業(yè)管理招投標、物業(yè)服務企業(yè)考評、舊住宅小區(qū)改造等工作。
居民委員會、社區(qū)服務站應當協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。對未實行物業(yè)管理的區(qū)域，組織業(yè)主進行自我管理和自我服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當提請旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門依法處理。
第五條 各級人民政府應當加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務按照國家、自治區(qū)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
第七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
第八條 旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當按照物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
配套設施不全、不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，由當?shù)厝嗣裾ㄟ^舊住宅區(qū)改造等方式組織治理，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。
第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。
第十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導、監(jiān)督下，由業(yè)主代表、建設單位或物業(yè)服務企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會代表組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組人數(shù)應為5至7名單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組人數(shù)的半數(shù)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)推薦產(chǎn)生?；I備組組長由社區(qū)居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。
第十二條 籌備組應當自組成之日起三十日內(nèi)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導、監(jiān)督下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主應當參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十四條 業(yè)主大會作出決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應當依法履行職責（經(jīng)協(xié)商同意，也可選聘街道和社區(qū)工作人員為顧問）。
業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況，按照五人至十一人的單數(shù)確定。
業(yè)主委員會應當在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。
業(yè)主委員會主任的工作，半數(shù)以上的委員不認可時，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應及時指導業(yè)主委員會對主任進行改選。
業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)中兼職。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第十六條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。
第十七條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第十八條 業(yè)主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定，維護業(yè)主共同利益；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；
?。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督房屋專項維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條 業(yè)主委員會每屆任期不得超過五年，業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。
新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
第二十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費，由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理、使用，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（三）依法被限制人身自由的； （四）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（五）拒不履行業(yè)主義務的；（六） 年度累計缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次（含三次）以上的；（七）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺，依據(jù)有關(guān)規(guī)定增補。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有問題，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當提請當?shù)匚飿I(yè)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，并通告全體業(yè)主：
?。ㄒ唬┻`反法律法規(guī)和政策的；
?。ǘ┪：ι鐓^(qū)安定，損害社會公共利益的；
?。ㄈ┣趾I(yè)主合法權(quán)益的。
?。ㄋ模┪窗幢巨k法第十四條規(guī)定征求業(yè)主意見或征求意見不真實的。
第二十三條 對因客觀原因未能組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，而沒有推行物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，居民委員會或者社區(qū)服務站在征得半數(shù)以上業(yè)主書面同意后，并經(jīng)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府批準，可以代履行業(yè)主委員會的職責，并報旗縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
居民委員會或者社區(qū)服務站在代履行業(yè)主委員會的職責期間，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定自行組建業(yè)主委員會或者繼續(xù)由居民委員會或者社區(qū)服務站代履行職責。業(yè)主委員會成立后，居民委員會或者社區(qū)服務站應當與其進行職責交接工作。
第二十四條 居民委員會或者社區(qū)服務站代履行業(yè)主委員會職責期間，未能選聘到物業(yè)服務企業(yè)的，居民委員會或者社區(qū)服務站在征得半數(shù)以上業(yè)主書面同意后，并經(jīng)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府批準，可以組織實施物業(yè)管理，提供環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、公共設施設備維護等基礎服務，所發(fā)生的費用由業(yè)主共同承擔。
居民委員會、社區(qū)服務站組織實施物業(yè)管理的具體辦法和收費標準由市人民政府制定，并定期向社會公布。
第三章前期物業(yè)管理
第二十五條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
非住宅物業(yè)的建設單位可以通過協(xié)議或者招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務。
第二十六條 建設單位應當在下列時限內(nèi)完成前期物業(yè)服務企業(yè)選聘工作：
?。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；
?。ǘ┬陆ìF(xiàn)售商品房在物業(yè)銷售前三十日；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)在交付前九十日。
第二十七條 建設單位應當自前期物業(yè)服務合同生效之日起十五日內(nèi)報當?shù)匚飿I(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門將備案情況書面告知街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府。
第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接完成后三十日內(nèi)持相關(guān)文件向當?shù)匚飿I(yè)行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第二十九條 新建住宅小區(qū)實行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。建設單位應當在辦理預銷售許可證前，按照建筑安裝總造價的百分之二比例，向當?shù)匚飿I(yè)行政主管部門設立的專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用和管理，由市物業(yè)行政主管部門會同財政部門制定具體的管理制度。
第三十條 各級物業(yè)主管部門要建立物業(yè)服務企業(yè)綜合考評制度，根據(jù)考評結(jié)果建立物業(yè)招投標企業(yè)庫，未進入招投標企業(yè)庫的企業(yè)不得參與物業(yè)服務項目招投標。
未承接項目的新設立物業(yè)服務企業(yè)和本市登記備案的市外物業(yè)服務企業(yè)可參與本市物業(yè)服務投標活動。
第三十一條 建設單位應當按照規(guī)劃要求，以不低于開發(fā)建設規(guī)模千分之三的標準，并不得低于100平方米，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，其中業(yè)主委員會辦公用房不得低于20平方米。
住宅物業(yè)的物業(yè)服務用房應當為獨立使用的地上房屋，具備供水、供電、供熱、地面鋪設、衛(wèi)生潔具、采光等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
物業(yè)服務企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房屬于全體業(yè)主所有，任何人不得改變用途、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。
第三十二條 規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。
市房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應當對物業(yè)服務用房進行核查。
在物業(yè)項目交付時，旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)服務用房配置情況進行現(xiàn)場核實。
各級房屋產(chǎn)權(quán)交易登記部門辦理所有權(quán)初始登記，應當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房的字樣。
第三十三條 建設單位應當將竣工驗收合格，符合交付條件的房屋交付買受人，并提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋保修責任。
第三十四條 已實施物業(yè)管理的區(qū)域更換物業(yè)服務企業(yè)的，以及未實施物業(yè)管理的區(qū)域經(jīng)過整治改造具備物業(yè)管理條件的，也應依法通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四章物業(yè)服務
第三十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書和資格證書。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權(quán)利：
?。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)服務合同和管理制度實行物業(yè)管理；
?。ǘ┲贫ㄎ飿I(yè)服務的具體措施；
（三）按照合同約定，收取物業(yè)服務費和其他相關(guān)費用；
?。ㄋ模┲浦惯`反物業(yè)服務合同和業(yè)主公約的行為；
?。ㄎ澹┯袡?quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務合同；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權(quán)利。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)履行下列義務：
?。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標準；
?。ǘ┙邮苡嘘P(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理；
?。ㄈ┙邮軜I(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；
（四）重大物業(yè)管理措施提交業(yè)主委員會審議；
（五）每半年向業(yè)主委員會報告物業(yè)服務費收取和使用情況；
（六）發(fā)現(xiàn)違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、燃氣管道設施保護、電梯安全、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第三十八條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期向物業(yè)行政主管部門申報物業(yè)管理項目手冊。
市物業(yè)行政主管部門應當提供物業(yè)服務合同示范文本和物業(yè)管理項目手冊示范文本。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當提供以下物業(yè)服務：
（一）共用部位、共用設施設備的正常運行和日常維護、管理；
（二）公共秩序維護、安全防范；
?。ㄈ┕灿芯G地養(yǎng)護；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域的清掃、保潔；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理服務；
?。┪飿I(yè)檔案資料管理；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，應當采取應急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、社區(qū)服務站等有關(guān)部門，做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務工作。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但是不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主服務請求的統(tǒng)一受理、處理機制，向業(yè)主公布物業(yè)服務電話。
物業(yè)服務企業(yè)接到業(yè)主物業(yè)服務請求和提出的問題，應當及時處理和答復；不屬于物業(yè)服務合同約定事項的，應當協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及時處理。
第四十三條 業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務水平、質(zhì)量有異議的，可以向物業(yè)行政主管部門投訴，也可以請求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、社區(qū)服務站進行調(diào)解。
物業(yè)服務企業(yè)達不到服務標準或者減少服務項目的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期整改，并將其記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第四十四條 住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅、公寓以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
政府指導價由價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。
實行市場調(diào)節(jié)價的，應當遵循平等、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，比照政府指導價，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當將企業(yè)基本情況、服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并將物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、社區(qū)服務站的受理投訴電話一并公布。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得違反法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，擴大
收費范圍、提高收費標準、重復收費。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務費由雙方約定。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)依約履行服務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主不按約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、社區(qū)服務站調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，在物業(yè)服務合同屆滿前與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會，并在物業(yè)服務合同終止后的二十日內(nèi)向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十八條規(guī)定的有關(guān)資料和物業(yè)服務用房及有關(guān)財物。因特殊原因無法向業(yè)主委員會移交或者無業(yè)主委員會的，應當向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府移交。
第四十九條 新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關(guān)資料、物業(yè)用房和財物。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。
原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提請轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及當?shù)匚飿I(yè)主管部門解決，也可以依法提起訴訟。
第五十條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同的，應當在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照物業(yè)服務合同約定的爭議解決方式解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費后，擅自撤出或者停止物業(yè)服務的，物業(yè)行政主管部門應當督促其履行合同；對不繼續(xù)履行合同的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同約定處理。
物業(yè)服務企業(yè)擅自終止物業(yè)服務的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務項目；物業(yè)服務企業(yè)法定代表人在三年內(nèi)不得在本市從事物業(yè)管理活動。
第五十二條 對物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)服務保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照年物業(yè)項目收費的百分之十向旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務保證金，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自終止物業(yè)服務的臨時接管、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運和影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。
物業(yè)服務保證金具體管理辦法，由物業(yè)行政主管部門會同財政部門制定。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準對電梯、避雷、消防、燃氣和供水、供熱二次加壓設施設備等涉及人身、財產(chǎn)安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，確保設施正常、安全運行，并應當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設施設備的維修和更新改造費用，超過保修期的，可以從房屋專項維修資金中列支。
第五十四條 物業(yè)行政主管部門應當建立受理物業(yè)管理投訴制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并自受理投訴之日起十個工作日內(nèi)答復投訴人。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、社區(qū)服務站應當對物業(yè)管理活動中的投訴進行調(diào)解。
物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、社區(qū)服務站應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布受理投訴電話。
第五十五條 物業(yè)管理實行信用管理制度。
市物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，建立物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目管理機制，對物業(yè)服務企業(yè)進行動態(tài)管理，對物業(yè)服務情況進行定期檢查。將物業(yè)服務企業(yè)基本情況、服務情況、投訴舉報情況等記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，定期進行評定，并向社會公布。
對于評定信用等級較低的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)行政主管部門應當督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達不到物業(yè)服務標準的，由業(yè)主大會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會依法或者依據(jù)物業(yè)服務合同的規(guī)定啟動物業(yè)項目退出程序，并依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定吊銷或者建議相關(guān)部門吊銷其資質(zhì)證書。
第五十六條 物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務活動中形成的具有保存價值的有關(guān)資料，報送物業(yè)行政主管部門。
物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主信息，不得用于與物業(yè)管理服務無關(guān)的活動。
第五章舊住宅小區(qū)改造與物業(yè)管理
第五十七條 旗縣區(qū)人民政府應當根據(jù)市人民政府確定的舊住宅小區(qū)改造計劃，制定實施方案，并組織實施。
各旗縣區(qū)財政應當在年度預算中安排舊住宅小區(qū)的專項改造資金，專款專用。
第五十八條 舊住宅小區(qū)改造應當統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計，分步實施，對供熱、供水、排水、燃氣、供電、通訊、有線電視等相關(guān)管網(wǎng)和道路、綠化、亮化等進行更新改造，調(diào)配物業(yè)服務用房，達到推行物業(yè)管理的條件。
物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會辦公用房由旗縣區(qū)人民政府調(diào)配解決。
第五十九條 舊住宅小區(qū)改造完成后，由轄區(qū)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府負責聯(lián)合房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設、公安、城市管理行政執(zhí)法、市政、園林等部門建立小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等長效管理機制，并按照本條例的規(guī)定，籌備召開業(yè)主大會，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。
第六十條 未列入改造計劃的舊住宅小區(qū)及未推行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由居民委員會、社區(qū)服務站按照本條例第二十三條、第二十四條的規(guī)定，組織實施物業(yè)管理。
第六章物業(yè)使用和維護
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌；
?。ǘ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
?。ㄈ┧饺?、私占、私建停車場地；
?。ㄋ模┥米栽O置攤點或者集貿(mào)市場；
（五）隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物；
?。┣终季G地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；
?。ㄆ撸┥米栽诮ǎ?gòu)）筑物屋頂、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；
（八）違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；
?。ň牛┥米哉加孟涝O施、公共疏散通道、消防通道，破壞安全消防標志，未經(jīng)相關(guān)部門批準擅自改變消防通道；
?。ㄊ┻`反規(guī)定停放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛；
（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
?。ㄊ┢茐碾娞莅踩\行監(jiān)控系統(tǒng)及應急呼叫系統(tǒng)，損毀電梯使用標志。
?。ㄊ┢茐墓箔h(huán)境保護設施或者造成環(huán)境污染等其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。
第六十二條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、社區(qū)服務站或者物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本條例第六十一條規(guī)定的行為進行巡查。發(fā)現(xiàn)違法行為的，應當對行為人予以勸導、制止。勸導、制止無效的，應當及時向有關(guān)行政主管部門報告。
有關(guān)行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理職責分工，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，由市人民政府確定。
第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第六十四條 任何單位和個人未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準和業(yè)主大會同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開門、窗。
第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當事先征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，并不得影響物業(yè)正常使用功能和業(yè)主的正常生活。經(jīng)營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫首先應當滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。
屬于建設單位所有的車庫出售、出租時，應當提前三十日以書面形式告知本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主，并在顯著位置公示擬出售車庫的數(shù)量、位置、出售價格和產(chǎn)權(quán)證明文件。
第六十七條 在已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車，屬于全體業(yè)主共有，但是不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，應當確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費及收取標準和用途，由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會決定收取占用費的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取。收取占用費，應當單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。收取的占用費應當屬于業(yè)主共有，可以按照業(yè)主大會的決定使用。
業(yè)主對汽車保管有要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第六十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修裝飾房屋前，應當將裝修裝飾的范圍、時間等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
裝修、裝飾產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主負責清運，業(yè)主也可委托物業(yè)服務企業(yè)清運，并承擔相關(guān)費用。
第六十九條 供水、供熱、燃氣、通訊、有線電視等相關(guān)單位，按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管網(wǎng)、線路、檢查井（包括井蓋）到最終用戶的設備設施的維修養(yǎng)護責任。供電部門應當承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)到用戶用電計量裝置前（包括用電計量裝置）的線路維修養(yǎng)護責任。
前款規(guī)定的單位因建設或者維修、養(yǎng)護相關(guān)設備設施等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
通訊、網(wǎng)絡、有線電視等相關(guān)單位需要在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)建設相關(guān)設備設施時，應當征得業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的同意后，依法辦理有關(guān)批準手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助上述單位做好相關(guān)工作。
第七十條 業(yè)主應當按照國家有關(guān)規(guī)定交存房屋專項維修資金，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋專項維修資金收取、管理和使用的具體辦法，由市人民政府按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定制定。
第七十一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、住建、規(guī)劃、環(huán)保、公安、消防、人防、工商、質(zhì)監(jiān)、行政執(zhí)法等政府相關(guān)部門要按各自職能加強對物業(yè)服務監(jiān)管，制訂監(jiān)管規(guī)章，及時處理住宅小區(qū)的違章及物業(yè)管理投訴事件。規(guī)劃、住建、行政執(zhí)法部門要加大對未按規(guī)劃設計要求完成住宅小區(qū)配套設施建設的監(jiān)管力度；住建部門要加大對住宅小區(qū)公共
配套設施質(zhì)量的監(jiān)督力度；公安（交警、消防）加強住宅小區(qū)治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防設施落實，同時對小區(qū)內(nèi)亂停車輛堵塞消防通道、大門，占用道路停放廢棄車輛等行為予以處理；行政執(zhí)法、公安部門要加強對住宅小區(qū)內(nèi)私搭、亂建及將房屋、車庫改建為門點和小區(qū)內(nèi)張貼小廣告的行為嚴加管理；環(huán)保部門要加強對住宅小區(qū)內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等污染環(huán)境行為的整治工作；工商部門要加強住宅小區(qū)內(nèi)非法廣告和無照經(jīng)營行為的管理工作；園林綠化部門要加強對小區(qū)內(nèi)侵占綠地行為的監(jiān)管力度；質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要加強電梯的安裝驗收、維護、年檢及日常專項檢查；人防部門要加強對人防工程的監(jiān)管力度。
小區(qū)內(nèi)違章搭建、擅自拆改房屋（變動主體和承重結(jié)構(gòu)）、增加管網(wǎng)設施（拆改燃氣、供熱管道和設施）的行為和惡意欠繳物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)要及時向物業(yè)管理單位、城管執(zhí)法或相關(guān)部門報告，物業(yè)管理單位、城管執(zhí)法部門接到報告后要依法處理，拒不限期改正配合的，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)業(yè)務，直至依法改正為止。
第七章違章處理
第七十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法的，由物業(yè)行政主管部門按照權(quán)限依據(jù)國家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定進行處理。
第七十三條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)活動的，由有關(guān)部門依法處理。
第七十四條 業(yè)主委員會違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。
第七十五條 物業(yè)行政主管部門或其他部門、單位及其工作人員有違法、違規(guī)行為的，由有關(guān)部門對直接負責的主管人和責任人依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第七十六條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行，有效期5年。