欠費(fèi)業(yè)主能否當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員

　　1、從法理上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的選舉權(quán)或被選舉權(quán)是其擁有物權(quán)的體現(xiàn)。

　　只要該權(quán)利是在法律框架下行使，其他單位或個(gè)人不能也不應(yīng)加以干涉。“業(yè)主”所享有的相關(guān)法律權(quán)利，因其購買某個(gè)物業(yè)而獲得，因物業(yè)的存在而存在。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中的成員權(quán)最基本體現(xiàn)之一就是享有業(yè)主委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。任何非經(jīng)正當(dāng)理由而剝奪這個(gè)權(quán)利或者其中一部分的做法都錯(cuò)誤的，也是違反憲法精神的。

　　2、業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人在物業(yè)管理活動(dòng)中享有較廣泛的權(quán)利，選舉權(quán)與被選舉權(quán)是一項(xiàng)基本的權(quán)利。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，并享有被選舉的權(quán)利。因此，從法律角度看，業(yè)主是否具有被選舉作為業(yè)主委員會(huì)成員的資格，最主要的前提就是基于他是否具有業(yè)主即房屋產(chǎn)權(quán)人的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，別的任何人無權(quán)加以干涉。業(yè)主選舉或擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員是行使自己私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，而這個(gè)權(quán)利是受我國憲法保護(hù)的，即使是行政管理部門也不能加以干涉。因此，“小區(qū)辦”剝奪欠費(fèi)業(yè)主被選舉為業(yè)主委員會(huì)資格的做法是錯(cuò)誤的。

　　3、欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司間的一種民事糾紛，與業(yè)主是否有資格被選舉作為業(yè)主委員會(huì)委員沒有關(guān)系。

　　業(yè)主和物業(yè)管理公司間簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同產(chǎn)生了按時(shí)交費(fèi)的合同義務(wù)，所以，與按時(shí)交費(fèi)義務(wù)相對應(yīng)的應(yīng)該是業(yè)主享有物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主因這種權(quán)利問題與物業(yè)管理公司產(chǎn)生糾紛，發(fā)生欠費(fèi)問題，這是業(yè)主與物業(yè)公司之間的民事合同糾紛問題，就在合同法的范圍內(nèi)解決。而欠費(fèi)業(yè)主也是業(yè)主，他是否應(yīng)該當(dāng)選應(yīng)通過全體業(yè)主大會(huì)民主選舉產(chǎn)生。因此，這種欠費(fèi)糾紛可以通過協(xié)商的途徑或者訴訟的方式來解決，而不應(yīng)和業(yè)主的被選舉資格攪在一起，更不應(yīng)該作為業(yè)主被選舉資格的限定條件。況且，業(yè)主欠費(fèi)的原因很多，不能一概而論。

　　4、換言之，業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)義務(wù)和業(yè)主享有的業(yè)主委員被選舉權(quán)是兩個(gè)完全不同層次的概念。業(yè)主基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的按時(shí)交費(fèi)義務(wù)是一種合同義務(wù)，欠費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)公司之間的民事糾紛，應(yīng)在合同法的范圍內(nèi)加以解決。而業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)則是其私有財(cái)產(chǎn)權(quán)(物權(quán))的體現(xiàn)，業(yè)主能不能夠擁有選舉權(quán)和被選舉權(quán)，只能由其是否享有物權(quán)和是否擁有業(yè)主身份來決定。欠費(fèi)業(yè)主也還是業(yè)主，其是否應(yīng)該當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員，應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)民主投票選舉確定。有資格是一回事，能不能被選舉上則是另外一回事，其最終的決定權(quán)都應(yīng)在且只應(yīng)在業(yè)主大會(huì)，而不是其他任何單位或個(gè)人。這就比如，依我國法律規(guī)定，被處以刑罰的罪犯，如果沒有被剝奪政治權(quán)利，其還可以參加選舉和被選舉，國家并沒有剝奪其選舉的資格。又比如，盡管美國人常年拖欠聯(lián)合國會(huì)費(fèi)，但美國還是一樣擔(dān)當(dāng)著常任理事國的角色，至少你不能因此取消它作為一個(gè)國家的基本權(quán)利。

　　5、《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)、規(guī)章并未對“欠費(fèi)”業(yè)主的被選舉權(quán)作禁止性或限制性規(guī)定。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，“選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)”;第十六條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任”。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第二十一條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;(五)具有一定組織能力;(六)具備必要的工作時(shí)間。”這兩個(gè)規(guī)定，均未將按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)列為業(yè)主委員必備資格條件。法規(guī)沒有限制不交費(fèi)業(yè)主的權(quán)利，是因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)可能有各種原因，不能一概而論。這與憲法不會(huì)直接去限制不納稅公民的任何政治權(quán)利道理一樣。就是偷稅的公民，在他行為構(gòu)成犯罪、法院判決剝奪其政治權(quán)利之前，其也并不會(huì)因偷稅而致其公民權(quán)利自然消失或被剝奪。

　　6、權(quán)利和義務(wù)對等是一個(gè)整體概念，不同層次的權(quán)利與義務(wù)是不能對應(yīng)的。

　　業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的權(quán)力代表機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，而業(yè)主基于這一物業(yè)管理合同產(chǎn)生了按時(shí)交費(fèi)的合同義務(wù)，因此，與按時(shí)交費(fèi)義務(wù)相對應(yīng)的應(yīng)該是業(yè)主享受物業(yè)管服務(wù)的權(quán)利。但這一文件不僅將業(yè)主履行按時(shí)交費(fèi)義務(wù)和業(yè)主享有被選舉權(quán)作為整體概念出現(xiàn)，而且還得出因?yàn)闃I(yè)主欠費(fèi)所以業(yè)主沒有被選舉權(quán)的結(jié)論，這簡直就是荒謬絕倫!

　　附：各方觀點(diǎn)

　　1、北京律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)主任、中消協(xié)法律顧問邱寶昌律師認(rèn)為，業(yè)主通過選舉成為業(yè)主委員會(huì)委員是憲法賦予公民的基本權(quán)利。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，行政部門雖然對于業(yè)委會(huì)的籌建以及換屆等具有指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)利，但無權(quán)否定業(yè)主選舉的結(jié)果。能夠擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員或籌委會(huì)委員與拖欠物業(yè)管理費(fèi)屬于兩個(gè)法律范疇。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可以起訴業(yè)主，進(jìn)行另案處理。如果以此為由，剝奪欠費(fèi)業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，顯然是對全體業(yè)主意愿的變相否定和抹煞。

　　2、北京市建委物業(yè)處郭女士說，法律上并沒有明文規(guī)定拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不能競選業(yè)委會(huì)委員，因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)的原因很復(fù)雜，應(yīng)由業(yè)主自行決定此類人員是否能當(dāng)選。

　　3、北京市建委物業(yè)處處長趙成說，考慮到目前拖欠物業(yè)費(fèi)的原因復(fù)雜，除了惡意拖欠外，還會(huì)有一些困難情況，如已出國、經(jīng)濟(jì)困難等。這種情況必須結(jié)合實(shí)際，由業(yè)主自己決定。

　　4、起草《204條商品房買賣合同》的“204律師團(tuán)”成員認(rèn)為，業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)義務(wù)和業(yè)主享有的業(yè)主委員會(huì)被選舉權(quán)是兩個(gè)完全不同層次的概念，不同層次的權(quán)利與義務(wù)是不能對應(yīng)的。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的權(quán)利執(zhí)行機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，而業(yè)主基于這一物業(yè)管理合同產(chǎn)生了按時(shí)交費(fèi)的合同義務(wù)，所以，與按時(shí)交費(fèi)義務(wù)相對應(yīng)的應(yīng)該是業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主因這種權(quán)利問題與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，發(fā)生欠費(fèi)問題，這是業(yè)主與物業(yè)公司之間的民事合同糾紛問題，應(yīng)在合同法的范圍內(nèi)加以解決。而欠費(fèi)業(yè)主也是業(yè)主，他是否應(yīng)該當(dāng)選應(yīng)通過全體產(chǎn)權(quán)人大會(huì)民主選舉決定。

　　5、被稱為“業(yè)主維權(quán)三劍客”之一的秦兵律師表示：“從法律角度看，業(yè)主是否具有被選為業(yè)委會(huì)成員的資格，最主要的前提就是基于他是否具有業(yè)主(房屋產(chǎn)權(quán)人)的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選出來的，別的任何人無權(quán)加以干涉;業(yè)主與物業(yè)公司的欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)公司另一個(gè)民事法律關(guān)系。解決糾紛的途徑：一是協(xié)商，二是訴諸法院，而不應(yīng)和業(yè)主的被選舉資格攪在一起，更不應(yīng)該作為業(yè)主被選舉資格的限定條件。況且，業(yè)主欠費(fèi)的原因很多，不能一概而論。”

　　6、著名置業(yè)專家劉宏誠分析說：業(yè)主選舉或擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員是行使自己的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，而這個(gè)權(quán)利是受我國憲法保護(hù)的，即使是行政管理部門也不能加以干涉。

篇2：物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主民事訴狀樣本

　　物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主民事訴狀樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業(yè)管理有限公司

　　住所地：

　　負(fù)責(zé)人：** 職務(wù)：總經(jīng)理

　　電話：********

　　企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司

　　被告：** 性別：* 年齡：** 歲

　　身份證號碼: ****************

　　工作單位: **********

　　住所地：****************

　　電 話：********

　　訴訟請求：

　　1、請求判令被告給付****年**月至****年**月物業(yè)管理費(fèi)*****元

　　2、請求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滯納金直至結(jié)清全部物管費(fèi)，截止****年**月**日應(yīng)支付滯納金為****元;

　　3、請求判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

　　事實(shí)與理由：

　　被告系原告所管理的********的業(yè)主，被告在接收物業(yè)時(shí)(****)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定與****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定了《前期物業(yè)管理合同》，并約定按建筑面積**元/㎡收取物業(yè)管理費(fèi)。在被告欠費(fèi)期間，原告對其物業(yè)安全、清潔及維護(hù)等進(jìn)行了系列的物業(yè)管理工作，在原告提供服務(wù)之同時(shí)被告從****年**月起一直未交物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)原告工作人員多次催促未果。

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及雙方約定，請法院給予判決。

　　此致!

　　**市**區(qū)人民法院

　　具狀人：****物業(yè)管理有限公司

　　****年**月**日

　　(公章)

篇3：案例討論:物業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主 是否先得業(yè)委會(huì)點(diǎn)頭

　　案例討論：物業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主，是否先得業(yè)委會(huì)點(diǎn)頭

　　專家稱此觀點(diǎn)實(shí)際對業(yè)主不利業(yè)委會(huì)只有督促業(yè)主交費(fèi)的權(quán)利法院考慮增加人大代表共審此案

　　電梯費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高業(yè)主拒交物業(yè)上法庭索“債”律師依“物業(yè)條例”第67條首提新觀點(diǎn)法官宣布休庭———

　　物業(yè)公司向法院起訴欠費(fèi)業(yè)主，須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意？今年3月，在世紀(jì)城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)而被物業(yè)公司訴至法庭時(shí)，業(yè)主方的代理律師北京憶通律師事務(wù)所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現(xiàn)使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業(yè)內(nèi)有多大的影響力呢？記者進(jìn)行了采訪。

　　事情原委

　　“物業(yè)條例”第67條

　　首次提起引人關(guān)注

　　該案的當(dāng)事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業(yè)費(fèi)的理由就是因?yàn)槲飿I(yè)公司多收了電梯費(fèi)。

　　同樣依據(jù)“發(fā)改委196號文件”，物業(yè)要求曹女士所在樓層的業(yè)主按每天每平方米1.97元的標(biāo)準(zhǔn)交納電梯費(fèi)，而根據(jù)業(yè)委會(huì)的計(jì)算，業(yè)主應(yīng)按每天每平方米0.2元左右的標(biāo)準(zhǔn)交納。

　　同樣的標(biāo)準(zhǔn)，為何計(jì)算出的數(shù)字卻如此懸殊呢？發(fā)改委工作人員告訴曹女士，業(yè)委會(huì)計(jì)算的電梯費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是正確的。與物業(yè)協(xié)商未果的曹女士及其他業(yè)主便拒交物業(yè)費(fèi)。

　　李律師認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條———違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

　　簡單地說，就是物業(yè)公司要起訴欠費(fèi)業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意。基于此，李勁松律師當(dāng)庭提出改簡易程序?yàn)槠胀ǔ绦驅(qū)徖恚⑸暾堄捎腥舜蟠砗驼f(xié)委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。

　　專家看點(diǎn)

　　業(yè)委會(huì)督促=點(diǎn)頭？

　　業(yè)委會(huì)有這種權(quán)利?

　　李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個(gè)原因：

　　一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》35條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的，物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)由業(yè)委會(huì)進(jìn)行把關(guān)、驗(yàn)收。如果業(yè)主不交費(fèi)，則根據(jù)合同對等原則，物業(yè)公司也只能向法院起訴業(yè)委會(huì)，而不能直接起訴業(yè)主。

　　二是業(yè)委會(huì)在驗(yàn)收、監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)時(shí)，如果認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)很到位，則應(yīng)當(dāng)督促欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)。而如果物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，業(yè)委會(huì)也可不督促業(yè)主交費(fèi)，而不是按照物業(yè)的要求全部交納。這才符合合同權(quán)利義務(wù)的對等原則。

　　中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授告訴

　　記者，物業(yè)服務(wù)合同是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會(huì)沒有法律主體資格和地位，其不能作為當(dāng)事一方簽署合同。把“業(yè)委會(huì)督促業(yè)主交納欠交的物業(yè)費(fèi)”作為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序是有道理的。

　　但是督促不等于同意，業(yè)委會(huì)只起督促、協(xié)調(diào)作用，而不是“批準(zhǔn)”、“點(diǎn)頭”，這是兩個(gè)概念，不能畫等號。

　　對此，舒可心（朝陽園小區(qū)業(yè)委會(huì)原主任）持肯定態(tài)度，認(rèn)為物業(yè)合同是由業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的代表，最終簽訂合同的仍是每個(gè)業(yè)主。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)張秘書長也認(rèn)為，業(yè)委會(huì)只是起一個(gè)協(xié)調(diào)、溝通的作用，而不是須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，物業(yè)公司才能起訴欠費(fèi)業(yè)主。

　　業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)到底欠了誰的錢？

　　舒可心告訴記者，要想明白物業(yè)公司是否有權(quán)告業(yè)主，首先應(yīng)弄清楚，業(yè)主欠費(fèi)，到底是欠誰的費(fèi)？

　　根據(jù)條例，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是依據(jù)業(yè)主公約向其他業(yè)主承諾的交費(fèi)義務(wù)，而不是向物業(yè)公司承諾的交費(fèi)義務(wù)，物業(yè)公司只是受業(yè)主大會(huì)的委托管理小區(qū)公共事務(wù)，處于受托人地位，而不是欠費(fèi)業(yè)主的“債權(quán)人”。

　　所以，即使物業(yè)公司起訴，也是履行受托人義務(wù)，代其他業(yè)主或業(yè)主全體向欠費(fèi)業(yè)主要錢。

　　市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生律師也表示，對第67條規(guī)定的理解，可分兩種情況來對待：

　　一種情況是，物業(yè)公司對小區(qū)的日常服務(wù)實(shí)行包干制。采用這種管理方式的，如有業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)公司先給業(yè)委會(huì)發(fā)函，由業(yè)委會(huì)履行督促義務(wù)，如果業(yè)主逾期仍不交費(fèi)，物業(yè)公司則可起訴業(yè)主。

　　另一種情況是，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制。也就是說業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)仍屬業(yè)主自己的錢，只是由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)的管理和服務(wù)進(jìn)行花費(fèi)。在這種情況下，如果業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)委會(huì)的授權(quán)直接起訴業(yè)主，因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)代業(yè)委會(huì)履行了督促義務(wù)，就不用業(yè)委會(huì)另行督促了。

　　面對現(xiàn)狀

　　沒有業(yè)委會(huì)業(yè)主欠費(fèi)

　　物業(yè)只能起訴開發(fā)商？

　　今年3月9日，已經(jīng)當(dāng)了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會(huì)議提交了《建立物業(yè)管理法》的議案。

　　其中，羅益鋒提到，在其調(diào)查的過程中，大部分小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，有70%的人對自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。

　　那么，如果這些沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)主，用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來對抗物業(yè)公司的服務(wù)，物業(yè)公司能否直接起訴欠費(fèi)業(yè)主

呢？

　　李律師認(rèn)為，如果未成立業(yè)委會(huì)，應(yīng)先成立業(yè)委會(huì)。如果在業(yè)委會(huì)成立之前，物業(yè)公司要起訴，也只能起訴開發(fā)商，而不能直接告業(yè)主。

　　這是因?yàn)椋藭r(shí)的物業(yè)公司是由開發(fā)商請來的，而業(yè)主在入住時(shí)，只是與開發(fā)商簽訂了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的協(xié)議，相當(dāng)于開發(fā)商取代了業(yè)委會(huì)的作用。所以，物業(yè)公司只能以開發(fā)商為被告，再由開發(fā)商來起訴業(yè)委會(huì)。

　　劉俊海教授對此則持有異議。他認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期的物業(yè)公司是在業(yè)主入住前，由開發(fā)商選定，但業(yè)主入住后，物業(yè)管理合同仍然是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的。對條例第67條的理解應(yīng)當(dāng)客觀理性。

　　實(shí)際影響

　　業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)

　　到底對誰有利？

　　相對于以往欠費(fèi)業(yè)主屢訴屢敗的情況，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護(hù)業(yè)主的權(quán)益？是否能促進(jìn)業(yè)委會(huì)的成立？

　　前些天，新華聯(lián)家園十余戶業(yè)主因欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司推上被告席。近日，記者隨機(jī)采訪了兩位因欠物業(yè)費(fèi)而被起訴的業(yè)主，他們都表示此前并不知道第67條的規(guī)定，但會(huì)保留用此條規(guī)定抗辯物業(yè)的權(quán)利。

　　而舒可心卻表示，業(yè)委會(huì)“督促”業(yè)主交費(fèi)，看起來是保護(hù)業(yè)主利益，實(shí)際是保護(hù)了物業(yè)公司的利益。也就是說，當(dāng)小區(qū)個(gè)別或部分業(yè)主欠費(fèi)影響了小區(qū)整體的物業(yè)管理，如果物業(yè)公司沒有起訴欠費(fèi)業(yè)主，就很有可能因服務(wù)不到位或履行合同不當(dāng)而被業(yè)委會(huì)告上法庭。這時(shí)，物業(yè)公司就可以以業(yè)委會(huì)沒有履行督促交費(fèi)的義務(wù)而進(jìn)行抗辯。而根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，業(yè)委會(huì)要想證明自己已經(jīng)履行了督促義務(wù)則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業(yè)委會(huì)來承擔(dān)，也就是最終由業(yè)主承擔(dān)。

　　最新進(jìn)展

　　打算組成合議庭何時(shí)再審還未定

　　本案的主審法官張法官告訴記者，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣档娜舾梢?guī)定》第3條規(guī)定，當(dāng)事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認(rèn)為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)不宜適用簡易程序的，應(yīng)當(dāng)將案件轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖怼Ｒ蚩紤]到世紀(jì)城的業(yè)主較多，牽涉的業(yè)主利益較大，而當(dāng)事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當(dāng)庭宣布休庭。

　　而對于律師提出的“根據(jù)條例第67條規(guī)定，經(jīng)業(yè)委會(huì)督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序”這一說法，張法官則認(rèn)為不當(dāng)，因?yàn)榍爸贸绦蛲ǔＪ怯稍V訟法或相關(guān)司法解釋進(jìn)行規(guī)定的，而作為一個(gè)條例———《物業(yè)管理?xiàng)l例》是無權(quán)規(guī)定前置程序的。

　　“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序?qū)徖肀景福绾谓M成、何時(shí)再開庭還沒有定”。

　　世紀(jì)城很多業(yè)主可能還不知道，這場官司引發(fā)的對“物業(yè)條例”第67條的爭議。