物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)法律關(guān)系論述

　　眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系是近年來(lái)在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)以及焦點(diǎn)問(wèn)題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源的源頭出發(fā)，針對(duì)物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對(duì)物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來(lái)論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系，期望給大家一個(gè)滿意和明確的解答。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們?cè)鯓拥闹鲝埡托袨槭钦?dāng)?shù)?、合法的，?huì)受到法律的保護(hù)；或者給人們?cè)O(shè)定某種義務(wù)，指示人們?cè)鯓拥男袨槭菓?yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會(huì)由國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級(jí)政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級(jí)政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個(gè)主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。

　　目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開(kāi)了我國(guó)民法的法律體系對(duì)“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯(cuò)誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的法律關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

　　“委托”一詞的漢語(yǔ)字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

　　委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

　　一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

　　1）委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

　　2）委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司來(lái)承接，不能是自然人，在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐中這也是無(wú)一例外的。因?yàn)閷?duì)于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務(wù)，個(gè)人往往根本無(wú)法承擔(dān)。

　　3）委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢，少服務(wù)，甚至采取過(guò)負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長(zhǎng)期保養(yǎng)。

　　4）支付報(bào)酬的方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。

　　二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

　　1）委托合同是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。

　　2）委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過(guò)程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時(shí)在簽署過(guò)程中盡管個(gè)別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級(jí)相適應(yīng)的資格。

　　3）依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時(shí)也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會(huì)也不得與兩個(gè)以上的物業(yè)管理公司同時(shí)簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。

　　4）《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問(wèn)客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無(wú)須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無(wú)償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問(wèn)。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒(méi)有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

　　三、委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別

　　1）委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)模欢飿I(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>

　　2）委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”這條規(guī)定是法律對(duì)委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來(lái)處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無(wú)法管的局面。

　　3）《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒(méi)有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。

　　4）受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。

　　從上述探討可見(jiàn)，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無(wú)論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專營(yíng)公司提供專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。

　　四、把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸代理弊端多

　　首先我們必須澄清的一個(gè)基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國(guó)民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了代理的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。”即代理是代理人依照代理權(quán)，以被代理人名義向相對(duì)人實(shí)施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。

　　代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。早期社會(huì)由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交換規(guī)模小，世界各國(guó)奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒(méi)有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了代理的核心是實(shí)施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。

　　代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問(wèn)題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問(wèn)題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系?！?/p>

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒(méi)有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來(lái)函蓋物業(yè)管理的概念。

　　委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托-代理”，在民法的法律體系中根本就沒(méi)有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

　　物業(yè)管理活動(dòng)是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來(lái)看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護(hù)；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實(shí)行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于代理的標(biāo)的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見(jiàn)，物業(yè)管理不歸屬于代理行為，當(dāng)然也不可能成為代理形式中的委托代理了。

　　簡(jiǎn)單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：

　　其一，我國(guó)民法明確規(guī)定代理人必須以代理人名義進(jìn)行。

　　這表明代理是以被代理人的信譽(yù)為前提的，否則，相對(duì)人就不能安全地進(jìn)行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽(yù)。如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動(dòng)，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的信譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有動(dòng)力來(lái)下大力氣從事這些活動(dòng)，因?yàn)檫@些活動(dòng)所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的聲譽(yù)，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽(yù)無(wú)關(guān)。顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。

　　其二，我國(guó)民法明確規(guī)定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。

　　如果物業(yè)管理歸屬于代理行為，無(wú)論哪種限制，最終要求作為代理人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨(dú)立的意思表示，只能俯首聽(tīng)命于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動(dòng)性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？

　　其三，我國(guó)民法明確規(guī)定被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。

　　即代理人對(duì)代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報(bào)酬，這也與代理行為本身無(wú)關(guān)。這說(shuō)明代理人的活動(dòng)本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟(jì)行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟(jì)手段（而不是用行政手段）進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化的有償服務(wù)（而不是代理行為的無(wú)償勞動(dòng)）。假如把物業(yè)管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進(jìn)性，這自然不是什么通向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！

　　五、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范

　　依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對(duì)象是區(qū)分所有建筑物。作為不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)，而并非實(shí)際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來(lái)源歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。

　　在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《合同法》沒(méi)有頒布，對(duì)委托合同的概念沒(méi)有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無(wú)效的委托合同的判決，最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

　　我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過(guò)去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系界定在委托的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，認(rèn)定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認(rèn)為物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責(zé)任等的法律依據(jù)。

　　我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

　　1）依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；

　　2）依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；

　　3）依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系；

　　4）依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。

　　總之，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)所具有的平等的民事主體地位。”明確規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)可信的原則，以及遵守法律、尊重社會(huì)公德、不損害社會(huì)利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同?！?/p>

篇2：武漢市加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見(jiàn)(2014)

　　武漢市加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見(jiàn)(20**)

　　武漢市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見(jiàn)

　　武政辦〔20**〕154號(hào)

　　各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：

　　當(dāng)前，我市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)組建率低，直接影響了廣大業(yè)主共同管理權(quán)的行使，影響到全市物業(yè)服務(wù)水平整體提升和小區(qū)和諧穩(wěn)定。為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的主體作用，保障物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)我市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作提出以下意見(jiàn)：

　　一、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的責(zé)任感

　　業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，是行使住宅小區(qū)共同管理權(quán)的自治組織和合法主體。業(yè)主大會(huì)能否及時(shí)成立及定期召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)能否依法有效運(yùn)作并履行職責(zé)，不僅直接關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的行使和共同財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，成為影響和制約小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要原因，而且關(guān)系到住宅小區(qū)能否建立以契約為基礎(chǔ)的規(guī)范式運(yùn)作管理方式，成為當(dāng)前社區(qū)治理工作的重要內(nèi)容之一。為此，各區(qū)人民政府和各相關(guān)部門要提高認(rèn)識(shí)，高度重視，精心組織，確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。

　　二、明確職責(zé)，加快推進(jìn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作進(jìn)程

　　各區(qū)人民政府要把推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作，納入轄區(qū)社會(huì)治理和基層民主管理的總體計(jì)劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進(jìn)”的原則，有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的全覆蓋，其中20**年內(nèi)住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)率達(dá)到70%。

　　（一）落實(shí)責(zé)任，理順體制。依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的第一責(zé)任主體，要參照指導(dǎo)和支持社區(qū)居委會(huì)建設(shè)的工作要求，將其作為社會(huì)治理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，落實(shí)部門和專人具體指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)；區(qū)住房保障房管部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和日常運(yùn)作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；區(qū)民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常管理工作；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)的具體組織工作。

　?。ǘ┟宓讛?shù)，有序推進(jìn)。各區(qū)人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模（面積、戶數(shù)等）、實(shí)施物業(yè)管理情況、業(yè)主入住情況、業(yè)主委員會(huì)組建狀態(tài)以及期滿未換屆等情況進(jìn)行全面調(diào)查，摸清底數(shù)，并在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析每個(gè)住宅小區(qū)的具體情況，結(jié)合社會(huì)治理和社區(qū)建設(shè)工作，研究制訂轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作整體推進(jìn)方案。方案要明確區(qū)住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居委會(huì)的職責(zé)分工，落實(shí)措施。

　?。ㄈ┩晟瞥绦?/a>，依法指導(dǎo)。各街道辦事處會(huì)同房管部門、社區(qū)居委會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制訂轄區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)組建的各項(xiàng)工作符合法定程序。在對(duì)有關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督時(shí)，要充分尊重業(yè)主意愿，嚴(yán)格依照法定原則和法定程序進(jìn)行，做到不越位、不缺位。在業(yè)主委員會(huì)候選人推薦上，注重引導(dǎo)、鼓勵(lì)具有業(yè)主身份的社區(qū)黨組織成員和社區(qū)居委會(huì)委員參選所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員和擔(dān)任負(fù)責(zé)人，鼓勵(lì)人大代表、政協(xié)委員、公益律師以及具有較高政治覺(jué)悟和豐富管理經(jīng)驗(yàn)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部參選業(yè)主委員會(huì)委員和擔(dān)任負(fù)責(zé)人。

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)監(jiān)管，規(guī)范運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，各區(qū)住房保障房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)備案管理，及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任意識(shí)、法律意識(shí)和服務(wù)水平，保證業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

　　三、強(qiáng)化措施，保障業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作任務(wù)順利完成

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)人民政府要把業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作切實(shí)擺上重要議事日程，成立由分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)負(fù)責(zé)人參加的領(lǐng)導(dǎo)小組，組織開(kāi)展轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作。同時(shí)，指導(dǎo)、督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，形成組織領(lǐng)導(dǎo)體系，為構(gòu)建在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和住房保障房管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和諧互動(dòng)的物業(yè)管理模式奠定基礎(chǔ)。

　?。ǘ?qiáng)化考核。各區(qū)人民政府要充分整合行政資源，落實(shí)工作責(zé)任，層層簽訂責(zé)任狀，明確獎(jiǎng)懲措施；要建立對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)其工作積極性。20**年年底，將對(duì)各區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作推進(jìn)情況進(jìn)行考核，考核情況在全市予以通報(bào)。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)宣傳。各區(qū)人民政府及其街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的重要意義以及有關(guān)法律、法規(guī)和工作程序等，不斷提高廣大業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的積極性和主動(dòng)性，以及社會(huì)各界對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的支持力度，從而營(yíng)造良好的氛圍。

　　武漢市人民政府辦公廳

　　20**年9月9日

篇3：武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(2012)

　　武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(20**)

　　武房規(guī)〔20**〕1號(hào)

　　市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知

各區(qū)房管局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》及住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合武漢市實(shí)際，我局制定了《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則》（武房物〔20**〕130號(hào)）同時(shí)廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

　　總則

　　第一條 為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》和住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其日?；顒?dòng)適用本規(guī)則。

　　第三條　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　第四條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第五條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其日?；顒?dòng)的政策指導(dǎo)及相關(guān)示范文本的擬定等工作。

　　區(qū)房屋主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其日?；顒?dòng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，配合調(diào)解處理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)中的投訴、糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關(guān)工作。

　　第七條 提倡社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員交叉任職。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)基本職責(zé)

　　第九條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　　（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員，決定業(yè)主委員會(huì)任期；

　?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)

　　委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（六）依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)，并監(jiān)督實(shí)施；

　　（七）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡；

　?。ò耍Q定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式，并監(jiān)督使用；

　?。ň牛┲朴?、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；

　?。ㄊQ定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第十條 管理規(guī)約應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護(hù)、管理；

　?。ǘｍ?xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄈ┪飿I(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護(hù)；

　?。ㄎ澹I(yè)主共同管理權(quán)的行使；

　?。I(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

　?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；

　?。ǘI(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序；

　　（三）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期；

　　（五）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

　　（六）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)印章的使用和管理。

　　第十二條 業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未交存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則，應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)成員的分工及職責(zé)；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的管理；

　　（五）業(yè)主委員會(huì)印章的使用管理；

　?。I(yè)主委員會(huì)工作檔案的管理；

　　（七）業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財(cái)物的交接等。

　　第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)籌備

　　第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　第十五條 成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

　　（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

　　（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起60日內(nèi)，會(huì)同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組成員人數(shù)不超過(guò)11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府代表?yè)?dān)任。

　　籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　第十八條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：

　　（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

　?。ǘ┳袷貒?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ?/p>

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔；

　　（五）履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分證明；

　　（二）房屋及其他建筑物面積清冊(cè)；

　?。ㄈI(yè)主名冊(cè)（業(yè)主姓名、房號(hào)及建筑面積、聯(lián)系方式）；

　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；

　?。ㄎ澹└綄僭O(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

　?。┚G化竣工證明；

　　（七）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

　　（八）專項(xiàng)維修資金交存證明；

　?。ň牛┏闪I(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責(zé)：

　　（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；

　　（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　?。ㄎ澹┐_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開(kāi)征詢意見(jiàn)；

　?。┲贫I(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。

　　第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止，并向業(yè)主委員會(huì)移交開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的交通、通訊、場(chǎng)地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十二條　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　第三節(jié) 會(huì)議制度

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　第二十四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2的業(yè)主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　?。ǘI(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算；總?cè)藬?shù)按照前述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　依法登記取得或者根據(jù)特權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　第二十六條 一個(gè)專有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

　　業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

　　業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。

　　第二十七條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán)。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定；多數(shù)票原則上應(yīng)超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過(guò)1/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/3的業(yè)主。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

　　第二十九條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2的業(yè)主同意。

　　第三十一條 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　業(yè)主委員會(huì)基本職責(zé)

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員之外可設(shè)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)按不超過(guò)委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，替補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，不參與業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　第三十三條　業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

　　（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

　　（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　?。ò耍┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　?。ň牛I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　?。ǘI(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模ｍ?xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；

　?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　　（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；

　　（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

　?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案資料；

　?。ㄎ澹ｍ?xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；

　　（七）業(yè)主意見(jiàn)及建議。

　　第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說(shuō)明。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，其收支情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期書面公告，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排，應(yīng)不少于15平方米。

　　第四節(jié) 產(chǎn)生和備案

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷貒?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（二）具有完全民事行為能力;

　　（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

　　（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

　　（六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。

　　社區(qū)居民委員會(huì)成員作為業(yè)主委員會(huì)委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

　　第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名?；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和得票順序當(dāng)選。

　　第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由候補(bǔ)委員及時(shí)補(bǔ)足。候補(bǔ)委員不夠補(bǔ)足空缺的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時(shí)，業(yè)主委員會(huì)職責(zé)自行終止，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：

　?。ㄒ唬稑I(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案表》（樣表附后）；

　　（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（三）管理規(guī)約；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　　（五）會(huì)議表決及其他相關(guān)資料。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業(yè)主委員會(huì)備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。

　　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。

　　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。

　　第五節(jié) 會(huì)議制度

　　第四十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第四十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

　　第四十九條 業(yè)主委員會(huì)討論業(yè)主大會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

　　第五十條 業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員1/2以上簽字同意通過(guò)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　第五十一條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。

　　業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府社區(qū)居民委員會(huì)和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。

　　第六節(jié) 委員資格的終止

　　第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

　　（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；

　?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；

　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第五十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責(zé)；

　?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　　（四）拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；

　　（六）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；

　　（七）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。

　　第五十四條 業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆選舉

　　第五十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；

　?。ǘ┐_定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做任期內(nèi)的工作報(bào)告。

　　第五十六條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表組成的籌備組，在30日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉?；I備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

　　指導(dǎo)和監(jiān)督

　　第五十七條 物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五十八條 業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。

　　第六十條　業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開(kāi)；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)在30日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第六十一條　按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第六十二條　違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

　　第六十三條　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未及時(shí)將有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業(yè)主委員會(huì)委員或新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第六十五條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。

　　第六十八條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。《武漢市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則的通知》（武房物〔20**〕130號(hào)）同時(shí)廢止。

　　附：

　　業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案表(略)

　　業(yè)主委員會(huì)委員基本情況(略)