物業費與物業服務費之辨

　　上世紀八十年代，中國大陸從香港引進物業管理，從此就有了物業管理公司、物業管理費。20**年公布的《物權法》，把物業管理公司改稱“物業服務企業”，《物業管理條例》立即跟著修改，順手把“物業管理費”改成了“物業服務費”。

　　實際上，物權法使用的概念是“物業費”，20**年最高法院公布的物業服務糾紛司法解釋，也使用“物業費”。《物業管理條例》增加“服務”二字，不但畫蛇添足，而且制造了混亂。

　　顧名思義，物業費，是業主因維護共有物業而籌集的資金;而物業服務費，是業主向物業服務人支付的勞務對價。這兩者的法律意義是完全不同的。當前，物業糾紛大部分是物業費的糾紛，而所有物業費的糾紛都與分不清這兩個概念有關。弄清楚物業費與物業服務費，才能理順物業管理的一系列難題。

　　一、物業費是不是物業服務的對價?

　　表面上看，物業公司提供服務，業主支付費用，并且錢是由物業公司收的，所以大家普遍認為，物業費就是業主支付給物業公司的服務對價。這種觀點既不符合法理，也不符合實際。

　　從法理來講，城市里的公寓式住宅通常屬于區分所有建筑物，業主存在共有部分與共同事務，管理這些共有部分與共同事務必然需要一筆費用，這筆費用由誰承擔?當然是業主，因為業主是權利人、受益人。至于有沒有物業公司、物業公司是誰，都不改變業主的這個義務。

　　物權法規定，物業管理有三種方式：業主自行管理、委托物業服務企業或者其它管理人。在業主自行管理的情況下，所有的管理費用，也要由全體業主來分攤。并不會因為沒有聘請物業公司，業主連物業費都不用交了。

　　物業管理條例第七條規定，業主的義務之一，就是按時交費。這里并不涉及物業公司，也不以物業服務合同有無約定為前提。這就表明，業主交物業費，并不是購買物業企業的服務，而是他承擔區分所有建筑管理責任的方式與義務。

　　從實際情況來看，物業費的絕大部分用于業主共同事務的支出，而不是物業公司的收益。國家發展改革委、建設部發布的《物業服務收費管理辦法》規定了物業費由服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤組成。服務成本包括：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;3.物業管理區域清潔衛生費用;4.物業管理區域綠化養護費用;5.物業管理區域秩序維護費用;6.辦公費用;7.物業管理企業固定資產折舊;8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;9.經業主同意的其他費用。

　　服務成本構成了物業費的最主要部分。物業公司的利潤只是物業費中的一小部分。這部分有多少?酬金制的物業服務合同，一般約定酬金為物業服務資金的10%，由于酬金制與包干制在結果上不可能存在太大差異，因此可以確定，無論包干制還是酬金制，物業企業所得利潤，大約為整個物業費的10%。只有這10%，才是物業服務企業的所得。那么，占大頭的物業管理成本算什么性質的財產?《物業服務收費管理辦法》第十二條說，“實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有”，就是說，酬金制下，預收的物業費屬于業主的財產。其實包干制下，也是業主財產，都是業主的AA制，物業公司只是代收、代管、代支而已。

　　我們經常說，物業公司是業主的集體保姆，那么，雇主發給保姆的工資，是保姆的勞務對價;讓保姆代繳的水電費、物業費，給保姆買菜買肉的錢，買衛生紙、垃圾袋的錢也算保姆費嗎?這部分是業主的生活必須，無論有沒有保姆，都要花這筆錢。物業費的道理與此相同，物業公司替業主管理共同事務，支付相關費用，這些都來自物業費，但不能算物業公司的收入。

　　把物業費作為物業公司的收入，對全體業主也是不利的。這意味著，這筆錢的5%要作為“營業稅”交給政府。這是毫無道理的事情。如果明確了物業費就是業主的AA制，這個不合理的問題自然消除。幾年前，深圳長城一花園的業委會就認識到，物業費是業主為管理自己的家園而歸集的“份子錢”，不是物業公司的“營業性收入”，不應當繳納營業稅，遂與物業公司約定，不再繳納營業稅，如果稅務局找麻煩，由業委會承擔責任。他們的做法，堪稱物業管理上的小崗村，希望他們為全國的業主創造出寶貴經驗。

　　綜上，物業費不是物業企業的勞務對價，不是物業公司的營業收入，而是業主的AA制，是業主的共同財產。這是物業管理中最基礎的問題之一，明確了這個問題，許多問題就能迎刃而解。但遺憾的是，在立法上，物業費連名稱都統一不了。由于“物業服務費”的錯誤概念，引發一連串的錯誤，如政府管制物業費標準、業主以拒交物業費維權、稅務局征收物業費營業稅等等。未來的物業管理立法，應當在物業費問題上正本清源，糾正這個被扣錯的第一顆紐扣。

　　二、物業費的標準由誰說了算?

　　物業費一直受政府管制。各地政府都制定了物業費的指導價，要求按此執行。這就是把物業費看作物業服務費，帶來的直接惡果。你既然是服務價格，又與群眾生活關系密切，政府管制，也就順理成章。如果物業費不是物業公司的勞務對價，不是服務價格，政府有什么理由為此制定“指導價”?

　　政府干預物業費標準，違反業主自治

　　物業費是業主維修養護自己不動產、維持物業管理區域秩序的必要費用，業主愿意承擔多少，完全基于自己對不動產管理水平和保持某種程度生活質量的需要，屬于業主自治的范疇。同在一座城市，貴的住宅物業費超過10元/平方米，便宜的只有幾毛錢，這情形就好像既有萬元一桌的燕窩魚翅席，又有十來塊錢一碗的牛肉拉面，消費者量力而行，各取所需。政府物價部門強制“定價”，是干涉業主管理自己不動產的權利。

　　政府對物業費定價違反《價格法》

　　《價格法》是政府管制價格的唯一法律依據。《價格法》的基本原則是，“大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價”。哪些是政府可以定價的“極少數商品和服務價格”?第十八條有明確規定，“下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格;(二)資源稀缺的少數商品價格;(三)自然壟斷經營的商品價格;(四)重要的公用事業價格;(五)重要的公益性服務價格。”

　　顯然，這里列出的三種商品、兩種服務，才是“必要時可以實行政府指導價或者政府定價”的。在這五種價格中，哪一種與物業服務有關?究竟算“重要的公用事業”還是算“重要的公益性服務”?顯然都算不上。既無法律規定，政府越權管制，就是違法行政。

　　政府指導價壓低了物業企業的酬金，是典型的“損不足以奉有余”

　　政府規定物業費價格，不是怕它太低，而是怕它太高，這很奇怪。中國目前存在大量過剩勞動力，物業服務是一個買方市場，物業服務企業基本上沒有定價權。即使政府規定物業費10元/平方米，也沒有意義，因為沒有業主愿意承擔這樣的費用。但政府有意壓低物業費時效果就完全不同了，業主可以用政府定價來堂而皇之地拒絕物業服務企業的合理報價，哪個物業企業敢不服從政府?

　　商品房的業主是城市人口中的富裕人群，從事物業服務的是農村進城務工的低收入人群。在勞動力過剩情況下，這些人本來就很難在市場上為自己的辛勤勞動討回合理報酬，如果在法治國家，會通過制定最低工資等國家干預手段，來保障這些底層體力勞動者的基本收入。而在我們這里，竟然是通過政府定價來保障富人用最小的代價享受物業服務，這是典型的損不足以奉有余。其實質就是，在業主與物業企業市場博弈的過程中，政府以公權力援助了業主，這就完全喪失了正義性和公正性。

　　出現這種情況也很正常。業主群體無疑比物業從業人員有更大的話語權。制定政府指導價的人，很可能本身就是業主，這就成了業主為自身享受的服務定價。

　　這種“定價”沒有道義性自不待言，更沒有任何科學依據，完全就是定價者亂拍腦袋。有些城市的物業費指導價，十年沒有變化，可見其荒謬程度。

　　壓低的物業費標準，意味著低水平的設施設備養護和低水平的管理。現代建筑，機電設備很多，早期缺乏精心維護，會縮短使用壽命，甚至危及人身安全。最近電梯事故頻發，問題的根子就在于電梯的維保費用被壓縮到了極不合理的程度。最終受損害的，還是業主。

　　政府定價破壞了民事關系，人為制造糾紛

　　由于物業服務合同的特殊性，不可能每個業主都有機會參與，故不認可物業費標準的業主并不鮮見。這種情況下，必須維護物業服務合同的效力。法律規定，物業服務合同中確定的權利義務，對全體業主具有約束力。

　　而由于公權力的不當介入，使情況復雜起來。物業費標準超過了政府指導價，一部分業主就認為這屬于物業企業違規收費，或拒絕交納，或要求退還。對此，許多地方法院支持業主的請求。最高法院制定的物業糾紛司法解釋，也含糊地規定“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。”現實中問題來了，符合物業合同的約定，但高出政府指導價，算不算“提高收費標準”的“違規收費”?如果算，就意味著政府紅頭文件可以改變物業合同條款，那么業主自治從何體現?合同當事人意思自治從何體現?

　　合同自由，是合同法的基本原則，“任何單位和個人不得非法干預”，當然也包括行政機關不得非法干預。物價部門管制物業費標準的行為，恰恰是非法干預當事人的合同自由。

　　20**年12月國家發改委發出“發改價格[20**]2755號文件”，要求各地方政府放開非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格。這說明，中央政府已經認識到管制這兩項“價格”是錯誤的。但僅僅要求“放開”，似乎過去管得有理。實際上過去管就是違法的，現在應當是糾正違法做法。由于中央主管部門的態度不鮮明，結果大部分地方都沒有行動，原因很簡單，有權定價的都是業主，他們自己就不愿意多交錢。

　　三、業主能否以拒交物業費來維權?

　　如果物業費是服務對價，那服務不好，業主當然有權少交或者不交，這就是行使合同法上的抗辯權。但我們前邊已經論證，物業費不是服務對價，而是業主的義務，那么，業主拒交物業費，就是拒不履行法定義務，首先損害的是業主共同利益，這怎么能視為維權?所以，無論從法律上，從合同上，從維護全體業主利益、從維護社會秩序的角度，業主都沒有任何理由拒交物業費。

　　現實中業主拒交物業費的理由大致有兩大類

　　一是對開發商不滿，如質量問題、配套問題、維修問題、承諾問題，這些問題，與物業公司沒有關系，業主以此作為拒交物業費的理由根本不能成立。

　　二是業主認為物業公司做得不好，這里邊又分兩種情形，一種是無端指責，比如樓下餐飲的油煙飄進家里，樓上的空調水滴到窗臺上，對門的狗總是亂叫，這些問題即使真的存在，也是特定人侵權，物業公司既不是派出所，也不是法院，它哪有權力解決這些問題?受侵害的業主應當自行向侵害者去維權，而不是怪罪物業公司，更不能作為拒交物業費的理由。

　　第二種是物業公司的工作確有缺陷，如院子沒有掃凈，走廊燈壞了沒有及時換，甚至設施損壞造成人身傷害，這種情形之下，業主的正確做法，是依照物業管理條例第三十六條的規定，對物業公司提出批評、糾正，自己受到損失的，可以要求物業公司賠償，物業公司根本性違約，業主委員會可以解除其合同，要求其承擔違約金或者賠償損失。但就是在這種情況下，業主也沒有理由拒交物業費，道理很簡單，這是業主的AA制，不是物業公司的收入。

　　對制裁業主欠費，立法上、司法上都存在一些誤區

　　首先是把拒交物業費視為業主與物業公司之間的糾紛，《物業管理條例》第六十七條規定，“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的......物業服務企業可以向人民法院起訴。”顯然，它沒有把業主欠費當作侵犯業主共同利益的行為，而單純看作是損害物業企業權益的行為。

　　其次，是認為業主欠費可能存在正當理由。最高法院關于物業服務糾紛的解釋第六條“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。” 貌似制裁業主欠費，但卻留下了兩扇暗門：一個是“無正當理由”不得欠交，那么有“正當理由”是否另當別論?啥是正當理由?另一個暗門是“僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢?如果明確了物業費是業主共同財產而非物業公司的營業收入，那么可以確定，業主在任何情況下都沒有理由拒交、欠交物業費。司法解釋的上述含糊規定，在法理上不正確，在實務中也會產生不良的效果。

　　物業企業不盡職責，可以要求它改正;造成損害的，可以要求它賠償;實在不勝任的，還可以解聘。但即使解聘了物業企業，業主自行管理，業主也是要交費的，否則，共有部分的維修養護、整個小區的正常運行都將無從談起。所以，不能因為物業企業履行職責有瑕疵，業主就獲得了欠費的合法抗辯理由。

　　臺灣法律《公寓大廈管理條例》對業主欠費的處理，值得我們借鑒。

　　一是欠費沒有正當理由，欠費就是違法。只要身份確定(區分所有權人或住戶)，欠費事實確定(積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用)就足夠了，至于因什么理由欠費，在所不問。

　　二是由業主選舉的代表出面追究，而不是由物業服務企業來主張。區分所有權人或住戶欠費，“已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。”

　　三是欠費的法律后果非常嚴重，可能導致喪失居住權甚至所有權(住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行后再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離;住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。)

　　四是房屋拍賣后對物業費的保護居于各種債務之首(前項拍賣所得，除其它法律另有規定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同)。

　　從臺灣法律中，我們可以看到，業主欠費絕不是個別業主與物業企業之間的糾紛，而是損害整個區分所有建筑物權益、甚至損害社會財產秩序的嚴重違法行為。嚴厲制裁欠費，歸根到底是保護全體業主的利益，是保護社會的經濟秩序。

篇2：物業費調價案例:仙霞物業售后公房服務費順利上調

　　物業費調價案例:仙霞物業售后公房服務費順利上調

　　摸底調查廣泛宣傳-仙霞物業售后公房服務費順利上調

　　仙霞物業所屬的威寧小區、虹仙小區、虹園八村3個小區，均屬此次售后公房物業費調整范圍，它們都建造于八十年代后期，入住時間均為90年代初期，屬老式公房。

　　威寧小區建筑面積為7.35萬平方米，戶數為1268戶。虹園八村建筑面積為3.06萬平方米，戶數為611戶。虹仙小區建筑面積為7.62萬平方米，戶數1463戶。原管理費按室戶類型不同為每戶每月4.50元 至7.50元不等。保安費統一為每戶每月2.00元至3.00元不等、保潔費統一為每戶每月3.00元至5.00元不等。

　　仙霞物業與3個小區業委會協商同意，已成功調價。調價方案為統一標準、按戶型進行調整，調整幅度基本在10元左右。保安費、保潔費按文件精神統一調整到每戶每月9.00元和6.00元。

　　順利調價的主要做法：

　　公司領導班子和各有關職能部門先學習文件，統一認識，每位員工都能做到既是講解員，又是宣傳員。不趕時間、不搶進度、積極穩妥、做細做透業主的工作，讓業主充分理解和支持。各小區先行摸底調查，掌握所要調整費用的戶數、房型等，然后與小區業委會、居委等協商，拿出調整方案。為規范操作避免留有后遺癥，采取統一靠檔，先統一靠到4.50元，然后再按文件規定進行調整。

　　利用小區的宣傳陣地，廣泛進行宣傳，做到業主家喻戶曉。如：利用電子滾動屏幕、小區宣傳欄、樓道告示牌、樓組長會議、業戶代表會議等形式。在摸底調查的基礎上，制定調價方案。公司職能部門嚴格把關，不多收和亂收一分錢。

篇3：物業費調價案例:虹瑞公寓專業服務推動物業服務費上調

　　物業費調價案例:虹瑞公寓專業服務推動物業服務費上調

　　坦誠理解——虹瑞公寓專業服務推動物業服務費上調

　　虹瑞公寓位于虹口區廣靈四路168弄,項目總建筑面積1．25萬平方米，其中住宅1．2平方米，商鋪552平方米。小區于20**年7月交付,共計125戶業主。物業管理費分別按照多層住宅0.6元/平方米/月,商鋪1.0元/平方米/月收取。

　　景瑞物業在為虹瑞公寓提供物業服務的10年里，在廣大業主心目中樹立了良好的企業品牌形象，獲得了服務至上、誠信專業的良好口碑。優質的服務與辛勤的付出也得到了業主的認同，歷年來業主滿意度調查都在95%以上，物業管理費收繳率達到98%以上。

　　經過民主表決, 20**年1月起,小區提價幅度為多層住宅0.3元/平方米/月,商鋪0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同約定：物業服務合同中約定管理費不足部分從公共收益中給予一定補貼,實際上，20**年4月至20**年3月的補貼金額約為1.9萬元。

　　本次提價，景瑞物業經過周密思考、反復溝通，逐步推動了物業費調價事宜的開展：

　　——對業主、業委會進行物業服務工作滿意度調查，獲得95分的高分，公司和項目也針對業主提出的合理化建議和合理投訴進行了積極整改，滿足了業主的合理需求，進一步提高了業主的滿意度，增強了業主對企業的忠誠度。

　　——虹瑞公寓物業服務保持一貫良好的工作作風，在任何情況下都做到秉承企業“貼心服務、舒適生活”的服務理念，為業主提供溫馨、舒適、專業的物業服務，避免由于服務上的瑕疵在業主中造成不良影響。

　　——物業服務人員加強與業主的溝通交流，排摸業主對物業管理費提價的想法，宣傳行業和企業的工作難點，獲取業主的理解。通過詳細排摸了解，業主對物業服務工作表示理解，對社會上的物業費調價也逐漸表示認同。

　　——成立專項小組，由公司領導直接牽頭開展工作，落實職能部門、項目進行物業管理費重新定價，與業委會成員、重點客戶溝通交流、物業服務合同簽訂等一系列工作。

　　——與房辦、居委會等政府相關部門進行充分的溝通與協調，獲得政府政策指導、支持與協助。

　　此次虹瑞公寓物業管理費成功調價，在四個方面頗有感觸和啟發：搭坦誠理解之平臺，業主觀念的改變是成功的前提；物業公司積極主動的作為是成功的基礎；建和諧發展之社區，政府的負責態度和引導方式是成功的保障；業委會成員的公信力起到重要作用。