P物業房屋本體管理作業指導書
1.目的：對房屋本體及公用設施進行養護及修繕，滿足使用功能，延長使用年限保證其使用安全及完好狀態。
2.范圍：
2.1適用于重慶分公司對房屋本體及公用設施的維修、養護和修繕。
2.2本規程中的房屋本體：指房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位、抗震結構部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機電設備、防盜監控設施、本體消防設施及本體上下水主管道等。
2.3本規程中的公用(共)設施:指區內道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所及設施、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。
3.職責
3.1物業服務中心工程部人員負責房屋本體及公用設施的日常巡視檢查，客戶中心值班員負責接受住戶投訴及根據安全員巡視檢查中發現的問題填寫記錄。
3.2機電主管或領班負責每月對房屋本體的巡視檢查，負責按照《房屋本體設施保養計劃》上的要求組織對房屋本體設施的維護及保養。并負責所有中修以上房屋本體及公用(共)設施維修項目的申報和施工的現場監督工作。
3.3工程部負責房屋及公共設施的日常養護及零星小修。負責大、中修或改造、翻新項目的申報(包括報請業主審批)及配合實施、驗收。
3.4工程部主管負責房屋本體及公共設施大、中修及改造、翻新項目的審批，并監督組織實施。
4.過程與方法控制
4.1屋頂。每2年對隔熱層保養一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。
4.2 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗;每2年進行一次全面清洗;在清洗時，發現有外墻飾面有脫落的應及時進行修補，恢復原樣。
4.3 內墻飾面。每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發現有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發現有脫落及時修補。
4.4 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養一次，發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發出空殼聲，則說明有起殼現象，確定起殼范圍后進行修補。
4.5 門。對防火門日常發現有生銹或掉漆的，應及時修理;每年全面保養一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
4.6 防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應刷油一次，最長時間不超過4年。
4.7 窗。每年保養一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次，木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構造整件或零件拆換應油漆。
4.8 公共地磚。日常發現損壞及時維修，每3年進行全面保養一次，發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換，若有大理石或瓷片破損，應加以修復，如墻面滲漏雨水，應做防水處理。
4.9 吊頂。日常對吊頂進行檢查，發現有破損的應及時更換，每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。
4.10人行道、車行道。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。
4.11管道。原則上管道每3年應全部刷油或保溫一次，但對重點部位，必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油或保溫一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油)。
4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養次數。
4.14玻璃門。每年對玻璃門進行一次全面清洗及保養，玻璃門安裝牢固，接縫嚴密，氣窗鉸鏈剛度好，開關靈活且密封好，不滲雨水。發現有滲水現象，應立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃門發生爆裂，應及時清除碎片，并盡快聯系專業廠家修復。在未修復前，應以木板遮擋牢固，以防風雨及發生意外
4.15在大風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃門仔細檢查，發現問題及時處理，以免發生意外。
4.16屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的結構，若影響安全的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木構件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補，混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算，采取加固或替代措施。
4.17基礎不均勻沉降，引起上部結構砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等，應立即聯系開發商、設計院查清原因，拿出方案，有針對性地加固或拆砌。
4.16房屋本體設施保養計劃標準
|
序號 |
房屋本體設施名稱 |
保養周期 |
備 注 |
|
01 |
屋頂 |
每2年 |
及時更換破碎的隔熱層面磚 |
|
02 |
外墻飾面 |
每2年 |
每年對重點部位進行清洗 |
|
03 |
內墻飾面 |
每3年 |
裂縫較大的予以更換、有脫落及時修補 |
|
04 |
樓梯間 |
每3年 |
對粉刷損壞的及時修補 |
|
05 |
天面扶欄、避雷帶、公共防盜網 |
每1年 |
無破損、變形，無明顯銹蝕 |
|
06 |
防盜網、花園圍欄 |
2-4年 |
根據損壞情況確定刷油漆時間 |
|
07 |
公共門窗門：木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗 |
每1年 |
牢固、平整、美觀、無銹蝕，開關靈活、接縫嚴密，不松動，門窗及門窗配件齊全 |
|
08 |
公共地磚 |
每3年 |
發現損壞或裂縫嚴重的應更換 |
|
09 |
吊頂 |
每3年 |
發現有破損的應及時更換 |
|
10 |
人行道、車行道 |
每1年 |
發現有損壞應修補 |
|
11 |
管道 |
每3年 |
有必要可以增加刷油漆次數 |
|
12 |
上、下雨污水管、污水井 |
每1年 |
無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞。 |
|
13 |
擋雨篷 |
每1年 |
在大雨或臺風來臨前應增加次數 |
|
14 |
玻璃門(玻璃門) |
每1年 |
在大雨或臺風來臨前應增加次數 |
|
15 |
樓梯、扶手 |
每1年 |
無混凝土碳化、產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。 |
|
16 |
散水坡、雨檐臺、連廊 |
每1年 |
與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現象，無排水不暢現象。 |
|
17 |
公用電器 |
每1年 |
樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現象。 |
|
18 |
信報箱 |
每1年 |
箱門、門鎖齊全，開關自如，房號字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%。 |
|
19 |
室外建筑小品、標識牌 |
每1年 |
完好率100%，符合安全要求，標識牌齊全醒目。 |
5.質量記錄和表格
GC-CQ01-18-F1 《房屋本體月巡查表》
GC-CQ01-18-F2 《房屋返修申請表》
GC-CQ01-18-F3 《整改通知單》
篇2：創優達標房屋管理及維修養護項自檢說明
創優達標房屋管理及維修養護項自檢說明
博盈**廣場總建筑面積為21200平方米，占地面積達18480平方米，設計整體綠化率達55%，寫字間入租率達80%，租戶達29家。
廣場大廳處設有統一美觀的總平面圖，每層樓于安全樓梯出口處設有兩塊緊急安全疏散圖，在大廈大廳設有租戶索引牌，每位租戶均設有明顯標志，顯示單位名稱及具體位置，統一管理。停車場規劃整齊，示意明確，不僅便于尋找，也方便車輛停放。
自接管以來，由于管理嚴格規范，廣場內沒有亂占、亂建、亂搭、亂貼等現象，房屋外墻結構和涂料無一脫落和污損，定期進行維保養護，加之禁止設立戶外招牌、廣告牌和霓紅燈，使廣場保持了房屋外觀的建設原貌和完好的外觀整潔。在業主、租戶裝修過程中嚴格監督管理，采取物業、業主、租戶、裝修方四位一體的管理模式，大廈擁有遠大中央空調系統，避免了分體式空調系統凌亂無序，執行嚴格工程維保及裝修監督驗收管理程序，未發生損壞房屋結構安全，拆改強弱電護管及損壞他人利益的情況。
管理處建立了一整套科學、嚴謹的維修登記、派工、回訪、修繕及24小時服務制度，實行定人分區一對一負責制，對業主及租戶投訴高度重視，急修隨叫隨到，零修不過夜，大修三天之內解決到位，房屋的零修及時和合格率達100%，沒有遺留安全和使用隱患。
篇3：物業創優資料目錄（房屋管理與維修養護）
一、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標示明顯
1、小區平面指引圖(現場照片)
2、樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志(現場照片)
二、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
1、《裝修手冊》
2、裝修申請表
3、裝修驗收表
4、整改通知單
三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落
1、小區全貌及各樓、幢外觀照片
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1、招牌、廣告管理(現場相片)
五、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;附建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1、《業主公約》
2、外立面實景(現場相片)
六、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕
1、空調安裝實景(現場相片)
七、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1、裝修手冊
2、裝修申請審批表
3、裝修施工許可證
4、裝修驗收表
5、裝修監督檢查制度
6、裝修單元檢查操作規程
7、裝修手續辦理流程圖
8、裝修材料堆放指引流程圖
9、裝修檢查記錄表
10、裝修人員出入證(樣式)
11、整改通知書