法院判定小區(qū)業(yè)委會(huì)越權(quán)聘物業(yè)無(wú)效
小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后“罷免”了前期物業(yè)公司，并選聘了新的物業(yè)公司。然而新物業(yè)干了一年左右，就因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題和業(yè)主產(chǎn)生糾紛，并將業(yè)主告上法庭。被起訴的業(yè)主表示，當(dāng)初業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)半數(shù)以上業(yè)主同意，新物業(yè)根本無(wú)權(quán)來(lái)管理小區(qū)。法院經(jīng)審判認(rèn)為，該物業(yè)入駐小區(qū)的程序的確不完善，業(yè)委會(huì)和其簽署的合同也是無(wú)效的。
拖欠物業(yè)費(fèi)雙方上法庭
案件的起因是從一場(chǎng)物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛引起的--位于市中區(qū)的濟(jì)南某物業(yè)公司前不久將小區(qū)的一業(yè)主告上法庭，訴稱：自己作為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，為該小區(qū)提供全方面的物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)一業(yè)主周先生與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照1.23元每月每平方米的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。然而，業(yè)主周先生從簽訂合同開(kāi)始一年多時(shí)間從沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催要，周先生拒不繳納。所以物業(yè)起訴周先生按合同約定繳納費(fèi)用。
然而，面對(duì)物業(yè)的起訴，周先生稱，物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵，未按《物業(yè)服務(wù)合同》全面履行義務(wù)，小區(qū)所有業(yè)主的電表在業(yè)主不知情的情況下，被他人更換，而物業(yè)卻視而不見(jiàn)，不履行自己的看護(hù)義務(wù)，也沒(méi)有及時(shí)通知業(yè)主。導(dǎo)致部分業(yè)主家中多日斷電。此外，物業(yè)公司對(duì)本小區(qū)電梯不及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修理，使小區(qū)電梯經(jīng)常損壞停運(yùn)，有時(shí)長(zhǎng)達(dá)一月之久，給小區(qū)業(yè)主的生活、工作等各方面造成極大損失和不便。在周先生看來(lái)，物業(yè)極不稱職，這讓他繳納物業(yè)費(fèi)感覺(jué)很吃虧。
選聘物業(yè)程序違法業(yè)主稱合同無(wú)效
在雙方的物業(yè)費(fèi)糾紛，不滿意物業(yè)服務(wù)其實(shí)只是周先生拒絕交納物業(yè)費(fèi)的表面原因，更為關(guān)鍵的是，周先生指出--物業(yè)公司其實(shí)是“非法”的!
法庭上，周先生指出，物業(yè)所訴自己依據(jù)的是其與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，然而依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，周先生認(rèn)為業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》程序違法，是無(wú)效合同。原來(lái)當(dāng)時(shí)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主發(fā)出通告一份，內(nèi)容為在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作中，經(jīng)濟(jì)南市市中區(qū)房管局物業(yè)科指導(dǎo)，對(duì)現(xiàn)有選票由居委會(huì)監(jiān)督進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，共發(fā)放選票840張，收回僅僅53張。周先生認(rèn)為，選定物業(yè)按法律規(guī)定必須有半數(shù)以上業(yè)主同意，顯然目前的物業(yè)公司的通過(guò)票數(shù)少于半數(shù)業(yè)主，所以是無(wú)效的。
法院認(rèn)定物業(yè)選定程序違規(guī)，無(wú)效!
日前，此案經(jīng)濟(jì)南市中法院審理認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主會(huì)議的授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
其中，《物權(quán)法》 還規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的程序及所得票數(shù)，顯然不符合上述規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在未得到廣大業(yè)主的授權(quán)或同意的情況下，無(wú)權(quán)代業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，所以《物業(yè)服務(wù)合同》因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
篇2：法院判定小區(qū)業(yè)委會(huì)越權(quán)聘物業(yè)無(wú)效
法院判定小區(qū)業(yè)委會(huì)越權(quán)聘物業(yè)無(wú)效
小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后“罷免”了前期物業(yè)公司，并選聘了新的物業(yè)公司。然而新物業(yè)干了一年左右，就因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題和業(yè)主產(chǎn)生糾紛，并將業(yè)主告上法庭。被起訴的業(yè)主表示，當(dāng)初業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)半數(shù)以上業(yè)主同意，新物業(yè)根本無(wú)權(quán)來(lái)管理小區(qū)。法院經(jīng)審判認(rèn)為，該物業(yè)入駐小區(qū)的程序的確不完善，業(yè)委會(huì)和其簽署的合同也是無(wú)效的。
拖欠物業(yè)費(fèi)雙方上法庭
案件的起因是從一場(chǎng)物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛引起的--位于市中區(qū)的濟(jì)南某物業(yè)公司前不久將小區(qū)的一業(yè)主告上法庭，訴稱：自己作為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，為該小區(qū)提供全方面的物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)一業(yè)主周先生與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照1.23元每月每平方米的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。然而，業(yè)主周先生從簽訂合同開(kāi)始一年多時(shí)間從沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催要，周先生拒不繳納。所以物業(yè)起訴周先生按合同約定繳納費(fèi)用。
然而，面對(duì)物業(yè)的起訴，周先生稱，物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵，未按《物業(yè)服務(wù)合同》全面履行義務(wù)，小區(qū)所有業(yè)主的電表在業(yè)主不知情的情況下，被他人更換，而物業(yè)卻視而不見(jiàn)，不履行自己的看護(hù)義務(wù)，也沒(méi)有及時(shí)通知業(yè)主。導(dǎo)致部分業(yè)主家中多日斷電。此外，物業(yè)公司對(duì)本小區(qū)電梯不及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修理，使小區(qū)電梯經(jīng)常損壞停運(yùn)，有時(shí)長(zhǎng)達(dá)一月之久，給小區(qū)業(yè)主的生活、工作等各方面造成極大損失和不便。在周先生看來(lái)，物業(yè)極不稱職，這讓他繳納物業(yè)費(fèi)感覺(jué)很吃虧。
選聘物業(yè)程序違法業(yè)主稱合同無(wú)效
在雙方的物業(yè)費(fèi)糾紛，不滿意物業(yè)服務(wù)其實(shí)只是周先生拒絕交納物業(yè)費(fèi)的表面原因，更為關(guān)鍵的是，周先生指出--物業(yè)公司其實(shí)是“非法”的!
法庭上，周先生指出，物業(yè)所訴自己依據(jù)的是其與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，然而依據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，周先生認(rèn)為業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》程序違法，是無(wú)效合同。原來(lái)當(dāng)時(shí)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主發(fā)出通告一份，內(nèi)容為在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作中，經(jīng)濟(jì)南市市中區(qū)房管局物業(yè)科指導(dǎo)，對(duì)現(xiàn)有選票由居委會(huì)監(jiān)督進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，共發(fā)放選票840張，收回僅僅53張。周先生認(rèn)為，選定物業(yè)按法律規(guī)定必須有半數(shù)以上業(yè)主同意，顯然目前的物業(yè)公司的通過(guò)票數(shù)少于半數(shù)業(yè)主，所以是無(wú)效的。
法院認(rèn)定物業(yè)選定程序違規(guī)，無(wú)效!
日前，此案經(jīng)濟(jì)南市中法院審理認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主會(huì)議的授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
其中，《物權(quán)法》 還規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的程序及所得票數(shù)，顯然不符合上述規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在未得到廣大業(yè)主的授權(quán)或同意的情況下，無(wú)權(quán)代業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，所以《物業(yè)服務(wù)合同》因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
篇3：科技大廈20X學(xué)年業(yè)委會(huì)工作總結(jié)
E科技大廈20**年業(yè)委會(huì)工作總結(jié)
E大廈建成經(jīng)過(guò)7年多的運(yùn)轉(zhuǎn)，樓里的基礎(chǔ)設(shè)備也都出現(xiàn)了老化的情況，或大或小存在的問(wèn)題，中央空調(diào)存在的問(wèn)題，消防問(wèn)題，也是業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，如果不能及時(shí)修復(fù)，以后出現(xiàn)大的問(wèn)題更是嚴(yán)重，目前大樓并沒(méi)有公共維修基金。
E業(yè)委會(huì)成立即將兩年了，在這段時(shí)間無(wú)論是業(yè)委會(huì)還是物業(yè)公司，也都進(jìn)行了積極的改進(jìn)，不過(guò)作為大部分業(yè)主的感覺(jué)來(lái)說(shuō)，如果租賃的是大產(chǎn)權(quán)的寫字樓的話，租戶會(huì)有種客戶是上帝的感受，作為E大廈的租戶，大家感覺(jué)比較多的還是來(lái)自物業(yè) 公司的關(guān)卡比較多，本來(lái)感覺(jué)應(yīng)該很順利的事情往往很不順利，包括好多業(yè)主反映租戶總是在物業(yè)遇到很多難題。作為業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)物業(yè)公司E項(xiàng)目部的人員也盡力了。和業(yè)主的聊天中，總結(jié)了業(yè)主的一些建議。為什么在大產(chǎn)權(quán)的寫字樓會(huì)有上帝的感覺(jué)呢，根本原因在于大產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)單位是一個(gè)，分散出售的寫字樓產(chǎn)權(quán)是分散的。單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)先想到是否服務(wù)到位，分散產(chǎn)權(quán)物業(yè)先想的是不管出租還是空置都要交物業(yè)費(fèi)。并且伴隨著吃拿卡要的發(fā)生，隨著社會(huì)的發(fā)展，政府都在推廣以服務(wù)為導(dǎo)向。大部分業(yè)主也都意識(shí)到這樣的情況。馬上兩年過(guò)去了，目前的狀況業(yè)主們也是清楚地，隨著業(yè)主的法律意識(shí)不斷增長(zhǎng)，目前來(lái)說(shuō)情況還是在嘮叨上，如果一直沒(méi)有根本變化，公開(kāi)招標(biāo)剩下的就是時(shí)間問(wèn)題了。
有的業(yè)主提出大廈安裝光纖的問(wèn)題，說(shuō)大廈只有簽訂合同的公司安裝，但是費(fèi)用比其他公司的價(jià)格高出一截，業(yè)主質(zhì)疑正常情況簽約的話應(yīng)該是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的公司，為什么和價(jià)格高的公司簽訂合同，價(jià)格低的公司還不能進(jìn)入大廈，目前大廈的業(yè)主方是全體業(yè)主，那么是誰(shuí)簽訂的合同，合同的業(yè)主方是誰(shuí)。
關(guān)于物業(yè)提供的賬目，還需要細(xì)化，根據(jù)物業(yè)公司提供賬目來(lái)看是看不到細(xì)節(jié)支出的，能源費(fèi)，人員開(kāi)支費(fèi)用不成正比。按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，11.28元的能源費(fèi)每年收入500萬(wàn)，根據(jù)賬目來(lái)看支出不足300萬(wàn)，經(jīng)過(guò)和業(yè)主的溝通，業(yè)委會(huì)也希望目前的情況有根本的改進(jìn)，目前的物業(yè)費(fèi)里面的能源費(fèi)是代收的，是不在物業(yè)公司的利潤(rùn)里面的，為了更好的利用這一部分，業(yè)主們希望可以將能源費(fèi)有業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理，這樣可以在保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，多余的資金可以進(jìn)行設(shè)備維修。
對(duì)于除能源費(fèi)以外的物業(yè)費(fèi)，希望物業(yè)公司按照購(gòu)房合同的標(biāo)準(zhǔn)，積極的改善目前存在的情況，如果改善后物業(yè)公司的利潤(rùn)達(dá)不到合同規(guī)定的15%，可以上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)每年經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，希望盡快解決。
對(duì)于物業(yè)公司認(rèn)為的目前的物業(yè)費(fèi)為包干制，購(gòu)房合同約定的為15%酬金制，如改為包干制需經(jīng)全體業(yè)主表決，表決結(jié)果按照雙過(guò)半生效后，才是法律認(rèn)定的有效變更。
為了良好地合作，更好的發(fā)展，從去年到現(xiàn)在一直給了E物業(yè)管理部很大的改善空間，同時(shí)也和業(yè)主解釋了很多，目前效果不是很樂(lè)觀。一直這樣是沒(méi)有辦法促進(jìn)合作的。
希望在這次會(huì)議的研討中要有一個(gè)慎重的考慮，本著我們的長(zhǎng)久發(fā)展規(guī)范的服務(wù)，做一個(gè)細(xì)化，近期物業(yè)要部要寫一個(gè)明確的工作計(jì)劃要明確工作落實(shí)在紙上雙方將工作高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的推動(dòng)起來(lái)，讓大家看都有很突出的工作。
現(xiàn)在大廈的一年比一年要維修改造的多，如果這樣下去最后誰(shuí)也干不下去就變成了很糟糕的事情，在維修改造上， 服務(wù)上， 安全上， 近兩年來(lái)沒(méi)有太大的變化，包括服務(wù)人員都不是業(yè)內(nèi)人士怎么能提高大廈的價(jià)值，比方說(shuō)去年說(shuō)的馬路維修等一直也沒(méi)有跟本的修復(fù)和完善，現(xiàn)在越來(lái)壞得越多，現(xiàn)在整個(gè)路面都存在了問(wèn)題，空調(diào) 廁所 墻面 車庫(kù)地面等環(huán)節(jié)很多怎么進(jìn)行明確出來(lái)，希望物業(yè)公司能夠書(shū)面回復(fù)，業(yè)委會(huì)進(jìn)行公布，為業(yè)主大會(huì)進(jìn)行明確的答復(fù)。
E科技大廈業(yè)委會(huì)