關于印發《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》的通知

　　南房[20**]101號

　　各城區住房和城鄉建設局，高新區、相思湖新區建設房產局，經開區建設發展局，市各業主委員會，駐市物業服務企業，市物業管理行業協會：

　　為進一步規范我市業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，我局根據住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[20**]274號)的規定，對20**年5月1日起施行的《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》進行了修訂，現將于20**年3月1日起施行新修訂的《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　特此通知

　　南寧市住房保障和房產管理局

　　二0一一年二月二十三日

　　南寧市業主大會和業主委員會指導規則

　　第一章總則

　　第一條為規范本市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《南寧市物業管理辦法》、《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。

　　第二條各城區人民政府、南寧高新技術產業開發區管理委員會、南寧經濟技術開發區管理委員會、南寧市相思湖新區管理委員會房產行政主管部門(以下簡稱城區、開發區房管部門)和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理，處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第三條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出違反法律、法規和規章的決定，業主委員會不得從事經營活動。

　　第四條業主大會、業主委員會會議召開的程序及作出的決定違反法律、法規和規章的，該物業管理區域所在地的城區、開發區房管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五條業主大會、業主委員會應當配合公安機關、人口與計生部門，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計劃生育等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第二章業主投票權的確定和行使

　　第六條依法登記取得或者因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈取得物業專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有物業專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　建設單位已建成但尚未交付的房屋，建設單位為業主。

　　第七條業主的投票權數，由物業專有部分建筑面積和業主人數共同確定。

　　在首次業主大會會議上，物業專有部分建筑面積按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業主持1張選票，選票中標明專有部分物業建筑面積。共有產權人或者同一業主擁有多個物業產權的，以一個業主計算。

　　第八條業主擁有的物業專有部分建筑面積按照業主所持有的房屋權屬證書上記載的建筑面積來計算。

　　房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋權屬證書的，按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　第九條下列物業的建筑面積不計入物業專有部分建筑面積：

　　(一)依法歸全體業主共有的;

　　(二)權屬有爭議的。

　　第十條業主應當自行行使投票權，業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托他人行使投票權。

　　業主不具有完全民事行為能力的，應當由其監護人代為行使投票權。

　　業主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權。

　　第十一條共有物業的業主投票時，應當推選一人行使表決權，但其共有人所代表的業主人數為一人。

　　第十二條物業管理區域總建筑面積達50萬平方米以上的小區，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，每一名業主代表所代表的業主人數不得超過15人。由業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議前15日，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見，表決意見經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上如實反映。若已授權的，業主代表應出具授權書。業主代表的代表權限為代其他業主參加本次業主大會會議，向業主大會提出意見和建議，向業主轉達業主大會事項，未經授權不得代其他業主表決事項。推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　業主大會

　　第一節首次業主大會會議的籌備

　　第十三條物業管理區域內，已交付的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的城區、開發區房管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房備案材料;

　　(七)其他有關文件資料。

　　第十四條物業管理區域內，物業交付使用的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時，經占業主總人數20%以上業主書面申請籌備成立業主大會的，城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當負責組織、指導成立該物業管理區域業主大會會議籌備組。

　　第十五條城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到業主的書面申請后30日內完成以下核實工作：

　　(一)核實業主聯名簽名情況;

　　(二)確定物業管理區域;

　　(三)了解物業項目的開發建設情況。

　　城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府完成核實工作后，對符合條件的，應當在20個工作日內指導業主成立業主大會籌備組;對不符合條件的，應當將申請材料退回業主，并書面說明理由。

　　第十六條首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為7-15名的單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十七條籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。業主代表應當模范履行業主義務，遵紀守法，責任心強，有一定組織能力，由業主本人申請，并按照以下方法推薦：

　　(一)應當由10人以上的業主聯名書面推薦;

　　(二)業主推薦的業主代表人數超過預定人數的，可以抽簽的方式確定業主代表。

　　第十八條籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告不少于5日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府核查處理。

　　第十九條建設單位和物業服務企業未按本規則協助籌備組開展工作的，應當記入企業不良信用記錄。

　　第二十條籌備組成立后，應當做好以下籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作;

　　(二)參照房產主管部門提供的示范文本，草擬業主大會議事規則和管理規約;

　　(三)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(四)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分建筑面積;

　　(五)制定業主委員會的選舉辦法，并確定表決票、選票的發放、監票、驗票、唱票及計票的人員名單;

　　(六)制定業委會委員候選人產生辦法，確定業主委會委員候選人名單;

　　(七)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不少于10日。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第二十一條籌備組應當自組成之日起90日內，完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。逾期不組織業主召開業主大會會議的，籌備組自行解散。

　　籌備組不接受城區、開發區房管部門的指導和監督，自行開展工作的，城區、開發區房管部門對其組織選舉產生的業主委員會不予備案。

　　第二十二條籌備組應當在物業管理區域內發出業主委員會候選人報名的通知，通知內容應當包含業主委員會候選人報名的條件、方式、領取報名表的時間、地點等事項，報名時間為3-7日。

　　第二十三條籌備組根據物業管理區域的實際情況確定業主委員會的人數，業主委員會由自愿報名的業主組成，人數為5-15人的單數。

　　業主委員會候選人報名時間截止，符合條件的報名人員尚未達到預定人數，可繼續征集業主報名參加業主委員會委員的選舉，延長期限最長為7日。經延長報名期限，報名人數仍不達預定人數的，本次業主大會籌備工作終止。

　　第二十四條業主委員會選舉采取差額選舉的方式，業主委員會候選人數與應選人數差額比例不得低于20%。

　　第二十五條業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合以下條件：

　　(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;

　　(二)遵紀守法;

　　(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務，未欠交物業管理費用、專項維修資金、公攤水費、電費等;

　　(四)熱心公益事業，責任心強;

　　(五)具有必要的工作時間和組織能力;

　　(六)未在本物業管理區域的物業服務企業及下屬企業內任職或與該企業有其他利害關系。

　　業主在競選業主委員會委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。

　　第二十六條籌備組依照規定對所有業主委員會委員候選人的業主身份和資格條件進行驗核，經半數以上籌備組成員簽名確認后，將所有候選人的材料原件報送城區、開發區房管部門進行復核。

　　第二十七條籌備組將符合業主委員會委員候選條件人選的相關材料在物業管理區域內公告不少于5日，公告期滿無異議的，產生正式候選人;公告期間有業主提出異議的，由籌備組再次進行核查。

　　籌備組將正式候選人的相關材料在小區內公告不少于5日。

　　第二十八條籌備組應當于業主大會會議通知公告后，將選票、表決票發放給全體業主。

　　選票、表決票應交給業主本人，如收到選票、表決票的為非業主本人時，籌備組應告知其及時轉交業主本人。

　　第二十九條與業主委員會委員正式候選人有利害關系的業主應當回避，不能擔任監票、驗票、唱票、計票等工作。

　　第二節首次業主大會會議的召開

　　第三十條首次業主大會會議應當包括以下內容：

　　(一)表決通過管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)選舉產生業主委員會委員;

　　(三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　　第三十一條城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應指導并監督籌備組根據業主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業主大會會議，并組織人員在投票點做好驗核業主身份、登記選票、表決票等工作。

　　第三十二條籌備組應在業主大會會議通知上載明的時間、地點設立固定的投票箱，一般不得設立流動投票箱上門收取選票或表決票。

　　第三十三條以書面征求意見方式召開業主大會會議的，應當由籌備組與城區、開發區房管部門、社區居委會負責在投票地點公開對投票箱進行封存和開啟。投票箱封存期間由街道辦事處或社區居委會負責保管。

　　第三十四條業主應持本人的有效身份證件、產權證明(房屋所有權證或購房發票、購房合同等)到指定的投票地點進行投票。籌備組應當組織人員在投票點做好驗核業主身份、登記投票情況等工作。

　　業主書面委托代理人代為投票的，代理人須出具業主的產權證明、身份證明、書面委托書及證明代理人身份的合法證件。

　　第三十五條涂改的選票或表決票無效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的，投票人應當重新領取選票或表決票填寫。

　　第三十六條投票時間截止后，不得再采用任何方式收取選票或表決票。

　　第三十七條投票結束后2個工作日內，籌備組負責組織業主等人員進行公開唱票，統計業主大會會議的投票結果。

　　第三十八條業主委員會候選人經專有部分占物業總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意方可當選業主委員會委員。

　　經業主大會同意的候選人數超過應選人數的，得票高的候選人當選;候選人得票相同，不能確定當選人的，由并列的候選人以抽簽方式決定，也可由籌備組組織業主對票數相等的候選人進行第二輪投票，得票多的當選。

　　經專有部分占物業總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意的候選人少于應選人數時，可以采用以下方式確定業主委員會委員：

　　(一)當選的候選人少于5名時，對不足部分的委員進行第二輪增選。經一次增選仍不能選舉產生5名以上業委會委員的，本次業主大會不得再增選;

　　(二)當選候選人為5名以上的單數的，可以由籌備組與城區、開發區房管部門協商后確定縮減業主委員會人數，直接確定當選的候選人組成業主委員會，不再另行選舉;協商后同意縮減業主委員會人數，但有兩名以上候選人得票相同不能確定當選人的，由得票并列的候選人以抽簽方式決定，或就票數相等的候選人第二輪投票，得票多的當選。

　　(三)經協商確定不縮減業主委員會人數的，對不足部分的委員進行第二輪選舉，第二輪選舉根據在第一次投票時得票多少的順序，按照差額比例不低于20%的標準再次確定第二輪候選人名單;

　　(四)所有候選人均未能當選，本次選舉失效。經籌備組與城區、開發區房管部門協商后確定進行第二輪選舉。

　　第三十九條籌備組應當于業主大會會議結果統計完的次日將結果在物業管理區域內公告不少于5日。

　　在業主大會會議結果公告期間，業主對該結果以書面形式提出異議的，城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織人員對投票情況予以復核。

　　第四十條業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第四十一條業主大會成立后由業主委員會憑城區、開發區房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章，刻制的印章應報城區、開發區房管部門備案。業主大會印章遺失的，應登報公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。

　　業主大會印章應當根據業主大會議事規則或者業主大會會議的決定使用。

　　業主委員會負責封存保管業主大會印章，業主委員會到期未能選舉產生業主委員會的，業主大會印章由社區居民委員會負責封存保管。

　　第四十二條籌備組自業主大會成立之日起自行解散，業主大會未能成立的，籌備組自公布選舉結果后自行解散。

　　第三節業主大會定期會議和臨時會議

　　第四十三條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　第四十四條業主大會確定以下事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規規章或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第四十五條業主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會作出其他的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第四十六條業主大會或者業主委員會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第四十七條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　第四十八條業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定召集。

　　第四十九條有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)有20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會有權核實提議業主的業主身份，非業主使用人未經業主授權的提議無效，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　　業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，物業所在地城區、開發區房管部門應當責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

　　第五十條業主大會會議召開15日前，應當以書面形式在物業管理區域顯著位置公告會議的議題、時間、地點、表決的事項等內容，公告時間不少于5日。

　　第五十一條業主大會會議應當邀請所在地的社區居民委員會參加，城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導和協助。

　　第五十二條業主委員會或業主大會籌備組應當做好業主大會會議記錄。

　　第五十三條除業主委員會、城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區居民委員會外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第五十四條業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等應當按照相關法律法規、《業主大會議事規則》的規定執行，參照首次業主大會的相關規定執行。

　　第五十五條《業主大會議事規則》應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定，或者規定不符合法律法規規章規定的，依照本規則執行。

　　第三章業主委員會

　　第五十六條業主委員會的名稱須與物業管理區域的名稱保持一致。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持業主大會會議成立情況說明、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會組成名單、內部職責分工及業主委員會辦公場所證明文件等材料向城區、開發區房管部門備案。業主委員會自城區、開發區房管部門備案之日起成立。

　　上述備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況到城區、開發區房管部門備案。

　　第五十七條業主委員會產生后3日內召開第一次業主委員會會議，選舉主任1名、副主任1-2名。

　　第五十八條城區、開發區房管部門應當掌握本轄區內業主委員會的任期情況，并建立業主委員會檔案。

　　第五十九條業主委員會成立后憑城區、開發區房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章，刻制的印章應報城區、開發區房管部門備案。印章遺失的，應登報公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。

　　第六十條業主委員會應確定印章保管人，對業主委員會形成決議的事項，方可使用業主委員會印章，并做好用章記錄。業主委員會應依法制定印章使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第六十一條業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第六十二條業主委員會委員就任后半年內應當至少參加一次業務培訓，并在任期內定期參加有關業務培訓和會議，掌握物業管理相關法律政策。

　　第六十三條業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內容：

　　(一)工作經費來源及使用情況。

　　(二)各類會議記錄、紀要;

　　(三)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;

　　(四)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;

　　(五)房屋產權名冊;

　　(六)物業管理服務合同;

　　(七)有關法律法規規章和業務往來文件;

　　(八)業主和使用人的書面意見、建議書;

　　(九)物業專項維修資金收支情況;

　　(十)其他書面和實物資料。

　　第六十四條按照業主大會議事規則的規定、經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當在7日內召開業主委員會會議。業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，城區、開發區房管部門街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的，應記錄在案。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可以邀請所在地的社區居民委員會派員列席會議。

　　第六十五條業主委員會會議作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內公示7日以上。有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上的委員在公示上簽字：

　　(一)關于專項維修資金使用的建議;

　　(二)關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議;

　　(三)根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式(招標或協議方式)選聘物業服務企業的工作方案;

　　(四)對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;

　　(五)關于決定召開臨時業主大會會議的建議;

　　(六)關于罷免委員的建議;

　　(七)涉及訴訟、仲裁、行政復議的事項;

　　(八)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大事項。

　　第六十六條以業主委員會的名義發布信息的，須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　第六十七條業主委員會辦公經費、業主委員會委員補貼、工資及發放標準、來源等事項應在業主大會議事規則中確定，由業主大會表決通過。

　　第六十八條業主委員會可以聘請專職秘書，負責處理業主委員會的日常事務，酬金根據業主大會的決議確定。

　　專職秘書應當按照國家的有關規定取得物業管理職業資格證書。

　　第六十九條業主委員會首屆任期為2年，新一屆的業主委員會任期由業主大會決定，但不得超過5年。

　　第七十條業主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動。

　　第七十一條業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;業主委員會全體委員在任期內辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日前召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;逾期未換屆的，城區、開發區房管部門應當按首次業主大會來指導換屆工作。

　　第七十二條原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第七十三條業主委員會任期內因行使職能給業主造成的損失，責任人應當負責賠償并承擔相應的法律責任。

　　第七十四條新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第七十五條業主委員會部分委員在任期內提出辭職或委員資格終止的，業主大會應當在缺額之日起90日內增補新委員。

　　第七十六條分期開發的物業，已交付使用物業已成立業主委員會的，新交付部分的物業區域內有20%以上業主聯名要求的，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新交付物業的業主中推舉，增補后的業主委員會委員總人數不得超過15人。

　　增補工作應當在城區、開發區房管部門的指導下開展。增補工作完成后，應當將增補情況報城區、開發區房管部門備案。

　　第七十七條有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　　(一)因房屋權屬轉移、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律法規規章以及管理規約規定的其他情形。

　　第七十八條業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害其他業主合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第七十九條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　第八十條業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第八十一條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在城區、開發區房管部門或社區居委會的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第四章附則

　　第八十二條市轄縣業主大會及業主委員會的成立及活動參照本規則執行。第八十三條本規則由南寧市住房保障和房產管理局負責解釋。

　　第八十四條本規則自二0一一年三月一日起施行，原二OO九年五月一日起施行的《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》同時廢止。

篇2：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　武房規〔20**〕1號

　　市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知

各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：

　　為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則

　　總則

　　第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。

　　第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日常活動適用本規則。

　　第三條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第四條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。

　　區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的業務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。

　　街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。

　　社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。

　　第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。

　　第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

　　第一節 業主大會基本職責

　　第九條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；

　　（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；

　　（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業

　　委員會不適當的決定；

　　（四）決定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；

　　（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（六）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；

　　（七）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；

　　（八）決定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；

　　（九）制訂、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；

　　（十）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

　　第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：

　　（一）物業的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；

　　（四）業主共同利益的維護；

　　（五）業主共同管理權的行使；

　　（六）業主應盡的義務；

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主大會名稱及相應物業管理區域；

　　（二）業主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（三）業主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；

　　（四）業主委員會委員的資格、人數和任期；

　　（五）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（六）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　　（七）業主大會印章的使用和管理。

　　第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主委員會的職責；

　　（二）業主委員會成員的分工及職責；

　　（三）業主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　　（四）業主委員會工作經費的管理；

　　（五）業主委員會印章的使用管理；

　　（六）業主委員會工作檔案的管理；

　　（七）業主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。

　　第二節 首次業主大會籌備

　　第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：

　　（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

　　（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。

　　籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。

　　第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：

　　（一）本物業管理區域內的業主；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）具有完全民事行為能力；

　　（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔；

　　（五）履行業主義務，按時交納物業服務費。

　　第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：

　　（一）物業管理區域劃分證明；

　　（二）房屋及其他建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）附屬設施設備交付使用備案證明；

　　（六）綠化竣工證明；

　　（七）物業服務用房配置證明；

　　（八）專項維修資金交存證明；

　　（九）成立業主大會必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責：

　　（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

　　（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　　（三）確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；

　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

　　第二十二條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第三節 會議制度

　　第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十四條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。

　　（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。

　　依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

　　第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。

　　第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

　　第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　業主委員會基本職責

　　第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

　　業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。

　　第三十三條　業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

　　第三十四條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　　（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；

　　（四）業主委員會委員選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主意見及建議。

　　第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。

　　業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。

　　第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。

　　第四節 產生和備案

　　第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）遵守國家有關法律、法規；

　　（二）具有完全民事行為能力;

　　（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；

　　（六）身體健康，具備必要的工作時間。

　　社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。

　　第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名。籌備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

　　第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。

　　業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：

　　（一）《業主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會工作規則；

　　（五）會議表決及其他相關資料。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。

　　業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

　　第五節 會議制度

　　第四十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

　　業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

　　第六節 委員資格的終止

　　第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　（一）不再是該物業管理區域內的業主；

　　（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

　　（一）拒不履行委員職責；

　　（二）利用委員資格謀取私利；

　　（三）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；

　　（四）拒不履行交納物業服務費、交存維修資金等業主義務的；

　　（五）在本物業管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；

　　（六）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

　　（七）因其他原因不適合繼續擔任委員的。

　　第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　業主委員會換屆選舉

　　第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　　（一）起草本屆業主委員會工作情況的報告；

　　（二）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　　（四）將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；

　　（五）做好召開業主大會會議的其他準備工作。

　　業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。

　　業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。

　　第五十六條　業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

　　指導和監督

　　第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第六十條　業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。

　　第六十一條　按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第六十二條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第六十三條　業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十八條 本規則自發布之日起施行。《武漢市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　附：

　　業主大會業主委員會備案表(略)

　　業主委員會委員基本情況(略)

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010)

　　業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知

　　建房[20**]274號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二○○九年十二月一日

　　業主大會和業主委員會指導規則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　（一）物業管理區域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）交付使用共用設施設備的證明；

　　（六）物業服務用房配置證明；

　　（七）其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

　　（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

　　（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

　　（六）制定業主委員會選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）物業的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業共用部分的經營與收益分配；

　　（四）業主共同利益的維護；

　　（五）業主共同管理權的行使；

　　（六）業主應盡的義務；

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

　　（二）業主委員會的職責；

　　（三）業主委員會議事規則；

　　（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

　　（五）業主投票權數的確定方法；

　　（六）業主代表的產生方式；

　　（七）業主大會會議的表決程序；

　　（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

　　（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　　（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一） 具有完全民事行為能力；

　　（二） 遵守國家有關法律、法規；

　　（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

　　（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五） 具有一定的組織能力；

　　（六） 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

　　（二）管理規約；

　　（三）業主大會議事規則；

　　（四）業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

　　（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

　　（四）業主委員會選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。