關于印發《畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見》的通知

　　(畢市住建[20**]240號)

　　各縣(區)住建(房產、規劃建設)局、各街道辦事處：

　　為認真貫徹落實《貴州省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和市委辦《關于成立畢節市全面推進城市社區建設領導小組和對有關工作進行分解安排的通知》(畢委辦字〔20**〕51號)文件精神，進一步做好我市業主委員會的指導工作，更好地維護全體業主的公共利益，促進和諧畢節和“五城同創”的建設。現將《畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見》印發給你們。請你們根據《指導意見》按照畢委辦字〔20**〕51號文件要求開展好各小區業委會建設工作，完成20**年住宅小區全部建立業委會的目標。在實施過程中有何新情況新問題，請及時向我局反饋。

　　20**年12月22日

　　畢節市業主大會和業主委員會工作指導意見

　　為加強物業小區業主大會和業主委員會建設，有效發揮業主委員會作用，使之成為業主與物業服務企業之間聯系的橋梁紐帶，成為監督業主和物業服務企業履約、維護業主合法權益的自治組織，成為街道和社區管理好小區的重要助手，社區黨組織與居委會的補充和延伸、和諧畢節與維護社會穩定的重要抓手、“五城同創”的重要基石。根據《貴州省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和市委市政府《關于全面推進城市社區建設的實施意見》(畢黨發〔20**〕14號)精神，結合我市實際，特制定業主大會和業主委員會工作指導意見：

　　一、統一思想　提高認識

　　隨著城市化進程的加快，城市面貌發生了前所未有的變化，人民群眾對美好生活的向往給物業管理工作提出了更高的要求，小區物業管理在城市管理以及構建和諧社會中發揮的作用越來越大，是衡量城市管理、社會治理、文化建設的重要指標，業主大會和業主委員會的建設是其中最重要的組成部分，各縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會要充分認識其重要性，進一步統一思想，從加強基層組織建設的高度，按照“物業行政主管部門指導、街道辦事處領導、社區參與和監督、企業服務與配合、業主自治、管理規范”的原則，加強小區業主大會和業主委員會建設管理，協調處理好小區矛盾糾紛，切實維護社會穩定。

　　二、工作職責

　　(一)物業主管部門職責。嚴格按照《貴州省物業管理條例》等相關法規之規定，由縣級物業行政主管部門負責對本轄區范圍內業主大會、業主委員會的組建和日常運行工作及程序進行業務指導和監督管理，對街道辦事處組織選舉的業主委員會進行備案。

　　(二)街道辦事處(鄉鎮)職責。按照《貴州省物業管理條例》第六條、第二十二條等相關規定，負責業主大會、業主委員會的籌建、換屆改選和日常運行的具體組織、指導和監督工作，負責協調解決轄區內小區管理中存在的問題和矛盾糾紛。

　　(三)社區居委會職責。按照《貴州省物業管理條例》第六條之規定協助街道辦(鄉鎮)開展物業管理相關工作，負責對業主委員會工作進行指導和考核，對小區物業管理事項及日常運行情況監督檢查，對未成立業主委員會的小區代行業主委員會職責。

　　三、業主大會和業主委員會建設

　　規范業主大會與業主委員會建設，把小區業主委員會建設成為辦事處、社區聯系與服務居民(業主)的橋梁和紐帶。既不能讓小區業主委員會成為自發的非法組織，也不能挫傷小區業主委員會民主自治和無私奉獻的積極性。

　　街道辦(社區居委會)主動管理

　　街道辦(社區居委會)要將小區業主委員會組建納入基層組織建設管理，對轄區內業主委員會成立情況做到詳細掌握。對新入住小區，要及時主動和建設單位、物業服務企業對接入住情況，達到《貴州省物業管理條例》第二十一條規定的條件后，街道辦(社區居委會)要指導小區業主提出申請，主持成立籌備組并開展籌備工作，召開業主大會，選舉業主委員會，并指導其履行小區管理職責。

　　對已成立業主委員會小區，要對其工作情況進行考評;對還沒有成立業主委員會小區，及時采取有效措施，召開業主大會，對一時無法成立的，根據《業主大會和業主委員會指導規則》由社區居委會代行業主委員會職責。

　　(二)首次業主大會籌備

　　符合召開首次業主大會條件的小區，街道辦(鄉鎮)在收到業主提出籌備業主大會書面申請后及時組織、指導成立首次業主大會籌備組并開展相關籌備工作。

　　1、合理劃分物業管理區域

　　對規模較大的物業小區，為方便實施物業管理，可按《貴州省物業管理條例》第十條和第十二條之規定，配套設備設施能夠分割獨立使用的，由開發建設單位或業主向物業行政主管部門提出申請劃分為不同的物業管理區域，分別成立業主大會。

　　對建筑規模較小的老舊小區，為方便實施物業管理，街道辦或社區居委會可會同物業行政主管部門，征求相關業主的意見后，將幾個相鄰的部分劃分為一個物業管理區域，成立一個業主大會，對該區域實施物業管理。

　　2、業主委員會成員條件與審查

　　小區業主委員會受業主大會委托，肩負著選擇和監督物業服務企業、管理和審核維修資金的使用、制定小區的維修改造計劃，維護小區秩序、環境質量、反映小區大多數業主的意愿和要求等重任，其中涉及到相當多的政策法規與專業知識，要按照“有能力、敢擔當、愿作為”的原則，確保“有思想、有時間、有精力”，挑選出素質好、有專業特長及法律知識的業主進入業主委員會為小區服務。

　　由街道辦(社區居委會)負責對業主委員會成員進行嚴格審查，業主委員會委員、候補委員(包括候選人)應當符合《貴州省物業管理條例》第十六條、第三十六條和《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條之規定。選擇遵紀守法、公道正派、樂于奉獻、履職能力強、有時間、有精力的業主作為業主委員會成員候選人。有違法搭建、擅自改變物業使用性質、違章裝修、占用消防通道或公共區域、無正當理由拒交物業服務費、損害公共利益等違規行為的業主，不得作為業主委員會成員候選人。

　　業主代表、業主委員會籌備組成員、業主監督委員會成員和換屆改選小組成員，也應當符合上述條件。

　　3、業主代表、樓棟長的產生及代理

　　建設規模較大的小區業主大會可以幢、單元為單位推選業主代表，由業主代表參加業主大會的方式召開，業主代表的產生辦法由《議事規則》和《選舉辦法》確定，但應符合《貴州省物業管理條例》第三十一條之規定，非經其所代表業主的書面委托(書面委托書應載明委托事項、委托權限及期限)，業主代表不能代理。

　　當業主代表所代表的業主數量和專有面積過半時，可作為幢、單元的樓棟長，代表本幢、本單元向社區居委會、業主委員會、物業企業反映本幢、本單元業主訴求。

　　4、業主委員會成員不能在多個小區任職。因時間和精力等原因，原則上業主委員會成員不能在多個小區任職，業主委員會主任或副主任，只能在一個物業管理區域任職。

　　5、建立業主委員會成員信用體系。探索建立業主委員會成員信用管理體系，將業主委員會主任、副主任和委員的工作情況量化為信用記分，街道辦事處或社區居委會可通過采用信用分值評價等形式，加強對業主大會的日常指導和監督，定期公布轄區內業主委員會委員信用信息，作為業主委員會委員本人信用評價的重要參考。

　　6、加強業主委員會工作監督。社區居委會對業主委員會工作履行監督職責，同時鼓勵小區根據實際情況在選舉業主委員會時同步選舉監督委員會，具體事項由《議事規則》確定。監委會人數為不少于3人的單數，任期與業主委員會一致，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任監委會委員。監委會可定期不定期召開會議，每次會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員半數以上同意并簽字確認。監委會會同社區居委會主要履行以下工作職責：一是審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃;二是審查業主委員會財務狀況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，工作經費的收支情況等;三是列席業主委員會會議，對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議。監督業主委員會執行業主大會決定和決議，對業主委員會及其成員違反物業管理法規、業主管理規約和業主大會議事規則的，予以否決或提議召開業主大會審議;四是對業主委員會委員侵害業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正，或向業主大會提出罷免建議;五是就監委會或者監委職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出議案;六是發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查;七是定期向業主大會報告監委會行使職權的情況并通告全體業主。

　　7、設立業主大會黨支部、樓棟黨小組，加強組織監督。為加強小區各類事務的管理和監督，在業主監督、業主監督委員會監督的基礎上，設立小區業主大會黨支部和樓棟黨小組，加強組織監督。黨支部委員與業主委員會、監委會委員可交叉任職。

　　8、鼓勵交叉任職。鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會干部參選所在物業管理區域的業主委員會委員。根據市委市政府《關于全面推進城市社區建設的實施意見》(畢黨發〔20**〕14號)精神“社區按照1500戶-3000戶規模設置”，住宅小區規模符合社區設置條件的，可直接在住宅小區設立社區，鼓勵小區業主委員會與社區居委會交叉任職，樓棟長兼任居民小組長。

　　9、公告公示。街道辦接到業主成立業主大會的申請后60日內完成籌備組組建工作，其中接到申請后10日內在物業管理區域內公告推選籌備組成員相關事項，公示期不少于7日。籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表、社區居委會代表等組成，人數為7人以上單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。街道辦事處在確定籌備組成員后3日內在物業管理區域內公示籌備組成員名單，公示期不少于7日。業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議，會前15日應書面在物業管理區域內公告以下內容：一是業主大會召開公告;二是業主清冊;三是《業主管理規約》草案;四是《業主大會議事規則》草案;五是《業主委員會(業主監督委員會)選舉辦法》草案; 六是候選人名單;七是《業主大會表決規則》。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　(三)召開業主大會會議

　　1、業主大會會議召開方式

　　小區業主參與業主大會是行使權利、履行義務的主要途徑。業主大會會議可采用集體討論、書面征求意見以及業主大會議事規則約定的其他形式召開。但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會會議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當面領取或送達的方式，并由業主簽收。如確需采取按照郵寄方式送達的，應當由2名以上籌備組或者街道辦(社區居委會)的工作人員共同負責郵寄，并在物業管理區域內公告郵寄和送達情況。

　　2、業主大會表決方式和順序

　　業主大會會議采用記名投票方式表決，選票、表決票應載明候選人情況或表決事項，并有投票業主姓名、房號、專有面積等欄目。

　　業主大會先對《業主大會議事規則》(草案)、《業主管理規約》和《業主委員會(業主監督委員會)選舉辦法》草案進行投票表決，通過后再選舉業主委員會和業主監督委員會委員。

　　投票結束后，應及時統計參與投票的業主人數和專有面積，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布選舉結果，并將業主大會決議內容在物業管理區域內公示公告，公示期限不得低于7日。

　　業主大會選票及表決票應作為永久性資料保存，由街道辦(社區)或業主大會指定專人負責保管。

　　(四)業主委員會備案

　　依法產生的業主委員會和經換屆改選的業主委員會應當在30日內向街道辦和縣區物業行政主管部門辦理成立和換屆備案手續。

　　已辦理備案的業主委員會名稱、所轄區域范圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當在30日內向原備案機關辦理變更備案手續。

　　業主委員會的組建、換屆有違反法律、法規和相關規定的，由原備案機關予以撤銷備案。

　　(五)業主委員會成員資格終止

　　除《貴州省物業管理條例》第四十二條和《業主大會和業主委員會指導規則》第四十三條之規定外，業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格按照《業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條規定程序終止或根據《管理規約》、《議事規則》規定自行終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告，業主委員會不公告的，由社區居委會或街道辦進行公告：一是挪用、侵占專項維修資金或業主委員會辦公經費的;二是非法索取、收受物業服務企業、他人利益或牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益;三是違法違章搭建、擅自改變物業使用性質、違章裝修、占用消防通道或公共區域、無正當理由拒交物業服務費、損害公共利益等侵犯本物業管理區域內其他業主合法權益和公共利益的行為;四是本人或其利害關系人成為本物業管理區域內物業管理人員，為物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的;五是非法組織參與集體*，影響社會穩定的;六是擅自泄露業主信息或將業主信息用于與物業服務無關的活動的;七是無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;八是管理規約、議事規則規定的其他情形;九是業主滿意度評價達不到標準的;十是法律法規規定的其他情形。

　　除以上情況，任何人和任何組織不得隨意終止業主委員會成員資格。

　　四、業主委員會的日常運作

　　(一)定期召開業主委員會會議和業主大會會議

　　業主委員會應根據業主大會議事規則定期召開業主委員會會議，按業主大會的授權決定小區各項事務，表決時業主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權，未經業主大會授權，業主委員會及其任何成員不得以業主大會或者業主委員會的名義，擅自越權決定物業管理事務。業主委員會會議應允許業主或業主代表旁聽。

　　業主委員會應根據業主大會議事規則定期召開業主大會，會前要明確議事內容并公告小區全體業主，召開業主大會會議時，業主委員會要明確會議議程，議事過程要作書面記錄并存檔;業主大會會議作出決定后，要及時在小區內公告。

　　(二)《業主大會議事規則》和《管理規約》

　　《業主大會議事規則》是業主大會運行應當遵循的規則，它就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成、任期以及權限等事項作出約定。《物業管理規約》是業主依法訂立的一種自我管理規約，規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　這些規約涉及全體業主的共同利益，在生效以后對本物業區域內的全體業主都有約束力。《業主大會議事規則》和《物業管理規約》能否在本物業區域內得到有效的貫徹落實，關系到小區能否形成良好物業管理秩序的關鍵。業主委員會和小區業主應當在小區日常管理工作和生活中依照規則、規約行使權利和履行義務。

　　(三)物業服務企業的選聘與監督工作

　　業主委員會應當為業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業做好相關準備工作，業主大會應當按下列程序選聘物業服務企業：

　　1、制定選聘方案。除業主大會決定續聘物業服務企業外，物業服務合同屆滿前3個月，業主委員會要結合物業管理區域規模、實施物業服務的客觀需要提出物業服務要求，通過征求業主意見，擬訂物業服務企業選聘方案，并在物業管理區域公告。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用情況和管理實績情況，物業服務收費內容和標準，物業服務合同期限和選聘方式等內容。

　　2、完善選聘方案。業主委員會應當征求業主的意見，完善選聘方案。

　　3、通過選聘方案。業主委員會應當將選聘方案提交業主大會表決通過，并在小區內公告。

　　4、落實服務企業。業主委員經業主大會決定和授權，按選聘方案選聘物業企業，根據業主大會的授權與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并將選聘結果和物業服務合同在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　5、加強履約監督。業主委員會應積極履職，監督物業服務企業按照法定和約定職責履職，支持物業服務企業正當的管理活動。在物業企業發生違約侵權或有損業主權益的行為時，及時阻止并上報相關主管部門，維護業主合法權益。

　　(四)物業服務費

　　交納物業服務費是每一位業主的義務，欠繳或拒交物業服務費實質上是侵害全體業主共同利益的行為。為保證物業服務企業按照合同的約定提供服務，使小區物業管理的各項工作順利進行，業主委員會應當配合和幫助物業服務企業催繳物業服務費。

　　物業服務企業在履行好合同約定服務事項的前提下，要通過耐心工作催收物業服務費，對屢催不交費的業主，物業服務企業可以通過發律師函、民事訴訟進行催收，但不得以停水、停電、限制業主出行等方式催繳物業費。

　　(五)制度建設。

　　業主委員會要主動加強與社區的工作協調，接受社區、小區黨組織的領導，做好本物業管理區域內的社會事務。同時制定物業的共用部位、共用設施設備的維修、車輛停放、房屋出租、房屋裝修等公共事務規章制度并報業主大會決定，負責這些規章制度在小區的執行，在業主之間或業主與物業服務企業之間發生矛盾糾紛時，業主委員會應當及時協調、處理，化解矛盾，保證小區內部的和諧。建立業主委員會日常工作制度:一是建立定期報告制度，業主委員會要加強對政策法規的學習和宣傳，定期向業主監督委員會和小區黨組織報告工作情況。定期接待和聽取業主對物業管理的意見和建議，接受業主的咨詢、投訴和監督。要協調業主和物業服務企業之間的關系，督促業主依法履行義務，不斷提高業主自我管理的能力。二是建立印章管理制度，業主委員會應當確定專人保管相關印章，并按照印章管理制度使用。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。三是建立檔案管理制度，業主委員會應當將業主清冊及聯系方式、業主委員會備案材料、物業服務合同、維修資金收支情況清冊、業主大會和業主委員會會議記錄、紀要以及作出決定的書面材料，業主、使用人的書面意見、建議書以及與物業管理有關的往來文件等材料建檔造冊，并指定專人管理，確保資料完整;督促物業服務企業管理好本小區物業建筑安裝圖紙、地下管網、電氣設備等檔案資料，如該物業服務企業退出，要督促其完整移交。

　　(六)公共收益的管理使用

　　業主委員會應當在業主大會的監督下，會同物業服務企業共同管理好自己的家園，共同管好、使用好屬于全體業主共有的公共收益(如小區地面停車收益、廣告收益等)。要設立專門公共財務帳目，杜絕公共收益存于個人名下。公共收益可用于業主委員會工作經費、工作補貼、補充房屋專項維修資金和公共設施設備的建設和維護等。

　　公共收益的收支情況應按月或季度向業主公示，接受業主監督，業主監督委員會、小區黨組織、街道辦(社區居委會)要對小區公共收益的收取和使用進行監督。

　　(七)維修資金籌集和使用

　　對保修期滿后物業設施設備的大修，業主委員會要在物業服務合同內與物業服務企業協商明確使用維修資金的條件，對共用部位和設施設備需要使用維修資金的，按物業行政主管部門的程序申報。當維修資金余額不足應繳額度的30%時，應及時召開業主大會或按《議事規則》約定籌集維修資金交到物業行政主管部門專用賬戶或自管賬戶。

　　五、工作保障

　　(一)辦公場所保障

　　業主委員會辦公用房應當按照《貴州省物業管理條例》第十三條之規定從物業服務用房中調劑，建筑面積10萬方以下的，不得低下15平方米，建筑面積10萬方以上的，不得低于60平方米。

　　(二)工作經費與工作補貼保障

　　業主委員會工作經費和工作補貼可以從公共收益中列支，通過小區公共停車位、廣告位、公共部位出租等多渠道增加小區公共收益，沒有公共收益或公共收益少的小區可從物業服務費里加收業主委員會工作經費和工作補貼，業主大會可確定是否需要專職業主委員會成員，專職與兼職成員的設置和工作補貼標準可通過《議事規則》約定。

　　(三)人員保障

　　街道辦事處和物業行政主管部門要共同加強對業主委員會成員的培訓，每年對轄區內業主委員會成員培訓不少于1次，以提高其法律法規、業務知識和小區管理的水平，提升其履職能力。

　　(四)機制保障

　　1、建立業主委員會評價與更換機制

　　每年由社區居委會組織業主委員會向全體業主作詳細工作報告，接受后者評議打分，80分以上鼓勵，70分以上勸勉，60分以上警告，60分以下集體辭職，提請街道辦事處組織重新召開業主大會改選。

　　由社區居委會定期對業主委員會成員進行工作考核和組織業主評價，考核不合格或評價滿意度低于60%的的委員及時按程序終止其業主委員會委員資格，并按得票多少由業主委員會候補委員替補。

　　2、建立業主委員會工作監督機制

　　由業主監督委員會、小區黨組織和社區居委會負責對小區業主委員會日常工作進行監督，有違反相關法律法規、業主管理規約或損害業主利益的，督促及時改正。

　　3、建立溝通協調機制

　　一是建立多部門物業管理聯席會議制度。由街道辦事處、社區居委會負責人組織，召集相關職能管理單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表參加，全力做好矛盾糾紛化解工作。二是建立小區內各利益群體溝通機制。在每個住宅小區設立服務站，建立以社區居委會為召集人的開發單位、物業企業、業主委員會(業主代表)多方溝通機制，定期召集各方就小區存在的問題進行溝通和協調處理。

　　4、建立業主維權機制

　　業主認為物業服務企業或業主委員會及其成員損害其合法權益或不履職的，可向業主監督委員會、小區黨組織、社區居委會、街道辦事處及物業行政主管部門投訴，經查實后責成其限期整改，未整改或整改不到位的，由業主監督委員會、小區黨組織、社區居委會、街道辦按程序終止業主委員會相關委員資格或組織重新選舉業主委員會，由物業行政主管部門將其行為記入信用檔案。

　　附件：業主委員會建設示范文本

　　畢節市住房和城鄉建設局

　　20**年12月21日

篇2：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　武房規〔20**〕1號

　　市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知

各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：

　　為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則

　　總則

　　第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。

　　第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日常活動適用本規則。

　　第三條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第四條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。

　　區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的業務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。

　　街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。

　　社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。

　　第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。

　　第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

　　第一節 業主大會基本職責

　　第九條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；

　　（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；

　　（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業

　　委員會不適當的決定；

　　（四）決定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；

　　（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（六）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；

　　（七）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；

　　（八）決定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；

　　（九）制訂、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；

　　（十）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

　　第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：

　　（一）物業的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；

　　（四）業主共同利益的維護；

　　（五）業主共同管理權的行使；

　　（六）業主應盡的義務；

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主大會名稱及相應物業管理區域；

　　（二）業主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（三）業主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；

　　（四）業主委員會委員的資格、人數和任期；

　　（五）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（六）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　　（七）業主大會印章的使用和管理。

　　第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主委員會的職責；

　　（二）業主委員會成員的分工及職責；

　　（三）業主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（四）業主委員會工作經費的管理；

　　（五）業主委員會印章的使用管理；

　　（六）業主委員會工作檔案的管理；

　　（七）業主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。

　　第二節 首次業主大會籌備

　　第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：

　　（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

　　（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。

　　籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。

　　第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：

　　（一）本物業管理區域內的業主；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）具有完全民事行為能力；

　　（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔；

　　（五）履行業主義務，按時交納物業服務費。

　　第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：

　　（一）物業管理區域劃分證明；

　　（二）房屋及其他建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）附屬設施設備交付使用備案證明；

　　（六）綠化竣工證明；

　　（七）物業服務用房配置證明；

　　（八）專項維修資金交存證明；

　　（九）成立業主大會必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責：

　　（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

　　（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　　（三）確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；

　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

　　第二十二條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第三節 會議制度

　　第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十四條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。

　　（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。

　　依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

　　第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。

　　第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

　　第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　業主委員會基本職責

　　第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

　　業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。

　　第三十三條　業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

　　第三十四條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　　（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；

　　（四）業主委員會委員選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主意見及建議。

　　第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。

　　業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。

　　第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。

　　第四節 產生和備案

　　第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）遵守國家有關法律、法規；

　　（二）具有完全民事行為能力;

　　（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；

　　（六）身體健康，具備必要的工作時間。

　　社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。

　　第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名。籌備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

　　第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。

　　業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：

　　（一）《業主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會工作規則；

　　（五）會議表決及其他相關資料。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。

　　業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

　　第五節 會議制度

　　第四十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

　　業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

　　第六節 委員資格的終止

　　第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　（一）不再是該物業管理區域內的業主；

　　（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

　　（一）拒不履行委員職責；

　　（二）利用委員資格謀取私利；

　　（三）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；

　　（四）拒不履行交納物業服務費、交存維修資金等業主義務的；

　　（五）在本物業管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；

　　（六）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

　　（七）因其他原因不適合繼續擔任委員的。

　　第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　業主委員會換屆選舉

　　第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　　（一）起草本屆業主委員會工作情況的報告；

　　（二）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　　（四）將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；

　　（五）做好召開業主大會會議的其他準備工作。

　　業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。

　　業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。

　　第五十六條　業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

　　指導和監督

　　第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第六十條　業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。

　　第六十一條　按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第六十二條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第六十三條　業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十八條 本規則自發布之日起施行。《武漢市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　附：

　　業主大會業主委員會備案表(略)

　　業主委員會委員基本情況(略)

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010)

　　業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知

　　建房[20**]274號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二○○九年十二月一日

　　業主大會和業主委員會指導規則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　（一）物業管理區域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）交付使用共用設施設備的證明；

　　（六）物業服務用房配置證明；

　　（七）其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

　　（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）物業的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；

　　（四）業主共同利益的維護；

　　（五）業主共同管理權的行使；

　　（六）業主應盡的義務；

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

　　（二）業主委員會的職責；

　　（三）業主委員會議事規則；

　　（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

　　（五）業主投票權數的確定方法；

　　（六）業主代表的產生方式；

　　（七）業主大會會議的表決程序；

　　（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

　　（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　　（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一） 具有完全民事行為能力；

　　（二） 遵守國家有關法律、法規；

　　（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五） 具有一定的組織能力；

　　（六） 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

　　（二）管理規約；

　　（三）業主大會議事規則；

　　（四）業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

　　（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

　　（四）業主委員會選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。