再議住宅小區人防工程范圍內地下車位的權屬

　　浙江方仁律師事務所 邴朝祥

　　本文通過對住宅小區人防工程地下車位權屬的分析，明確闡明住宅小區人防工程地下車位屬于全體業主所有的理由，以達拋磚引玉之效果。

　　關鍵詞： 人防工程、共有部分、流轉、

　　近期在《杭州律師》期刊上拜讀了王洪濤律師寫的一篇文章，“淺議住宅小區人防工程范圍內地下車位的權屬”，思路清晰、論證嚴密。但是，王律師根據《人民防空法》、《物權法》，認為住宅小區人防工程地下車位的權屬屬于建設單位所有并對對于該觀點，本人不敢茍同。本文觀點認為，住宅小區人防工程地下車位屬于小區的公共配套設施，應屬于全體業主所有。

　　在王律師的文章中，他認為，人防地下車位的權屬應屬于開發商所有。依據如下：1、建設部《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條的規定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰收益、誰維護”的原則，認為該條對開發商取得權屬提供了一定的依據;2、《物權法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二條等條款的規定，認為人防地下車位作為住宅小區開發商合法建造的“建筑物、構筑物及其附屬設施”，其所有權應當屬于開發商，并認為該結論與《人民防空法》“誰投資、誰使用管理、誰收益”原則相一致。

　　本文認為，住宅小區地下人防工程應屬于住宅小區的共用設施設備，應屬于全體業主所有。

　　第一、建設部《城市地下空間開發利用管理規定》的立法目的主要是針對合理開發城市地下空間資源，適應城市現代化和城市可持續發展建設的需要而制定的部門規章，開發商在開發建造住宅小區時，開發商的目的是通過建造住宅小區并出售，謀取利益的活動，至于住宅小區地下人防工程的建造，并不是出于開發商的自愿，如果沒有法律法規的強行規定，應該沒有開發商會主動建造人防工程的。雖然根據《人民防空法》的規定，“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程的建設，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。但是，該規定并不是義務行條款，也必須是出于開發商的自愿為前提。所以，《城市地下空間開發利用管理規定》的規定的開發商開發地下空間的有關規定并不適用于住宅小區下面的人防工程，住宅小區地下人防工程的權屬與開發商是否擁有權屬不具有關聯性。

　　《物權法》第一百三十五的規定：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施;第一百三十六的規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權;第一百四十二條的規定：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。通過對上述條款的分析，我們不難看出，這些條款僅僅是規定開發商在建造階段的有關權屬(即從開發建造到出售之前)，這個階段的權屬，《物權法》規定的很明確，只要是建筑物及附屬設施是經過合法審批建造的，在未出售之前是屬于開發商所有，這一點是沒有爭議的。但是在開發商取得預(銷)售許可證，出售房屋后(僅僅討論整個小區房屋出售完這種情況)，其擁有的權屬已經發生了正常的流轉。因為根據《物權法》第一百四十六條規定： 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分;第一百四十七條： 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。所以，開發商擁有的住宅小區擁有的權屬在隨著房屋的出售，其相關權屬也隨之轉移了。僅僅根據《物權法》第135、136、142條的規定，認為住宅小區地下人防工程在建造階段擁有權屬，從而認定住宅小區房屋出售之后還擁有相關權屬，應該是片面的、缺乏依據的。雖然物權法規定，開發商在建造階段擁有所有權，但是同時物權法也規定，住宅小區的房屋在轉讓之后，其權屬以及附屬、配套設施也隨之轉移了。

　　第二、住宅小區地下人防工程為了配合人民防空的需要，應對戰爭，提高城市整體防護能力，保護人民的生命和財產的需要，修建的地下防護建筑及其設備設施，屬于住宅小區的共用設施，如《城市居住區規劃設計規范》規定：“凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。又如《杭州市物業管理條例》對“共用設施設備”的解釋為“指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窯井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。”所以，住宅小區地下人防工程應屬于小區共用設備設施的組成部分，而且根據條例的規定，住宅小區業主繳納的物業管理費用就包括了共用設備設施的使用和維修費用，如果住宅小區地下人防工程屬于開發商所有，小區業主就沒有必要繳納相關的物業費用。

　　第三、住宅小區地下人防工程投資主體應是小區全體業主。

　　因為，住宅小區地下人防工程的建設費用已經分攤進了房屋的銷售價格，如《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規定：“商品住宅價格由下列項目構成：...... 4. 住宅小區基礎設施建設費和住宅小區及非營業性配套公共建筑的建設費”。又如《杭州市區住宅小區配套建設與綜合驗收管理辦法》(試行)中規定：“住宅小區的配套建設項目，投資攤入售房建設成本的，其產權屬于小區居民共有。經營性的配套公共建筑(商業、文娛等)，投資未攤入售房建設成本的，其產權屬投資者所有，并按規劃要求使用。”，所以，從成本這一點可以看出，當開發商把小區房屋出售給業主之后，隨著房屋產權的轉移，實際上它就不再是投資(包括修建地下人防工程)主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。建筑物以及附屬設施設備(當然包括地下人防工程等設施)也隨之轉移了，《物權法》對此也有明確規定。地下人防工程作為小區的附屬工程或配套公建其建設費已經納入到住宅銷售價格之中，地下人防工程的權屬依法歸作為實際投資人的小區全體業主所有，是有法律依據的。

　　第四、根據《人民防空法》的規定，城市新建民用建筑應修建地下人防工程，開發商在住宅小區修建地下人防工程后，隨著房屋的出售，其修建的成本和利潤也隨之收回了，如果地下人防工程的權屬歸開發商所有，開發商改建成車庫再出租或出售給業主，實際上對地下人防工程這一部分是經過了兩次出售，很明顯是沒有法律依據;根據防空法的相關規定，如果開發商在住宅小區里不修建地下人防工程的，可以通過繳納易地建設費來免除修建地下人防工程的義務，易地建設費是交給人防管理部門的，由人防管理部門在別處集中修建防空設施。如果人防管理部門在別處建造了一處人防工程，難道開發商會向人防管理部門主張因為其也出錢了也應該對該人防工程也擁有權屬?很明顯缺乏事實和法律依據的。

　　綜上，住宅小區地下人防工程作為住宅小區的共用設施設備，其建造成本已經納入到住宅房屋銷售價格之中，隨著房屋權屬的轉移，其權屬也隨之轉移了，也就是共用設施設備包括地下人防工程轉移給了小區全體業主。

篇2：廈門市商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的實施意見(2008年)

　　廈府辦〔20**〕211號

　　廈門市人民政府辦公廳

　　二OO八年九月十一日

　　為有效集約利用土地資源,鼓勵地下空間的開發利用,調動開發建設單位建設地下車位的積極性,根據《物權法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》和《廈門市人民防空管理辦法》等法律、法規和規章,結合我市實際,現對商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理土地房屋權屬登記,提出如下實施意見:

　　一、建設單位可憑地下人防車位建設成本未攤入商品房銷售價承諾書、規劃部門和人防部門核準的地下室平面布置圖(由人防部門標示出人防專有部位和“平戰兩用”范圍)、人防部門核定的可出售位置范圍圖等,向土地房屋權屬登記機構申請辦理商品房預售或銷售手續。

　　二、購買商品房人防范圍內地下車位的,應辦理商品房買賣合同登記備案手續,商品房買賣合同中應載明:“該車位在平戰結合人防工程范圍內(來自:m.dewk.cn)。在人民防空演練或戰爭時期,必須無條件服從政府指令和無償征用;使用和管理應遵循人民防空相關的法律法規,如違反相關法律法規,則按照相關法律法規進行處理和處罰;國家和福建省另有規定的,必須按照國家和福建省的規定執行”。

　　三、建設項目竣工驗收備案后,當事人可申請辦理土地房屋權屬登記。

　　四、土地房屋權屬登記機構在辦理人防地下車位權屬登記時,應在土地房屋登記簿和權屬證書附注欄中注明:“本車位在平戰結合人防工程范圍內,使用和管理應遵循人民防空相關法律法規”。

　　對專有人防部位,在土地房屋登記簿予以記載,不頒發土地房屋權屬證書。

　　五、人防地下工程(專用專有部位和人防范圍內的地下車位)的物業管理由本幢房屋物業管理單位統一負責。

　　六、申請人防范圍內地下車位權屬轉移登記的,相關的權利義務一并轉移。

　　七、市人防部門如有需要,土地房屋權屬登記機構應及時提供人防工程權屬登記情況。

　　八、非商品房建設項目的人防范圍內地下車位辦理土地房屋權屬登記和銷售,可以參照本意見執行。

　　九、本意見由市國土房產局、市人防辦負責解釋。

　　十、本意見自公布之日起一個月后施行。

　　廈門市人民政府辦公廳

　　20**年9月18日印發