前期物業(yè)管理招投標應建立回避制度

文/ 曹疊云 曹茂華
國務院6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條第一款對物業(yè)項目選擇物業(yè)管理人采用招投標方式做出了建議性的規(guī)定，并在第二款規(guī)定，除投標人少于三個或住宅規(guī)模較小且經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準外，物業(yè)項目的建設單位選擇物業(yè)管理人，應當采用招投標方式。也就是說，對于住宅物業(yè)而言，除有極個別情況外，都必須采用招投標的方式選聘物業(yè)管理人。正是基于《條例》的這兩項規(guī)定，建設部制定了《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》將是今后一段時間內(nèi)，前期物業(yè)管理招投標的操作準則。

一、《辦法》中有關“回避制度”的幾點解讀
《辦法》總則第二條第一款開宗明義地指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”第七條第一款指出“本辦法所稱招標人是指依法實施前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。”從這些規(guī)定可以看出，在前期物業(yè)管理中，招標人是由建設單位承擔，這是由前期物業(yè)管理的特點所決定的。

《辦法》第二十八條第一款規(guī)定“評標由招標人依法組建的評標委員會組建。”第二款規(guī)定“評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為五人以上單數(shù)，其中，招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”。從這兩款規(guī)定可知，在前期物業(yè)管理招投標中，評標委員會由招標人也就是建設單位代表和專家組成。而且，只有這兩部分組成齊備，評標委員會的組成才是合法的。同時，為防止招標人一手遮天，體現(xiàn)專家的公正性，又規(guī)定了“其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”，不過，該款規(guī)定在前期物業(yè)管理的招投標活動中能否保障，有待考察。

二、物業(yè)管理公司與開發(fā)企業(yè)的“結合”現(xiàn)狀
從現(xiàn)實情況看，許多物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關系千絲萬縷,極為密切，大致可分為以下幾種情況：

一是早期的物業(yè)管理公司。多脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理部，為分類管理、獨立核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其離出來，成立物業(yè)管理公司。為了符合《公司法》規(guī)定的股東人數(shù)要求（即2人以上50人以下），一般以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為大股東，另外再找一個或兩個以上（如開發(fā)企業(yè)的工會法人）形式上的小股東。這種情況下，有時候開發(fā)公司與物業(yè)管理公司的法定代表人為同一人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)，一般交自己控制的物業(yè)管理公司管理。

二是物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司同屬于某一集團公司的子公司。雖無上下級關系，卻是平行的兄弟企業(yè)關系。為集團公司總體利益考慮,開發(fā)公司開發(fā)物業(yè)后，一般會將物業(yè)交由與其平行的兄弟物業(yè)管理公司進行管理。有時，集團公司的法定代表人或兼物業(yè)管理公司的法定代表人，或兼開發(fā)公司法定代表人，甚至同時兼物業(yè)管理公司和開發(fā)公司的法定代表人。

前兩種情況是很常見的。其識別的標記是，開發(fā)公司與物業(yè)管理公司的商號相同。
第三種情況是房地產(chǎn)開發(fā)公司參股物業(yè)管理公司，但并不實際控制物業(yè)管理公司。此時，物業(yè)管理公司是真正獨立于房地產(chǎn)開發(fā)公司的法人。這種情況隨物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展，呈現(xiàn)增多趨勢。與前述第一種房地產(chǎn)開發(fā)公司實際控股物業(yè)管理公司是不同的。
當然，有許多物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司并無任何關聯(lián)，這部分物業(yè)管理公司參與投標是不在回避考慮之列的。

三、前期物業(yè)管理招投標的回避問題
一方面，前期物業(yè)管理的招投標是由建設單位即房地產(chǎn)開發(fā)公司作為招標人（不管是自行組織招投標，還是由招投標代理機構組織招投標，建設單位招標人的地位是不變的），且在評標委員會中有不超過總數(shù)三分之一的組成成員。另一方面，當投標人或為招標人的控股企業(yè)，或為兄弟企業(yè)，或為參股企業(yè)時，尤其是在開發(fā)公司與物業(yè)公司的法定代表人同為一人時，招標人與投標人是存有利害關系的。這種招標人與投標人既存的牽連關系，無疑將影響招標人代表的公正性，也無法從制度上保障招投標活動在公正、公平的前提下進行。

有人認為《辦法》第二十八條第二款規(guī)定的“招標人代表以外的專家評標委員會成員不得少于成員總數(shù)

篇2：物業(yè)管理招投標標書制作

　　物業(yè)管理招投標標書制作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應該學習、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等相關規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內(nèi)容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業(yè)管理企業(yè)提供的服務及管理模式；當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發(fā)點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持一致性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當?shù)摹Ｍ稑宋飿I(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業(yè)管理招投標引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標工作

　　論物業(yè)管理招投標工作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應該學習、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等相關規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內(nèi)容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業(yè)管理企業(yè)提供的服務及管理模式;當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發(fā)點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持一致性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當?shù)摹Ｍ稑宋飿I(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業(yè)管理招投標引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。