案例：住宅小區(qū)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要

　　【案例簡介】

　　某住宅小區(qū)系A(chǔ)房地產(chǎn)公司于20**年開發(fā)建設(shè)，共有商品房800套，按照規(guī)劃建造有800個車位，其中700個是由小區(qū)部分業(yè)主購買或入住后長期租賃的。由于該小區(qū)毗鄰商業(yè)繁華地段，周圍停車位需求量較大，開發(fā)商在賣房時以高于小區(qū)業(yè)主的購買價格，將其中100個車位出賣給了業(yè)主以外的其他單位和個人。隨著小區(qū)入住率的增加，后入住的部分業(yè)主既無車位可買，也無車位可租。于是，有汽車的部分業(yè)主找A公司協(xié)商，要求A公司收回出賣給小區(qū)業(yè)主以外的單位和個人的停車位。但是，A公司以車位已交付且辦理了兩證為由，拒絕該部分業(yè)主的要求，形成糾紛。

　　【案例分析】

　　近年來，小區(qū)內(nèi)車位矛盾日益突出，如何滿足業(yè)主停車需求，已成為住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)有待解決的問題之一。我國《物權(quán)法》第七十四條第一款明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”

　　對于開發(fā)建設(shè)單位怎樣做才符合“首先滿足業(yè)主的需要”?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，建設(shè)單位只要按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例(即配置比例)，將車位、車庫以出售、附贈或者出租的方式處分給業(yè)主，即可認(rèn)定。

　　“滿足業(yè)主的需要”在法律上并沒有時間限制。除非業(yè)主明確表示放棄購買、租賃車位、車庫，否則，開發(fā)建設(shè)單位將車位、車庫出售給業(yè)主以外的第三人，一旦有業(yè)主需要車位、車庫時，開發(fā)建設(shè)單位的行為就違反了“司法解釋”第五條關(guān)于配置比例處分的規(guī)定，進(jìn)而違反了《物權(quán)法》第七十四條第一款“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。由于該規(guī)定在性質(zhì)上屬于強制性規(guī)定中的效力性規(guī)定，違反該規(guī)定而訂立的合同，均應(yīng)當(dāng)被宣告無效。

　　上述案例中，A公司與小區(qū)業(yè)主以外的單位和個人簽訂的車位買賣合同應(yīng)屬于無效合同。有汽車而無車位的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟，請求確認(rèn)合同無效。合同確認(rèn)無效后，這些單位和個人就應(yīng)當(dāng)將車位返還給A公司，該部分業(yè)主即可以向A公司購買或者租賃這些車位。

　　不過，“滿足業(yè)主的需要”是滿足廣大業(yè)主的需要，而非某個業(yè)主的無條件需要。如上述案例中，車位與房屋套數(shù)的比例為1：1。在無業(yè)主放棄車位的情況下，A公司只能按照一套房屋配置一個車位進(jìn)行出售或者出租，不能將2個或者2個以上的車位出售給只有一套房屋的業(yè)主。若在規(guī)劃的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例達(dá)不到1：1時，開發(fā)建設(shè)單位只要按配置比例將車位、車庫處分完后，如果還有部分業(yè)主的車位、車庫需求未滿足，則開發(fā)建設(shè)單位沒有任何責(zé)任。

　　開發(fā)商承擔(dān)義務(wù)的同時，也享有法定權(quán)利，《武漢市物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，開發(fā)建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。”

篇2：解讀物權(quán)法:小區(qū)車位車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要

　　解讀物權(quán)法:小區(qū)車位車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要

　　隨著住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)。因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。

　　對此，將于20**年10月1日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。

　　王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。

　　對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

　　尹田說，如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)妫炱讲拍艿玫狡胶狻?/P>

　　而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業(yè)律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權(quán)法的規(guī)定。

　　例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。