南昌市業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)程
各區(qū)、縣房管局、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)單位：
為加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)督，進(jìn)一步完善業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)民主決策的作用，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和《南昌市物業(yè)管理工作職責(zé)分工意見》等相關(guān)規(guī)定，我局制定了《南昌市業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
附件：《南昌市業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)程》
南昌市房產(chǎn)管理局
二○○八年五月十五日
南昌市業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)程
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本規(guī)程。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本規(guī)程。
第三條 業(yè)主為物業(yè)所有人，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房產(chǎn)權(quán)屬證為準(zhǔn)。兩個(gè)以上所有權(quán)人，應(yīng)自行確定并書面委托一名投票人。暫未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但物業(yè)所有人實(shí)際已占有使用的，享有同樣已獲房產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)主 的權(quán)利，并承擔(dān)其相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主大會(huì)是由同一物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主的合法權(quán)利，履行義務(wù);業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，為非法人組織。
第四條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作遵循行政區(qū)劃和屬地管理原則。各區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)、縣房管部門)指導(dǎo)、協(xié)助轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆以及備案工作，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常活動(dòng)的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣房管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主 大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的組建及換屆工作，對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指 導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。社區(qū)居(家)委會(huì)(以下簡(jiǎn)稱居委會(huì))指派專人負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、 協(xié)調(diào)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)派員參加業(yè)主大會(huì)籌備組及參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議全過程的指導(dǎo)監(jiān)督。
第五條 建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主委員會(huì)(或業(yè)主) 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間的糾紛投訴。聯(lián)席會(huì)議由所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，區(qū)、縣房管、城管執(zhí)法、公安派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。
第六條 居委會(huì)應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作納入年度考核。
第七條 市、區(qū)、縣房管部門應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，組織居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)和有關(guān)法規(guī)政策培訓(xùn)。
第八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安綜合治理等相關(guān)工作。...業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居委會(huì)開展工作，接受居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督。
第九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二章 業(yè)主大會(huì)
第十條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于10人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的， 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
第十一條 ......區(qū)、縣房管部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域劃分的范圍，原則上按物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖或者用地批準(zhǔn)的范圍確定。
老城舊住宅區(qū)實(shí)行封閉式管理的，按封閉區(qū)域劃分;分散建設(shè)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域劃分，則應(yīng)當(dāng)充分尊重業(yè)主意見，綜合考慮城市規(guī)劃、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)性質(zhì)、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)的物業(yè)，按分期開發(fā)的區(qū)域臨時(shí)劃分。
鼓勵(lì)多個(gè)規(guī)模較小的物業(yè)管理區(qū)域合并成為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。...
第十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員;(二)制訂和修改《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》; (三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); (四)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位共有設(shè)施的維修、設(shè)備更新等費(fèi)用的分?jǐn)?(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)決定本規(guī)程第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有
部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)程第十一條的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)入住率和出售率達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿2年的，經(jīng)百分之十以上業(yè)主和建設(shè)單位書面提議，可以成立業(yè)主委員會(huì)，建設(shè)單位和業(yè)主代表應(yīng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣房管部門提出成立業(yè)主大會(huì)籌備組的申請(qǐng)(建設(shè)單位不存在的，由所在地居委會(huì)代表)，同時(shí)提交以下資料：
(一)成立業(yè)主大會(huì)的登記申請(qǐng)書;(二)小區(qū)概況(含出售率和入住率);(三)商品房樓層備案登記表，或房改房計(jì)算底冊(cè)。
第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到書面申請(qǐng)后10日內(nèi)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助成立首
屆業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組一般由五至七名成員組成，其中居委會(huì)、建設(shè)單位各一名，業(yè)主代表三至五名，組長(zhǎng)由居委會(huì)選派人員擔(dān)任，業(yè)主代表由居委會(huì)推薦產(chǎn)生。區(qū)、縣房管部門指導(dǎo)籌備組開展工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合籌備組開展工作。籌備組成員 名單應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
第十六條 籌備組的主要職責(zé)：(一)確定首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《管 理規(guī)約》(草案);(三)確定業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);(四)確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及候選人人數(shù)和名單(一般不少于5人，最高不超 過15人);(五)其它會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。(一)至(四)項(xiàng)應(yīng)在大會(huì)召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。同時(shí)附上候 選人簡(jiǎn)歷及會(huì)議議程。業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)該在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應(yīng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。
第十七條 首屆業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)由業(yè)主大會(huì)籌備組確定，但單個(gè)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)最高不超過總投票權(quán)數(shù)的30%。業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》確定。
第十八條 籌備組在確定業(yè)主身份后，印制和發(fā)放表決票(選票)。表決票(選票)應(yīng)寫 明業(yè)主姓名、性別、樓棟門號(hào)、聯(lián)系方式及擁有的專有部分建筑面積。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取差額選舉的方式產(chǎn)生，差額比例不得低于20%。 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)推薦一名候選人。籌備組應(yīng)審查候選人資格并確定候選人名單。推薦候選人應(yīng)考慮小區(qū)樓棟、單元分布的代表性。
第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，籌備組應(yīng)將開會(huì)的書面通知以下列方式送達(dá)全體業(yè) 主：(一)當(dāng)面遞交;(二)放入業(yè)主信報(bào)箱內(nèi)或業(yè)主物業(yè)的專有部分內(nèi);(三)郵寄。此外，會(huì)議通知還應(yīng)在小區(qū)公告欄或其它顯著位置公告。會(huì)議通知應(yīng)寫明時(shí)間、地點(diǎn)、 內(nèi)容、形式、候選人名單(含簡(jiǎn)歷、房號(hào)、建筑面積)等。
第二十一條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主超過兩百戶(含非住宅)的，可按棟(單元)為單位推選或委托一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體意見須經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第二十二條 ...首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容：(一)表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》;(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
第二十三條 首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：(一)發(fā)放表決票(選票)。籌備組在居委會(huì)的配合下，將表決票(選票)送達(dá)每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽收單上簽名 確認(rèn)。業(yè)主不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的，可以采用郵寄方式發(fā)放表決票(選票)，無(wú)法聯(lián)系的 應(yīng)在大會(huì)上說(shuō)明。(二)組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。采取流動(dòng)投票箱，業(yè)主收到表決票(選票)后可以立即投票的，應(yīng)當(dāng)將表決票(選票) 填好投入投票箱內(nèi)。表決票(選票)投放結(jié)束后，流動(dòng)投票箱應(yīng)當(dāng)立即封存交由居委會(huì)集中保管。 設(shè)置固定投票箱的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(一般不超過兩個(gè)月)將表決票(選票)填好投入固定投票箱內(nèi)。籌備組與居委會(huì)應(yīng)共同核實(shí)業(yè)主投票的真實(shí)性，并對(duì)投票人數(shù)及專有部分建筑面積進(jìn)行登記。 業(yè)主不在本地的可以采用郵寄表決票(選票)方式進(jìn)行投票。(三)組織計(jì)票。投票結(jié)束后，區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌 備組成立由業(yè)主代表組成的監(jiān)票組、計(jì)票組，并進(jìn)行驗(yàn)票、計(jì)票。計(jì)票結(jié)束后，按預(yù)設(shè)委員 人數(shù)、得票數(shù)依次當(dāng)選，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)。(四)公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。籌備組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于15日。
公告應(yīng)當(dāng)由區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加蓋公章確認(rèn)，并公布監(jiān)督電話，由區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴。
第二十四條 規(guī)定回收票期限屆滿后，與會(huì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)。否則，由籌備組告知全體業(yè)主，順延投票時(shí)間，直至達(dá)到前款比例。 與會(huì)是指發(fā)放和回收票期限屆滿后收到業(yè)主的表決票(選票);
第二十五條 ......業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房管部門備案。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起30日內(nèi)組織召開首屆業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任 一名，副主任一至兩名，會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)逾期不召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，區(qū)、縣房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。在規(guī)定期限內(nèi)仍未召開的，業(yè)主可以提請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。
第二十九條 定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的準(zhǔn)備、召開、表決程序均參照首屆業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委會(huì)派員參加。
第三十條 除業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外，任何單位和個(gè)人不得擅自召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第三章 業(yè)主委員會(huì)
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)備案應(yīng)提交以下材料：(一)業(yè)主委員會(huì)備案登記表(會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、到會(huì)人數(shù)、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生基本 情況、業(yè)主委員會(huì)成員得票數(shù));(二)選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表，會(huì)議記錄(復(fù)印件);(三)業(yè)主委員會(huì)委員分工情況，成員情況(身份證、房屋所有權(quán)證復(fù)印件);(四)《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。區(qū)、縣房管部門在收到上述材料后10日內(nèi)通報(bào)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委 會(huì)、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十二條 備案事項(xiàng)發(fā)生變更，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將變更情況報(bào)區(qū)、縣房管部門 備案。(一)區(qū)、縣房管部門收齊材料后，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢備案手續(xù);(二)登記備案后，到區(qū)、縣房管部門領(lǐng)取登記備案表和印章刻制申請(qǐng)表;(三)提交物業(yè)服務(wù)合同，或小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治的物業(yè)維修管理辦法，以備建立維修資 金帳戶。(四)業(yè)主委員會(huì)成立后15日內(nèi)依法刻制業(yè)主委員會(huì)印章，并報(bào)區(qū)、縣房管部門備案。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主較少或單棟物業(yè)可組建業(yè)主管理小組，有關(guān)要求與業(yè)主委 員會(huì)相同。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：(一)宣傳物業(yè)管理法律、法規(guī)及相關(guān)政策;(二)召開業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;(三)組織換屆選舉;(四)代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(五)監(jiān)督《管理規(guī)約》的實(shí)施，禁止違反《管理規(guī)約》的行為;(六)按規(guī)范程序組織小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)工作;(七)協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系;(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會(huì)開展社區(qū)管理工作;(九)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的行為 進(jìn)行監(jiān)督;協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主和物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用;對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的行為進(jìn)行監(jiān)督。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合下列條件：(一)具備完全民事行為能力;(二)遵守《管理規(guī)約》，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi);(三)熱心公益事業(yè)，具有社會(huì)公信力和組織能力，有相應(yīng)工作時(shí)間;(四)未在本小區(qū)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)積極參加由市、區(qū)、縣房管部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)應(yīng)建立活動(dòng)檔案并指定專人保管，檔案內(nèi)容包括：(一)會(huì)議紀(jì)要;(二)各屆業(yè)主委員會(huì)備案材料;(三)物業(yè)管理服務(wù)合同;(四)業(yè)務(wù)往來(lái)文件;(五)維修資金的收支情況。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任或 三分之一以上委員提議，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，全體委員半數(shù)以上同意的決定為有效決定。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)日常辦公經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 經(jīng)業(yè)主大會(huì)確定后，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，使用情況應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域以書面形式公布一次，并接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)任期三年。屆滿前兩個(gè)月內(nèi)應(yīng)報(bào)區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府提出換屆申請(qǐng)，同時(shí)按照業(yè)主委員會(huì)選舉的程序開展換屆選舉工作。如果因業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)參加會(huì)議而不能如期進(jìn)行換屆，業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)成立為止。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)，逾期仍不組織的，由居委會(huì)組織換屆選舉。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)成員缺額超過40%，應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)書面報(bào)區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開業(yè)主大會(huì)增補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)不得擅自組織增補(bǔ)工作。逾期不組織的，區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開，仍不組織的，由區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居委會(huì)組織增補(bǔ)。
第四十三條 分期開發(fā)的物業(yè)居住小區(qū)，經(jīng)本期入住過半數(shù)的業(yè)主申請(qǐng)，可以按照規(guī)范程序成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)區(qū)、縣房管部門備案。下一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)以增補(bǔ)的形式增加委員，其數(shù)量按新增專有部分占建筑物總面積的比例和新增業(yè)主占總業(yè)主人數(shù)的比例計(jì)算，但委員總?cè)藬?shù)最高不超過15人。
分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目全面竣工投入使用后，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按程序重新申請(qǐng)成立業(yè)主 委員會(huì)，報(bào)區(qū)、縣房管部門備案后，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)自行中止。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：(一)組織選舉業(yè)主委員會(huì);(二)監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的實(shí)施，監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(三)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會(huì)開展社區(qū)管理工作。
第四十四條 物業(yè)小區(qū)內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議：(一)研究貫徹執(zhí)行新的物業(yè)管理政策法規(guī)的;(二)經(jīng)由20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)拒絕組織召開的;(三)物業(yè)管理糾紛影響小區(qū)穩(wěn)定或者發(fā)生較重大事件的。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)的決定和行為有下列情況之一的，區(qū)、縣房管部門或街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)責(zé)令其限期改正或撤消其決定：(一)違反有關(guān)政策規(guī)定，不履行物業(yè)管理規(guī)范程序的;(二)業(yè)主委員會(huì)無(wú)理干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依法經(jīng)營(yíng)，影響小區(qū)物業(yè)管理正常秩序的;(三)業(yè)主委員會(huì)改選或增補(bǔ)委員，不按規(guī)定報(bào)區(qū)、縣房管部門備案的;(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，擅自改建、重建公共設(shè)施的，或擅自使用、截留物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備收益的;(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，擅自修改《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，或隨意修改物業(yè)服務(wù)合同 的條款，嚴(yán)重侵害合同主體平等權(quán)利的;(六)違反維修資金的管理和使用規(guī)定，擅自挪用、截留的。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)的決定和行為有下列情形之一的，區(qū)、縣房管部門或街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)及時(shí)停止業(yè)主委員會(huì)行使職責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)當(dāng)解散業(yè)主委員會(huì)：(一)業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)或超越權(quán)限范圍，侵害業(yè)主權(quán)益，造成嚴(yán)重后果的;(二)業(yè)主委員會(huì)的違法違規(guī)行為，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定、和諧的;業(yè)主委員會(huì)停止或解散程序由區(qū)、縣房管部門制定和執(zhí)行，并將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè) 小區(qū)聯(lián)席會(huì)議相關(guān)單位和市房管部門。新業(yè)主委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會(huì)依法組織召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。
第四十七條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：(一)違反《管理規(guī)約》，存在違規(guī)裝修、搭建，擅自改變物業(yè)使用功能以及占用公共 設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等行為的;(二)連續(xù)3個(gè)月以上或者累計(jì)6個(gè)月以上拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或未交納專項(xiàng)維修資金的;(三)近三年內(nèi)曾在本居住小區(qū)聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，以及直系親屬在本居住小區(qū) 聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的;(四)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定行為的。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一，經(jīng)主任提議或區(qū)、縣房管部門和街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建議，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，終止其委員資格：(一)不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的;(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(三)提出書面辭職或連續(xù)三次缺席會(huì)議的;(四)違法犯罪、疾病或長(zhǎng)期不在本轄區(qū)居住等情況不能履行委員職責(zé)的;(五)本人或直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的;(六)以各種形式收受或索取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好處，如免交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、領(lǐng)取加班費(fèi)或 崗位津貼、報(bào)銷個(gè)人開支費(fèi)用的;(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。委員被終止資格后，應(yīng)在3日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交所有保管的檔案資料、印章。拒不移交 的，業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)民警協(xié)助移交或向人民法院提起訴訟。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作出書面記錄，由委員簽字加蓋印章存檔。業(yè)主委員會(huì) 的決定應(yīng)以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一應(yīng)送達(dá)每一位相關(guān)業(yè)主：(一)關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的建議;(二)關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌的建議;(三)關(guān)于解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議;(四)關(guān)于罷免委員的建議;(五)關(guān)于物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;(六)關(guān)于召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的決議;(七)涉及部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第五十條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以 請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該依法制定印章使用、管理的規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使 用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良社會(huì)影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)向有關(guān)部門投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、訴訟的決議，以及在小區(qū)內(nèi)公告的發(fā)布，須經(jīng)超過半數(shù)的委員同意。
第五十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的，應(yīng)將所有檔案資料、印章移交區(qū)、縣房管部門，并在區(qū)、縣房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居委會(huì)的監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第四章 附 則
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)小區(qū)的名稱相一致。
第五十五條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》相關(guān)文件、表格樣本等附件，供參照使用。
第五十六條 開發(fā)區(qū)、新區(qū)房管部門受委托履行相關(guān)管理職責(zé)。
第五十七條 本規(guī)程自頒布之日起施行。原《南昌市居住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉實(shí)施辦法
(洪房發(fā)[20**]10號(hào))同時(shí)廢止。
篇2：武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(2012)
武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(20**)
武房規(guī)〔20**〕1號(hào)
市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知
各區(qū)房管局，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》及住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合武漢市實(shí)際，我局制定了《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
本文有效期五年，原《武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則》（武房物〔20**〕130號(hào)）同時(shí)廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
總則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》和住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其日常活動(dòng)適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其日常活動(dòng)的政策指導(dǎo)及相關(guān)示范文本的擬定等工作。
區(qū)房屋主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其日常活動(dòng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，配合調(diào)解處理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)中的投訴、糾紛。
社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關(guān)工作。
第七條 提倡社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員交叉任職。
第八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)基本職責(zé)
第九條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員，決定業(yè)主委員會(huì)任期；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)
委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；
（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（六）依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)，并監(jiān)督實(shí)施；
（七）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡；
（八）決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式，并監(jiān)督使用；
（九）制訂、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；
（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第十條 管理規(guī)約應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
第十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序；
（三）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期；
（五）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；
（六）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（七）業(yè)主大會(huì)印章的使用和管理。
第十二條 業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未交存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則，應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
（二）業(yè)主委員會(huì)成員的分工及職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)召開的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序；
（四）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的管理；
（五）業(yè)主委員會(huì)印章的使用管理；
（六）業(yè)主委員會(huì)工作檔案的管理；
（七）業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財(cái)物的交接等。
第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)籌備
第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十五條 成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。
開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起60日內(nèi)，會(huì)同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第十八條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）具有完全民事行為能力；
（四）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔；
（五）履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；
（二）房屋及其他建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)（業(yè)主姓名、房號(hào)及建筑面積、聯(lián)系方式）；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；
（六）綠化竣工證明；
（七）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（八）專項(xiàng)維修資金交存證明；
（九）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止，并向業(yè)主委員會(huì)移交開發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的交通、通訊、場(chǎng)地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十二條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三節(jié) 會(huì)議制度
第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算；總?cè)藬?shù)按照前述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
依法登記取得或者根據(jù)特權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第二十六條 一個(gè)專有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。
第二十七條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán)。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定；多數(shù)票原則上應(yīng)超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/3的業(yè)主。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第二十九條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第三十條 業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
業(yè)主委員會(huì)基本職責(zé)
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員之外可設(shè)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，替補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，不參與業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；
（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案資料；
（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；
（七）業(yè)主意見及建議。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說(shuō)明。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，其收支情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期書面公告，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排，應(yīng)不少于15平方米。
第四節(jié) 產(chǎn)生和備案
第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（二）具有完全民事行為能力;
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；
（六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。
社區(qū)居民委員會(huì)成員作為業(yè)主委員會(huì)委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格并確定候選人名單。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和得票順序當(dāng)選。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由候補(bǔ)委員及時(shí)補(bǔ)足。候補(bǔ)委員不夠補(bǔ)足空缺的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時(shí)，業(yè)主委員會(huì)職責(zé)自行終止，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）《業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案表》（樣表附后）；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（五）會(huì)議表決及其他相關(guān)資料。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。
業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。
業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。
第五節(jié) 會(huì)議制度
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)討論業(yè)主大會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員1/2以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第五十一條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。
業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府社區(qū)居民委員會(huì)和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。
第六節(jié) 委員資格的終止
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責(zé)；
（二）利用委員資格謀取私利；
（三）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；
（四）拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)的；
（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；
（六）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；
（七）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。
業(yè)主委員會(huì)換屆選舉
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；
（二）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）將業(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；
（五）做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做任期內(nèi)的工作報(bào)告。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表組成的籌備組，在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。
指導(dǎo)和監(jiān)督
第五十七條 物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五十八條 業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第六十一條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第六十二條 違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第六十三條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未及時(shí)將有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業(yè)主委員會(huì)委員或新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第六十五條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。
第六十八條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。《武漢市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則的通知》（武房物〔20**〕130號(hào)）同時(shí)廢止。
附：
業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案表(略)
業(yè)主委員會(huì)委員基本情況(略)
篇3：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(2010)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(20**)
關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知
建房[20**]274號(hào)
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告我部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司。
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二○○九年十二月一日
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會(huì)
第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；
（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第三章 業(yè)主委員會(huì)
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一） 具有完全民事行為能力；
（二） 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五） 具有一定的組織能力；
（六） 具備必要的工作時(shí)間。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告備案部門。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；
（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；
（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；
（七）業(yè)主的意見和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第五十二條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第五十三條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十四條 召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第五章 附則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的，可參照?qǐng)?zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自20**年1月1日起施行。《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房〔20**〕131號(hào)）同時(shí)廢止。