案例分析：物業企業資質、收費等級、服務標準三者的關系
案例：
家住東郊的王女士對于自己繳納的物業服務費一直存在異議，她看到小區收費處物業企業公示的物業資質等級為三級，但物業服務收費標準竟然是一級，十分不理解，認為三級資質為什么能收一級的費用，隨即向主管部門投訴物業企業亂收費。
分析：
物業服務企業資質等級與物業服務收費等級并無直接關系。企業資質代表著企業的規模，以及承接項目的能力;物業服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤，是物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。物業服務企業應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。
1、物業管理區域內的共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備是什么?
答：共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室;
共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。
自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備。
2、物業維修責任：
----物業保修期內，共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備由保修單位負責維修。
----物業保修期滿后，業主自用部位、自用設施設備的養護、維修，由業主負責。共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新和改造由全體業主共同決定或列入專項維修資金支出。
3、物業服務活動中，物業服務企業提供哪些服務：
(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;
(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
(三)公共綠化的養護和管理;
(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;
(五)車輛停放管理服務，保障道路暢通;
(六)物業檔案、資料管理;
(七)裝飾裝修管理服務;
(八)物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
4、新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備哪些條件，方可交付使用?
(一)生活用水納入公共供水管網，并供水到戶;
(二)用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電;
(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;
(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施;
(八)分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;
(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。
5、本市實行物業服務重大事件報告制度，物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告：
(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;
(四)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定;
(五)物業管理區域內發生重大傷亡事件;
(六)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。
物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。
發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。
6、物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交哪些資料和財物?
(一)業主共有的結余資金;
(二)第五十三條規定的資料;
(三)物業服務用房;
(四)維修、保養物業形成的技術資料;
(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;
(六)其他應當移交的資料和財物。
物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
7、物業服務活動發生糾紛怎么辦?
答：業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。
8、物業服務活動中不得有哪些行為：
(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;
(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(三)擅自將住宅改變為經營性用房;
(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;
(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(六)侵占綠地，毀壞花草樹木;
(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;
(八)亂設攤點、亂停車輛;
(九)違反規定飼養動物;
(十)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;
(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;
(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。
篇2：物業企業資質收費等級服務標準之間關系問答
物業企業資質、收費等級、服務標準之間的關系問答
案例：家住東郊的王女士對于自己繳納的物業服務費一直存在異議，她看到小區收費處物業企業公示的物業資質等級為三級，但物業服務收費標準竟然是一級，十分不理解，認為三級資質為什么能收一級的費用，隨即向主管部門投訴物業企業亂收費。
分析：物業服務企業資質等級與物業服務收費等級并無直接關系。企業資質代表著企業的規模，以及承接項目的能力；物業服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤，是物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。物業服務企業應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。
1、物業管理區域內的共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備是什么？
答：共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室；
共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。
自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備。
2、物業維修責任：
答：物業保修期內，共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備由保修單位負責維修。
物業保修期滿后，業主自用部位、自用設施設備的養護、維修，由業主負責。共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新和改造由全體業主共同決定或列入專項維修資金支出。
3、物業服務活動中，物業服務企業提供哪些服務：
答：（一）物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理；
（二）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
（三）公共綠化的養護和管理；
（四）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；
（五）車輛停放管理服務，保障道路暢通；
（六）物業檔案、資料管理；
（七）裝飾裝修管理服務；
（八）物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
4、新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備哪些條件，方可交付使用？
答：（一）生活用水納入公共供水管網，并供水到戶；
（二）用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電；
（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
（六）住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；
（七）按照規劃要求完成住宅區的車庫（位）、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；
（八）分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；
（九）法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣（市）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。
5、本市實行物業服務重大事件報告
制度，物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告：答：（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全；
（三）物業服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活；
（四）發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定；
（五）物業管理區域內發生重大傷亡事件；
（六）其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。
物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。
發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。
6、物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交哪些資料和財物？
答：（一）業主共有的結余資金；
（二）第五十三條規定的資料；
（三）物業服務用房；
（四）維修、保養物業形成的技術資料；
（五）物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；
（六）其他應當移交的資料和財物。
物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
7、物業服務活動發生糾紛怎么辦？
答：業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。
8、物業服務活動中不得有哪些行為：
答：（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）擅自將住宅改變為經營性用房；
（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；
（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）侵占綠地，毀壞花草樹木；
（七）亂倒垃圾、亂堆雜物；
（八）亂設攤點、亂停車輛；
（九）違反規定飼養動物；
（十）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；
（十一）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；
（十二）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。