我看前期物業服務招投標

　　20**年9月1日，國務院《物業服務條例》（以下簡稱《條例》）和建設部制定的《前期物業服務招標投標管理暫行辦法》正式施行?！稐l例》第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業服務相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。建設部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業服務招投標辦法更加速了物業服務招投標的普及，使物業服務招投標成為物業服務市場規范化的重要手段。

　　一、推行物業服務招投標制度的重要意義

　　1、避免了物業服務的機制缺陷

　　物業服務作為一個新興產業，一開始主要依附在房地產開發建設單位內，作為售后服務及其延伸服務的主要執行機構?！敖ü芤患摇钡臋C制導致其職責權限難以分清，業主也大多把物業和開發商看成一家，要求物業服務公司在完成物業服務應盡的職責之后，必須認可開發商的遺留問題也是自己的份內之事。使物業服務難以建立與開發商和業主之間的正常合理關系。

　　招投標機制的建立使開發商自己的物業服務公司與社會上的物業服務公司平等競爭，優勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業主對建管關系的誤解，使物業服務公司在房地產業中從依附地位逐步自立于產業之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體，擁有決斷權和發言權。

　　2、有利于房地產開發商輕裝前進

　　房地產開發項目實施物業服務對外招投標，對開發商自設的物業服務公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業服務公司而言，房地產開發項目的物業服務招投標使他們有了一展身手的空間。而開發單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務之中，可以鉆研開發事宜，有利于社會分工的科學化、精細化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業主正確認識物業服務中的矛盾與糾紛

　　目前，物業服務行業的多數企業均是開發商直屬機構，外聘物業服務公司較少，實行招投標選聘物業服務的項目更是屈指可數。因此，業主入戶后將開發遺留問題混同于物業服務公司的問題也在情理之中。實行招投標選聘物業服務公司后，即使仍是開發商下屬的物業服務公司獲勝，情況也會大不一樣，業主會更認同中標方案的合理性和效力，認清物業服務與開發建設的區別，雙方應有的職責權限將更加明晰。

　　4、前期物業服務招投標對物業服務常規招投標具有重要的示范效應

　　前期物業服務招投標作為推進房地產開發與物業服務分業經營的重要措施，將促進物業服務企業的獨立自主經營，加快培育社會型物業服務企業，為業主大會和業主委員會選聘物業服務企業提供經驗和優選方案，有利于物業服務市場普及以招投標形式選定物管的模式。

　　二、推行物業服務招投標制度的若干建議

　　1、應當建立物業服務招投標專業有形市場

　　物業服務招投標的正常運行是物業服務市場健康發展的重要條件，為了避免物業服務招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產權受到侵害，有關機構應在政府相關部門和行業協會的引導下，及時建立物業服務專業市場機構，使物業服務招投標活動由專業機構、專業人員依國家政策法規要求的規程舉行。有了有形的物業服務招投標市場，物業服務行政主管部門可以有效加大監管力度，使違規操作難以進行。

　　2、合理建立物業服務評標專家庫，建立科學、公正的評標機制

　　目前，經主管部門推薦，國內首批物業服務評標專家已入庫，但名額明顯偏少，結構也不盡合理，難以實現隨機抽選和滿足多種類型物業招投標對專家的需求，也難以避免招投標單位與評標專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區應跨省區資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應給予專家評標結果應有的法定效力。凡是申請或法定必須實行物業服務招投標的項目，只要招投標市場機構受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結果，招標人必須無條件接受，否則應當承擔損失賠償和相應法律責任，并在招投標市場誠信檔案中留下相關記錄。

　　3、逐步減少招標人自行招標的比例

　　目前，實行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內部欽定物業服務單位相比有了較大的進步，但自行招標的公正性和科學性難以保障，使物業服務投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應納入招投標代理機構的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權益。

　　4、招投標項目規模、主體資格和結果的認定必須明確

　　目前，關于應當實施招投標項目的最小規模尚無界定，按規定“投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。投標人較少可能是因為項目的招標公告傳播范圍和知曉度太??；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項目未達最小經濟規模，使物業公司不主動接招。各地應根據當地經濟發展水平，項目業主的承受能力及服務要求確定應實施物業服務招投標項目的最小規模標準，使公開招投標項目有法定界限，避免協議選聘方式過多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業服務資質和物業項目分類分級標準進行認定，通過政府文件或專業機構招標文件發布。物業服務的招投標結果應當由監管機構認定其科學性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無故棄標或撤標，主管部門應維護公開招投標的嚴肅性。

　　5、應研究從前期物業服務招投標向全過程物業服務招投標過渡的問題

　　前期物業服務招投標的招標主體是開發建設單位，各級主管部門對其進行管理和調控比較容易進行，只要法規政策作出明確規定，各相關機構齊抓共管，就會得到積極響應，而前期物業服務投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質的物業服務企業，因此，前期物業服務招投標可能會得到較快的推行。但當業主入住達到規定比例，房屋銷售達到規定年限后，就必須成立業主大會和業主委員會，由業主大會決定選聘、解聘物管企業。業主大會和業主委員會作為招標主體時會產生意想不到的困難：如業主大會難以召開，業主委員會越權決定是否招投標甚至私自議標、無法人地位、無常規經費、失誤造成損失無力承擔責任等問題。因此，我們應研究和關注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時科學地實施物業服務招投標的問題。否則，很可能前期物業服務招投標轟轟烈烈，以后各期物業服務招投標難以進行，使物業服務模式最優化選擇難以持續實現。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規處重慶大學 　魏勇 賀云華

篇2：物業服務招投標中不正當競爭規避

　　物業服務招投標中不正當競爭規避

　　《物業服務條例》及《前期物業服務招標投標管理暫行辦法》的頒布，無疑會給“壟斷”的、無序競爭的、失去“三公”原則的物業服務市場帶來一場深刻的變革，作為一個專業型的民營物業服務企業，筆者在6年中經歷了各類物業服務招投標活動300多次，對如何規避物業服務招投標中的不正當競爭行為有以下幾點建議：

　　一、招投標程序再造及過程控制

　　這種程序再造是揚棄，是整合創新。在這個過程中，有幾處需要注意的地方：

　　1、確認招投標主體的合法性，招投標雙方是平等的民事主體關系，雙方必須確認對方的合法性、履約能力和資信的可信度。

　　2、招標規則必須公開透明，讓所有投標人都清楚本次招標的競技方式。

　　3、招標方要對招標書、投標方要對投標書的編制有實際的考察，符合實際情況，具有一定實操性。

　　4、投標方要提供質價相符的預算報告書，詳盡的財務成本分析，整合自身資源，實事求是地應對招標。

　　5、在答辯與評標時，投標方必須在詳盡掌握和了解對方要求的訴求要點的基礎上進行答辯，主要包括：企業介紹、服務質量承諾、商務標承諾、行業法規掌握程度、本項目重點難點應對、項目經理素質考核，而招標方要以此為依據，確定評分細則，尤其是依項目管理經營的重難點，確定評分細則和評分標準。

　　6、公開亮分后即可開標，確定得分前三名的為中標單位，并從中擇優，簽訂合同。

　　7、雙方達成協議后，必須建立平等、自愿、友好、協商的契約關系，確定合同主客體間的責權利義務，同時，應提交主管部門備案，對惡性競爭和不正當競爭，主管部門應予干預。

　　8、在履行合同時，雙方應定期溝通和適時評估，互相監督、及時糾正合同與實際情況之間的偏差。同時，在客戶服務的過程中，要定期不定期地拜訪、了解服務中存在的問題，便于及時改進與啟動預防措施。

　　9、中標方在征詢客戶意見的過程中，應對客戶滿意度調查的結論進行細分，對不滿意客戶群進行回訪跟蹤，并與招標方溝通，努力達到客戶滿意。

　　二、招投標過程控制體系的維護與支持

　　1、法律法規的進一步完善，地方性配套法規的建立。

　　《物業服務條例》作為行業的“母法”，還需要地方性法規的配套實施，明確招投標各方的權責利關系，制定招投標細則，避免惡性競爭和不正當競爭給社會帶來的危害。

　　2、媒體宣傳與相關法律咨詢。

　　通過媒體、法律專業機構及行業主管部門，在全社會形成一個提倡公開、公正、公平招投標程序的輿論環境。

　　3、行業協會自律與企業信用管理。

　　以行業協會為平臺，依靠行業協會的力量，堅決制止和曝光不正當的競爭行為，對違規者在行業協會中予以除名。同時，建立企業信用檔案，通過規范企業資質等級及企業業績推廣，弘揚行業正氣。

　　4、建立物業服務招投標專業法庭或“快速”仲裁機構。

　　目前，物業服務招投標市場的糾紛呈上升趨勢，必須建立專業的仲裁機構快速裁決，同時加強物業服務法律法規的解釋與執法運用培訓。

　　三、“品質、素質、品牌”戰略是企業應對招投標市場競爭的法寶

　　物業服務市場的逐漸規范，行業機制的逐步建立，業主消費觀的不斷確立與服務質量的持續增長，無疑給物業服務企業的招投標提出了更高的要求，要在激烈的市場競爭中求得生存和發展，就必須堅持“品質、素質、品牌”的戰略。

　　1、服務品質與細節同

　　只有提高服務品質，改進服務意識和態度，創新附加值服務，客戶滿意率才會不斷提高，企業的美譽度和品牌才會建立起來。

　　2、素質戰略，即人力資源開發是企業可持續生存和發展的通途。

　　培養一支專業、嚴謹、作風過硬的團隊是企業長青的基石，提高服務意識和態度最終還得由人來執行，物業服務企業必須注重復合型人才的研發與儲備，完善企業競爭激勵機制，提高團隊綜合素質。目前，對項目經理的選取越來越成為招標方的關注焦點。

　　3、只有不斷創新整合、打造企業品牌，方能勝券在握。

　　物業服務企業只有先“安內”才能 “攘外”，而品牌之路則是唯一途徑，只有在服務過程形成自己的特色服務，打造企業品牌，建立企業文化，才可能在招投標競爭中取勝。

　　四川省潤無聲物業發展有限公司