物業(yè)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)之辨

　　上世紀(jì)八十年代，中國大陸從香港引進(jìn)物業(yè)管理，從此就有了物業(yè)管理公司、物業(yè)管理費(fèi)。20**年公布的《物權(quán)法》，把物業(yè)管理公司改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《物業(yè)管理條例》立即跟著修改，順手把“物業(yè)管理費(fèi)”改成了“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”。

　　實際上，物權(quán)法使用的概念是“物業(yè)費(fèi)”，20**年最高法院公布的物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋，也使用“物業(yè)費(fèi)”?！段飿I(yè)管理條例》增加“服務(wù)”二字，不但畫蛇添足，而且制造了混亂。

　　顧名思義，物業(yè)費(fèi)，是業(yè)主因維護(hù)共有物業(yè)而籌集的資金;而物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付的勞務(wù)對價。這兩者的法律意義是完全不同的。當(dāng)前，物業(yè)糾紛大部分是物業(yè)費(fèi)的糾紛，而所有物業(yè)費(fèi)的糾紛都與分不清這兩個概念有關(guān)。弄清楚物業(yè)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)，才能理順物業(yè)管理的一系列難題。

　　一、物業(yè)費(fèi)是不是物業(yè)服務(wù)的對價?

　　表面上看，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，并且錢是由物業(yè)公司收的，所以大家普遍認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)對價。這種觀點既不符合法理，也不符合實際。

　　從法理來講，城市里的公寓式住宅通常屬于區(qū)分所有建筑物，業(yè)主存在共有部分與共同事務(wù)，管理這些共有部分與共同事務(wù)必然需要一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用由誰承擔(dān)?當(dāng)然是業(yè)主，因為業(yè)主是權(quán)利人、受益人。至于有沒有物業(yè)公司、物業(yè)公司是誰，都不改變業(yè)主的這個義務(wù)。

　　物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理有三種方式：業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人。在業(yè)主自行管理的情況下，所有的管理費(fèi)用，也要由全體業(yè)主來分?jǐn)?。并不會因為沒有聘請物業(yè)公司，業(yè)主連物業(yè)費(fèi)都不用交了。

　　物業(yè)管理條例第七條規(guī)定，業(yè)主的義務(wù)之一，就是按時交費(fèi)。這里并不涉及物業(yè)公司，也不以物業(yè)服務(wù)合同有無約定為前提。這就表明，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，并不是購買物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，而是他承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)。

　　從實際情況來看，物業(yè)費(fèi)的絕大部分用于業(yè)主共同事務(wù)的支出，而不是物業(yè)公司的收益。國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)費(fèi)由服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤組成。服務(wù)成本包括：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;6.辦公費(fèi)用;7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　服務(wù)成本構(gòu)成了物業(yè)費(fèi)的最主要部分。物業(yè)公司的利潤只是物業(yè)費(fèi)中的一小部分。這部分有多少?酬金制的物業(yè)服務(wù)合同，一般約定酬金為物業(yè)服務(wù)資金的10%，由于酬金制與包干制在結(jié)果上不可能存在太大差異，因此可以確定，無論包干制還是酬金制，物業(yè)企業(yè)所得利潤，大約為整個物業(yè)費(fèi)的10%。只有這10%，才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所得。那么，占大頭的物業(yè)管理成本算什么性質(zhì)的財產(chǎn)?《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條說，“實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有”，就是說，酬金制下，預(yù)收的物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主的財產(chǎn)。其實包干制下，也是業(yè)主財產(chǎn)，都是業(yè)主的AA制，物業(yè)公司只是代收、代管、代支而已。

　　我們經(jīng)常說，物業(yè)公司是業(yè)主的集體保姆，那么，雇主發(fā)給保姆的工資，是保姆的勞務(wù)對價;讓保姆代繳的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，給保姆買菜買肉的錢，買衛(wèi)生紙、垃圾袋的錢也算保姆費(fèi)嗎?這部分是業(yè)主的生活必須，無論有沒有保姆，都要花這筆錢。物業(yè)費(fèi)的道理與此相同，物業(yè)公司替業(yè)主管理共同事務(wù)，支付相關(guān)費(fèi)用，這些都來自物業(yè)費(fèi)，但不能算物業(yè)公司的收入。

　　把物業(yè)費(fèi)作為物業(yè)公司的收入，對全體業(yè)主也是不利的。這意味著，這筆錢的5%要作為“營業(yè)稅”交給政府。這是毫無道理的事情。如果明確了物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主的AA制，這個不合理的問題自然消除。幾年前，深圳長城一花園的業(yè)委會就認(rèn)識到，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主為管理自己的家園而歸集的“份子錢”，不是物業(yè)公司的“營業(yè)性收入”，不應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，遂與物業(yè)公司約定，不再繳納營業(yè)稅，如果稅務(wù)局找麻煩，由業(yè)委會承擔(dān)責(zé)任。他們的做法，堪稱物業(yè)管理上的小崗村，希望他們?yōu)槿珖臉I(yè)主創(chuàng)造出寶貴經(jīng)驗。

　　綜上，物業(yè)費(fèi)不是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對價，不是物業(yè)公司的營業(yè)收入，而是業(yè)主的AA制，是業(yè)主的共同財產(chǎn)。這是物業(yè)管理中最基礎(chǔ)的問題之一，明確了這個問題，許多問題就能迎刃而解。但遺憾的是，在立法上，物業(yè)費(fèi)連名稱都統(tǒng)一不了。由于“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的錯誤概念，引發(fā)一連串的錯誤，如政府管制物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)維權(quán)、稅務(wù)局征收物業(yè)費(fèi)營業(yè)稅等等。未來的物業(yè)管理立法，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)費(fèi)問題上正本清源，糾正這個被扣錯的第一顆紐扣。

　　二、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由誰說了算?

　　物業(yè)費(fèi)一直受政府管制。各地政府都制定了物業(yè)費(fèi)的指導(dǎo)價，要求按此執(zhí)行。這就是把物業(yè)費(fèi)看作物業(yè)服務(wù)費(fèi)，帶來的直接惡果。你既然是服務(wù)價格，又與群眾生活關(guān)系密切，政府管制，也就順理成章。如果物業(yè)費(fèi)不是物業(yè)公司的勞務(wù)對價，不是服務(wù)價格，政府有什么理由為此制定“指導(dǎo)價”?

　　政府干預(yù)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違反業(yè)主自治

　　物業(yè)費(fèi)是業(yè)主維修養(yǎng)護(hù)自己不動產(chǎn)、維持物業(yè)管理區(qū)域秩序的必要費(fèi)用，業(yè)主愿意承擔(dān)多少，完全基于自己對不動產(chǎn)管理水平和保持某種程度生活質(zhì)量的需要，屬于業(yè)主自治的范疇。同在一座城市，貴的住宅物業(yè)費(fèi)超過10元/平方米，便宜的只有幾毛錢，這情形就好像既有萬元一桌的燕窩魚翅席，又有十來塊錢一碗的牛肉拉面，消費(fèi)者量力而行，各取所需。政府物價部門強(qiáng)制“定價”，是干涉業(yè)主管理自己不動產(chǎn)的權(quán)利。

　　政府對物業(yè)費(fèi)定價違反《價格法》

　　《價格法》是政府管制價格的唯一法律依據(jù)?！秲r格法》的基本原則是，“大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”。哪些是政府可以定價的“極少數(shù)商品和服務(wù)價格”?第十八條有明確規(guī)定，“下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格;(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格;(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格;(四)重要的公用事業(yè)價格;(五)重要的公益性服務(wù)價格?！?/p>

　　顯然，這里列出的三種商品、兩種服務(wù)，才是“必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”的。在這五種價格中，哪一種與物業(yè)服務(wù)有關(guān)?究竟算“重要的公用事業(yè)”還是算“重要的公益性服務(wù)”?顯然都算不上。既無法律規(guī)定，政府越權(quán)管制，就是違法行政。

　　政府指導(dǎo)價壓低了物業(yè)企業(yè)的酬金，是典型的“損不足以奉有余”

　　政府規(guī)定物業(yè)費(fèi)價格，不是怕它太低，而是怕它太高，這很奇怪。中國目前存在大量過剩勞動力，物業(yè)服務(wù)是一個買方市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上沒有定價權(quán)。即使政府規(guī)定物業(yè)費(fèi)10元/平方米，也沒有意義，因為沒有業(yè)主愿意承擔(dān)這樣的費(fèi)用。但政府有意壓低物業(yè)費(fèi)時效果就完全不同了，業(yè)主可以用政府定價來堂而皇之地拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理報價，哪個物業(yè)企業(yè)敢不服從政府?

　　商品房的業(yè)主是城市人口中的富裕人群，從事物業(yè)服務(wù)的是農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工的低收入人群。在勞動力過剩情況下，這些人本來就很難在市場上為自己的辛勤勞動討回合理報酬，如果在法治國家，會通過制定最低工資等國家干預(yù)手段，來保障這些底層體力勞動者的基本收入。而在我們這里，竟然是通過政府定價來保障富人用最小的代價享受物業(yè)服務(wù)，這是典型的損不足以奉有余。其實質(zhì)就是，在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)市場博弈的過程中，政府以公權(quán)力援助了業(yè)主，這就完全喪失了正義性和公正性。

　　出現(xiàn)這種情況也很正常。業(yè)主群體無疑比物業(yè)從業(yè)人員有更大的話語權(quán)。制定政府指導(dǎo)價的人，很可能本身就是業(yè)主，這就成了業(yè)主為自身享受的服務(wù)定價。

　　這種“定價”沒有道義性自不待言，更沒有任何科學(xué)依據(jù)，完全就是定價者亂拍腦袋。有些城市的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價，十年沒有變化，可見其荒謬程度。

　　壓低的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，意味著低水平的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)和低水平的管理?，F(xiàn)代建筑，機(jī)電設(shè)備很多，早期缺乏精心維護(hù)，會縮短使用壽命，甚至危及人身安全。最近電梯事故頻發(fā)，問題的根子就在于電梯的維保費(fèi)用被壓縮到了極不合理的程度。最終受損害的，還是業(yè)主。

　　政府定價破壞了民事關(guān)系，人為制造糾紛

　　由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，不可能每個業(yè)主都有機(jī)會參與，故不認(rèn)可物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主并不鮮見。這種情況下，必須維護(hù)物業(yè)服務(wù)合同的效力。法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中確定的權(quán)利義務(wù)，對全體業(yè)主具有約束力。

　　而由于公權(quán)力的不當(dāng)介入，使情況復(fù)雜起來。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過了政府指導(dǎo)價，一部分業(yè)主就認(rèn)為這屬于物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)，或拒絕交納，或要求退還。對此，許多地方法院支持業(yè)主的請求。最高法院制定的物業(yè)糾紛司法解釋，也含糊地規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。”現(xiàn)實中問題來了，符合物業(yè)合同的約定，但高出政府指導(dǎo)價，算不算“提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的“違規(guī)收費(fèi)”?如果算，就意味著政府紅頭文件可以改變物業(yè)合同條款，那么業(yè)主自治從何體現(xiàn)?合同當(dāng)事人意思自治從何體現(xiàn)?

　　合同自由，是合同法的基本原則，“任何單位和個人不得非法干預(yù)”，當(dāng)然也包括行政機(jī)關(guān)不得非法干預(yù)。物價部門管制物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為，恰恰是非法干預(yù)當(dāng)事人的合同自由。

　　20**年12月國家發(fā)改委發(fā)出“發(fā)改價格[20**]2755號文件”，要求各地方政府放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價格。這說明，中央政府已經(jīng)認(rèn)識到管制這兩項“價格”是錯誤的。但僅僅要求“放開”，似乎過去管得有理。實際上過去管就是違法的，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)是糾正違法做法。由于中央主管部門的態(tài)度不鮮明，結(jié)果大部分地方都沒有行動，原因很簡單，有權(quán)定價的都是業(yè)主，他們自己就不愿意多交錢。

　　三、業(yè)主能否以拒交物業(yè)費(fèi)來維權(quán)?

　　如果物業(yè)費(fèi)是服務(wù)對價，那服務(wù)不好，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)少交或者不交，這就是行使合同法上的抗辯權(quán)。但我們前邊已經(jīng)論證，物業(yè)費(fèi)不是服務(wù)對價，而是業(yè)主的義務(wù)，那么，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，就是拒不履行法定義務(wù)，首先損害的是業(yè)主共同利益，這怎么能視為維權(quán)?所以，無論從法律上，從合同上，從維護(hù)全體業(yè)主利益、從維護(hù)社會秩序的角度，業(yè)主都沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)。

　　現(xiàn)實中業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由大致有兩大類

　　一是對開發(fā)商不滿，如質(zhì)量問題、配套問題、維修問題、承諾問題，這些問題，與物業(yè)公司沒有關(guān)系，業(yè)主以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由根本不能成立。

　　二是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司做得不好，這里邊又分兩種情形，一種是無端指責(zé)，比如樓下餐飲的油煙飄進(jìn)家里，樓上的空調(diào)水滴到窗臺上，對門的狗總是亂叫，這些問題即使真的存在，也是特定人侵權(quán)，物業(yè)公司既不是派出所，也不是法院，它哪有權(quán)力解決這些問題?受侵害的業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行向侵害者去維權(quán)，而不是怪罪物業(yè)公司，更不能作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。

　　第二種是物業(yè)公司的工作確有缺陷，如院子沒有掃凈，走廊燈壞了沒有及時換，甚至設(shè)施損壞造成人身傷害，這種情形之下，業(yè)主的正確做法，是依照物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定，對物業(yè)公司提出批評、糾正，自己受到損失的，可以要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司根本性違約，業(yè)主委員會可以解除其合同，要求其承擔(dān)違約金或者賠償損失。但就是在這種情況下，業(yè)主也沒有理由拒交物業(yè)費(fèi)，道理很簡單，這是業(yè)主的AA制，不是物業(yè)公司的收入。

　　對制裁業(yè)主欠費(fèi)，立法上、司法上都存在一些誤區(qū)

　　首先是把拒交物業(yè)費(fèi)視為業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的......物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！憋@然，它沒有把業(yè)主欠費(fèi)當(dāng)作侵犯業(yè)主共同利益的行為，而單純看作是損害物業(yè)企業(yè)權(quán)益的行為。

　　其次，是認(rèn)為業(yè)主欠費(fèi)可能存在正當(dāng)理由。最高法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋第六條“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。” 貌似制裁業(yè)主欠費(fèi)，但卻留下了兩扇暗門：一個是“無正當(dāng)理由”不得欠交，那么有“正當(dāng)理由”是否另當(dāng)別論?啥是正當(dāng)理由?另一個暗門是“僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢?如果明確了物業(yè)費(fèi)是業(yè)主共同財產(chǎn)而非物業(yè)公司的營業(yè)收入，那么可以確定，業(yè)主在任何情況下都沒有理由拒交、欠交物業(yè)費(fèi)。司法解釋的上述含糊規(guī)定，在法理上不正確，在實務(wù)中也會產(chǎn)生不良的效果。

　　物業(yè)企業(yè)不盡職責(zé)，可以要求它改正;造成損害的，可以要求它賠償;實在不勝任的，還可以解聘。但即使解聘了物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理，業(yè)主也是要交費(fèi)的，否則，共有部分的維修養(yǎng)護(hù)、整個小區(qū)的正常運(yùn)行都將無從談起。所以，不能因為物業(yè)企業(yè)履行職責(zé)有瑕疵，業(yè)主就獲得了欠費(fèi)的合法抗辯理由。

　　臺灣法律《公寓大廈管理條例》對業(yè)主欠費(fèi)的處理，值得我們借鑒。

　　一是欠費(fèi)沒有正當(dāng)理由，欠費(fèi)就是違法。只要身份確定(區(qū)分所有權(quán)人或住戶)，欠費(fèi)事實確定(積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用)就足夠了，至于因什么理由欠費(fèi)，在所不問。

　　二是由業(yè)主選舉的代表出面追究，而不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來主張。區(qū)分所有權(quán)人或住戶欠費(fèi)，“已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得訴請法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息?！?/p>

　　三是欠費(fèi)的法律后果非常嚴(yán)重，可能導(dǎo)致喪失居住權(quán)甚至所有權(quán)(住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會促請其改善，于三個月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院強(qiáng)制其遷離;住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分;于判決確定后三個月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得聲請法院拍賣之。)

　　四是房屋拍賣后對物業(yè)費(fèi)的保護(hù)居于各種債務(wù)之首(前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同)。

　　從臺灣法律中，我們可以看到，業(yè)主欠費(fèi)絕不是個別業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，而是損害整個區(qū)分所有建筑物權(quán)益、甚至損害社會財產(chǎn)秩序的嚴(yán)重違法行為。嚴(yán)厲制裁欠費(fèi)，歸根到底是保護(hù)全體業(yè)主的利益，是保護(hù)社會的經(jīng)濟(jì)秩序。

篇2：物業(yè)費(fèi)調(diào)價案例:仙霞物業(yè)售后公房服務(wù)費(fèi)順利上調(diào)

　　物業(yè)費(fèi)調(diào)價案例:仙霞物業(yè)售后公房服務(wù)費(fèi)順利上調(diào)

　　摸底調(diào)查廣泛宣傳-仙霞物業(yè)售后公房服務(wù)費(fèi)順利上調(diào)

　　仙霞物業(yè)所屬的威寧小區(qū)、虹仙小區(qū)、虹園八村3個小區(qū)，均屬此次售后公房物業(yè)費(fèi)調(diào)整范圍，它們都建造于八十年代后期，入住時間均為90年代初期，屬老式公房。

　　威寧小區(qū)建筑面積為7.35萬平方米，戶數(shù)為1268戶。虹園八村建筑面積為3.06萬平方米，戶數(shù)為611戶。虹仙小區(qū)建筑面積為7.62萬平方米，戶數(shù)1463戶。原管理費(fèi)按室戶類型不同為每戶每月4.50元 至7.50元不等。保安費(fèi)統(tǒng)一為每戶每月2.00元至3.00元不等、保潔費(fèi)統(tǒng)一為每戶每月3.00元至5.00元不等。

　　仙霞物業(yè)與3個小區(qū)業(yè)委會協(xié)商同意，已成功調(diào)價。調(diào)價方案為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、按戶型進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整幅度基本在10元左右。保安費(fèi)、保潔費(fèi)按文件精神統(tǒng)一調(diào)整到每戶每月9.00元和6.00元。

　　順利調(diào)價的主要做法：

　　公司領(lǐng)導(dǎo)班子和各有關(guān)職能部門先學(xué)習(xí)文件，統(tǒng)一認(rèn)識，每位員工都能做到既是講解員，又是宣傳員。不趕時間、不搶進(jìn)度、積極穩(wěn)妥、做細(xì)做透業(yè)主的工作，讓業(yè)主充分理解和支持。各小區(qū)先行摸底調(diào)查，掌握所要調(diào)整費(fèi)用的戶數(shù)、房型等，然后與小區(qū)業(yè)委會、居委等協(xié)商，拿出調(diào)整方案。為規(guī)范操作避免留有后遺癥，采取統(tǒng)一靠檔，先統(tǒng)一靠到4.50元，然后再按文件規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

　　利用小區(qū)的宣傳陣地，廣泛進(jìn)行宣傳，做到業(yè)主家喻戶曉。如：利用電子滾動屏幕、小區(qū)宣傳欄、樓道告示牌、樓組長會議、業(yè)戶代表會議等形式。在摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，制定調(diào)價方案。公司職能部門嚴(yán)格把關(guān)，不多收和亂收一分錢。

篇3：物業(yè)費(fèi)調(diào)價案例:虹瑞公寓專業(yè)服務(wù)推動物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)

　　物業(yè)費(fèi)調(diào)價案例:虹瑞公寓專業(yè)服務(wù)推動物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)

　　坦誠理解——虹瑞公寓專業(yè)服務(wù)推動物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)

　　虹瑞公寓位于虹口區(qū)廣靈四路168弄,項目總建筑面積1．25萬平方米，其中住宅1．2平方米，商鋪552平方米。小區(qū)于20**年7月交付,共計125戶業(yè)主。物業(yè)管理費(fèi)分別按照多層住宅0.6元/平方米/月,商鋪1.0元/平方米/月收取。

　　景瑞物業(yè)在為虹瑞公寓提供物業(yè)服務(wù)的10年里，在廣大業(yè)主心目中樹立了良好的企業(yè)品牌形象，獲得了服務(wù)至上、誠信專業(yè)的良好口碑。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與辛勤的付出也得到了業(yè)主的認(rèn)同，歷年來業(yè)主滿意度調(diào)查都在95%以上，物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到98%以上。

　　經(jīng)過民主表決, 20**年1月起,小區(qū)提價幅度為多層住宅0.3元/平方米/月,商鋪0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同約定：物業(yè)服務(wù)合同中約定管理費(fèi)不足部分從公共收益中給予一定補(bǔ)貼,實際上，20**年4月至20**年3月的補(bǔ)貼金額約為1.9萬元。

　　本次提價，景瑞物業(yè)經(jīng)過周密思考、反復(fù)溝通，逐步推動了物業(yè)費(fèi)調(diào)價事宜的開展：

　　——對業(yè)主、業(yè)委會進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作滿意度調(diào)查，獲得95分的高分，公司和項目也針對業(yè)主提出的合理化建議和合理投訴進(jìn)行了積極整改，滿足了業(yè)主的合理需求，進(jìn)一步提高了業(yè)主的滿意度，增強(qiáng)了業(yè)主對企業(yè)的忠誠度。

　　——虹瑞公寓物業(yè)服務(wù)保持一貫良好的工作作風(fēng)，在任何情況下都做到秉承企業(yè)“貼心服務(wù)、舒適生活”的服務(wù)理念，為業(yè)主提供溫馨、舒適、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，避免由于服務(wù)上的瑕疵在業(yè)主中造成不良影響。

　　——物業(yè)服務(wù)人員加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，排摸業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)提價的想法，宣傳行業(yè)和企業(yè)的工作難點，獲取業(yè)主的理解。通過詳細(xì)排摸了解，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作表示理解，對社會上的物業(yè)費(fèi)調(diào)價也逐漸表示認(rèn)同。

　　——成立專項小組，由公司領(lǐng)導(dǎo)直接牽頭開展工作，落實職能部門、項目進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)重新定價，與業(yè)委會成員、重點客戶溝通交流、物業(yè)服務(wù)合同簽訂等一系列工作。

　　——與房辦、居委會等政府相關(guān)部門進(jìn)行充分的溝通與協(xié)調(diào)，獲得政府政策指導(dǎo)、支持與協(xié)助。

　　此次虹瑞公寓物業(yè)管理費(fèi)成功調(diào)價，在四個方面頗有感觸和啟發(fā)：搭坦誠理解之平臺，業(yè)主觀念的改變是成功的前提；物業(yè)公司積極主動的作為是成功的基礎(chǔ)；建和諧發(fā)展之社區(qū)，政府的負(fù)責(zé)態(tài)度和引導(dǎo)方式是成功的保障；業(yè)委會成員的公信力起到重要作用。