關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范南寧市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的通知

　　各城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，經(jīng)開區(qū)規(guī)劃國土建設(shè)局，高新區(qū)建設(shè)房產(chǎn)局，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范完善我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動，保障物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)管

　　(一)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡稱“市住房局”)負(fù)責(zé)對全市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理，建立、完善評標(biāo)規(guī)則及評標(biāo)專家?guī)臁?/p>

　　(二)各城區(qū)(開發(fā)區(qū))住建部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。

　　二、物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　(一)招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動。

　　(二)物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

　　(三)滿足下列條件的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可接受招標(biāo)人的委托，在本市范圍內(nèi)從事前期物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)：

　　1、依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織;

　　2、有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金;

　　3、有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量;

　　4、其他應(yīng)具備的資格條件。

　　三、實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目范圍

　　住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　符合以下情形之一，經(jīng)項(xiàng)目所在地的城區(qū)(開發(fā)區(qū))住建部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標(biāo)人少于3個(gè)的;

　　(二)項(xiàng)目總建筑面積在3萬平方米以下的。

　　四、前期物業(yè)管理招標(biāo)方式

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo);

　　(二)項(xiàng)目建筑面積在20萬平方米以上(含20萬平方米)的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(三)項(xiàng)目建筑面積在20萬平方米以下3萬平方米以上(含3萬平方米)的，可采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　五、完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)的時(shí)限

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　六、前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

　　(一)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)簽定招標(biāo)代理協(xié)議后3個(gè)工作日內(nèi)，告知市住房局;告知時(shí)，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)填寫《南寧市前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)表》(附件1);

　　(二)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在招標(biāo)文件中明確投標(biāo)保證金等相關(guān)約束事項(xiàng);

　　(三)采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公共媒介和市住房局政務(wù)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告(公告期為7日);采用邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向符合資質(zhì)要求的3家以上(含3家)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書;

　　(四)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)接受符合條件的投標(biāo)單位申請;

　　(五)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)審核投標(biāo)單位投標(biāo)資格;

　　(六)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)確定評標(biāo)委員會的專家成員(招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在開標(biāo)前2個(gè)小時(shí)內(nèi)到市住房局以隨機(jī)抽取的方式確定評標(biāo)專家);

　　(七)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持開標(biāo);

　　(八)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織評標(biāo)委員會評標(biāo)并按規(guī)定確定中標(biāo)人;

　　(九)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評審結(jié)束后1個(gè)工作日內(nèi)將評審報(bào)告送招標(biāo)人確認(rèn)(自行招標(biāo)除外);

　　(十)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在中標(biāo)單位確定后，將中標(biāo)公告在公共媒介和市住房局政務(wù)網(wǎng)上公示，同時(shí)招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)填寫《南寧市前期物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)表》(附件2)告知市住房局，招標(biāo)結(jié)果公示期滿(7日)無異議的，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書;

　　(十一)經(jīng)評標(biāo)委員會認(rèn)定，有下列情況之一的，應(yīng)作廢標(biāo)處理：

　　1、有效投標(biāo)人少于3個(gè)的;

　　2、招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或評標(biāo)委員會成員泄露秘密、串通投標(biāo)、進(jìn)行實(shí)質(zhì)談判、自行確定中標(biāo)人、接受賄賂等影響招標(biāo)公正的違法、違規(guī)行為的;

　　3、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情況。

　　確定廢標(biāo)后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。

　　七、前期物業(yè)管理招標(biāo)費(fèi)用

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編印、交通等費(fèi)用均由招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)支付。

　　八、納入政府采購的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目按政府采購的相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

　　九、東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、各縣開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理工作的，可參照本通知執(zhí)行。

　　十、業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可參照本通知執(zhí)行。

　　十一、本通知自20**年6月1日起施行

　　南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局

　　20**年4月25日

篇2：前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考

　　房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營已是大勢所趨，也是規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理責(zé)任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”，物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀的評價(jià)和對待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系，分業(yè)經(jīng)營是首選。只有分業(yè)經(jīng)營才有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。

　　本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營入手，通過對物業(yè)管理招投標(biāo)法律法規(guī)的回顧，縱觀物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程，分析個(gè)中存在的問題和發(fā)展動態(tài)。

　　一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)政策法規(guī)有待完善

　　隨著我國有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)不斷完善，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的項(xiàng)目和行業(yè)越來越多，許多原來不進(jìn)行招標(biāo)的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進(jìn)入有形的建筑市場，按規(guī)范程序進(jìn)行公開招標(biāo)交易。招標(biāo)項(xiàng)目遍布各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)了公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用，另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。

　　雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的政策法規(guī)已比較完善，對招投標(biāo)起到了一定的引導(dǎo)和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程，不難覺察到，制度變遷在創(chuàng)造巨大績效的同時(shí)，也積累了不少矛盾和問題。系統(tǒng)梳理這些矛盾和問題，可以從中發(fā)現(xiàn)責(zé)權(quán)不清、無序競爭以及盲目擴(kuò)張而產(chǎn)生的混亂，也可以找到由于惡性競爭和價(jià)格戰(zhàn)帶來的后遺癥。

　　二、招投標(biāo)規(guī)范化管理中的若干問題

　　1、標(biāo)書應(yīng)用的現(xiàn)狀及注重的內(nèi)容

　　物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中所制作的標(biāo)書，在招投標(biāo)活動中是重要的環(huán)節(jié)。其方案策劃主要是依據(jù)企業(yè)已有的經(jīng)驗(yàn)和對社會資料的收集編撰合成的，但這個(gè)合成物作為招標(biāo)的主要依據(jù)實(shí)在有點(diǎn)勉強(qiáng)。一旦企業(yè)中標(biāo)，耗費(fèi)大量人力、物力編成的標(biāo)書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標(biāo)書，能在多大程度上反映一個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況呢？

　　筆者認(rèn)為，標(biāo)書不能以厚度來衡量，關(guān)鍵要實(shí)。每一套標(biāo)書都必須為特定物業(yè)項(xiàng)目度身定做，反對千篇一律。所以，適當(dāng)增大對投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)狀的考察和評分所占的比例，適當(dāng)減少投標(biāo)書所占分?jǐn)?shù)的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標(biāo)，故意把管理費(fèi)用減低到不合理的程度或脫離實(shí)際做出種種過高承諾，陪標(biāo)、走過場現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)然，投標(biāo)企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財(cái)，要為業(yè)主精打細(xì)算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)，而不是采取不正當(dāng)競爭手段，鉆政策、法規(guī)的空子，公平、公開、公正進(jìn)行招標(biāo)，不能暗箱操作。

　　2、招投標(biāo)中的誠信問題

　　招標(biāo)者希望找到“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的公司來管理物業(yè)，但都存在著“既要馬兒快點(diǎn)跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費(fèi)的午餐，相應(yīng)的價(jià)格就會有相應(yīng)的服務(wù)，價(jià)低者獲得管理權(quán)也是不科學(xué)的。這其中就關(guān)系到一個(gè)物業(yè)管理的費(fèi)用測算和報(bào)價(jià)問題，報(bào)價(jià)低了或者出現(xiàn)偏差，與營業(yè)成本相差甚遠(yuǎn)，物業(yè)管理就會貶值。具有招投標(biāo)評審權(quán)和決定權(quán)的專家評審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴(yán)格把關(guān)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。

　　中標(biāo)之后，如實(shí)按照條款中的規(guī)定實(shí)施管理也至關(guān)重要。投標(biāo)后是否按投標(biāo)的約定做，這是企業(yè)的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。

　　3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標(biāo)

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要，但不應(yīng)該是第一位。筆者的觀點(diǎn)是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應(yīng)該將誠信和品牌放在第一位。

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點(diǎn)是：物業(yè)管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實(shí)力相對薄弱、但有一定發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標(biāo)，各取所長，充分利用資源。假設(shè)一家公司的保安服務(wù)水準(zhǔn)是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標(biāo)書，核準(zhǔn)預(yù)算、降低成本、共同取得管理權(quán)。中標(biāo)后，再根據(jù)條款的規(guī)定劃分權(quán)責(zé)，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當(dāng)然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價(jià)格戰(zhàn)的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理

篇3：我看前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　我看前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　20**年9月1日，國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》（以下簡稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)辦法更加速了物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的普及，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)成為物業(yè)服務(wù)市場規(guī)范化的重要手段。

　　一、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的重要意義

　　1、避免了物業(yè)服務(wù)的機(jī)制缺陷

　　物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)。“建管一家”的機(jī)制導(dǎo)致其職責(zé)權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開發(fā)商看成一家，要求物業(yè)服務(wù)公司在完成物業(yè)服務(wù)應(yīng)盡的職責(zé)之后，必須認(rèn)可開發(fā)商的遺留問題也是自己的份內(nèi)之事。使物業(yè)服務(wù)難以建立與開發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。

　　招投標(biāo)機(jī)制的建立使開發(fā)商自己的物業(yè)服務(wù)公司與社會上的物業(yè)服務(wù)公司平等競爭，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)服務(wù)公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體，擁有決斷權(quán)和發(fā)言權(quán)。

　　2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商輕裝前進(jìn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)對外招投標(biāo)，對開發(fā)商自設(shè)的物業(yè)服務(wù)公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業(yè)服務(wù)公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)使他們有了一展身手的空間。而開發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開發(fā)事宜，有利于社會分工的科學(xué)化、精細(xì)化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業(yè)主正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)中的矛盾與糾紛

　　目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)均是開發(fā)商直屬機(jī)構(gòu)，外聘物業(yè)服務(wù)公司較少，實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。因此，業(yè)主入戶后將開發(fā)遺留問題混同于物業(yè)服務(wù)公司的問題也在情理之中。實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)公司后，即使仍是開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司獲勝，情況也會大不一樣，業(yè)主會更認(rèn)同中標(biāo)方案的合理性和效力，認(rèn)清物業(yè)服務(wù)與開發(fā)建設(shè)的區(qū)別，雙方應(yīng)有的職責(zé)權(quán)限將更加明晰。

　　4、前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)對物業(yè)服務(wù)常規(guī)招投標(biāo)具有重要的示范效應(yīng)

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)作為推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營的重要措施，將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立自主經(jīng)營，加快培育社會型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)服務(wù)市場普及以招投標(biāo)形式選定物管的模式。

　　二、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的若干建議

　　1、應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)專業(yè)有形市場

　　物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的正常運(yùn)行是物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人假接招投標(biāo)竊取投標(biāo)單位的投標(biāo)方案成果，造成一些投標(biāo)人知識產(chǎn)權(quán)受到侵害，有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會的引導(dǎo)下，及時(shí)建立物業(yè)服務(wù)專業(yè)市場機(jī)構(gòu)，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動由專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員依國家政策法規(guī)要求的規(guī)程舉行。有了有形的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場，物業(yè)服務(wù)行政主管部門可以有效加大監(jiān)管力度，使違規(guī)操作難以進(jìn)行。

　　2、合理建立物業(yè)服務(wù)評標(biāo)專家?guī)欤⒖茖W(xué)、公正的評標(biāo)機(jī)制

　　目前，經(jīng)主管部門推薦，國內(nèi)首批物業(yè)服務(wù)評標(biāo)專家已入庫，但名額明顯偏少，結(jié)構(gòu)也不盡合理，難以實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽選和滿足多種類型物業(yè)招投標(biāo)對專家的需求，也難以避免招投標(biāo)單位與評標(biāo)專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區(qū)應(yīng)跨省區(qū)資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應(yīng)給予專家評標(biāo)結(jié)果應(yīng)有的法定效力。凡是申請或法定必須實(shí)行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的項(xiàng)目，只要招投標(biāo)市場機(jī)構(gòu)受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結(jié)果，招標(biāo)人必須無條件接受，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償和相應(yīng)法律責(zé)任，并在招投標(biāo)市場誠信檔案中留下相關(guān)記錄。

　　3、逐步減少招標(biāo)人自行招標(biāo)的比例

　　目前，實(shí)行招投標(biāo)的項(xiàng)目以招標(biāo)人自行招標(biāo)為主，這種做法雖然與自建自管、內(nèi)部欽定物業(yè)服務(wù)單位相比有了較大的進(jìn)步，但自行招標(biāo)的公正性和科學(xué)性難以保障，使物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項(xiàng)目均應(yīng)納入招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)范圍，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的合法權(quán)益。

　　4、招投標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模、主體資格和結(jié)果的認(rèn)定必須明確

　　目前，關(guān)于應(yīng)當(dāng)實(shí)施招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模尚無界定，按規(guī)定“投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。投標(biāo)人較少可能是因?yàn)轫?xiàng)目的招標(biāo)公告傳播范圍和知曉度太小；也可能因?yàn)轫?xiàng)目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項(xiàng)目未達(dá)最小經(jīng)濟(jì)規(guī)模，使物業(yè)公司不主動接招。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，項(xiàng)目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應(yīng)實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，使公開招投標(biāo)項(xiàng)目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過多。另外，對招標(biāo)主體和投標(biāo)主體雙方的資格認(rèn)定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)服務(wù)資質(zhì)和物業(yè)項(xiàng)目分類分級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，通過政府文件或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件發(fā)布。物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)由監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定其科學(xué)性、公正性后，得到招投標(biāo)雙方認(rèn)可和尊重，不得無故棄標(biāo)或撤標(biāo)，主管部門應(yīng)維護(hù)公開招投標(biāo)的嚴(yán)肅性。

　　5、應(yīng)研究從前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)向全過程物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過渡的問題

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的招標(biāo)主體是開發(fā)建設(shè)單位，各級主管部門對其進(jìn)行管理和調(diào)控比較容易進(jìn)行，只要法規(guī)政策作出明確規(guī)定，各相關(guān)機(jī)構(gòu)齊抓共管，就會得到積極響應(yīng)，而前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)可能會得到較快的推行。但當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到規(guī)定比例，房屋銷售達(dá)到規(guī)定年限后，就必須成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，由業(yè)主大會決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為招標(biāo)主體時(shí)會產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會難以召開，業(yè)主委員會越權(quán)決定是否招投標(biāo)甚至私自議標(biāo)、無法人地位、無常規(guī)經(jīng)費(fèi)、失誤造成損失無力承擔(dān)責(zé)任等問題。因此，我們應(yīng)研究和關(guān)注物管項(xiàng)目的第二次，及以后物管合同到期時(shí)科學(xué)地實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的問題。否則，很可能前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)轟轟烈烈，以后各期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)難以進(jìn)行，使物業(yè)服務(wù)模式最優(yōu)化選擇難以持續(xù)實(shí)現(xiàn)。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規(guī)處重慶大學(xué) 　魏勇 賀云華