濟南市首次業主大會會議籌備常用表格說明

　　首次業主大會會議籌備、業主委員會選舉

　　1、關于籌備業主大會的申請書

　　依據：1)《山東省物業管理條例》第二十八條

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

　　2)《濟南市物業管理辦法》濟南市人民政府令第253號 第七條　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理項目聯席會議，調解處理物業管理活動中的糾紛。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。

　　3)《濟南市物業管理辦法》濟南市人民政府令第253號 第十七條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業主大會籌備組： (一)業主入住面積比例達到百分之五十以上的;(二)業主入住戶數比例達到百分之五十以上的;(三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

　　4)《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》 第十條　物業管理區域達到業主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業管理服務單位應向物業所在地縣(市)、區房管部門提出成立業主大會的書面申請;逾期未申請的，經物業區域內20%以上業主提議，可以向物業所在地縣(市)、區房管部門提出成立業主大會的書面要求。(最后的表述屬于濟南市人民政府辦公廳發布于二OO七年三月十九日的規則，未及時作修改，與(20**年5月1日起實施)《山東省物業管理條例》和20**年12月5日 濟南市物業管理辦法 濟南市人民政府令第253號不符，按照新的法規實施)

　　2、關于組建業主大會籌備組的公告(申請之日起30日)

　　依據：1)《 濟南市物業管理辦法 》 濟南市人民政府令第253號 第十七條　籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。

　　籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織推薦產生。

　　籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。

　　2)《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》第十一條　縣(市)、區房管部門應在收到建設單位(物業管理企業)書面報告或業主的書面要求后30日內，與街道辦事處(鄉鎮人民政府)共同組織、指導成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5-15名成員組成。其中居(村)民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居(村)民委員會的，籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)工作人員擔任;其余成員為物業管理區域內的業主代表，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會組織業主推薦產生。籌備組中的業主代表應由模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任。

　　3、關于業主大會會議籌備組產生辦法的公示(5-15名)

　　依據：1)《濟南市物業管理辦法》濟南市人民政府令第253號 第十七條 籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。

　　2)《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》第十一條籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業管理區域內公告。

　　4、業主大會籌備組成員自薦表(輔助性表格)

　　5、業主大會籌備組成員推薦表(輔助性表格)

　　6、關于業主大會籌備組成員名單的公告(含街道、居委會、業主，輔助性表格)

　　7、關于業主身份、投票權數、專有部分面積確認方法及結果的公告

　　依據：1)《山東省物業管理條例》第二十八條 房屋的所有權人為業主。建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第三十三條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　8、關于首次業主大會會議形式的公告

　　依據：1)《山東省物業管理條例》第三十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

　　第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　9、維華商業廣場《管理規約(草案)》

　　10、維華商業廣場《業主大會議事規則(草案)》

　　依據：1)《濟南市物業管理辦法》濟南市人民政府令第253號 第十八條　籌備組履行下列職責

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　11、關于選舉業主委員會委員相關事項的公示(5-13人20%差額、任期5年)

　　依據：1)《濟南市物業管理辦法》濟南市人民政府令第253號 第二十二條　業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

　　2)《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》

　　第十七條　業主委員會應采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

　　12、業主委員會委員候選人自薦表

　　13、業主委員會委員候選人推薦表

　　14、關于業主委員會委員候選人名單的公示

　　15、業主委員會委員候選人簡歷表

　　依據： 《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》

　　第十八條　業主委員會由5至13人的單數組成，首屆業主委員會人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　第十九條　推選首屆業主委員會委員的候選人，由籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，并結合物業管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

　　籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產生后，籌備組在物業管理區域內公告。

　　第二十條　業主委員會委員候選人應符合下列條件：

　　(一)居住在本物業管理區域內;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守國家有關法律、法規;

　　(四)遵守業主大會議事日程規則、業主公約，模范履行業主義務;

　　(五)熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力;

　　(六)具有一定的組織能力;

　　(七)具備必要的工作時間;

　　(八)未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。

　　16、關于召開首次業主大會會議的公告

　　依據：《山東省物業管理條例》第三十條 籌備組履行下列職責：

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　17、參加業主大會會議的授權委托書

　　《山東省物業管理條例》第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　18、業主大會會議表決票(輔助性表格，存檔)

　　19、業主委員會候選人基本情況表

　　依據：《山東省物業管理條例》第三十條 籌備組履行下列職責：(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》第十三條　籌備組應在30日內(特殊情況可以延長30日)完成下列工作。(五)確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人;

　　20、關于更改首次業主大會會議召開時間的公告(不能按照原定計劃召開情況下的告知)

　　21、關于延長投票時間的公告(在原定時間內未實現雙過半，延長會議期間)

　　22、關于首次業主大會會議表決結果的公告

　　23、業主委員會委員名單及基本情況、委員分工(公示10日)

　　依據：《山東省物業管理條例》第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：(四)業主委員會委員名單和基本情況;

　　24、首次業主大會會議記錄和會議決定;

　　25、關于業主大會依法設立的公告

　　26、選舉和表決結果統計表

　　27、濟南市業主委員會成立(換屆)備案申請書;

　　依據：《山東省物業管理條例》

　　第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業主大會會議決議;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　《濟南市物業管理辦法》濟南市人民政府令第253號 第二十四條　業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見書及下列資料向縣(市)、區住房保障管理部門備案：

　　(一)業主大會會議決議;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員基本情況和聯系方式;

　　(五)籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。

　　《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》

　　第二十二條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的縣(市)、區房管部門備案。備案時應提交以下材料：

　　(一)業主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業主委員會成立備案申請表;

　　(三)業主公約;

　　(四)業主大會議事規則;

　　(五)選舉和表決結果統計表;

　　(六)業主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

　　縣(市)、區房管部門應在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。

　　第二十三條　籌備組應當在業主委員會選舉產生后組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任1人、副主任1至2人。

　　選舉產生首次業主委員會后，籌備組自行解散。

　　28、業主大會議事規則(表決稿)

　　29、管理規約(表決稿)

　　30、關于業主大會、業主委員會印章啟用的公告

　　20**年6月26日

　　按照《山東省物業管理條例》、《濟南市物業管理辦法》《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》等法律法規的要求，物業管理區域內召開首次業主大會會議、選舉業主委員會主要涉及到上述的步驟和規范性表格。為了規范、高效、快速、穩妥的成立業委會我們會按照程序、規范操作、保存證據、協助辦理相關事宜。

篇2：X山莊籌備組總召集人就業主大會會議事項和籌備情況說明

　　某山莊籌備組總召集人就業主大會會議有關事項和籌備情況的說明

　　一、關于召開業主大會會議的有關事宜

　　1、這次業主大會會議的任務是什么？

　　這次業主大會會議的任務是表決通過《**山莊業主大會議事規則》和《**山莊管理規約》，選舉產生業主委員會。

　　2、這次會議在何時、何地召開？幾點簽到入場？

　　這次會議于10月2日上午10點在山莊**酒店1號會議室（進大門一層右側）開幕，9點開始簽到入場。

　　3、參加會議需要帶什么證件？

　　業主（房房屋權屬證書上記載的權利人和商品房買賣合同記載的購房人）本人與會，出示身份證簽到，領取會議材料和選票，進入會場；被委托人與會，出示委托書和被委托人的身份證簽到，領取會議材料和選票，進入會場。

　　4、本人不能與會，怎樣委托？

　　若本人不能參加會議，可以書面委托親人、朋友、鄰居等參加會議。委托書寫清楚"××房號×××業主，全權委托×××參加**山莊首次業主大會會議，行使表決和投票權。"最后簽上委托人姓名、委托日期、聯系電話。

　　5、不能參加10月2日上午的會議，還有其他方式參加會議嗎？

　　因本次會議采取集體討論與書面征求意見相結合的方式，若不能參加10月2日上午的會議，可以通過書面征求意見方式參加會議。會議至少開7天以上。

　　6、如何投票？

　　（1）20**年10月2日上午，會議進行到表決投票議程時，投票人將填好的選票投入會場設立的投票箱。

　　（2）10月2日下午至10月5日下午，上午9:00～11:30、下午2:30～5:30，投票人可到籌備組辦公室設置的投票箱投票。

　　（3）10月5日后，籌備組辦公室可繼續投票。為方便城里業主投票，在陽光假日售樓處（車公莊大街）設置投票點，投票時間為每周三晚上7:30～9:30。

　　7、如何唱票、計票、監票？

　　計票、唱票人由非業主委員會成員候選人擔任。每天投票結束后進行唱票、計票，做好登記，對選票進行封存。投票業主均可參加監票。我們還在聯系公證處，爭取他們能到現場來監督。

　　8、會議何時結束？投票表決結果何時公布？

　　只有當山莊多數業主表達意見后，會議才會圓滿結束。也就是說，業主對《議事規則》、《管理規約》和候選人通過投票表達意志達到法定有效時，會議即可結束。會議結束時公布投票表決結果。

　　二、關于籌備組的工作

　　9、籌備組的任務是什么？

　　建設部《業主大會規程》第六條明確規定，籌備組做好五項工作：（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　10、籌備組是否要公告"產權清冊"？

　　有業主要求籌備組公布產權清冊。我們籌備組嚴格依照法律賦予的職責、按規定程序辦事，該公告的（籌備組要做好的五項工作中的前四項）已經全部公告了。至于公布產權清冊，法律法規沒有賦予籌備組這項職責，國務院《物業管理條例》規定，小區的竣工總平面圖和單體建筑、結構、設備竣工圖等等資料移交給業主委員會。

　　11、籌備組的工作是否有章可循？

　　籌備組嚴格遵循法律法規做好籌備工作，始終堅持從山莊大局和廣大業主的利益出發，聽取各種不同意見，在充分討論的基礎上經多數同意形成決定。譬如，對《議事規則》和《管理規約》等文件的修改定稿，都是舉手表決通過的。

　　籌備組成員內部還有一條約定：籌備組會議上可針鋒相對地爭論，形成決議后，可保留個人意見，但對決議要遵照執行。

　　12、業主的投票權數是如何確定的？

　　我們是根據建設部《業主大會規程》和京國土房管物[20**]316號、 [20**]949號、[20**]338號文件的規定和精神，對業主專有部分建筑物面積確定了投票權數。非住宅（配套公建）部分，開發商已書面明確回復，不參加投票。對配套公建的區分建議業主委員會納入日程。

　　13、業主的共有建筑物不參加投票是否會損害業主的權益？

　　明確地告訴大家：不會。一段時間來有業主多次要求籌備組把業主的共有建筑物搞清楚，不然就會給業主帶來很大損失。《物業管理條例》第六十四條規定，"建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。"簡單地說，屬于業主的共有建筑物，開發商必須給；不屬于業主共有的

建筑物，現在要不到，以后也要不到。

　　14、籌備組成員中是否有法律工作者？

　　有。籌備組成員中有法學碩士、法律博士、法律教授、律師等法律專業業主。

　　15、籌備過程中遇到什么難題和阻礙？

　　籌備召開業主大會成立業主委員會是一件很難做的事情。北京市從十多年前就要求成立業主委員會，時至今日成立業主委員會的小區只有17%。其難度是可想而知的。我們通過一些特有的方式和辦法，排除了種種障礙和阻力，做到"有理、有利、有節"，總的進展基本順利。期間，籌備組遇到過威脅、刁難、發難等等事情，但我們沒有被嚇倒，沒有被難住，而是一如既往地做好首次業主大會的籌備工作。

　　16、籌備組對業主委員會有何期望和工作建議。

　　我們籌備組期望選舉產生的業主委員會，能嚴格依照業主大會通過的《議事規則》和《管理規約》，實實在在地把山莊的事情辦事好，切實代表和維護廣大業主的利益，把廣大業主的共同愿景變成現實。根據去年維權以來特別是在業主大會的籌備過程中收到的提議，建議業主委員會首先要解決好物業服務和管理上存在的問題，其中首要的是業主的人身安全和財產安全問題，保證業主的"安居"，這是重中之重。關于房屋產權證和土地使用權證、環境衛生、道路交通、水系和人工湖、公共綠地、醫療設施等問題，應當全面納入業主委員會的工作日程，制定工作規劃，區分輕重緩急、按照先易后難原則逐一解決，盡快改變"大雜院"狀況，把山莊建成和諧舒暢、整潔亮麗、優美軒曠的別墅社區。

　　最后請各位業主按時與會，祝大家國慶節愉快！

　　20**年9月24日