案例:10歲男童樓頂煙道墜亡，小區(qū)建設單位和物業(yè)分別擔責

　　合肥市龍崗開發(fā)區(qū)某拆遷恢復樓內發(fā)生了一起悲劇，一名10歲男童小明(化名)從樓上墜落身亡。事發(fā)后，小明家人發(fā)現，小明是從樓頂煙氣道墜落的，而煙氣道的施工沒有按照相關標準，導致小明從樓頂摔下。小明家人認為，樓房的建設單位及物業(yè)公司有不可推卸的責任。近日，合肥市中院對此案作出終審判決。

　　男童樓頂墜亡家長索賠60余萬

　　小明自20**年起，和父母一起居住在合肥臨泉東路上一拆遷恢復樓小區(qū)。該恢復樓的建設單位為合肥龍崗綜合經濟開發(fā)區(qū)管理委員會(下稱龍崗管委會)。

　　去年8月一天下午，小明被發(fā)現墜落至自家居住樓棟的下方身亡。轄區(qū)警方調查發(fā)現，小明符合高墜死亡特征，并在現場10樓往11樓中間轉彎平臺上方樓道處、樓頂平臺等地方發(fā)現一些鞋底花紋，與小明所穿的拖鞋鞋底花紋種類大小相同。 據了解，小明家住10樓，該樓共有11樓，樓頂是個平臺。事發(fā)后，小明家人發(fā)現，樓頂煙氣道的設置存在較大安全隱患，因此，他們將龍崗管委會及該小區(qū)的物業(yè)公司起訴至法院，要求二者共同賠償死亡賠償金、精神損害撫慰金等共計60余萬元。

　　煙氣道低于女兒墻不符合建設標準

　　瑤海區(qū)法院一審查明，小明從樓頂平臺煙氣道(高約0.64米)攀爬至圍墻上(高約1.3米)，從高處墜落身亡。該棟樓煙氣道參照相關標準設計，該標準注明“平面屋伸出高度不得小于0.6米，且不得低于女兒墻高度。”女兒墻是指建筑物屋頂四周的矮墻。而該樓頂煙氣道施工時未按上述標準施工，煙氣道是依附在女兒墻下方。而煙氣道又與遺留在下方的高約0.3米的水泥石塊形成階梯狀。

　　法院認為，事發(fā)小區(qū)雖已竣工驗收合格，但事發(fā)樓頂煙氣道的高度未達到設計標準。因樓頂是公共場所，未成年人也可自由出入，這樣有瑕疵的煙氣道存在，必然有重大的安全隱患。 小明是未成年人，正常情況下即使他到樓頂玩耍，如不借助其他方式，是很難攀爬上圍墻的，現小明通過這一不符合設計標準的煙氣道攀上圍墻，是致其墜落的原因之一。

　　煙氣道下方有石塊給攀爬提供條件

　　法院認為，物業(yè)公司應當對公共場所承擔管理義務，而通過樓頂平臺的照片顯示，樓頂遺留建筑垃圾，部分業(yè)主在樓頂種菜，在樓道堆放雜物，更嚴重的是在煙氣道下方還遺留一石塊，給小明攀爬提供了便利的條件，也是造成其墜亡的原因之一。而小明的父母，未完全盡到監(jiān)護義務，也是小明墜亡的原因之一。 因此，一審法院認為龍崗管委會、物業(yè)公司、小明父母的過錯行為共同造成了悲劇的發(fā)生，綜合考慮本案事實，龍崗管委會應當承擔40%的賠償責任，物業(yè)公司應當承擔30%的賠償責任，小明父母承擔30%的責任。據此判決，合肥龍崗管理會賠償25萬余元;物業(yè)公司賠償19萬余元。

　　管委會訴稱不應擔責

　　隨后，龍崗管委會上訴請求改判不承擔賠償責任。其認為，現場勘查檢驗和照片載明在該棟10樓往11樓平臺上方樓道處的水泥地面發(fā)現鞋底花紋，只能證明小明曾在該區(qū)域出現，及小明墜樓致死的事實，無法確定其墜樓地點就是在事發(fā)樓棟的樓頂。

　　小明的父母應當承擔主要責任，小明墜樓時正值暑假且為周末，此時小明不在學校，應處于監(jiān)護人的照顧和看管之下。另外，管委會認為，物業(yè)公司未對樓頂煙氣道下方遺留的石塊進行及時清理，造成安全隱患”。應當承擔次要責任。 小明父母稱，該小區(qū)是龍崗管委會建設的，樓頂煙氣道施工時未按上述標準施工，存在明顯安全隱患，因此，龍崗管委會需要承擔責任。

　　物業(yè)公司稱已盡到管理義務

　　物業(yè)公司也上訴稱，他們已張貼安全警示標牌，已盡到管理義務，小明在上至頂樓的過程中，完全可清楚地看到安全警示標牌，物業(yè)公司認為，作為監(jiān)護人的父母應當對事件的發(fā)生承擔主要責任。 父母認為，物業(yè)公司疏于管理，沒有履行義務，“物業(yè)公司沒有對煙氣道采取加高或安裝防護欄等防范措施，沒有對現場的水泥塊進行清理，未能對孩子在樓頂玩耍予以及時阻止。”

　　管委會擔責4成物業(yè)擔責3成

　　合肥市中院審理認為，龍崗管委會及物業(yè)公司雖上訴認為，小明可能從其他地點墜樓及不排除他人侵權行為導致墜樓，但均未提供相應證據，且與公安機關的調查結論相悖，因此上訴意見不予采納。 二審法院認為，事發(fā)樓樓頂煙氣道緊依女兒墻修建，高度僅為0.64米，未達到設計標準中煙氣道“不得低于女兒墻高度”的要求，而煙氣道下方遺留一塊高約0.3米的水泥石塊，與煙氣道形成了階梯狀，導致即使是未成年人，在不借助外力的情況下，也可以輕易地攀爬上圍墻。可見，案涉樓房煙氣道的修建存在重大的安全隱患。物業(yè)公司未對樓頂雜物進行及時清理，特別是未對煙氣道下方遺留的大石塊予以移除，給小明攀爬提供了便利條件。近日，合肥市中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

篇2：兒童樓道窗口墜亡物業(yè)案例分析

　　
　　兒童樓道窗口墜亡物業(yè)案例分析
　　每到假期，是孩子們最快樂的時光，同時也是孩子們發(fā)生意外傷害最頻繁、最集中的時期，寒假剛剛開始不到一周時間，各地已不斷報出放假在家的兒童出現墜樓、燒傷、燙傷、寵物咬傷、銳器刺傷等揪心的消息。
　　放假了，孩子們要玩得開心，家長們卻不能掉以輕心。孩子發(fā)生意外事故，往往會給一個家庭帶來沉痛的打擊，同時也會給人們發(fā)出警示，讓人們以后更加注意兒童安全。可今天要說的這些事，恐怕不僅會警醒人們，注意孩子的安全，更會引發(fā)人們思考，讓人們反思日常生活中，是否忽略了太多安全細節(jié)！事情要從三則“孩童房屋公共樓道窗口墜亡”事件說起。
　　案例一：男童用籃球墊腳翻越樓道窗墜樓，物業(yè)被定無責
　　不久前，發(fā)生在本市虹口區(qū)輝河路一個高層小區(qū)發(fā)生的不幸事件。這天下午3時左右大樓一老年業(yè)主的12歲的孫子和8歲的外孫一起在大樓外的空地上玩籃球，1個多小時候后，兩個男孩分別進了大樓，玩起了躲貓貓，期間兩人頻繁跟隨別人進出有電控門的大樓。再過1小時后，12歲的男童發(fā)現8歲的表弟不見了，哭著去告訴在家的外公外婆等。
　　此時，大人們感到事情的大事不好，于是呼喊著到處群找，一邊尋求物業(yè)的協助，此時物業(yè)管理人員已經下班，僅有的兩個門衛(wèi)保安也感無計可施只是打了報警電話。后來發(fā)現，8歲的男童墜臥在大樓2樓的平臺上，而樓道的窗戶裝有鐵柵欄，沒法翻越2樓窗戶到平臺施救，于是到場的民警叫來了消防人員用大力剪拆了鐵柵欄進入平臺，此時經救護人員已經認定該童已經死亡。警方在調查中發(fā)現，在3樓的樓道窗戶下發(fā)現了一個籃球，推斷男孩踩著籃球翻窗墜樓至平臺。
　　半年后，業(yè)主將物業(yè)公司告到了上海市虹口人民法院，要求物業(yè)公司對此承擔相應的責任，賠償額為32萬元。理由有三，一是物業(yè)疏于管理讓男童多次進出大樓自由玩耍，二是出事后協助解救不力，沒有想法破拆鐵柵欄，更沒有告知2樓其實另有樓道窗戶可上平臺的緊急扶梯，耽誤了急救的最佳時機，三是樓道窗戶的高度不符合現行的建筑標準高度，也沒有采取相應的防范措施。
　　物業(yè)公司辯稱，不幸事件是男孩頑皮導致的，原告作為男童的監(jiān)護人，未能盡到對自己家的孩子監(jiān)護職責，應承擔監(jiān)護不力的后果，所以物業(yè)公司不存在侵權的責任。與此同時也不存在違約責任，因為物業(yè)公司按照《物業(yè)服務合同》的約定和相關的法律法規(guī)的規(guī)定，適當的履行了自己的防范協助義務，出事后物業(yè)人員打了報警電話，也通知了120。至于3樓窗戶的建筑標準高度，經了解也符合當時的標準，作為物業(yè)公司也只是對現有物業(yè)進行管理，物業(yè)公司無義務對建筑本身的所謂缺陷負責，四是出事當天的警方談話筆錄也說明了事件的來龍去脈。
　　虹口法院組織了幾次的庭審，充分聽取了原被告雙方的辯論意見，主審法官現場勘查和審閱了出事當天的警方的出警記錄，法院認為，原告作為男童的監(jiān)護人，未能盡到對孩子監(jiān)護職責，導致了墜樓事件的發(fā)生，原告起訴被告物業(yè)公司承擔相應的責任，其提供的證據與出事當天警方的談話筆錄也有明顯的出入，因此駁回原告的訴請，但同意物業(yè)公司一次性支付原告2000元作為慰問補償。
　　案例二：男童石頭墊腳翻樓道窗墜樓，物業(yè)被判次責
　　日前，某小區(qū)一個幼童從事發(fā)小區(qū)12號樓5樓半消防通道的窗戶摔下，不幸墜亡。經調取監(jiān)控、公安勘察，墜亡幼童的父母認為是物業(yè)管理責任缺失和5樓半窗戶下的一塊石頭導致悲劇發(fā)生。他們把物業(yè)及放置石頭的鄰居告上法庭，要求物業(yè)公司和鄰居這兩被告共同賠償115萬余元。
　　消防通道窗戶上的防護欄間距很大，窗戶可以輕易推開。監(jiān)控顯示，事發(fā)前，12號樓的門禁處于打開狀態(tài)，孩子由此獨自進入該樓，乘坐電梯反復上下樓后從4樓走入了消防通道，并從5樓半的消防通道窗戶墜下。經公安勘察，5樓半消防通道窗戶系打開狀態(tài)，窗戶下面還有一塊0.15米高的石頭，通過現場手指印、腳印、攀爬痕跡等判斷，男童可能是踩在石頭上爬上窗臺后不幸墜樓的。
　　原告認為，男童身高只有0.8米，窗戶高1.05米，如果鄰居不在窗戶下放置石頭，孩子就不可能爬上窗戶并墜亡。同時，物業(yè)公司未對門禁及時維護，未對消防通道及時清理，監(jiān)控室也未能及時發(fā)現危險，應承擔賠償責任。
　　被告物業(yè)辯稱：消防通道窗戶的建造符合安全標準，無相關規(guī)定要求必須安裝防護措施；同時，其在住戶入住時已告知不能在樓道內放置雜物，并和居委會聯合發(fā)布限期清理雜物，故其已盡到安全保障義務。
　　被告鄰居辯稱：原告并未提供明確的證據證明受害人是從消防通道的窗戶摔下致死的，故其放置石頭的行為與受害人的死亡沒有因果關系。
　　法院經審理后認為，本案中，根據監(jiān)控視頻、詢問筆錄、照片及當事人的陳述，可以確認男童系踩在消防通道窗戶下的石頭上爬上窗戶不幸墜樓而亡。原告作為男童的監(jiān)護人，未能盡到監(jiān)護職責，應承擔監(jiān)護不力的責任。鄰居違反小區(qū)規(guī)定在樓道內放置石頭，物業(yè)公司未能盡到充分的安全管理責任，均應承擔一定的賠償責任。綜合考慮本案各項因素，酌定鄰居、物業(yè)公司各承擔20%的賠償責任，各賠償兩原告23萬余元。二被告不服提出上訴被駁回，目前該判決已生效。
　　案例三：樓道落地窗缺玻璃擋板女童墜樓身亡，物業(yè)難脫主責
　　湖南長沙某小區(qū)，一位奶奶到處尋找2歲的孫女莉莉。得知消息后，小區(qū)物業(yè)及居民合力幫忙尋找。后來有人反映之前聽到墜落的聲響，最終，大家在4號樓的2層天井天臺找到了莉莉，此時她已人事不省。大家趕緊把莉莉送往醫(yī)院，不幸的是已無力回天。
　　莉莉原本被奶奶帶著在小區(qū)玩耍，怎么會突然墜樓在2層平臺呢？通過電梯監(jiān)控回放，事件過程漸漸浮出水面。當時，莉莉和另外兩個小孩一起進入了電梯。電梯按鈕原本按亮在9樓，一個約5歲的小男孩跳了幾下，按亮了18樓的按鈕。到達9樓后，三個小孩都出了電梯。可是不久后，小男孩又將莉莉抱回了電梯。之后，2歲的莉莉被電梯帶到了18樓，她走了出去，不久后便發(fā)生了墜樓。
　　大家后來看到，在18樓的樓道口，這個護欄和其他樓層不同，偏偏這一處的護欄沒有玻璃擋板。即使是女孩獨自到了18樓，如果沒有這個隱患，悲劇可能也不會發(fā)生。根據電梯監(jiān)控以及現場情況，大家判斷，莉莉就是從18樓的這處護欄發(fā)生了墜樓意外。對此，物業(yè)表示會補救、整改，避免類似事件發(fā)生。目前，警方、街道、物業(yè)針對此事正在展開后續(xù)調查，并協商賠償等事宜。新聞一出來，特別是電梯監(jiān)控曝光后，網友炸了！有人說，事件的發(fā)生有如“死神來了”，各個因素一環(huán)扣一環(huán)，最終導致了悲劇的結果。粗心的女孩家長+淘氣的熊孩子+失職的物業(yè)＝2歲女孩身亡。
　　案件思考：
　　第一個案例的發(fā)生發(fā)展導致男童的墜樓，完全是由于業(yè)主忽視了對自己未成年孩子的監(jiān)護看護義務，在兩個孩子玩躲貓貓游戲時，將玩耍的籃球墊腳攀爬窗戶導致墜樓死亡，在其中業(yè)主不能舉證說明，被告物業(yè)在管理服務中存在過錯。最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。從該案被告物業(yè)舉證的情況看，履行管理服務的過程是適當的，故不應承擔相應的侵權責任或違約責任。
　　第二個案例的發(fā)生與第一個案例都是男童墜樓事件，但發(fā)生的原因顯然不同。日常生活中，很多人會把一些雜物堆放在小區(qū)樓道、消防通道內，這些看似不經意的舉動，一旦造成不良后果就要承擔相應的法律責任！對此，大家是否會注意樓道里的情況呢？
　　要知道，小區(qū)單元樓道屬于全體業(yè)主共同所有，屬于共用通道；而消防通道更是承擔救災和疏散功能的“生命通道”。《消防法》有明確規(guī)定：任何單位及個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。如果有個人違反以上條款，處警告或罰款。構成犯罪的，可依法追究刑事責任。
　　另外，造成鄰里財產損失的還要承擔民事賠償責任。《中華人民共和國侵權責任法》也規(guī)定：在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，有關單位或者個人應當承擔侵權責任。
　　因此作為小區(qū)居民，我們應該自覺維護樓道公共環(huán)境，雜物要擺放、清理到指定地點，這樣才能營造出安全和諧的生活空間。一塊0.15米的石頭竟然產生了23萬元的賠償，更釀成了一個不可挽回的悲劇，偶然中暗藏著必然，更是為兒童安全問題再次敲響警鐘！
　　第三個案例的悲劇發(fā)生，可以看到導致女童墜落最直接的原因是，樓道上要命的這個護欄和其他樓層不同，偏偏這一處的護欄沒有玻璃擋板。即使是女孩獨自到了18樓，如果沒有這個隱患，悲劇可能也不會發(fā)生，因此，物業(yè)企業(yè)嚴重失職的過錯顯而易見，
　　孩子的自我保護意識，家長時刻存在的監(jiān)護義務，建筑設施應有的預防措施，公民在社會生活中的規(guī)則意識，只有這些方方面面都做到位、上足心，才能為我們每一個孩子創(chuàng)造出安全幸福的生活環(huán)境。