物業公司與業主委員會法律關系論述

　　眾所周知，物業管理公司與業主委員會的法律關系是近年來在物業管理行業中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業管理權利來源的源頭出發，針對物業管理委托、委托代理以及代理概念的誤區和對物業管理健康發展的危害，運用建筑物區分所有權理論，來論述物業管理公司與業主委員會的法律關系，期望給大家一個滿意和明確的解答。

　　物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規范的核心內容。之所以法律、法規被稱為法律規范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當的、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

　　物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發生物業管理法律關系。因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

　　物業管理法律關系包含七個方面的內容：一是業主、住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務；三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司，依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業管理協會的基本權利義務。

　　物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人（住戶）與物業管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。

　　目前，在物業管理行業中就物業管理名詞的解釋中出現了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業管理法規中也出現了以“委托”定義物業管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業管理公司與業主委員會之間的法律關系，對物業管理的健康發展是一種誤導。

　　“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

　　委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發現委托合同與物業管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。

　　一、委托合同與物業管理在形式上的區別

　　1）委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同的，并且一般要求要采用物業管理示范文本。

　　2）委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業管理服務依據物業管理法律、法規的規定，只能是獨立法人資格的物業管理公司來承接，不能是自然人，在現實的物業管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業管理服務作為技術成分比較高的專業化服務，個人往往根本無法承擔。

　　3）委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，通常簽署物業管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業管理的長期保養。

　　4）支付報酬的方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。

　　二、委托合同與物業管理在程序上的區別

　　1）委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

　　2）委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業管理合同則是按照物業管理法律、法規必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業主不想簽署，也不影響物業管理合同的依法成立。而物業管理公司要簽署物業管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業管理合同的權利外，還必須具有與物業管理資質證書等級相適應的資格。

　　3）依據《中華人民共和國合同法》第四百條：“經委托人同意，受托人可以轉委托。”以及第四百零八條：“委托人經受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業主委員會也不得與兩個以上的物業管理公司同時簽署重復的物業管理合同。

　　4）《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規定了委托人和受托人都具有合同的解除權。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規定的其他情形”的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

　　三、委托合同與物業管理在本質上的區別

　　1）委托合同可以是有償的，也可以是無償的；而物業管理合同必須是有償的。

　　2）委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。”這條規定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務并不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務；其次，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那么住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。

　　3）《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同規定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。

　　4）受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

　　從上述探討可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經營服務，業主委托代理人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。

　　四、把物業管理法律關系劃歸代理弊端多

　　首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了代理的本質，《民法通則》第63條明確規定：所謂代理是“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。”即代理是代理人依照代理權，以被代理人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。

　　代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。早期社會由于商品經濟不發達，交換規模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中，并沒有關于代理的規定。資本主義社會以后，隨著商品經濟的發達，科技發展、交易擴大，特別是航海貿易的發展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。因此，在民法中明確規定了代理的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。

　　代理關系的基礎，是代理權，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系。”

　　在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關系，絕不能用代理的概念來函蓋物業管理的概念。

　　委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權的意思表示而發生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委托代理的關系。至于“委托-代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關系。

　　物業管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業管理的基本內容來看，從物業管理所涉及的房屋、設備、設施的修繕，到綠化、衛生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關于代理的標的僅限于民事法律行為的明確規定，顯然易見，物業管理不歸屬于代理行為，當然也不可能成為代理形式中的委托代理了。

　　簡單地將物業管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：

　　其一，我國民法明確規定代理人必須以代理人名義進行。

　　這表明代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽。如果將物業管理歸屬于代理行為，那么，物業管理企業所進行的ISO9000或ISO14000規范化、以及提高服務質量、創優達標、創建品牌等一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，物業管理企業所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業主、業主委員會的聲譽，與物業管理企業提升自己的聲譽無關。顯然，代理的這種效果不符合物業管理的實際。

　　其二，我國民法明確規定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權人的意思限制。

　　如果物業管理歸屬于代理行為，無論哪種限制，最終要求作為代理人的物業管理企業絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業主、業主委員會。物業管理企業就只能圍著業主、業主委員會的主意轉，物業管理企業的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規范與監督，物業管理企業對業主、業主委員會的監督就成為多余的圈圈了，統統被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業管理的健康發展嗎？

　　其三，我國民法明確規定被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任（法律效果）。

　　即代理人對代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報酬，這也與代理行為本身無關。這說明代理人的活動本質上不是一種經濟行為。而物業管理與傳統的房屋管理最根本的區別，就在于物業管理是用經濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業化的有償服務（而不是代理行為的無償勞動）。假如把物業管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規定就從根本上抹殺了物業管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經濟的“必由之路”，而是將正在健康發展的物業管理引入死亡的災難！

　　五、物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范

　　依據建筑物區分所有權理論，物業管理的實質是區分所有建筑物的管理，所管理的對象是區分所有建筑物。作為不動產的區分所有建筑物的轉移只是建筑物區分所有權的權利主體發生變動，而并非實際物體發生位移。物業建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區分所有權的權利交易和轉讓。區分所有建筑物的管理（即物業管理）的一切來源歸根結底來源于區分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區分所有權，也就是我們通常在物業管理活動中所說的物業建筑物的所有權。建筑物區分所有權往往也是引起物業管理糾紛的癥結所在。相應的物業管理的法律關系實際上是建立在建筑物區分所有權的權利歸屬基礎上的，因此，物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范。

　　在物業管理發展的初期，由于我們物業管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。

　　我們應該將物業管理行為與委托相區分，剔除過去在物業管理法規將物業管理公司與業主委員會的法律關系界定在委托的錯誤觀點，認定物業管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據合同法以及民法物權法的建筑物區分所有權法的法律規范，我們認為物業管理合同實際上是一種特殊的專業性勞務服務合同，是反映區分所有建筑物管理這種民事法律的物權關系的合同，物業管理合同遵循合同法總則的法律規定，并以合同法總則的法律規定作為物業管理合同訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違約責任等的法律依據。

　　我們認為物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系：

　　1）依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；

　　2）依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；

　　3）依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者與經營者之間的平等的法律關系；

　　4）依據經濟服務法的相關法律規定，構成服務與被服務之間的平等的法律關系。

　　總之，業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關系。因此，在物業管理法律、法規的立法中應明確規定：“物業管理企業作為區分所有建筑物的管理服務人，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同，明確與區分所有建筑物管理人的業主委員會所具有的平等的民事主體地位。”明確規定：“業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自愿、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同。”

篇2：武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(2014)

　　武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(20**)

　　武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見

　　武政辦〔20**〕154號

　　各區人民政府，市人民政府各部門：

　　當前，我市住宅小區業主大會成立和業主委員會組建率低，直接影響了廣大業主共同管理權的行使，影響到全市物業服務水平整體提升和小區和諧穩定。為維護業主的合法權益，充分發揮業主大會和業主委員會在物業服務市場中的主體作用，保障物業管理活動健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業管理條例》的規定，經市人民政府同意，現就加強我市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作提出以下意見：

　　一、提高認識，增強做好業主大會和業主委員會建設工作的責任感

　　業主大會由全體業主組成，是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是行使住宅小區共同管理權的自治組織和合法主體。業主大會能否及時成立及定期召開，業主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區和諧穩定的主要原因，而且關系到住宅小區能否建立以契約為基礎的規范式運作管理方式，成為當前社區治理工作的重要內容之一。為此，各區人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業主大會和業主委員會建設工作穩妥有序推進。

　　二、明確職責，加快推進業主大會和業主委員會建設工作進程

　　各區人民政府要把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設工作，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業主大會和業主委員會建設工作，實現實施物業管理的住宅小區業主大會和業主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區召開業主大會和成立業主委員會率達到70%。

　　（一）落實責任，理順體制。依據《武漢市物業管理條例》的規定，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）是業主大會和業主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協助本轄區住宅小區業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動；區住房保障房管部門負責對業主大會、業主委員會組建和日常運作進行業務指導和監督管理；區民政部門負責指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會加強對業主大會和業主委員會的日常管理工作；社區居委會負責協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）做好召開業主大會和成立業主委員會的具體組織工作。

　　（二）摸清底數，有序推進。各區人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），對轄區內住宅小區的數量、規模（面積、戶數等）、實施物業管理情況、業主入住情況、業主委員會組建狀態以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區的具體情況，結合社會治理和社區建設工作，研究制訂轄區住宅小區業主大會和業主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）以及社區居委會的職責分工，落實措施。

　　（三）完善程序，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區居委會根據有關規定，結合實際，制訂轄區各住宅小區業主大會籌備、業主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業主大會成立和業主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監督時，要充分尊重業主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在住宅小區的業主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部參選業主委員會委員和擔任負責人。

　　（四）加強監管，規范運作。業主委員會選舉產生后，各區住房保障房管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要加強備案管理，及時指導和監督業主委員會依法開展工作，建立健全各項規章制度，加強對業主委員會委員的培訓，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業主委員會規范運作，充分發揮應有的作用。

　　三、強化措施，保障業主大會和業主委員會建設工作任務順利完成

　　（一）加強領導。各區人民政府要把業主大會和業主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區業主大會和業主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和住房保障房管部門指導監督下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業和諧互動的物業管理模式奠定基礎。

　　（二）強化考核。各區人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和社區居委會的監督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區業主大會和業主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。

　　（三）加強宣傳。各區人民政府及其街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、區住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳加強業主大會和業主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規和工作程序等，不斷提高廣大業主參與業主大會和業主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業主大會和業主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。

　　武漢市人民政府辦公廳

　　20**年9月9日

篇3：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　武房規〔20**〕1號

　　市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知

各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：

　　為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則

　　總則

　　第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。

　　第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日常活動適用本規則。

　　第三條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第四條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。

　　區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的業務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。

　　街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。

　　社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。

　　第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。

　　第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

　　第一節 業主大會基本職責

　　第九條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；

　　（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；

　　（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業

　　委員會不適當的決定；

　　（四）決定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；

　　（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（六）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；

　　（七）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；

　　（八）決定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；

　　（九）制訂、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；

　　（十）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

　　第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：

　　（一）物業的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；

　　（四）業主共同利益的維護；

　　（五）業主共同管理權的行使；

　　（六）業主應盡的義務；

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主大會名稱及相應物業管理區域；

　　（二）業主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（三）業主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；

　　（四）業主委員會委員的資格、人數和任期；

　　（五）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（六）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　　（七）業主大會印章的使用和管理。

　　第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主委員會的職責；

　　（二）業主委員會成員的分工及職責；

　　（三）業主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（四）業主委員會工作經費的管理；

　　（五）業主委員會印章的使用管理；

　　（六）業主委員會工作檔案的管理；

　　（七）業主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。

　　第二節 首次業主大會籌備

　　第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：

　　（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

　　（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。

　　籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。

　　第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：

　　（一）本物業管理區域內的業主；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）具有完全民事行為能力；

　　（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔；

　　（五）履行業主義務，按時交納物業服務費。

　　第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：

　　（一）物業管理區域劃分證明；

　　（二）房屋及其他建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）附屬設施設備交付使用備案證明；

　　（六）綠化竣工證明；

　　（七）物業服務用房配置證明；

　　（八）專項維修資金交存證明；

　　（九）成立業主大會必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責：

　　（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

　　（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　　（三）確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；

　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

　　第二十二條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第三節 會議制度

　　第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十四條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。

　　（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。

　　依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

　　第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。

　　第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

　　第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　業主委員會基本職責

　　第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

　　業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。

　　第三十三條　業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

　　第三十四條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　　（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；

　　（四）業主委員會委員選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主意見及建議。

　　第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。

　　業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。

　　第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。

　　第四節 產生和備案

　　第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）遵守國家有關法律、法規；

　　（二）具有完全民事行為能力;

　　（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；

　　（六）身體健康，具備必要的工作時間。

　　社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。

　　第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名。籌備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

　　第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。

　　業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：

　　（一）《業主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會工作規則；

　　（五）會議表決及其他相關資料。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。

　　業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

　　第五節 會議制度

　　第四十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

　　業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

　　第六節 委員資格的終止

　　第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　（一）不再是該物業管理區域內的業主；

　　（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

　　（一）拒不履行委員職責；

　　（二）利用委員資格謀取私利；

　　（三）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；

　　（四）拒不履行交納物業服務費、交存維修資金等業主義務的；

　　（五）在本物業管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；

　　（六）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

　　（七）因其他原因不適合繼續擔任委員的。

　　第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　業主委員會換屆選舉

　　第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　　（一）起草本屆業主委員會工作情況的報告；

　　（二）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　　（四）將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；

　　（五）做好召開業主大會會議的其他準備工作。

　　業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。

　　業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。

　　第五十六條　業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

　　指導和監督

　　第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第六十條　業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。

　　第六十一條　按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第六十二條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第六十三條　業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十八條 本規則自發布之日起施行。《武漢市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　附：

　　業主大會業主委員會備案表(略)

　　業主委員會委員基本情況(略)