西安市住房保障和房屋管理局關于印發《西安市業主大會業主委員會指導規則》的通知
各區(縣)、開發區物業管理行政主管部門：
為進一步規范我市業主大會、業主委員會活動，依法、有序引導廣大業主進行自我管理，依據《西安市物業管理條例》，我局制定了《西安市業主大會業主委員會指導規則》，現印發你們，請參照執行。
西安市住房保障和房屋管理局
20**年10月13日
西安市業主大會和業主委員會指導規則
第一章總則
第一條為了協助、指導業主共同管理活動，為業主行使共同管理權提供倡導性意見，依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》、《西安市物業管理條例》等法律法規，制定本規則。
第二條本市物業管理區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其活動適用本規則。
第三條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條業主大會自全體業主表決通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》之日起成立。
業主委員會自業主大會表決通過業主委員會委員選舉之日起設立。
本市提倡根據住宅小區專項維修資金列支范圍，按幢、單元或若干建筑物組成的組團等設立業主小組。
第五條逐步建立物業管理活動公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，提倡通過公共決策平臺表決。
第六條區、縣人民政府、開發區管理委員會應當加強對業主大會、業主委員會活動監督管理，有序引導業主依法進行自治活動。
第七條區、縣物業管理行政主管部門具體負責轄區內業主大會指導工作。
街道辦事處、鎮人民政府對業主大會、業主委員會的成立及活動提供業務指導，將業主大會活動納入社區活動范疇，
第八條推動社區居民黨組織領導下，社區居民委員會、人民糾紛調解室、社區警務室、業主委員會、物業服務企業，共同參與、協調決策的制度建設。
第九條鼓勵黨員、律師業主參選業主委員會，鼓勵業主委員會委員參選社區居民委員會委員。
第二章業主大會的設立
第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第十一條物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：
(一)物業出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。
物業管理區域符合前款條件的，建設單位應當在15日內書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，并報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業業主人數5%以上聯名可以書面告知。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應核查成立業主大會條件是否滿足，并在7個工作日內書面回復申請人。
第十二條建設單位應當報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
(一)業主名冊;
(二)物業管理區域劃分證明;
(三)房屋及建筑面積清冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備交付使用備案證明;
(六)物業服務用房配置資料;
(七)成立業主大會必需的其他資料。
第十三條符合成立業主大會條件的，街道辦事處或者開發區管理委員會應在收到籌備申請30日內，按照以下要求和程序指導、協助籌備申請人組織成立業主大會籌備組。
(一)業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員1名，居民委員會代表1名，建設單位代表1名，業主代表4至6名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作;
(二)籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員擔任;
(三)街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當制定業主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業主代表;
(四)在物業管理區域內顯著位置公示籌備組成立情況，公示內容應包括籌備組成立時間、籌備組和籌備志愿組組成、報名參加籌備組業主成員的得票情況、籌備組組長和業主成員的姓名、分工和聯系方式，公示期不少于7日?；I備組自公告之日起成立;
(五)籌備組正式開展籌備工作前，區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓;
(六)聘請業主自治活動輔導專家，對籌備組成員進行專項業務培訓;
(七)籌備組發布公示、公告等書面決定的，應經籌備組組長簽發;
(八)籌備組會議應形成書面記錄，并經參加會議的籌備組成員簽字確認;
(九)籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外;
(十)籌備組成立后，5日內街道辦應向區縣物業行政主管部門書面報告。
第十四條籌備組組長履行以下職責：
(一)召集和主持籌備組會議，在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工;
(二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認;
(三)根據籌備組會議決定簽發籌備組公示、公告;
(四)對籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況簽署確認意見;
(五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責。
第十五條籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。
籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約，及時交納物業服務費，不得有侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為;不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為。
第十六條籌備組應自成立之日起60日內，完成以下籌備工作：
(一)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
(二)制定首次業主大會會議召開方案，確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、表決事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、業主代表推選產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案等;
(三)統計小區專有部分建筑面積和業主人數，并據此制作小區表決權構成清單。確認業主身份，并確定業主表決權數;
(四)確定業主小組劃分;
(五)將上述(一)至(四)項所列內容在物業管理區域內的顯著位置公示，公示期不少于15日。公示中應明確征集業主意見的征集期以及意見匯總方式。業主在征集期內書面提交意見建議的，籌備組應予簽收;
(六)匯總征集的書面建議，經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。
第十七條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
(一)物業的使用、維護、管理;
(二)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業共用部分的經營與收益分配;
(四)業主共同利益的維護;
(五)業主共同管理權的行使;
(六)業主應盡的義務;
(七)違反管理規約應當承擔的責任。
第十八條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;
(二)業主委員會的職責;
(三)業主委員會議事規則;
(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業主投票權數的確定方法;
(六)業主代表的產生方式;
(七)業主大會會議的表決程序;
(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;
(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;
(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;
(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
第十九條首次業主大會會議應當按照以下程序進行：
(一)表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(二)選舉產生業主委員會;
(三)表決通過其他需要業主大會會議議決的事項。
第二十條業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議?；I備組應當做好業主大會的會議記錄。
首次業主大會召開前5日，街道辦事處應將首次業主大會會議情況書面報告區縣物業行政主管部門。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起7日內，向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。
第二十一條劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合本條例第十一條第一款規定條件的，可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。
第二十二條業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第二十三條業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
(三)業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
第二十四條一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
第三章業主委員會的產生
第二十五條業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第二十六條業主委員會由5至11人單數組成，任期3至5年，可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數和任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件，并符合本條例第十五條的規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副主任。
第二十七條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府及區、縣物業管理行政主管部門備案;開發區范圍內的，向開發區管理委員會備案：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會會議記錄和會議決定;
(三)業主委員會組成人員的基本情況。
區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料后5個工作日內發出備案回執。
備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第二十八條業主委員會應當建立印章管理制度，業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。
業主大會印章的使用，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定;業主委員會印章的使用，應當根據業主委員會的決定。
第二十九條提倡在業主委員會選舉或換屆選舉前，業主大會會議召集方組織召開業主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業主介紹本人基本情況、競選優勢和管理服務理念。
第四章業主大會的日?；顒?/p>
第三十條業主大會是物業管理權利和管理責任主體，業主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業主大會議事規則規定。業主大會的決定由全體業主共同形成。
第三十一條業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主參加。
業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔，首次業主大會會議由業主大會籌備組記錄。
第三十二條采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的，表決票應當經本人簽名，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。
第三十三條采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當將征求意見書送交每一位業主，由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告不少于7日。需投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。
街道辦事處、鎮人民政府、開發區管理委員會或者其委托的居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行監督指導。
第三十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。
召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開15日前將會議內容書面告知街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會及居民委員會。
符合以下條件之一的，業主委員會應在收到提議30日內組織召開業主大會臨時會議：
(一)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(二)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%上的業主提議的;
提議召開業主大會臨時會議的，提議人應將議題、提議人簽名和提議人票權構成清單書面送達業主委員會，并在物業管理區域內的顯著位置公示，公示期不少于7日。臨時會議的議題，應當符合議事規則約定的議事范圍。
第三十五條業主委員會或其它業主大會會議召集人應按以下程序組織召開業主大會會議：
(一)公告會議提案和議案，并書面征集修改建議，公告期不少于7日;
(二)業主在征集期內提交建議，建議內容應符合議事規則約定的議事范圍，應包括修改建議、理由和實名落款;
(三)綜合征集到的書面建議，向提議業主書面反饋采納或不采納建議的理由，并接受業主質詢;
(四)完成議題征集和調整修改后，將會議通知業主，同時在物業管理區域的顯著位置公告，通知和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等，公告期不少于15日;
(五)完成會議表決和結果統計后，將公示表決統計結果進行公示，公示期不少于7日。會議結果應同時書面告知當地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會及居民委員會。
第三十六條業主委員會未按議事規則規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會責令其限期組織召開;逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開。
第三十七條業主大會監督業主委員會工作，聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：
(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員;
(三)物業管理模式;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)續籌和使用住宅專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標準;
(八)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(九)利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益分配等事項;
(十)對物業管理區域內的相關財務收支情況進行審計;
(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意。
第三十八條業主大會會議表決采用紙質方式實名投票;在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。
業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。
第三十九條業主大會、業主委員會工作經費經業主大會審議通過后，由全體業主承擔。業主委員會應對工作經費的收支情況、有關依據及明細摘要，至少每半年在小區公告一次，并接受業主核查。
第五章業主委員會活動
第四十條業主委員會履行下列職責：
(一)執行業主大會的決定;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理業主共有收益;
(六)監督管理規約、物業管理制度的實施;
(七)審核需要業主分攤的費用;
(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(九)組織續籌和監督使用住宅專項維修資金;
(十)調解物業使用糾紛;
(十一)受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁和訴訟;
(十二)業主大會賦予的其他職責。
第四十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則召開。
經1/3以上業主委員會委員提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
業主委員會的會議形式、召集主持和參會人員的規定由業主大會議事規則約定。
第四十二條業主委員會應當于會議召開前，就業主委員會會議內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議做出的決定應符合國家有關法律、法規、規章和業主大會議事規則，業主委員會應當自做出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會做出的決定，應當書面告知當地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會及社區居民委員會。
業主委員會做出的決定，自公告之日起對全體業主具有約束力。
第四十三條業主委員會會議應當作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。
業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。
業主委員會組成人員不得委托他人出席業主委員會會議。
第四十四條業主委員會不得有下列行為：
(一)拒不執行業主大會決定;
(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)擅自使用業主大會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;
(五)未經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益，侵占業主共有財產;
(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
第四十五條業主委員會應當向業主公開下列資料，隨時接受業主查詢：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)業主大會自主管理的住宅專項維修資金的籌集、使用明細;
(五)共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況;
(六)占用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用和經營收支情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;
(八)其他應當向業主公開的資料。
前款第(五)項至第(七)項規定的事項至少每半年在物業管理區域內顯著位置公布一次。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第四十六條業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，并依法開展換屆選舉工作。
換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織換屆選舉。
第四十七條業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，在街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。
未完成換屆選舉的，移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。
業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。罷免業主委員會委員應經業主大會決定。
不按時移交檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十八條業主委員會委員任期內出現空缺的，應當符合本規則第三十七條及業主大會議事規則約定的候補制度遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。
候補委員遞補后人數仍不足的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。
第六章業主監督與行政指導
第四十九條業主可以就業主大會運行情況和業主委員會履行職責情況，行使下列權利：
(一)按議事規則約定發起業主聯名，召開業主大會臨時會議;
(二)對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議;
(三)參加業主大會會議，就小區共同管理事項行使表決權;
(四)參加業主小組議事，就小組共同管理事項行使表決權;
(五)選舉業主委員會成員和本小組業主代表，并享有被選舉權;
(六)旁聽業主委員會會議;
(七)監督業主委員會的日常工作，并提出建議;
(八)通過訴訟，對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權;
(九)根據管理規約和議事規則的約定，查詢與小區共同管理事項有關的資料;
(十)法律、法規規定的其它權利。
第五十條物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，接受居民委員會的指導和監督，共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。
第五十一條物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議，應當告知街道辦事處、鎮人民政府或開發區管理委員，并聽取其意見。
第五十二條街道辦事處、鎮人民政府負責組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會，指導監督業主大會、業主委員會履行職責，備案業主委員會，調解業主大會活動中的矛盾糾紛。
街道辦事處、鎮人民政府應當建立由社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、建設單位、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理中遇到的問題。
第五十三條區、縣物業行政主管部門負責指導街道辦事處履行監督業主大會活動，備案業主委員會，定期培訓街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會組成人員。
第五十四條開發區管理委員會應當履行本規則第五十二條、第五十三條規定的職責。
第五十五條市物業行政主管部門負責指導各區縣、開發區做好轄區內業主大會工作。
第五十六條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會不能正常開展工作，不履行職責，或未按規定及時召開業主大會會議的，由物業所在地街道辦事處責令其限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責，拒不改正的，街道辦事處應當協助業主召開業主大會臨時會議，共同決定有關事項。
第七章附則
第五十七條本規則所稱業主是指，房屋所有權證上記載的房屋所有權人，或尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人。
第五十八條本規則自20**年11月1日起施行。
篇2：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)
武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)
武房規〔20**〕1號
市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知
各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：
為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。
本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業主大會和業主委員會指導規則
總則
第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?；顒舆m用本規則。
第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。
區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的業務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。
第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。
第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。
第一節 業主大會基本職責
第九條 業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；
（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業
委員會不適當的決定；
（四）決定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；
（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；
?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；
?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；
?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；
?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。
第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
（四）業主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
（七）違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域；
（二）業主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄈI主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；
（四）業主委員會委員的資格、人數和任期；
?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等；
（六）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
（七）業主大會印章的使用和管理。
第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：
（一）業主委員會的職責；
?。ǘI主委員會成員的分工及職責；
?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
（四）業主委員會工作經費的管理；
?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理；
?。I主委員會工作檔案的管理；
?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。
第二節 首次業主大會籌備
第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。
籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。
籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。
第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：
?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；
（三）具有完全民事行為能力；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔；
?。ㄎ澹┞男袠I主義務，按時交納物業服務費。
第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：
（一）物業管理區域劃分證明；
（二）房屋及其他建筑物面積清冊；
?。ㄈI主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；
（四）建筑規劃總平面圖；
（五）附屬設施設備交付使用備案證明；
?。┚G化竣工證明；
（七）物業服務用房配置證明；
?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；
?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。
第二十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三節 會議制度
第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。
?。ǘI主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。
依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。
第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。
未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。
第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。
第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會基本職責
第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。
第三十三條 業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第三十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；
?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
（七）業主意見及建議。
第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。
第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。
第四節 產生和備案
第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?
（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；
?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。
社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。
第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。
第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。
業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：
?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；
?。ǘI主大會議事規則；
?。ㄈ┕芾硪幖s；
（四）業主委員會工作規則；
（五）會議表決及其他相關資料。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。
業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。
第五節 會議制度
第四十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。
第六節 委員資格的終止
第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業管理區域內的業主；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?，不能履行委員職責；
?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；
?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ幰约肮芾硪幖s規定的其他情形。
第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；
（二）利用委員資格謀取私利；
（三）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；
?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的；
（五）在本物業管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；
?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的；
（七）因其他原因不適合繼續擔任委員的。
第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業主委員會換屆選舉
第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告；
?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；
（四）將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。
業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。
第五十六條 業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
指導和監督
第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第六十條 業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。
第六十一條 按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第六十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第六十三條 業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十八條 本規則自發布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業主大會業主委員會備案表(略)
業主委員會委員基本情況(略)
篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010)
業主大會和業主委員會指導規則(20**)
關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知
建房[20**]274號
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：
為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二○○九年十二月一日
業主大會和業主委員會指導規則
第一章 總則
第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。
第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。
第二章 業主大會
第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
?。ㄈI主名冊；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
?。┪飿I服務用房配置證明；
?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：
?。ㄒ唬┐_認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
?。ǘ┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┲贫I主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十七條 業主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；
?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；
（六）籌集和使用專項維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；
（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ┓煞ㄒ幓蛘吖芾硪幖s確定應由業主共同決定的事項。
第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：
（一）物業的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應的物業管理區域；
（二）業主委員會的職責；
?。ㄈI主委員會議事規則；
?。ㄋ模I主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
?。ㄎ澹I主投票權數的確定方法；
?。I主代表的產生方式；
（七）業主大會會議的表決程序；
（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；
?。ň牛I主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
?。ㄒ唬I主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
?。ǘ┛側藬?，按照前項的統計總和計算。
第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第三章 業主委員會
第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一） 具有完全民事行為能力；
?。ǘ?遵守國家有關法律、法規；
?。ㄈ?遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五） 具有一定的組織能力；
（六） 具備必要的工作時間。
第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉的情況；
?。ǘ┕芾硪幖s；
?。ㄈI主大會議事規則；
（四）業主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十五條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會的會議記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；
（四）業主委員會選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
（七）業主的意見和建議。
第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。
使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。
第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）喪失民事行為能力的；
?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；
（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四章 指導和監督
第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。
第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。
第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第五章 附則
第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。
第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?！稑I主大會規程》（建住房〔20**〕131號）同時廢止。