再議住宅小區(qū)人防工程范圍內(nèi)地下車(chē)位的權(quán)屬

　　浙江方仁律師事務(wù)所 邴朝祥

　　本文通過(guò)對(duì)住宅小區(qū)人防工程地下車(chē)位權(quán)屬的分析，明確闡明住宅小區(qū)人防工程地下車(chē)位屬于全體業(yè)主所有的理由，以達(dá)拋磚引玉之效果。

　　關(guān)鍵詞： 人防工程、共有部分、流轉(zhuǎn)、

　　近期在《杭州律師》期刊上拜讀了王洪濤律師寫(xiě)的一篇文章，“淺議住宅小區(qū)人防工程范圍內(nèi)地下車(chē)位的權(quán)屬”，思路清晰、論證嚴(yán)密。但是，王律師根據(jù)《人民防空法》、《物權(quán)法》，認(rèn)為住宅小區(qū)人防工程地下車(chē)位的權(quán)屬屬于建設(shè)單位所有并對(duì)對(duì)于該觀點(diǎn)，本人不敢茍同。本文觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅小區(qū)人防工程地下車(chē)位屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。

　　在王律師的文章中，他認(rèn)為，人防地下車(chē)位的權(quán)屬應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。依據(jù)如下：1、建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條的規(guī)定，地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，認(rèn)為該條對(duì)開(kāi)發(fā)商取得權(quán)屬提供了一定的依據(jù);2、《物權(quán)法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二條等條款的規(guī)定，認(rèn)為人防地下車(chē)位作為住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商合法建造的“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商，并認(rèn)為該結(jié)論與《人民防空法》“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用管理、誰(shuí)收益”原則相一致。

　　本文認(rèn)為，住宅小區(qū)地下人防工程應(yīng)屬于住宅小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。

　　第一、建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的立法目的主要是針對(duì)合理開(kāi)發(fā)城市地下空間資源，適應(yīng)城市現(xiàn)代化和城市可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的需要而制定的部門(mén)規(guī)章，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建造住宅小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的目的是通過(guò)建造住宅小區(qū)并出售，謀取利益的活動(dòng)，至于住宅小區(qū)地下人防工程的建造，并不是出于開(kāi)發(fā)商的自愿，如果沒(méi)有法律法規(guī)的強(qiáng)行規(guī)定，應(yīng)該沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)建造人防工程的。雖然根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程的建設(shè)，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。但是，該規(guī)定并不是義務(wù)行條款，也必須是出于開(kāi)發(fā)商的自愿為前提。所以，《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)地下空間的有關(guān)規(guī)定并不適用于住宅小區(qū)下面的人防工程，住宅小區(qū)地下人防工程的權(quán)屬與開(kāi)發(fā)商是否擁有權(quán)屬不具有關(guān)聯(lián)性。

　　《物權(quán)法》第一百三十五的規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施;第一百三十六的規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán);第一百四十二條的規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。通過(guò)對(duì)上述條款的分析，我們不難看出，這些條款僅僅是規(guī)定開(kāi)發(fā)商在建造階段的有關(guān)權(quán)屬(即從開(kāi)發(fā)建造到出售之前)，這個(gè)階段的權(quán)屬，《物權(quán)法》規(guī)定的很明確，只要是建筑物及附屬設(shè)施是經(jīng)過(guò)合法審批建造的，在未出售之前是屬于開(kāi)發(fā)商所有，這一點(diǎn)是沒(méi)有爭(zhēng)議的。但是在開(kāi)發(fā)商取得預(yù)(銷(xiāo))售許可證，出售房屋后(僅僅討論整個(gè)小區(qū)房屋出售完這種情況)，其擁有的權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生了正常的流轉(zhuǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定： 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分;第一百四十七條： 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。所以，開(kāi)發(fā)商擁有的住宅小區(qū)擁有的權(quán)屬在隨著房屋的出售，其相關(guān)權(quán)屬也隨之轉(zhuǎn)移了。僅僅根據(jù)《物權(quán)法》第135、136、142條的規(guī)定，認(rèn)為住宅小區(qū)地下人防工程在建造階段擁有權(quán)屬，從而認(rèn)定住宅小區(qū)房屋出售之后還擁有相關(guān)權(quán)屬，應(yīng)該是片面的、缺乏依據(jù)的。雖然物權(quán)法規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在建造階段擁有所有權(quán)，但是同時(shí)物權(quán)法也規(guī)定，住宅小區(qū)的房屋在轉(zhuǎn)讓之后，其權(quán)屬以及附屬、配套設(shè)施也隨之轉(zhuǎn)移了。

　　第二、住宅小區(qū)地下人防工程為了配合人民防空的需要，應(yīng)對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)，提高城市整體防護(hù)能力，保護(hù)人民的生命和財(cái)產(chǎn)的需要，修建的地下防護(hù)建筑及其設(shè)備設(shè)施，屬于住宅小區(qū)的共用設(shè)施，如《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“凡國(guó)家確定的一、二類(lèi)人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門(mén)的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。又如《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“共用設(shè)施設(shè)備”的解釋為“指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窯井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線(xiàn)、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)、郵政信箱、娛樂(lè)設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。”所以，住宅小區(qū)地下人防工程應(yīng)屬于小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施的組成部分，而且根據(jù)條例的規(guī)定，住宅小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)用就包括了共用設(shè)備設(shè)施的使用和維修費(fèi)用，如果住宅小區(qū)地下人防工程屬于開(kāi)發(fā)商所有，小區(qū)業(yè)主就沒(méi)有必要繳納相關(guān)的物業(yè)費(fèi)用。

　　第三、住宅小區(qū)地下人防工程投資主體應(yīng)是小區(qū)全體業(yè)主。

　　因?yàn)椋≌^(qū)地下人防工程的建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)分?jǐn)傔M(jìn)了房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，如《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：...... 4. 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)”。又如《杭州市區(qū)住宅小區(qū)配套建設(shè)與綜合驗(yàn)收管理辦法》(試行)中規(guī)定：“住宅小區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)居民共有。經(jīng)營(yíng)性的配套公共建筑(商業(yè)、文娛等)，投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬投資者所有，并按規(guī)劃要求使用。”，所以，從成本這一點(diǎn)可以看出，當(dāng)開(kāi)發(fā)商把小區(qū)房屋出售給業(yè)主之后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上它就不再是投資(包括修建地下人防工程)主體，投資者也就隨之變成了購(gòu)買(mǎi)房屋的人。建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備(當(dāng)然包括地下人防工程等設(shè)施)也隨之轉(zhuǎn)移了，《物權(quán)法》對(duì)此也有明確規(guī)定。地下人防工程作為小區(qū)的附屬工程或配套公建其建設(shè)費(fèi)已經(jīng)納入到住宅銷(xiāo)售價(jià)格之中，地下人防工程的權(quán)屬依法歸作為實(shí)際投資人的小區(qū)全體業(yè)主所有，是有法律依據(jù)的。

　　第四、根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，城市新建民用建筑應(yīng)修建地下人防工程，開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)修建地下人防工程后，隨著房屋的出售，其修建的成本和利潤(rùn)也隨之收回了，如果地下人防工程的權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商改建成車(chē)庫(kù)再出租或出售給業(yè)主，實(shí)際上對(duì)地下人防工程這一部分是經(jīng)過(guò)了兩次出售，很明顯是沒(méi)有法律依據(jù);根據(jù)防空法的相關(guān)規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)里不修建地下人防工程的，可以通過(guò)繳納易地建設(shè)費(fèi)來(lái)免除修建地下人防工程的義務(wù)，易地建設(shè)費(fèi)是交給人防管理部門(mén)的，由人防管理部門(mén)在別處集中修建防空設(shè)施。如果人防管理部門(mén)在別處建造了一處人防工程，難道開(kāi)發(fā)商會(huì)向人防管理部門(mén)主張因?yàn)槠湟渤鲥X(qián)了也應(yīng)該對(duì)該人防工程也擁有權(quán)屬?很明顯缺乏事實(shí)和法律依據(jù)的。

　　綜上，住宅小區(qū)地下人防工程作為住宅小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備，其建造成本已經(jīng)納入到住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格之中，隨著房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其權(quán)屬也隨之轉(zhuǎn)移了，也就是共用設(shè)施設(shè)備包括地下人防工程轉(zhuǎn)移給了小區(qū)全體業(yè)主。

篇2：廈門(mén)市商品房人防范圍內(nèi)地下車(chē)位銷(xiāo)售和辦理權(quán)屬登記的實(shí)施意見(jiàn)(2008年)

　　廈府辦〔20**〕211號(hào)

　　廈門(mén)市人民政府辦公廳

　　二OO八年九月十一日

　　為有效集約利用土地資源,鼓勵(lì)地下空間的開(kāi)發(fā)利用,調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)地下車(chē)位的積極性,根據(jù)《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《廈門(mén)市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》和《廈門(mén)市人民防空管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章,結(jié)合我市實(shí)際,現(xiàn)對(duì)商品房人防范圍內(nèi)地下車(chē)位銷(xiāo)售和辦理土地房屋權(quán)屬登記,提出如下實(shí)施意見(jiàn):

　　一、建設(shè)單位可憑地下人防車(chē)位建設(shè)成本未攤?cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)承諾書(shū)、規(guī)劃部門(mén)和人防部門(mén)核準(zhǔn)的地下室平面布置圖(由人防部門(mén)標(biāo)示出人防專(zhuān)有部位和“平戰(zhàn)兩用”范圍)、人防部門(mén)核定的可出售位置范圍圖等,向土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售或銷(xiāo)售手續(xù)。

　　二、購(gòu)買(mǎi)商品房人防范圍內(nèi)地下車(chē)位的,應(yīng)辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案手續(xù),商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)載明:“該車(chē)位在平戰(zhàn)結(jié)合人防工程范圍內(nèi)(來(lái)自:m.dewk.cn)。在人民防空演練或戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期,必須無(wú)條件服從政府指令和無(wú)償征用;使用和管理應(yīng)遵循人民防空相關(guān)的法律法規(guī),如違反相關(guān)法律法規(guī),則按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理和處罰;國(guó)家和福建省另有規(guī)定的,必須按照國(guó)家和福建省的規(guī)定執(zhí)行”。

　　三、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后,當(dāng)事人可申請(qǐng)辦理土地房屋權(quán)屬登記。

　　四、土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在辦理人防地下車(chē)位權(quán)屬登記時(shí),應(yīng)在土地房屋登記簿和權(quán)屬證書(shū)附注欄中注明:“本車(chē)位在平戰(zhàn)結(jié)合人防工程范圍內(nèi),使用和管理應(yīng)遵循人民防空相關(guān)法律法規(guī)”。

　　對(duì)專(zhuān)有人防部位,在土地房屋登記簿予以記載,不頒發(fā)土地房屋權(quán)屬證書(shū)。

　　五、人防地下工程(專(zhuān)用專(zhuān)有部位和人防范圍內(nèi)的地下車(chē)位)的物業(yè)管理由本幢房屋物業(yè)管理單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

　　六、申請(qǐng)人防范圍內(nèi)地下車(chē)位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的,相關(guān)的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移。

　　七、市人防部門(mén)如有需要,土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)提供人防工程權(quán)屬登記情況。

　　八、非商品房建設(shè)項(xiàng)目的人防范圍內(nèi)地下車(chē)位辦理土地房屋權(quán)屬登記和銷(xiāo)售,可以參照本意見(jiàn)執(zhí)行。

　　九、本意見(jiàn)由市國(guó)土房產(chǎn)局、市人防辦負(fù)責(zé)解釋。

　　十、本意見(jiàn)自公布之日起一個(gè)月后施行。

　　廈門(mén)市人民政府辦公廳

　　20**年9月18日印發(fā)