社區(qū)私治是他治與自治的共同陷阱

　　私治是以某個(gè)人或者某幾個(gè)人的主觀意志為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行治理的行為。

　　之所以，有這個(gè)想法，是因?yàn)椋S著對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀的觀察和反思，發(fā)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)行的運(yùn)作模式運(yùn)行鏈條上的主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、行政單位等既有秩序的構(gòu)建和維護(hù)者，普遍抱持的論點(diǎn)“業(yè)委會(huì)大多數(shù)是別有用心”的論據(jù)就是現(xiàn)行的業(yè)委會(huì)的種種亂象，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)這一新生的力量未老先衰，毀譽(yù)參半。

　　傳統(tǒng)的以物業(yè)公司為主導(dǎo)的物業(yè)管理模式當(dāng)中，對(duì)于市場(chǎng)主體的買方來講屬于典型的他治模式。但是，實(shí)行物業(yè)管理以來，典型的物業(yè)企業(yè)治理伴隨著房地長(zhǎng)行業(yè)的突飛猛進(jìn)也是一枝獨(dú)大，占據(jù)著物業(yè)管理行業(yè)的絕大多數(shù)市場(chǎng)。

　　他治的合法合理性來自于業(yè)主即一開始作為開發(fā)商客戶的商品房合同當(dāng)事人對(duì)于物業(yè)管理事項(xiàng)的書面授權(quán)：在商品房的采購(gòu)環(huán)節(jié)，準(zhǔn)業(yè)主通過商品房買賣合同的有關(guān)條款以及臨時(shí)管理規(guī)約的簽署和承認(rèn)--當(dāng)然這里面也許有許多的不自覺、無能為力或者情非得已，但是這也不能成為契約簽署人不執(zhí)行契約的說辭和理由。但是，貌似大多數(shù)的業(yè)主對(duì)這樣一份承諾和約定并不是記憶多么深刻或者說壓根也并沒有把它太當(dāng)做一回事，而是以為：買房子也僅僅就是買房子，買了房子以后的事情，那是以后的事情。這也是導(dǎo)致前期物業(yè)管理當(dāng)中，眾多的業(yè)主普遍在遇到對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿時(shí)，通常提出的疑問：我又沒選你物業(yè)公司來，是開發(fā)商選的!這樣一種誤解和錯(cuò)覺。

　　正是由于業(yè)主對(duì)于商品房買賣合同的這種單一的理解，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)約定的忽視以及對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的漠視，導(dǎo)致前期物業(yè)管理以及日常的物業(yè)管理過程中沖突不斷，亂象紛呈!

　　當(dāng)某一個(gè)集體維權(quán)事件，使得業(yè)主作為市場(chǎng)買方為了維權(quán)，而窮盡一切手段尋求突破時(shí)，原來的潛規(guī)則變成了明證據(jù)：典型的比如公共收益(包括但不限于電梯廣告、園區(qū)廣告、場(chǎng)地收益、各種公共場(chǎng)所的租金等等)，這樣一些帶有經(jīng)濟(jì)原罪特點(diǎn)的行為成為壓死傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)的最后一根稻草。所以，當(dāng)武漢推行了“四資”強(qiáng)制移交規(guī)定之后，出現(xiàn)了密集的集中拋盤這種與當(dāng)下在社區(qū)O2O如火如荼、蒸蒸日上的大的市場(chǎng)主流行為逆勢(shì)而為的“反”市場(chǎng)化的正常市場(chǎng)化行為!

　　在他治之下，業(yè)主們市場(chǎng)條件下的感受的是不被尊重，費(fèi)用不透明，服務(wù)不作為!造成這種局面的原因既有作為業(yè)主對(duì)自身責(zé)權(quán)利邊界不清的情況，也有傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)真正的合同主體--業(yè)主的漠視--認(rèn)為很多人就是無理取鬧，無中生有!導(dǎo)致雙方無法真正的認(rèn)真溝通和坦誠(chéng)交流。處于市場(chǎng)投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)利益考量，他治之下，為了效率，為了品牌，為了生存。物業(yè)企業(yè)不知不覺中變成了主觀主義者，被誤解也好，刻意而為也好，堅(jiān)決的按照的自己的意志來塑造項(xiàng)目!這就導(dǎo)致了客觀上事實(shí)上的合同相對(duì)人彼此自說自話，互不服氣。

　　他治之下，對(duì)立產(chǎn)生!出現(xiàn)了收費(fèi)率低-服務(wù)降低-收費(fèi)率更低-服務(wù)更差的惡性循環(huán)陷阱。

　　那自治的情況如何?

　　業(yè)委會(huì)作業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生機(jī)構(gòu)，至今面臨著種種尷尬。

　　誕生之初，從程序到實(shí)體，并不是所有的環(huán)節(jié)都盡善盡美，畢竟許多的業(yè)委會(huì)都是革命的產(chǎn)物，那些矛盾多發(fā)、問題嚴(yán)重的社區(qū)才是業(yè)委會(huì)的催生要件。這也客觀上導(dǎo)致了物業(yè)行業(yè)現(xiàn)行的運(yùn)作模式運(yùn)行鏈條上的主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、行政單位甚至有不少的業(yè)主等對(duì)于業(yè)委會(huì)的偏見和歧視!從革命到建設(shè)，從維權(quán)到行權(quán)，從名聲到利益，一路走來，每一位從事業(yè)委會(huì)的人都會(huì)感慨萬千，甘苦自知!

　　既要有當(dāng)初的革命理想，又要面對(duì)種種復(fù)雜的局面。這是考驗(yàn)很大的一件事情，現(xiàn)實(shí)中有些被收買了，有些被滑到了，有些被阻止了，有些被暗算了，有些自己心涼了!

　　而越是想做點(diǎn)事情，越是想有所作為，就越是會(huì)“蠢蠢欲動(dòng)”，當(dāng)業(yè)委會(huì)的“蠢蠢欲動(dòng)”與眾多的業(yè)主巋然不動(dòng)形成巨大的反差時(shí)，就存在著“小團(tuán)體”意志與集體意志的分歧和落差。如何處理這種意志的同步性、同質(zhì)性就是考驗(yàn)業(yè)委會(huì)的行為能力和集體智慧。而很多時(shí)候，同樣是為了效率，往往會(huì)出現(xiàn)犧牲程序性要求，出現(xiàn)對(duì)于程序遵循的不當(dāng)或不周。如果，過程有瑕疵結(jié)果很好的話，倒也不會(huì)引起較大的反彈和惡意。倘若追求效率和結(jié)果的主觀意愿過于強(qiáng)烈的話，往往會(huì)造成在處理具體事務(wù)上的粗糙和武斷，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主意見的反彈，尤其是反對(duì)派或者是利益攸關(guān)的業(yè)主的異議或反對(duì)。從而出現(xiàn)各種不同的聲音和行動(dòng)。表象上的觀感就是：有業(yè)委會(huì)的小區(qū)就是不消停，并進(jìn)而對(duì)業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生和存在產(chǎn)生疑慮和擔(dān)心。并且由于缺乏對(duì)于正面典型案例和正確做法的體認(rèn)和感受，由此對(duì)制度和業(yè)主組織本身產(chǎn)生質(zhì)疑。這時(shí)候，許多業(yè)主會(huì)反思或者對(duì)比在“他治”情形下的異同，產(chǎn)生自還不如“他治”等等表面的感覺。使得“自治”同樣陷入不能自拔的陷阱。

　　如何避免“私治”，是物業(yè)管理人和業(yè)主組織所要共同面對(duì)的解決的問題。如何從主觀性太強(qiáng)、效率要求太高、程序性遵循意識(shí)太差的傳統(tǒng)管理角色意識(shí)中解放出來，樹立客戶本位、公平為上、程序?yàn)榇笠苍S是我們要重點(diǎn)考慮的。

篇2：社區(qū)私治是他治與自治的共同陷阱

　　社區(qū)私治是他治與自治的共同陷阱

　　私治是以某個(gè)人或者某幾個(gè)人的主觀意志為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行治理的行為。

　　之所以，有這個(gè)想法，是因?yàn)椋S著對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀的觀察和反思，發(fā)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)行的運(yùn)作模式運(yùn)行鏈條上的主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、行政單位等既有秩序的構(gòu)建和維護(hù)者，普遍抱持的論點(diǎn)“業(yè)委會(huì)大多數(shù)是別有用心”的論據(jù)就是現(xiàn)行的業(yè)委會(huì)的種種亂象，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)這一新生的力量未老先衰，毀譽(yù)參半。

　　傳統(tǒng)的以物業(yè)公司為主導(dǎo)的物業(yè)管理模式當(dāng)中，對(duì)于市場(chǎng)主體的買方來講屬于典型的他治模式。但是，實(shí)行物業(yè)管理以來，典型的物業(yè)企業(yè)治理伴隨著房地長(zhǎng)行業(yè)的突飛猛進(jìn)也是一枝獨(dú)大，占據(jù)著物業(yè)管理行業(yè)的絕大多數(shù)市場(chǎng)。

　　他治的合法合理性來自于業(yè)主即一開始作為開發(fā)商客戶的商品房合同當(dāng)事人對(duì)于物業(yè)管理事項(xiàng)的書面授權(quán)：在商品房的采購(gòu)環(huán)節(jié)，準(zhǔn)業(yè)主通過商品房買賣合同的有關(guān)條款以及臨時(shí)管理規(guī)約的簽署和承認(rèn)--當(dāng)然這里面也許有許多的不自覺、無能為力或者情非得已，但是這也不能成為契約簽署人不執(zhí)行契約的說辭和理由。但是，貌似大多數(shù)的業(yè)主對(duì)這樣一份承諾和約定并不是記憶多么深刻或者說壓根也并沒有把它太當(dāng)做一回事，而是以為：買房子也僅僅就是買房子，買了房子以后的事情，那是以后的事情。這也是導(dǎo)致前期物業(yè)管理當(dāng)中，眾多的業(yè)主普遍在遇到對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿時(shí)，通常提出的疑問：我又沒選你物業(yè)公司來，是開發(fā)商選的!這樣一種誤解和錯(cuò)覺。

　　正是由于業(yè)主對(duì)于商品房買賣合同的這種單一的理解，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)約定的忽視以及對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的漠視，導(dǎo)致前期物業(yè)管理以及日常的物業(yè)管理過程中沖突不斷，亂象紛呈!

　　當(dāng)某一個(gè)集體維權(quán)事件，使得業(yè)主作為市場(chǎng)買方為了維權(quán)，而窮盡一切手段尋求突破時(shí)，原來的潛規(guī)則變成了明證據(jù)：典型的比如公共收益(包括但不限于電梯廣告、園區(qū)廣告、場(chǎng)地收益、各種公共場(chǎng)所的租金等等)，這樣一些帶有經(jīng)濟(jì)原罪特點(diǎn)的行為成為壓死傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)的最后一根稻草。所以，當(dāng)武漢推行了“四資”強(qiáng)制移交規(guī)定之后，出現(xiàn)了密集的集中拋盤這種與當(dāng)下在社區(qū)O2O如火如荼、蒸蒸日上的大的市場(chǎng)主流行為逆勢(shì)而為的“反”市場(chǎng)化的正常市場(chǎng)化行為!

　　在他治之下，業(yè)主們市場(chǎng)條件下的感受的是不被尊重，費(fèi)用不透明，服務(wù)不作為!造成這種局面的原因既有作為業(yè)主對(duì)自身責(zé)權(quán)利邊界不清的情況，也有傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)真正的合同主體--業(yè)主的漠視--認(rèn)為很多人就是無理取鬧，無中生有!導(dǎo)致雙方無法真正的認(rèn)真溝通和坦誠(chéng)交流。處于市場(chǎng)投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)利益考量，他治之下，為了效率，為了品牌，為了生存。物業(yè)企業(yè)不知不覺中變成了主觀主義者，被誤解也好，刻意而為也好，堅(jiān)決的按照的自己的意志來塑造項(xiàng)目!這就導(dǎo)致了客觀上事實(shí)上的合同相對(duì)人彼此自說自話，互不服氣。

　　他治之下，對(duì)立產(chǎn)生!出現(xiàn)了收費(fèi)率低-服務(wù)降低-收費(fèi)率更低-服務(wù)更差的惡性循環(huán)陷阱。

　　那自治的情況如何?

　　業(yè)委會(huì)作業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生機(jī)構(gòu)，至今面臨著種種尷尬。

　　誕生之初，從程序到實(shí)體，并不是所有的環(huán)節(jié)都盡善盡美，畢竟許多的業(yè)委會(huì)都是革命的產(chǎn)物，那些矛盾多發(fā)、問題嚴(yán)重的社區(qū)才是業(yè)委會(huì)的催生要件。這也客觀上導(dǎo)致了物業(yè)行業(yè)現(xiàn)行的運(yùn)作模式運(yùn)行鏈條上的主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、行政單位甚至有不少的業(yè)主等對(duì)于業(yè)委會(huì)的偏見和歧視!從革命到建設(shè)，從維權(quán)到行權(quán)，從名聲到利益，一路走來，每一位從事業(yè)委會(huì)的人都會(huì)感慨萬千，甘苦自知!

　　既要有當(dāng)初的革命理想，又要面對(duì)種種復(fù)雜的局面。這是考驗(yàn)很大的一件事情，現(xiàn)實(shí)中有些被收買了，有些被滑到了，有些被阻止了，有些被暗算了，有些自己心涼了!

　　而越是想做點(diǎn)事情，越是想有所作為，就越是會(huì)“蠢蠢欲動(dòng)”，當(dāng)業(yè)委會(huì)的“蠢蠢欲動(dòng)”與眾多的業(yè)主巋然不動(dòng)形成巨大的反差時(shí)，就存在著“小團(tuán)體”意志與集體意志的分歧和落差。如何處理這種意志的同步性、同質(zhì)性就是考驗(yàn)業(yè)委會(huì)的行為能力和集體智慧。而很多時(shí)候，同樣是為了效率，往往會(huì)出現(xiàn)犧牲程序性要求，出現(xiàn)對(duì)于程序遵循的不當(dāng)或不周。如果，過程有瑕疵結(jié)果很好的話，倒也不會(huì)引起較大的反彈和惡意。倘若追求效率和結(jié)果的主觀意愿過于強(qiáng)烈的話，往往會(huì)造成在處理具體事務(wù)上的粗糙和武斷，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主意見的反彈，尤其是反對(duì)派或者是利益攸關(guān)的業(yè)主的異議或反對(duì)。從而出現(xiàn)各種不同的聲音和行動(dòng)。表象上的觀感就是：有業(yè)委會(huì)的小區(qū)就是不消停，并進(jìn)而對(duì)業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生和存在產(chǎn)生疑慮和擔(dān)心。并且由于缺乏對(duì)于正面典型案例和正確做法的體認(rèn)和感受，由此對(duì)制度和業(yè)主組織本身產(chǎn)生質(zhì)疑。這時(shí)候，許多業(yè)主會(huì)反思或者對(duì)比在“他治”情形下的異同，產(chǎn)生自還不如“他治”等等表面的感覺。使得“自治”同樣陷入不能自拔的陷阱。

　　如何避免“私治”，是物業(yè)管理人和業(yè)主組織所要共同面對(duì)的解決的問題。如何從主觀性太強(qiáng)、效率要求太高、程序性遵循意識(shí)太差的傳統(tǒng)管理角色意識(shí)中解放出來，樹立客戶本位、公平為上、程序?yàn)榇笠苍S是我們要重點(diǎn)考慮的。

篇3：楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法(2021)

　　《楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法》已經(jīng)20**年3月15日十二屆州人民政府第112次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自20**年5月1日起施行。

　　20**年3月27日

　　楚雄彝族自治州物業(yè)管理辦法(20**)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，營(yíng)造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本州實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條 州、縣市人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制。

　　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、自主管理、市場(chǎng)服務(wù)、依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

　　第四條 州住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全州物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;

　　(二)指導(dǎo)和監(jiān)督縣市物業(yè)管理、住宅專項(xiàng)維修資金交存使用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等工作;

　　(三)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等指導(dǎo)性示范文本;

　　(四)指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范;

　　(五)履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策;

　　(二)接受業(yè)主委員會(huì)備案;

　　(三)接受前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案和批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)核準(zhǔn)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi);

　　(五)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督;

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息審核、評(píng)價(jià)、計(jì)分歸集上報(bào)、公示和結(jié)果運(yùn)用;

　　(七)接受和處理物業(yè)管理服務(wù)投訴;

　　(八)對(duì)行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)開展培訓(xùn);

　　(九)履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　州、縣市自然資源規(guī)劃、公安、民政、消防、市場(chǎng)監(jiān)督管理、城市綜合執(zhí)法等部門按照職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)將物業(yè)管理納入社區(qū)公共服務(wù)體系，建立和落實(shí)物業(yè)管理工作爭(zhēng)議化解、應(yīng)急管理等工作機(jī)制;

　　(二)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆、日常運(yùn)作等工作，接受業(yè)主委員會(huì)備案;

　　(三)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(四)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)、安置小區(qū)等的物業(yè)管理服務(wù)工作;

　　(五)指導(dǎo)村(居)民委員會(huì)采取物業(yè)應(yīng)急措施。

　　突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)州、縣市人民政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作。

　　第六條 村(居)民委員會(huì)協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)管理有關(guān)工作，建立與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常溝通、協(xié)商機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。

　　第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定自律性規(guī)范，調(diào)解糾紛，組織培訓(xùn)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第二章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

　　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同實(shí)施管理。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)：

　　(一)將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的;

　　(二)將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿2年的;

　　(三)占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自條件具備之日起60日內(nèi)，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　建設(shè)單位未按前款規(guī)定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分30%以上的業(yè)主向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)書面要求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在30日內(nèi)報(bào)送本辦法第十一條規(guī)定的資料，建設(shè)單位不得拒絕提供。

　　第十一條 建設(shè)單位或者業(yè)主申請(qǐng)籌備首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列資料：

　　(一)業(yè)主名冊(cè);

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(三)房屋及建筑面積清冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備交付使用資料;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房配置資料;

　　(七)設(shè)立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。

　　第十二條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、村(居)民委員會(huì)代表組成。

　　籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府決定。

　　第十三條 籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位注銷的，可以使用公共收益或者由業(yè)主自行籌集。

　　第十四條 籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員：

　　(一)不具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系;

　　(三)索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益或者報(bào)酬的;

　　(四)管理規(guī)約規(guī)定不宜擔(dān)任籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

　　鼓勵(lì)推薦物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有建設(shè)、管理、財(cái)經(jīng)、法律等方面專業(yè)知識(shí)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)候選人。

　　第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　籌備組自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后自行解散。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，定期會(huì)議每年至少召開1次。業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依法在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票方式進(jìn)行表決。表決辦法應(yīng)當(dāng)符合法定條件并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5人—11人單數(shù)組成，委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng);

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄、會(huì)議決定;

　　(四)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)委員(含候補(bǔ)委員)名單及基本情況;

　　(五)業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果及公示情況;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　備案資料齊全的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)予以備案;備案資料不齊全的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到資料5個(gè)工作日內(nèi)一次性書面告知補(bǔ)正資料。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期通報(bào)業(yè)主委員會(huì)工作情況、物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督合同的履行;

　　(四)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，依法制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為;

　　(六)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)的使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(七)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)管理。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，工作經(jīng)費(fèi)可以從全體業(yè)主共有資金和收益中列支。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度公共資金和收益收支、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況。業(yè)主委員會(huì)屆滿或者業(yè)主委員會(huì)主任離任時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照約定方式和程序進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。津貼可以在公共資金和收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)、資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前3個(gè)月，書面告知物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆選舉期間，不得召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和非危及房屋、人身財(cái)產(chǎn)安全的物業(yè)維修、改造和更新等事項(xiàng)。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立前，由村(居)民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十二條 建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是符合下列條件之一的，經(jīng)縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標(biāo)人少于3個(gè)的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積小于3萬平方米的。

　　建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則協(xié)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為商品房銷售合同的附件。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房中應(yīng)當(dāng)設(shè)置業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)場(chǎng)所。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)首期建設(shè)，同步交付使用。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)許可證前予以確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房建設(shè)情況納入竣工驗(yàn)收。

　　物業(yè)服務(wù)用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

　　已投入使用但未配建物業(yè)服務(wù)用房的小區(qū)，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房或者等值資金等多種方式提供;建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐步統(tǒng)籌解決。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)有業(yè)主代表、縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，并接受其監(jiān)督。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十五條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽收物業(yè)移交文件之日起，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　建設(shè)單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)符合有關(guān)規(guī)定和買賣合同約定的接收標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拒不接收的，應(yīng)當(dāng)自通知辦理交付手續(xù)期限屆滿次日起交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核準(zhǔn)。非住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過3年，合同期滿后尚未成立業(yè)主大會(huì)的，可以續(xù)簽。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。

　　建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任且尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域90日前應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)村(居)民委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前組織業(yè)主決定管理模式。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，經(jīng)營(yíng)范圍包含物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和設(shè)備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力，并符合相關(guān)行業(yè)部門的規(guī)范和要求。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十九條 州、縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理，采集、記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，進(jìn)行信用評(píng)價(jià)和等級(jí)評(píng)定并按年度向社會(huì)公開，對(duì)于嚴(yán)重失信企業(yè)納入社會(huì)誠(chéng)信體系實(shí)施聯(lián)合懲戒。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行信用管理，依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目后應(yīng)當(dāng)在云南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息管理平臺(tái)上注冊(cè)，登記企業(yè)信息和項(xiàng)目信息。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并及時(shí)更新：

　　(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各專項(xiàng)服務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式;

　　(三)電梯、消防、機(jī)械停車設(shè)備等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案;

　　(四)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益;

　　(五)房屋裝飾裝修和使用過程中的安全注意事項(xiàng);

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以說明。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(二)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以督促其限期交納;逾期不交納的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟;

　　(三)根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的其他服務(wù)事項(xiàng)，按照雙方約定收取報(bào)酬;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)根據(jù)行業(yè)規(guī)范和合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符、公開透明的物業(yè)服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議;

　　(三)加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，協(xié)助相關(guān)部門做好安全工作;

　　(四)采取必要的安全保障措施，防止高空拋物、墜物情形的發(fā)生;

　　(五)按照規(guī)定公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息并及時(shí)更新;

　　(六)依法勸阻、制止違法違規(guī)行為;

　　(七)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng);

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的用途;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

　　(四)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定交接查驗(yàn)和移交有關(guān)財(cái)物資料;

　　(五)以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目，攔阻業(yè)主出入，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣;

　　(六)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi);

　　(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠(chéng)信的原則。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式在合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。

　　第三十五條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定期限書面告知業(yè)主委員會(huì)并向業(yè)主公示;合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)在終止或者解除合同前60日告知。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止或者解除之日起7日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物：

　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)移交的資料;

　　(二)業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案以及物業(yè)服務(wù)中形成的檔案;

　　(三)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(四)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的收益及其相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和交納記錄;

　　(五)其他法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

　　因特殊原因不能將前款規(guī)定資料和財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)的，可以交由物業(yè)所在地村(居)民委員會(huì)代為保管。

　　第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得因部分用戶未交費(fèi)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)、方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用。

　　第五章 物業(yè)使用維護(hù)

　　第三十七條 物業(yè)的使用和維護(hù)中有違反法律、法規(guī)行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅裝飾裝修的管理，住宅裝飾裝修工程開工前，裝修人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，裝修人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主使用。

　　車輛在物業(yè)共有部位的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。確需利用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場(chǎng)地改建停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，并依法辦理規(guī)劃、消防、園林綠化等相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的地下人民防空工程平時(shí)用作停車位的，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)。

　　第四十條 新建小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

　　建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的，相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收;驗(yàn)收不合格的，相關(guān)單位整改合格后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。

　　物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān);

　　(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定分?jǐn)偅呀淮孀≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的可以從住宅專項(xiàng)維修資金中支付;

　　(三)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第四十二條 業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急列支程序：

　　(一)屋頂、墻體滲漏，排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴(yán)重漏水;

　　(二)線路故障引起停電或者漏電;

　　(三)樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手扶欄松動(dòng)、損壞，樓體外立面有脫落危險(xiǎn);

　　(四)電梯發(fā)生危及人身安全故障;

　　(五)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，不能運(yùn)行;

　　(六)其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權(quán)益的情形。

　　出現(xiàn)前款所列情形，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供維修方案、費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偳鍍?cè)和其他依法應(yīng)當(dāng)提供的材料向所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后2個(gè)工作日內(nèi)完成審核工作。經(jīng)審核同意并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)向業(yè)主進(jìn)行公示，可列支相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第四十三條 違反本辦法規(guī)定的行為，由相關(guān)行政主管部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定查處。

　　第四十四條 州縣市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員未依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正或者依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期整改，并通告全體業(yè)主。

　　第七章 附 則

　　第四十六條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理的，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十七條 本辦法自20**年5月1日起施行。