20**版《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》
(20**年1月1日至20**年12月31日實(shí)行)
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)
乙方：深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商和20**年12月19日至20日深圳市景洲大廈業(yè)主大會(huì)投票表決通過，深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司獲得景洲大廈的物業(yè)管理服務(wù)權(quán)續(xù)聘;物業(yè)管理方式：“定額酬金制” 每年定額酬金12萬元，按季支付。管理服務(wù)期限為3年，從20**年1月1日至20**年12月31日。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)正常進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等國家、地方法律、法規(guī)，本著“明晰小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬，明確雙方權(quán)利義務(wù)”的指導(dǎo)原則，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方達(dá)成以下合同條款。雙方約定并達(dá)成共識：物業(yè)管理是一種商業(yè)服務(wù)，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)的原則規(guī)律，本著誠信、公平的商業(yè)道德，雙方合作互動(dòng)，共同發(fā)展進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)雙贏。
第一條 景洲大廈小區(qū)物業(yè)基本情況
小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報(bào)東路87號。景洲大廈1997年4月開工建設(shè);1999年1月竣工驗(yàn)收;地產(chǎn)開發(fā)商為：深圳振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司。景洲大廈建筑面積：45945.25平方米，其中兩座31層塔樓住宅公用面積：6，324.45平方米。景洲大廈不計(jì)容積率的建筑面積：6，759.40平方米，即地下停車場附一層：3，071.44平方米;地下停車場附二層：3，687.96平方米。景洲大廈停車場規(guī)劃為不計(jì)入容積率的小區(qū)住宅公共配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬全體住宅業(yè)主共有。景洲大廈現(xiàn)有6處非收費(fèi)公共物業(yè)管理和業(yè)主活動(dòng)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有： A座4C業(yè)主活動(dòng)室;A座1G公共用房;A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大廈大堂旁物管處辦公室、消防監(jiān)控設(shè)備室、業(yè)委會(huì)辦公室。景洲大廈共有住宅物業(yè)440戶;裙樓商業(yè)物業(yè)2戶。
一、深圳景洲大廈收費(fèi)總面積：45,499.58平方(全年物管費(fèi)總收入：1529914.44元/年)(注:總收費(fèi)比20**版”合同”下降:103000.20元)。
1、其中景洲大廈住宅總面積：42，491.00平方*住宅物管費(fèi)2.50元/m2 == 106,227.50元/月* 12個(gè)月==全年物管費(fèi)應(yīng)收:1，274，730.00元/年
2、其中住宅改商業(yè)總面積：205.31平方*住宅改商物管費(fèi)8.00元/m2== 1,642.48元/月* 12個(gè)月==全年物管費(fèi)應(yīng)收:19，709.76元/年/3戶(A--1D、A--1E;B--1G)
3、其中裙樓商業(yè)總面積：2，803.27平方(中行:322.77m2+維業(yè):2480.50m2* 裙樓商業(yè)物管費(fèi)7.00元/m2== 19，622. 89元/月* 12個(gè)月==全年物管費(fèi)應(yīng)收:235,474.68元/年(注：7元/m2為20**年裙樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))
二、景洲大廈本體維修基金收費(fèi)總面積：45，499.58平方*本體維修基金0.25元/m2== 11,374.90元/月* 12個(gè)月==全年本體維修基金應(yīng)收:136,498.80元/年(本體維修基金每年1月份一次性收取，直接存入景洲大廈業(yè)委會(huì)賬戶，由景洲大廈業(yè)委會(huì)直接監(jiān)管。)
特別備注：
1、以上面積根據(jù)原中國銀行扣款數(shù)據(jù)、發(fā)展商售樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司收費(fèi)面積數(shù)據(jù)審核，審核人：深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司王明、景洲大廈業(yè)委會(huì)鄒家健;統(tǒng)計(jì)審核時(shí)間： 20**年12月10日，面積如有出入以業(yè)主產(chǎn)權(quán)證登記數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。景洲大廈2棟塔樓為純商品住宅物業(yè);現(xiàn)有3家“住改商”戶：2戶雜貨店;1戶房屋中介辦公。
2、景洲大廈2層裙樓為“不含地價(jià)”的小區(qū)公共配套商業(yè)用房，規(guī)劃使用功能為“商場”。1998年至20**年，被景洲大廈開發(fā)商擅自改變原小區(qū)配套“商場”規(guī)劃使用功能，出租改作酒樓，造成小區(qū)長達(dá)十年環(huán)境污染。20**年4月，在景洲大廈業(yè)主完全不知情的情況下，深圳規(guī)劃國土主管部門擅自改變景洲大廈原小區(qū)配套“商場”規(guī)劃使用功能，將“不含地價(jià)”的2層配套裙樓及景洲大廈(消防隔離通道)設(shè)備架空層劃歸景洲大廈開發(fā)商;20**年6月，景洲大廈開發(fā)商將景洲大廈小區(qū)公共配套“商場”出售，改為一家民營裝飾企業(yè)辦公樓。景洲大廈業(yè)主委員會(huì)保留對以上改變法定規(guī)劃使用功能責(zé)任者進(jìn)行追訴的權(quán)利。
第二條 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)范圍和項(xiàng)目
景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)范圍：景洲大廈紅線以內(nèi)至業(yè)主家戶門以外為界的所有公共共有共用部分及公共共用設(shè)施設(shè)備。主要包括 ----
一、承擔(dān)景洲大廈房屋建筑本體共用部位(大廈樓頂房蓋、梁、柱、外立面墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、樓梯間、走廊通道、電梯廳、信報(bào)箱廳、大堂門廳及天花吊頂、設(shè)備機(jī)房等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
二、承擔(dān)景洲大廈房屋建筑本體公共共用設(shè)施設(shè)備：戶外共用的供排水管道、公共污水管、垃圾庫、公共抽風(fēng)排煙道、公共照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防、監(jiān)控、門禁等設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等,以上以業(yè)主戶門為界,不含業(yè)主戶內(nèi)所有供水、排水、排污管道、燃?xì)狻χv機(jī)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
三、承擔(dān)景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、井、小區(qū)綠化、室內(nèi)外泵房、路燈、自行車房棚、地面道路等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
四、承擔(dān)景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。承擔(dān)景洲大廈公共環(huán)境：包括公共場地、房屋建筑物共用部位、消防通道的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn);小區(qū)四害消殺;公共區(qū)域綠化等。
五、經(jīng)雙方協(xié)商約定：物管方負(fù)責(zé)小區(qū)紅線范圍內(nèi)、小區(qū)公共部分及公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修，如：小區(qū)發(fā)電、排煙、抽水、電梯、供水、消防、監(jiān)控、門禁、對講(戶內(nèi)對講機(jī)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān))、信報(bào)箱(換鎖費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān))、車場道閘、小區(qū)公共照明等設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)維修，保證其能正常使用運(yùn)行;但以上公共設(shè)施設(shè)備的大修改造及新增、整體更新更換(日常更換小區(qū)照明燈具等零星維修物料，按物管預(yù)算范圍列支報(bào)銷)，大廈主體外墻、戶外公共管道、小區(qū)道路改造、小區(qū)發(fā)電設(shè)備的更換改造在本體公共維修金中列支，費(fèi)用不夠時(shí)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)籌集。
六、業(yè)主以門為界，自行負(fù)責(zé)戶內(nèi)裝修水電，排污管道的維護(hù)維修，不得損害相鄰業(yè)主利益。景洲大廈樓頂天臺和四樓大廈平臺屬小區(qū)公共共有范圍，鑒于歷史原因，凡在景洲大廈樓頂天臺和四樓平臺圍合搭建了房屋、陽光棚、圍欄的，將自行承擔(dān)其相關(guān)樓層范圍的維護(hù)維修，小區(qū)物管不承擔(dān)以上樓頂、平臺房屋、墻體、地面、漏水等的維護(hù)維修。
七、景洲大廈實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進(jìn)行全天候監(jiān)控巡視，實(shí)行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)安保工作。杜絕外來推銷人員進(jìn)入小區(qū)散發(fā)、張貼廣告，及其它非公益性的商務(wù)活動(dòng)。業(yè)主快遞收發(fā)和快餐外賣一律到東門崗領(lǐng)取;拒絕外來人員進(jìn)入小區(qū)聚眾賭博。景洲大廈禁養(yǎng)大型、烈性犬支;嚴(yán)禁傳播封建迷信和*宣傳。
八、負(fù)責(zé)小區(qū)康樂健身區(qū)設(shè)備設(shè)施的日常監(jiān)管。該設(shè)施出現(xiàn)損壞需要維修時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知安裝單位進(jìn)行維修，若安裝單位拒絕維修又存在安全隱患時(shí)，乙方應(yīng)書面報(bào)請甲方同意后予以拆除。
九、做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立和保存工作。做好政府法規(guī)和行業(yè)規(guī)定應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它工作。
第三條 景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
一、乙方按《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》和國家一級同級別的物業(yè)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。
1、 安全：對小區(qū)實(shí)行全封閉管理，24小時(shí)視頻監(jiān)控，保安不缺崗，不脫崗，確保小區(qū)住戶安全零發(fā)案。確保小區(qū)消防、視頻監(jiān)控系統(tǒng)正常使用，可隨時(shí)調(diào)閱查詢。
2、 衛(wèi)生：加大小區(qū)衛(wèi)生保潔投入，每天兩次清運(yùn)垃圾，垃圾在小區(qū)樓內(nèi)不過夜，樓內(nèi)公共區(qū)域四害消殺控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn);保持小區(qū)道路及大廈公共空間整潔;加強(qiáng)對住戶裝修的監(jiān)管，夜間和法定節(jié)假日禁止裝修;杜絕違規(guī)拆動(dòng)承重墻裝修;禁止在戶外加裝向外擴(kuò)展的籠式防盜窗網(wǎng);禁止違章亂搭建。每月清洗一次公共路面;每年3月、10月兩次清洗大廈儲水池，保證業(yè)主飲水安全衛(wèi)生;每年1次進(jìn)行大廈外墻窗戶清洗。
3、設(shè)備：保證大廈公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行;加強(qiáng)大廈發(fā)電、排污、抽水、排煙設(shè)備、電梯、消防、監(jiān)控、門禁、車場系統(tǒng)等的維護(hù)保養(yǎng)，確保正常運(yùn)行。保證小區(qū)日常照明和監(jiān)控照明，每晚天黑開燈，22時(shí)前不得關(guān)閉大廈大堂、電梯廳大燈。到時(shí)不開燈不關(guān)燈，每發(fā)現(xiàn)1次處罰20元。
二、若因乙方監(jiān)管失職失查和維修不善，造成小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備損壞、丟失，電梯墜落傷害和公共地面、墻體損壞，乙方將承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任。若由業(yè)主造成損壞的，相關(guān)當(dāng)事業(yè)主應(yīng)承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任。
三、在合同到期時(shí)，乙方應(yīng)保證各種公共設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行移交。為了保證物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)的正常進(jìn)行，參照當(dāng)前全國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)聘規(guī)則，乙方獲應(yīng)聘簽約后5日內(nèi)，向甲方繳納物業(yè)管理服務(wù)保證金陸萬元(6萬元，上屆未退，續(xù)押)。合同期滿，若乙方無違約行為，甲方按原款不計(jì)息全額退還乙方。
第四條 景洲大廈物管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理
一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)甲乙雙方收支成本預(yù)算，20**年景洲大廈繼續(xù)實(shí)行物管收費(fèi)市場化定價(jià)，即先核收支成本，再定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)共同決定，20**年1月1日起，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按如下標(biāo)準(zhǔn)收取：景洲大廈住宅物業(yè)每平方米2.50元/月;景洲底層3戶“住改商”物業(yè)每平方米8.00元/月。裙樓商業(yè)寫字樓物業(yè)每平方米7元/月。
二、 收費(fèi)時(shí)間：經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)共同決定，景洲大廈本體維修金每
年1月10日前，按年度一次性收取;景洲大廈物業(yè)管理費(fèi)每月5日銀行扣款、10日前完成當(dāng)月物管費(fèi)和上月水費(fèi)的收繳;景洲大廈停車費(fèi)每季度末月20日前，按季度收取下一季度停車費(fèi)，逾期不續(xù)繳費(fèi)者，視為放棄在本小區(qū)停車處理，其停車月卡資格轉(zhuǎn)讓給其他排隊(duì)候補(bǔ)業(yè)主。業(yè)主、租戶按年預(yù)付全年物管費(fèi)、停車費(fèi)，遵從自愿。
三、 繳費(fèi)方式 ：每月5日前，業(yè)主和租戶提供建設(shè)銀行賬戶按月進(jìn)行轉(zhuǎn)
賬扣款繳費(fèi);每月10日前，業(yè)主和租戶通過互聯(lián)網(wǎng)+方式，自行通過手機(jī)銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬繳費(fèi);每月10日前，業(yè)主和租戶自行到銀行通過無折存款方式進(jìn)行轉(zhuǎn)賬繳費(fèi)。為保障業(yè)主資金安全和繳費(fèi)入庫到位。乙方應(yīng)做好所收現(xiàn)金的繳存監(jiān)管，若發(fā)生所收現(xiàn)金未及時(shí)繳存入庫，被侵占挪用，乙方將承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切責(zé)任。若隱瞞收入,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)假一罰十。
景洲大廈物管收繳費(fèi)實(shí)行無紙化運(yùn)作，物管服務(wù)中心每月不再向業(yè)主信報(bào)箱投送紙質(zhì)繳費(fèi)通知，每月5日前各住戶應(yīng)繳費(fèi)金額在景洲大廈業(yè)主沙龍QQ群、微信群內(nèi)公布，需要清單的業(yè)主/租戶，完成繳費(fèi)后可到物管中心免費(fèi)打印。
四、 經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)共同決定和甲乙雙方共同約定：從20**年1
月1日起景洲大廈實(shí)行“財(cái)務(wù)共管、資金自管”，即景洲大廈小區(qū)物管費(fèi)、本體維修金、每月水費(fèi)、政府代扣垃圾處理排污費(fèi)、停車費(fèi)、小區(qū)空間使用費(fèi)等所有公共收入費(fèi)用，一律存入景洲大廈建設(shè)銀行公共賬戶，由景洲大廈業(yè)主委員會(huì)直接監(jiān)管。“資金自管”只是小區(qū)資金監(jiān)管單位的變更，其余物管合同所委托的管理服務(wù)職責(zé)不變，稅收按國家政策規(guī)定執(zhí)行，物管產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。
五、為了相互制約，有效監(jiān)督資金監(jiān)管單位/監(jiān)管人，保障小區(qū)公共收支公開透明，保障公共收入資金不被挪用侵占，景洲大廈建設(shè)銀行公共賬戶甲乙雙方均可適時(shí)查詢。雙方約定，進(jìn)入該公共賬戶的資金甲乙雙方不能提取現(xiàn)金，不能進(jìn)行網(wǎng)上支付轉(zhuǎn)賬，需要使用物管資金時(shí)，由甲方通過出據(jù)轉(zhuǎn)賬支票的方式，進(jìn)行支付(銀行對賬單將留下轉(zhuǎn)款支付記錄)。景洲大廈物管服務(wù)中心日常零星支出，經(jīng)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)同意，給物管中心提取伍仟元備用金，每季度次月10日前，物管中心憑票據(jù)進(jìn)行報(bào)銷。
六、景洲大廈物管大額維修支出，按景洲大廈業(yè)主大會(huì)監(jiān)督委員會(huì)審核程序和審核金額列支。景洲大廈物管電梯、保潔、消防等外包項(xiàng)目，委托物管中心簽訂合同，景洲大廈業(yè)主委員會(huì)作為委托“見證第三方”同時(shí)在合同上簽字確認(rèn);景洲大廈所有物管外包項(xiàng)目費(fèi)用，由甲方通過出據(jù)支票轉(zhuǎn)賬方式，不經(jīng)乙方直接轉(zhuǎn)入外包項(xiàng)目承接方賬戶。
七、甲乙雙方約定：景洲大廈公共賬戶，由乙方日常使用監(jiān)管，乙方按雙方合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月10日前代為進(jìn)行物管費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用的代扣收繳;乙方按雙方合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，做到計(jì)費(fèi)準(zhǔn)確，收費(fèi)公開透明，不亂收費(fèi)。乙方所收的一切現(xiàn)金一律如實(shí)存入景洲大廈公共賬戶監(jiān)管，不得挪作它用。乙方如實(shí)列表做賬，填報(bào)現(xiàn)金收支日報(bào)、月報(bào)，每月3日前報(bào)送景洲大廈業(yè)主委員會(huì)審核。
八、甲乙雙方約定：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)同業(yè)主繳納的公共本體維修基金分離;景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)同景洲大廈小區(qū)公共收益分離;景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)同景洲大廈小區(qū)停車場收支分離。以上各項(xiàng)收支單獨(dú)列賬，專款專用，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場化調(diào)節(jié)。
九、經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)共同決定：景洲大廈自20**年11月1日起，實(shí)行住宅禁商，業(yè)主(租戶)禁止改變“住宅”法定規(guī)劃使用功能，在小區(qū)開公司，從事任何商業(yè)活動(dòng)。個(gè)人創(chuàng)業(yè)不得損害小區(qū)公共人居環(huán)境。甲乙雙方協(xié)商約定，對未獲得國土規(guī)劃部門批準(zhǔn);未取得公安消防部門許可證書;未辦理房屋租賃手續(xù);未獲得景洲大廈業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，擅自改變原法定規(guī)劃住宅使用功能，在景洲大廈違法違規(guī)開辦公司的業(yè)主或租戶，在其公司未搬出景洲大廈期間，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每平方米8.00元/月收取,并按商業(yè)用水、用電標(biāo)準(zhǔn)扣繳水電費(fèi)。
十、小區(qū)全體業(yè)主應(yīng)自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得拖欠。逾期欠費(fèi)業(yè)主將按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納違約金。乙方有權(quán)對欠費(fèi)期超過1個(gè)月的業(yè)主進(jìn)行公示通報(bào);對故意欠費(fèi)期超過2個(gè)月的業(yè)主，可提起訟訴進(jìn)行追討，敗訴方除補(bǔ)繳納物業(yè)管理費(fèi)外，還應(yīng)承擔(dān)勝訴方合理的律師費(fèi)用。甲方積極配合乙方共同作好業(yè)主/租戶自覺繳納物管費(fèi)、本體維修基金的宣傳教育工作。
十一、景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費(fèi)業(yè)主共同投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及水費(fèi)，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)甲方同意并報(bào)告水務(wù)部門、供電部門授權(quán)，乙方可協(xié)助供水、供電部門停止欠費(fèi)業(yè)主(租戶)的供水、供電服務(wù)。
十二、甲方協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。甲方承諾不慫恿、煽動(dòng)業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)全體成員承諾，自覺帶頭履行繳費(fèi)義務(wù);反對任何人在景洲大廈耍特權(quán)“吃霸王餐”，無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，侵害繳費(fèi)業(yè)主的共同利益。乙方應(yīng)作好欠費(fèi)業(yè)主的催繳、統(tǒng)計(jì)、記賬工作，并按季公布欠費(fèi)業(yè)主名單進(jìn)行催繳。租戶欠費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)連帶繳費(fèi)責(zé)任。為避免租戶欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，出租房屋業(yè)主可將物管費(fèi)用連同租金一并收取，或書面授權(quán)物管中心,對欠費(fèi)租戶及時(shí)采取停水停電提醒方式進(jìn)行催繳欠費(fèi)。
第五條 景洲大廈維修基金管理及維護(hù)范圍劃分
一、景洲大廈“住宅維修基金”(本體維修基金)按政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月每平方米0.25元，由業(yè)主繳納。為了保證本體公共維修基金監(jiān)管到位，景洲大廈業(yè)主繳納的本體公共維修基金同物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分離。經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)共同決定，業(yè)主繳納的本體公共維修基金每年1月通過銀行轉(zhuǎn)賬一次性統(tǒng)一扣繳。乙方承諾，本體維修基金為物管公司代收資金，不屬物管服務(wù)收入，景洲大廈所有本體維修基金直接存入景洲大廈公共賬戶，逾期不轉(zhuǎn)賬繳存視為違約，并將按每日5%收取違約金。業(yè)主拖欠本體維修基金的，由甲、乙雙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的規(guī)定辦法進(jìn)行追收處理。本體公共維修基金由甲方直接監(jiān)管，嚴(yán)格按照規(guī)定范圍審批使用。
二、景洲大廈本體維修基金的使用，實(shí)行“支付憑證”制度，即按物管中心或業(yè)主大會(huì)執(zhí)行委員會(huì)申請立項(xiàng)、報(bào)價(jià)，經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)監(jiān)督委員會(huì)項(xiàng)目審核委員審核批準(zhǔn)后，再實(shí)施的程序進(jìn)行運(yùn)作;工程完工結(jié)算后，按審核批準(zhǔn)支付標(biāo)準(zhǔn)、范圍，憑景洲大廈本體維修基金“支付憑證”列賬報(bào)銷。
三、物管中心未經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)監(jiān)督委員會(huì)審核批準(zhǔn)，擅自動(dòng)用本體維修基金將由其自行買單。任何單位或個(gè)人瞞報(bào)、挪用、貪污本體維修基金，將視為《刑法》“侵占公私財(cái)物罪”行為，承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。景洲大廈本體維修基金的收支賬目，每季度次月15日前，由景洲大廈業(yè)主大會(huì)監(jiān)督委員會(huì)在“景洲大廈博客” http://jz315.com.blog.163.com/網(wǎng)上向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的質(zhì)詢監(jiān)督。
四、景洲大廈近300萬元“公用設(shè)施專用基金”20**年已追回，目前存放在深圳市住宅建設(shè)局物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心監(jiān)管。大廈維修需要?jiǎng)佑迷搶Ｓ没饡r(shí)，由景洲大廈業(yè)主委員會(huì)向基金管理中心提出申請，按基金規(guī)定使用項(xiàng)目范圍使用。景洲大廈公用設(shè)施專用基金的使用范圍主要是：大廈主體結(jié)構(gòu)沉降、大廈主體結(jié)構(gòu)墻破裂損壞;公共主體供水、排污管網(wǎng)更換、電梯更換、大型機(jī)電設(shè)備更換、大廈墻體大修油漆(不含地下車庫)等。公用設(shè)施專用基金不承擔(dān)小區(qū)日常維修項(xiàng)目支出。
五、景洲大廈物管方日常維護(hù)維修范圍及主要項(xiàng)目。物管公司的日常維修維護(hù)以業(yè)主房門為界。業(yè)主房門以外，小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的所有公共設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域由物管公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)維修。其具體主要維修范圍項(xiàng)目有：更換大廈公共區(qū)域照明燈具;消防監(jiān)控設(shè)備、管線維護(hù)維修;公共供水管網(wǎng)維護(hù)維修;大廈門禁系統(tǒng)、業(yè)主對講機(jī)系統(tǒng)(不含業(yè)主家對講機(jī))的維護(hù)維修;信報(bào)箱維修;公共主體排污下水管道維修疏通;油漆鐵藝柵欄、油漆管線豎井防火門;大廈空調(diào)風(fēng)扇維護(hù)維修;公共通道門禁門鎖維修更換;各類消防、排煙、機(jī)電設(shè)備、供水設(shè)備的維護(hù)維修和日常檢測等，以上項(xiàng)目在物管維護(hù)維修費(fèi)中列支。物管公司要確保以上公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。
六、業(yè)主入戶門內(nèi)的家電、燈具、水龍頭損壞、戶內(nèi)供水管道及戶內(nèi)上下污水管道、廁所堵塞、屋內(nèi)電路老化更換等由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。
七、為方便業(yè)主，物管中心可在小區(qū)開展物管維修有償延伸服務(wù)，業(yè)主如需請物管中心協(xié)助維修，實(shí)行市場化收費(fèi)，明碼標(biāo)價(jià)，雙向選擇，所有費(fèi)用由聘請業(yè)主自理。
小區(qū)受托代收普通快遞郵件，每件收取代簽收轉(zhuǎn)交手續(xù)費(fèi)1元;物品包裹視大小收費(fèi)1元至2元;物管代簽收郵件、物品，丟失由物管負(fù)責(zé)賠償。住戶丟棄床、柜、沙發(fā)、花壇、電視等廢舊家具、家電，應(yīng)視體積重量大小，向物管保潔員另行支付50元至200元不等的搬運(yùn)清運(yùn)費(fèi)。住戶不得將自家廢舊物品丟棄、阻塞在公共消防通道。
第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理
一、按照國家發(fā)改委相關(guān)法規(guī)規(guī)定，從20**年1月起，景洲大廈停車場收支同景洲大廈小區(qū)物管費(fèi)收支分離，實(shí)行合同單簽，獨(dú)立核算，專款專用，自負(fù)盈虧。景洲大廈停車場和景洲大廈小區(qū)物業(yè)管理，統(tǒng)一委托乙方管理，但所有人力、能耗、外包項(xiàng)目等，均實(shí)行獨(dú)立核算，單獨(dú)列賬。
二、按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定及釋義：利用物業(yè)共用部位(地面停車、電梯廣告、空間利用)進(jìn)行經(jīng)營的收入歸全體業(yè)主共有。“業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”由于景洲大廈停車場已實(shí)行市場化獨(dú)立運(yùn)作，從20**年1月起，景洲大廈小區(qū)地下停車庫收入不再納入小區(qū)公共收益監(jiān)管，地面停車收入視停車場收支運(yùn)作狀況另行確定。
三、甲、乙雙方確認(rèn)：景洲大廈地面道路廣場、地下停車庫、紅線內(nèi)公共綠地屬小區(qū)公共配套共用部位，其建設(shè)成本已攤?cè)霕I(yè)主購房房價(jià);景洲大廈地下車庫及地面停車場/位屬景洲大廈業(yè)主共有，產(chǎn)權(quán)歸景洲大廈全體業(yè)主共同所有。景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)、場地出租的所有收入，歸景洲大廈業(yè)主共同所有。明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)，收入單獨(dú)列賬。獨(dú)立核算以外的景洲大廈業(yè)主停車場收入及業(yè)主共有物業(yè)、場地出租、電梯廣告等收入，同物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分離，納入“景洲大廈業(yè)主基金”管理。
四、為了明晰業(yè)主收支賬務(wù)，經(jīng)景洲大廈業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定，小區(qū)住宅物管費(fèi)和月卡停車費(fèi)，預(yù)算外的收入若有結(jié)余(住宅物業(yè)預(yù)算為2.10元/m2;月卡停車費(fèi)預(yù)算為290元/月;執(zhí)行收取住宅物業(yè)費(fèi)2.50/m2;月卡停車費(fèi)300元/月)，將作為專項(xiàng)積累,專款專用，不再納入“景洲大廈業(yè)主基金”管理。
原景洲大廈中國銀行賬戶資金將作為“景洲大廈業(yè)主基金”儲備，優(yōu)先為今后景洲大廈更換電梯、改造供水管網(wǎng)、主體大修積累儲備資金;也可按景洲大廈業(yè)主大會(huì)的決定使用(如：直接向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼等)。
第七條 景洲大廈業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)和津貼管理
一、依照物管相關(guān)法規(guī)，甲乙雙方約定，在年度小區(qū)財(cái)務(wù)預(yù)算中，每年為景洲大廈業(yè)主委員會(huì)提供4，500元辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，該費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)成本中列支。業(yè)主委員會(huì)辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)按規(guī)定范圍合理使用，收支賬目接受景洲大廈業(yè)主大會(huì)監(jiān)督委員會(huì)的監(jiān)督審查。景洲大廈年度業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，在小區(qū)“業(yè)主基金”中列支。景洲大廈業(yè)委會(huì)成員每月不領(lǐng)津貼，但外出辦公交通費(fèi)用如實(shí)報(bào)銷。
二、根據(jù)景洲大廈業(yè)主大會(huì)決定，自20**年12月起，每月聘用2名小區(qū)義工為景洲大廈業(yè)主代收發(fā)快遞郵件、來訪登記(每人每天值班6小時(shí))，參照深圳市社工、義工津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，景洲固定義工站義工每半天4小時(shí)發(fā)放津貼50元，每月4，500元(2人);景洲大廈年度業(yè)主大會(huì)的義工服務(wù)，參照這一津貼標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放執(zhí)行，或用禮品替代。小區(qū)代收發(fā)快遞郵件、來訪登記義工津貼，在小區(qū)物管費(fèi)或業(yè)主基金中列支。
三、根據(jù)景洲大廈業(yè)主大會(huì)決定，聘用景洲大廈業(yè)主大會(huì)大會(huì)執(zhí)行秘書1名，負(fù)責(zé)小區(qū)物管、停車場日常公共事務(wù)協(xié)調(diào)管理和對外聯(lián)絡(luò)，參照景洲大廈義工站固定義工津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，每月領(lǐng)取稅后3,000元職務(wù)津貼。依照深圳物管相關(guān)法規(guī)規(guī)定，執(zhí)行秘書津貼在小區(qū)物管、停車場成本費(fèi)用中各占50%列支。
四、景洲大廈業(yè)主委員會(huì)辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)不足，可由業(yè)主募集和接受社會(huì)募捐，但所募集募捐到的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，不得用于業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)人消費(fèi)使用。
第八條 景洲大廈業(yè)主委員會(huì)自律承諾
一、甲方全體成員應(yīng)同乙方加強(qiáng)溝通，相互尊重;不得利用監(jiān)督權(quán)以權(quán)謀私，不得在本大廈物管隊(duì)伍中安插親友。嚴(yán)格執(zhí)行收支財(cái)務(wù)公開，隨時(shí)接受業(yè)主監(jiān)督。
二、甲方全體成員應(yīng)自覺按期繳納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金和停車費(fèi)，不得侵占業(yè)主利益。不得無理干涉物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營;不得無理煽動(dòng)業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，協(xié)助乙方催收物管費(fèi)用。
三、甲方自覺遵守《業(yè)主管理規(guī)約》，大力開展社區(qū)普法宣教活動(dòng)，依法履行職責(zé)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定，抵制黃、賭、毒、封建迷信。甲方不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。不組織、不參與任何危害社會(huì)、社區(qū)安全穩(wěn)定的非法*、集體*活動(dòng)。
第九條 物業(yè)管理公司自律承諾
一、乙方承諾，嚴(yán)格按《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》和國家甲級物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，保證景洲大廈安全，衛(wèi)生，設(shè)備運(yùn)行正常。加強(qiáng)同甲方及全體業(yè)主溝通聯(lián)系，相互尊重;接受甲方和全體業(yè)主的監(jiān)督。
二、 乙方承諾，恪守商業(yè)誠信和職業(yè)道德，嚴(yán)格執(zhí)行景洲大廈年度收支成本預(yù)算，不亂收費(fèi)，不作假帳，不瞞報(bào)收入，不虛報(bào)開支，“假一罰十”。乙方承諾加強(qiáng)小區(qū)治安管理，對來訪人員出入小區(qū)嚴(yán)格進(jìn)行登記，并通過對講機(jī)征得業(yè)主核實(shí)同意后方可放行進(jìn)入。乙方承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。
三、乙方承諾，不得干涉甲方業(yè)主委員會(huì)的正常監(jiān)督活動(dòng)。乙方對小區(qū)的改造計(jì)劃須征得甲方同意后方可實(shí)施，否則自行買單。
第十條 物管公司監(jiān)管失職行為認(rèn)定及賠償
一、為了避免甲乙雙方及業(yè)主同物管公司之間的爭端矛盾，甲乙雙方協(xié)商確定，以下行為視為乙方物管公司監(jiān)管失查失職不作為：
1、外來人員未進(jìn)行登記放入小區(qū);未通過對講機(jī)征得業(yè)主核實(shí)同意將外來人員放進(jìn)小區(qū);未經(jīng)業(yè)主簽字將業(yè)主家電家具等體積大于4M*2M*4M的物品放行出小區(qū);
2、景洲大廈保安、物管人員缺編導(dǎo)致崗位缺崗、脫崗的;維修、管理人員不公布值班時(shí)間，不按時(shí)到崗，不堅(jiān)守崗位，設(shè)備維護(hù)維修不及時(shí);保安巡邏不到位;搬家開門無人值守;監(jiān)控室無人值守;
3、門禁、對講機(jī)不能正常使用，呼叫長時(shí)間無人應(yīng)答;視頻監(jiān)控裝置維修不及時(shí)，發(fā)生意外時(shí)不能提供視頻錄像資料;
4、消防設(shè)備設(shè)施更新改造驗(yàn)收合格后，消防報(bào)警、排煙排風(fēng)設(shè)備不能正常使用，安全設(shè)施失效;
5、門崗、巡邏、交接班不清，原始登記記錄不全;監(jiān)守自盜;發(fā)現(xiàn)案情事故隱瞞不報(bào)不公布;對小區(qū)違法黃、賭、毒;違規(guī)違章亂搭建、亂堆放物品，占用消防通道行為不制止，不舉報(bào);未經(jīng)登記放行小區(qū)外人員，進(jìn)入小區(qū)聚眾賭博。
6、國家相關(guān)法規(guī)物管公司應(yīng)履行但未履行的其它失職行為。
二、乙方負(fù)責(zé)購買公眾責(zé)任險(xiǎn)、車場安全保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用在物管、停車場成本中列支。若因乙方物業(yè)管理失職，造成業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)被盜和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、首飾、珍貴字畫、郵集、古董、便攜式電腦等數(shù)碼產(chǎn)品外，乙方將按“家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)”并參照其理賠辦法，承擔(dān)賠償責(zé)任。在確定為乙方失職責(zé)任后，但案犯尚未抓獲時(shí)，乙方應(yīng)按“家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)”理賠程序時(shí)限，先行對業(yè)主損失財(cái)物進(jìn)行賠付。
三、乙方負(fù)責(zé)外包項(xiàng)目承接單位的選擇推薦，外包合同的審核把關(guān)簽署;甲方作為委托“第三方見證人”在外包合同簽字蓋章確認(rèn)，并留取外包合同備案備存。
第十一條 合同的終止、續(xù)約與交接
一、雙方約定并達(dá)成共識：物業(yè)管理是一種商業(yè)服務(wù)，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)的原則規(guī)律，本著公平、誠信的商業(yè)道德，雙方合作互動(dòng)，共同發(fā)展進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)雙贏。
二、景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方均有權(quán)平等選擇去留，尊重對方的選擇。合同到期，雙方合同關(guān)系即自行終止。
1、乙方應(yīng)提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報(bào)固定資產(chǎn)、辦公設(shè)備、家具、大廈各種資料、警用器材;填報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表、扣款賬號、業(yè)主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛登記資料、停車場經(jīng)營許可證資料等交接清單，送業(yè)主委員會(huì)審核。
2、合同到期前5日，雙方應(yīng)共同協(xié)作做好移交準(zhǔn)備工作，并保證所移交的機(jī)電、供水、消防、監(jiān)控、車場、對講機(jī)等各類公共設(shè)施設(shè)備能正常移交。
3、合同到期前15日，新舊物管雙方提前辦理停車場經(jīng)營許可證更名手續(xù);乙方提前向甲方(或新物管)移交業(yè)主/租戶信息、門禁卡編碼資料、停車場車輛經(jīng)營許可證等登記數(shù)據(jù)資料。
4、合同到期前5日，新舊物管雙方提前辦理辦公電話過戶手續(xù)。
三、乙方愿意續(xù)簽合同，應(yīng)在合同到期前90天，書面通知甲方。由甲方進(jìn)行公示通報(bào)，召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決確認(rèn)。管理服務(wù)期間無重大失職過失，無賬務(wù)弄虛作假，表決結(jié)果業(yè)主滿意率達(dá)到60%的，由甲方直接同乙方續(xù)簽合同。年度業(yè)主大會(huì)表決，業(yè)主滿意率達(dá)不到60%，合同自行終止，由甲方另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。
四、在本合同執(zhí)行期間，甲、乙雙方不得單方提前中止合同，任何一方單方提出中止合同將視為違約行為，將承擔(dān)陸萬元(6萬元)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。因合同一方違約，或不可抗力因素而導(dǎo)致提前中止合同的情況除外。
五、雙方約定，在本合同執(zhí)行中，若乙方的管理出現(xiàn)嚴(yán)重治安安全事故，造成業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)損失;若乙方管理失職或不作為，造成物管服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重下降，經(jīng)甲方多次提出不整改或整改效果不明顯，雙方意見分歧嚴(yán)重，雙方協(xié)商不成功，甲方可免責(zé)單方提前提出中止物管合同。
六、新老物業(yè)管理公司的選聘交接過渡期為3個(gè)月，原物業(yè)管理公司應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù);3個(gè)月過渡期滿后，必須按規(guī)定進(jìn)行交接、撤離。老物業(yè)管理公司合同到期前擅自單方扣押應(yīng)付業(yè)委會(huì)款項(xiàng)資金，不進(jìn)行財(cái)、物交接、不按期撤離，甲方業(yè)主有權(quán)拒絕支付物管費(fèi)用，拒退6萬元質(zhì)保押金(上一合同質(zhì)押未退，延續(xù)質(zhì)押) 。
第十二條 雙方爭端與解決方式
一、一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權(quán)請求賠償損失。
二、乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)向甲方賠償損失，損失難以計(jì)算的，按照全體業(yè)主2個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額計(jì)算。
三、乙方服務(wù)未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)共同利益造成損害的，應(yīng)向甲方賠償損失;給業(yè)主個(gè)人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個(gè)人賠償損失。
四、甲方、乙方以及業(yè)主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。
第十三條 其他事項(xiàng)
一、本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。20**年12月20日景洲大廈業(yè)主大會(huì)授權(quán)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)主任鄒家健簽署本合同。本合同對景洲大廈全體業(yè)主及其他居住人具有法定的約束力。
二、乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主管理規(guī)約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費(fèi)用的，應(yīng)獲得甲方批準(zhǔn)。
三、本合同(含附件2份)一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有法定的約束力。
附件：《景洲大廈年度物管收支成本預(yù)算》、《物管延伸服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì) 乙方：深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司
負(fù)責(zé)人： 負(fù)責(zé)人：
簽署日期： 簽署日期：
篇2：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同
麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同
第1條 協(xié)議雙方
甲方：______
法人代表：______
注冊地址：______
聯(lián)系人：______
電話：______
傳真：______
乙方：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。
法人代表：______
注冊地址：______
聯(lián)絡(luò)人：______
電話：______
傳真：______
丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。
法人代表：______
注冊地址：廣州市****
聯(lián)絡(luò)人：______
電話：______
傳真：______
經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發(fā)的“****”項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議。
第2條 定義
1. “甲方”指委托方，即：______
2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。
3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。
4. “物業(yè)”指由甲方在**市開發(fā)的“***”項(xiàng)目，項(xiàng)目具體信息如下。
5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時(shí)間。
6.“后期物業(yè)管理顧問服務(wù)”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)。
7. “物業(yè)管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務(wù)，依據(jù)本合約的約定應(yīng)向乙方及丙方支付的費(fèi)用。
第3條 甲方之權(quán)利、義務(wù)
根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開展物業(yè)顧問工作，甲方的權(quán)利和義務(wù)為：
1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標(biāo)牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項(xiàng)權(quán)利同時(shí)撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。
2．應(yīng)在物業(yè)交付使用日三個(gè)月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。
3．負(fù)責(zé)本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務(wù)。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項(xiàng)評比時(shí)，乙、丙方根據(jù)實(shí)際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實(shí)施，由甲方負(fù)責(zé)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評比標(biāo)準(zhǔn)，如有不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，甲方須在限期內(nèi)負(fù)責(zé)整改并承擔(dān)整改相應(yīng)費(fèi)用。
4. 須在簽約后指定專人負(fù)責(zé)與乙方及丙方進(jìn)行溝通，若此人發(fā)生人事變動(dòng)，或聯(lián)絡(luò)方式變更，均應(yīng)在變更前三個(gè)工作日內(nèi)以書面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。
5. 依據(jù)銷售時(shí)約定的交鋪標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報(bào)批件、建筑及設(shè)備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個(gè)月向物業(yè)管理公司移交。
6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時(shí)向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費(fèi)發(fā)票。
7. 在合約期內(nèi)應(yīng)對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時(shí)，對乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評價(jià)。
8. 甲方應(yīng)給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問工作的順利開展：
物業(yè)管理建議權(quán)；
財(cái)務(wù)管理建議權(quán)；
本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。
9. 甲方須及時(shí)提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時(shí)向乙方及丙方通報(bào)工程進(jìn)度，并負(fù)責(zé)本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。
第4條 乙方之權(quán)利、義務(wù)
根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負(fù)責(zé)為甲方提供并履行本合約確認(rèn)的物業(yè)之物業(yè)管理顧問工作，在合約期內(nèi)，乙方應(yīng)：
1. 乙方須嚴(yán)格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責(zé)完成本合約規(guī)定之顧問工作內(nèi)容。
( 詳見：本合約第5條之第5項(xiàng) )
2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。
3．同意甲方使用乙方的公司標(biāo)志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問酬金。
4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責(zé)任及義務(wù)。
第5條 丙方的權(quán)利、義務(wù)
1. 丙方應(yīng)根據(jù)本物業(yè)實(shí)際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地指導(dǎo)工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營運(yùn)作中出現(xiàn)的問題。
2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對于甲方因未及時(shí)采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產(chǎn)生的問題和影響不承擔(dān)任何責(zé)任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。
3. 丙方根據(jù)顧問工作需要，有權(quán)隨時(shí)檢查甲方對顧問意見的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應(yīng)該及時(shí)以各種明確的表述方式要求甲方糾正。
4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時(shí)本物業(yè)的管理工作仍能正常運(yùn)行。
5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問服務(wù)，包括：
一、物業(yè)管理籌備階段顧問服務(wù)內(nèi)容
5.1 物業(yè)管理銷售配合
制定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容；
對甲方的銷售和招商人員進(jìn)行物業(yè)管理知識的培訓(xùn)；
協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務(wù)員等人員；
對售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書面顧問建議；
協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務(wù)員的制服樣式；
對保安員、清潔工、服務(wù)員等進(jìn)行培訓(xùn)；
展銷會(huì)期間派員到現(xiàn)場進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理知識的解答；
在銷售活動(dòng)前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作；
編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認(rèn)以后，方可使用于業(yè)主。
5.2 物業(yè)管理籌備服務(wù)
協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；
擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；
協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；
建立員工的工作規(guī)程、崗位職責(zé)及權(quán)能；
協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評審及獎(jiǎng)懲制度，以協(xié)助推動(dòng)員工之工作積極性；
提供崗前培訓(xùn)，使各崗位管理人員認(rèn)識有關(guān)日常運(yùn)作，并提高服務(wù)意識；
根據(jù)需要，協(xié)助甲方進(jìn)行清潔、綠化、保險(xiǎn)、以及部分工程維護(hù)保養(yǎng)外判商的招投標(biāo)工作；
協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；
協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗(yàn)收移交。
5.3 財(cái)務(wù)服務(wù)
協(xié)助甲方編制首年財(cái)務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)預(yù)算；
開設(shè)物業(yè)管理專用銀行帳戶；
協(xié)助編制各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應(yīng)收未收帳管理制度等。
二、后期物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容
5.4 物業(yè)管理方面
協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對實(shí)際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；
協(xié)助甲方開展二次裝修管理；
每月定期向甲方提交檢定報(bào)告，并由派員到現(xiàn)場檢定有關(guān)工作，對存在的問題提供糾正及預(yù)防措施；
每月定期協(xié)助甲方對員工工作表現(xiàn)進(jìn)行評審；
綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開總結(jié)會(huì)議，定期（每月）與甲方開會(huì)，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；
推行車庫維護(hù)的計(jì)劃，設(shè)計(jì)及合理安排車庫照明開放時(shí)間，以減少能源費(fèi)；
協(xié)助甲方進(jìn)行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務(wù)質(zhì)量；
協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。
5.5 財(cái)務(wù)管理方面
協(xié)助甲方按既定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，執(zhí)行日常的財(cái)務(wù)管理工作；
每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營運(yùn)的財(cái)務(wù)預(yù)算；
協(xié)助向物價(jià)局申報(bào)物價(jià)，編制申報(bào)物價(jià)報(bào)告及預(yù)算，爭取理想收費(fèi)。
5.6 人事管理方面
定期為員工安排專業(yè)知識及崗位職責(zé)培訓(xùn)，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；
協(xié)助甲方明確崗位職責(zé)，執(zhí)行員工評審制度及匯報(bào)責(zé)任；
協(xié)助進(jìn)行招聘員工工作，以彌補(bǔ)自然流失的員工，并制定標(biāo)準(zhǔn)試題或現(xiàn)場面試的程序等；
安排定期對保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育，特別要加強(qiáng)服務(wù)意識及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習(xí)；
5.7 工程支持方面
協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計(jì)劃，并定期檢查，以確保機(jī)電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時(shí)間均以最佳狀態(tài)運(yùn)作；
協(xié)助對機(jī)電及設(shè)備的使用維護(hù)手冊，嚴(yán)格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設(shè)備的運(yùn)作；
聽取客戶的意見，檢討樓宇之設(shè)計(jì)和設(shè)施的營運(yùn)，并提出改善意見，以求物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求。
三、顧問工作方式
物業(yè)驗(yàn)收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協(xié)助解決物管上的問題，經(jīng)理級管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場配合甲方工作，對物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，并應(yīng)甲方之需求根據(jù)顧問工作內(nèi)容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)駐場，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。
第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)
1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個(gè)月。
2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請物業(yè)管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。
3. 合約期滿前兩個(gè)月，如三方達(dá)成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。
第7條 顧問酬金及其他相關(guān)費(fèi)用
1. 物業(yè)管理顧問酬金
物業(yè)管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計(jì)；
q 物業(yè)管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預(yù)付相當(dāng)于二個(gè)月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。
2. 如在乙方及丙方負(fù)責(zé)管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號或有關(guān)ISO9002服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證等稱號，則甲方將承諾適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。
3. 如甲方未能按時(shí)繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應(yīng)繳費(fèi)用拖欠達(dá)三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責(zé)及服務(wù)，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。
4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。
第8條 終止合約
1．由于不可抗力導(dǎo)致無法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，三方應(yīng)本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。
2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務(wù)或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務(wù)水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。
第9條 合約修改及變更
本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對本合約的條款進(jìn)行修訂，更改或補(bǔ)充，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。
第10條 不可抗力
非甲、乙、丙方任何一方過錯(cuò)，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務(wù)，三方無須承擔(dān)任何責(zé)任。
第11條 責(zé)任與權(quán)利
三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責(zé)任及
賦予乙方及丙方之權(quán)力時(shí)，如乙方及丙方在履行職責(zé)時(shí)并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應(yīng)保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責(zé)任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經(jīng)甲方認(rèn)可的工作對甲方造成損失和影響時(shí)，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。
第12條 爭議的解決
1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭議應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請起訴。
2. 敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)。
第13條 標(biāo)志所有權(quán)
1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時(shí)間。
2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等。
第14條 適用法律
本合約適用于《中華人民共和國合同法》。
第15條 文字及其他
1. 本合約用中文書寫。
2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報(bào)告須以書面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對方電話確認(rèn)后，視為有效送達(dá)。
3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。
本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表人：
日期：
乙方：
代表人：
日期：
丙方：
代表人：
日期：
篇3：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同
景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)
乙方：深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司
經(jīng)深圳景洲大廈業(yè)主大會(huì)20**年10月18日投票表決，深圳市z物業(yè)管理公司獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)權(quán)。管理服務(wù)期限為3年零2個(gè)月，從20**年11月1日起，至從20**年12月31日截止。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報(bào)東路。
占地面積：5208平方米
建筑面積：52704.65平方米
裙樓面積： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；
住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20**2.83m2、B座：22846.92m2）；
住宅戶數(shù)：443戶（其中業(yè)主活動(dòng)用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶）
（截止20**年10月28日，業(yè)主入伙戶數(shù)435戶，4戶未入伙）
物業(yè)類型：裙樓2層為小區(qū)配套商業(yè)用房；塔樓2棟為純商品住宅。
特別備注：以上數(shù)字如有不實(shí)，以大廈竣工驗(yàn)收報(bào)告數(shù)字為準(zhǔn)。
第二條 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目
1.承擔(dān)景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2.承擔(dān)景洲大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風(fēng)排煙道、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3.承擔(dān)景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4.承擔(dān)景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5.承擔(dān)景洲大廈公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。小區(qū)消殺。公共區(qū)域綠化等。
6.承擔(dān)景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。
7.對景洲大廈實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進(jìn)行全天候監(jiān)控巡視，實(shí)行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)保安工作。
8.為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂服務(wù)。
9.做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立、保存。
10.做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它事項(xiàng)。
第三條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，詳見附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13號）。
其他未盡事宜見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。
第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其管理
1.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按如下標(biāo)準(zhǔn)收取：住宅物業(yè)每平方米2.30元/月。商業(yè)物業(yè)每平方米5. 00元/月。
2.景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由乙方直接向業(yè)主收取；乙方應(yīng)在每月10日前，向繳費(fèi)業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明細(xì)帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定、程序收費(fèi)，不得亂收費(fèi)，做到計(jì)費(fèi)準(zhǔn)確，收費(fèi)公開透明。
3.業(yè)主應(yīng)自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得拖欠。逾期欠費(fèi)業(yè)主將按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費(fèi)期超過1個(gè)月的業(yè)主進(jìn)行公示通報(bào)；對欠費(fèi)期超過3個(gè)月的業(yè)主，可提起訟訴進(jìn)行追討，敗訴方除補(bǔ)繳納物業(yè)管理費(fèi)外，還應(yīng)承擔(dān)勝訴方合理的律師費(fèi)用。
4.景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費(fèi)業(yè)主投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及水費(fèi)，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開工廠、辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或水務(wù)部門授權(quán)，乙方有權(quán)停止供水服務(wù)，并報(bào)請供電部門，要求對其停止供電。
5.甲方應(yīng)協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，甲方承諾不慫恿、煽動(dòng)業(yè)主不繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，反對“吃霸王餐”無理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，侵害其他繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。乙方應(yīng)作好欠費(fèi)業(yè)主的催繳、統(tǒng)計(jì)、記賬工作，景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的欠繳戶數(shù)（僅限空置、拍賣問題房）在一個(gè)管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部分的管理費(fèi)以傭金抵扣。
6.乙方應(yīng)按規(guī)定購買車場保險(xiǎn)、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按規(guī)定為其員工辦理普通社會(huì)保險(xiǎn)（按深圳相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）和人身意外保險(xiǎn)（每人100元/年）。保險(xiǎn)費(fèi)列入物業(yè)管理服務(wù)成本費(fèi)開支。
7.乙方應(yīng)按政府、行業(yè)法規(guī)，如實(shí)列支物業(yè)管理服務(wù)成本費(fèi)用，按政府規(guī)定提取10%的物業(yè)管理服務(wù)傭金，不得隱瞞物管收入，虛報(bào)多報(bào)支出費(fèi)用。乙方弄虛作假，亂收費(fèi)，做假賬，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)單方解除雙方合同關(guān)系。
8.景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個(gè)月向業(yè)主公布一次（張貼時(shí)間不少于1個(gè)月），賬目公布前送交業(yè)主委員會(huì)審核備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會(huì)。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
9.甲方有權(quán)聘請獨(dú)立會(huì)計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)每年對上述帳目進(jìn)行查驗(yàn)審核一次，審計(jì)費(fèi)用在物業(yè)收費(fèi)中支出。乙方提供的帳務(wù)虛假或嚴(yán)重失實(shí)的，將構(gòu)成甲方解除合同的合理理由。
第五條 專項(xiàng)本體維修基金的收支管理
1.景洲大廈專項(xiàng)本體維修基金按政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米0.25元，隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一齊由乙方直接向業(yè)主收取，然后以業(yè)主委員會(huì)名稱單獨(dú)建帳列項(xiàng)，按政府規(guī)定的專項(xiàng)本體維修基
金使用范圍專款專用。
2.景洲大廈專項(xiàng)本體維修基金的使用，按物管公司先立項(xiàng)報(bào)價(jià)，業(yè)主委員會(huì)審核簽字后才實(shí)施的程序進(jìn)行運(yùn)作。
3.景洲大廈專項(xiàng)本體維修基金的收支、使用賬目，每3個(gè)月由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公布一次（張貼時(shí)間不少于1個(gè)月），接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由業(yè)主委員會(huì)送交物業(yè)管理公司核查備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前。
4.業(yè)主拖欠專項(xiàng)本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的規(guī)定辦法進(jìn)行處理。
5.景洲大廈公用設(shè)施專用基金（指用于深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定指定項(xiàng)目）由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向開發(fā)商追討。在大廈須動(dòng)用該專用基金時(shí)，且原大廈開發(fā)商拒絕支付該專用基金的情況下，由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)。
第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理
1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈停車場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業(yè)主所有，以業(yè)主委員會(huì)的名稱單獨(dú)建帳列項(xiàng)。
2.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定，按收入的10%提取車場管理服務(wù)費(fèi)。
3.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)出租的收入（除應(yīng)繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務(wù)費(fèi)外），和專項(xiàng)本體維修基金分別立項(xiàng)合并使用，用于景洲大廈新增改造項(xiàng)目和補(bǔ)貼物業(yè)管理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金。如年度出現(xiàn)管理費(fèi)不足，由業(yè)主委員會(huì)從車場收入（含本體維修基金）中劃撥。
第七條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支管理
1.景洲大廈業(yè)主委員會(huì)按政府有關(guān)規(guī)定“每年每戶8元”的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理費(fèi)中，提取業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的收支情況，由業(yè)主委員會(huì)按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
2.景洲大廈業(yè)主委員會(huì)主任每月領(lǐng)取500元職務(wù)津貼，用于交通、通訊等方面的補(bǔ)貼。職務(wù)津貼在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中立項(xiàng)列支。
第八條 業(yè)主委員會(huì)自律承諾
1.景洲大廈業(yè)主委員會(huì)全體成員應(yīng)同物業(yè)管理服務(wù)公司加強(qiáng)溝通，相互尊重；不得利用監(jiān)督權(quán)以權(quán)謀私，不得在本大廈物管隊(duì)伍中安插親友。
2.景洲大廈業(yè)主委員會(huì)全體成員不得免交、少交物管服務(wù)費(fèi)和停車費(fèi)，不得無理干涉物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營；不得無理煽動(dòng)業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
3.業(yè)主委員會(huì)不得從事于物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督無關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。
4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行換屆選舉，并制定《業(yè)主公約》，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束效力。
第九條 z物業(yè)管理公司自律承諾
1.z物業(yè)管理公司應(yīng)同景洲大廈業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主加強(qiáng)溝通，相互尊重；接受景洲大廈業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；
2.z物業(yè)管理公司承諾，不作假帳、亂收費(fèi)，定期公布物管帳目，嚴(yán)格按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)。加強(qiáng)大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、古董外，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。若因物業(yè)車場管理責(zé)任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。
3.z物業(yè)管理公司承諾，不得干涉業(yè)主委員會(huì)的正常監(jiān)督、維權(quán)活動(dòng)。
4.乙方對小區(qū)的改造計(jì)劃須征得業(yè)委會(huì)同意后方可實(shí)施。
第十條 合同的終止、續(xù)約與交接
1.景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應(yīng)提前10天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報(bào)固定資產(chǎn)、辦公、設(shè)備、大廈資料等交接清單，送業(yè)主委員會(huì)審核。大廈物業(yè)收費(fèi)財(cái)務(wù)帳目，應(yīng)于合同終止后的10日之內(nèi)，送交業(yè)主委員會(huì)審核，由業(yè)主委員會(huì)聘請專業(yè)財(cái)務(wù)公司進(jìn)行審計(jì)。
2.乙方愿意續(xù)簽合同，應(yīng)在合同到期前60天，書面通知業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)（合同到期前30天召開）進(jìn)行表決確認(rèn)。管理服務(wù)期間無重大失職過失，無賬務(wù)弄虛作假，表決結(jié)果業(yè)主滿意率達(dá)到法定三分之二的，由業(yè)主委員會(huì)直接同乙方續(xù)簽合同。
3.業(yè)主大會(huì)表決，業(yè)主滿意率達(dá)不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業(yè)主委員會(huì)另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。
4.新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個(gè)月，原物業(yè)管理公司應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)；2個(gè)月過渡期滿后，必須按規(guī)定進(jìn)行交接、撤離。
第十一條 雙方爭端與解決方式
1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權(quán)請求賠償損失。
2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)向甲方賠償損失，損失難以計(jì)算的，按照全體業(yè)主一個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額計(jì)算。
3.乙方服務(wù)未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)共同利益造成損害的，應(yīng)向甲方賠償損失；給業(yè)主個(gè)人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個(gè)人賠償損失。
4.甲方、乙方以及業(yè)主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。
第十二條 其他事項(xiàng)
1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。
2.乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費(fèi)用的，應(yīng)獲得甲方批準(zhǔn)。
3.本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。
本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有約束力。
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)乙方：深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司
負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：
簽署日期:簽署日期:
深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù)，沒有明確規(guī)定的，以雙方約定
的本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》）為準(zhǔn)。附件二為本合同的
組成部分，具有同等法律效力。
一、綜合管理
1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。
2.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。
3.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施。
4.白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修15分內(nèi)到現(xiàn)場。
5.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗率100%。
6.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。
7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同、《業(yè)主公約》等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。
8.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。
9.每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％， 綜合服務(wù)滿意率達(dá)到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)。
二、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)
按政府規(guī)定的行業(yè)物管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有法定標(biāo)準(zhǔn)的不得低于法定標(biāo)準(zhǔn)。共用部位公用設(shè)施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準(zhǔn)。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：
1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，按相關(guān)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、通路、步道、活動(dòng)場地達(dá)到基本平整，邊溝渠洞通暢。
3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。
4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。
5.每年1次清洗大廈外墻。每5個(gè)月對水箱進(jìn)行二次供水設(shè)施清冼，對蓄水池定期消毒，確保蓄水池清潔衛(wèi)生，水質(zhì)達(dá)到深圳市飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養(yǎng)滿意率100%。
三、維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：
1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍。
2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，每日不少于2次清運(yùn)樓內(nèi)垃圾，按相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進(jìn)行管理。
3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物。
4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行清掃。
5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。
6.在雨天氣應(yīng)及時(shí)對區(qū)內(nèi)道路積水進(jìn)行清掃處理。
7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實(shí)行區(qū)間立體綠化，按相關(guān)綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率、 消殺達(dá)標(biāo)率 、綠化達(dá)標(biāo)率100%。
四、小區(qū)安全
1.乙方承諾對大廈實(shí)行24小時(shí)封閉式監(jiān)控管理，認(rèn)真做好外來人員登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進(jìn)入大廈前需通過對講機(jī)讓業(yè)主確認(rèn)，然后登記放行。應(yīng)加強(qiáng)大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、古董外，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.若因物業(yè)車場管理責(zé)任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責(zé)任事故發(fā)生率為零。
五、公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：
1.封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；保證門禁系統(tǒng)運(yùn)行正常。
2.維護(hù)交通秩序：對小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度有明顯標(biāo)識。
3.看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。
4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行防范檢查和巡邏，巡邏做到有計(jì)劃、有記錄。
5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理，并通報(bào)全體業(yè)主，不得隱瞞。
六、車場管理
機(jī)動(dòng)車輛在停車場的看管
1.有健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案。
2.對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。
3.保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管。
七、消防管理
公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理
1.有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。
2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。
3.定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
八、電梯維護(hù)
養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)
1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時(shí)（例行保養(yǎng)和故障維修除外）安全運(yùn)行，
按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)對大廈電梯進(jìn)行維護(hù) 。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故，管理人員應(yīng)在15分鐘以內(nèi)到場進(jìn)行處理。
2.嚴(yán)禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運(yùn)送貨物。
3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實(shí)行年檢。
九、裝修管理服務(wù)
房屋裝飾裝修管理
1.有健全的裝修管理服務(wù)制度。
2.查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。
3.裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。
4.業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門處理；
5.及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過2天。
深圳市景洲大廈業(yè)主委員會(huì)
深圳市z物業(yè)管理公司
景洲業(yè)主委員會(huì)承諾提供下列工作條件
1.按深圳政府、行業(yè)、有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，提供管理用房，免費(fèi)供管理處使用。
2.甲方向乙方提供本物業(yè)的各項(xiàng)物業(yè)檔案、資料，移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。
3.地下停車場每月每車250元，地面停車每月每車110元，由于地下、地面停車，車位不足，難于均衡操作，故將地面停車位收費(fèi)差額，均衡到全部停車業(yè)主中，地面、地下停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一按230元收取，由業(yè)委會(huì)告之全體業(yè)主（若政府指導(dǎo)價(jià)格變動(dòng)，停車收費(fèi)相應(yīng)調(diào)整）。
4.景洲大廈電梯改造前所發(fā)生的所有電梯事故與乙方無關(guān)。電梯的更換改造由業(yè)委會(huì)同原開發(fā)商協(xié)商解決。
深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)
20**年10月30日
深圳景洲大廈業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司中標(biāo)通知
深圳市z物業(yè)管理公司：
20**年10月18日，深圳景洲大廈舉行業(yè)主大會(huì)，就深圳景洲大廈選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行業(yè)主投票表決。 投票表決結(jié)果現(xiàn)已揭曉，業(yè)主大會(huì)共回收有效票數(shù)2996票（應(yīng)投票數(shù)為4185票），投票數(shù)均分別超出法定的過半票數(shù)和三分之二票數(shù)。
貴公司在應(yīng)聘的三家物管公司中名列第一，獲得了2727票，以最高票獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理權(quán)。
特此通知
深圳景洲大廈業(yè)主大會(huì)
深圳景洲大廈業(yè)主委員會(huì)
20**．10．20.
關(guān)于進(jìn)駐接管景洲大廈的函
深圳市景洲大廈業(yè)主委員會(huì):
感謝貴小區(qū)業(yè)主選擇我公司為景洲大廈提供物業(yè)管理服務(wù)。
經(jīng)雙方平等協(xié)商已達(dá)成共識，簽訂《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》。我公司將于20**年10月31日正式進(jìn)駐景洲大廈，辦理相關(guān)物管交接手續(xù)。
特此函告。
深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司